​Дольщики + застройщики = ?..

Анет НУРМАГАМБЕТОВ, прокурор управления по надзору за законностью в социально-экономической сфере прокуратуры Астаны

Неисполнение застройщиками своих обязательств по строительству объектов недвижимости привело к тому, что тысячи дольщиков не получили свои квартиры в обозначенный срок, и, более того, вложенные денежные средства должным образом не были защищены.

Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве», принятый в 2006 году, был направлен на минимизацию рисков физических лиц, желающих приобрести квартиру в строящемся объекте недвижимости. Принимая указанный закон, законодатель закрепил правовой механизм, который должен был защитить дольщиков от последствий неисполнения недобросовестным застройщиком своих обязательств. В частности, была определена компетенция местных исполнительных органов в сфере долевого участия в жилищном строительстве, закреплен порядок осуществления контроля деятельности застройщиков и проектных компаний, введено обязательное лицензирование деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения средств дольщиков и так далее.

Однако, несмотря на благие намерения, вышеназванный закон фактически не работал. Такая ситуация стала возможной в связи с тем, что привлечение средств дольщиков в соответствии с Законом «О долевом участии в жилищном строительстве» налагает на застройщика множество обязательств, но, с другой стороны, позволяет снизить контроль со стороны государства, упрощает схему привлечения инвестиций от населения, исключает банки-агенты в качестве посредника при заключении договора о долевом участии в жилищном строительстве и прочее. Это в свою очередь породило практику заключения гражданско-правовых договоров, отличных от договора долевого участия (об инвестировании, о предварительной купле-продаже). Более того, привлечение средств дольщиков осуществлялось с использованием застройщиками обычной формы некоммерческого юридического лица – жилищно-строительного кооператива. Следовательно, использование такой нестандартной формы привлечения средств дольщиков также может быть одним из возможных способов ухода от контроля со стороны уполномоченных органов и лишает дольщиков даже тех минимальных гарантий, которые закреплены в Законе «О долевом участии в жилищном строительстве».

Учитывая важность разрешения проблем дольщиков, государством были приняты беспрецедентные по масштабу и объему вкладываемых средств действия по завершению строительства объектов, не достроенных недобросовестными застройщиками. Так, только в последние годы Астане на эти цели выделено 50,8 млрд тенге, в результате чего завершилось строительство 19 жилых комплексов и обеспечены жильем более 7 тыс. дольщиков. В данном случае с точки зрения социальной направленности деятельности государства решение о финансировании завершения строительства недостроенных объектов отвечает высшим ценностям социального государства, при том что обязанности по компенсации потерь граждан вследствие действий недобросовестного застройщика государству не вменялись.

В настоящее время принят новый Закон «О долевом участии в жилищном строительстве», предусматривающий иную концепцию построения отношений между дольщиком и застройщиком. Основным нововведением законопроекта стала обязательность страхования ответственности застройщика перед дольщиками. Данный механизм призван обеспечить гарантию со стороны государства об окончании строительства в случае, если застройщик по каким-либо причинам не достроит объект недвижимости. Для целей страхования будет создана компания с участием государства, которая обеспечит исполнение застройщиком своих обязательств, а также организует завершение строительства в случае наступления страхового случая. Использование такого способа организации долевого участия в жилищном строительстве защитит дольщика от действий недобросовестного застройщика, гарантирует получение им объекта недвижимости, на приобретение которого он рассчитывал при заключении договора. Положительным моментом будет являться также наличие гарантии со стороны государства об окончании строительства, что позволит привлечь большее количество дольщиков на фоне минимизации их рисков.

Несмотря на довольно стройную концепцию гарантирования завершения строительства со стороны государства, новым законом предусмотрены, помимо указанного, два альтернативных способа организации участия в жилищном строительстве: участие в проекте банка второго уровня, а также привлечение средств дольщиков после возведения каркаса жилого здания.

Предлагаемый механизм участия банка второго уровня в целом не сильно отличается от способа организации участия в жилищном строительстве, закрепленном в прежнем Законе «О долевом участии в жилищном строительстве», и сводится к аккумулированию средств дольщиков у банка и предоставлению займа застройщику на сумму, необходимую для завершения строительства.

Третьим способом организации участия в жилищном строительстве презюмируется возможность привлечения средств дольщиков только после завершения строительства каркаса здания. В данном случае, по всей видимости, придерживается логика потенциального снижения риска незавершения строительства при условии, что застройщик самостоятельно возведет каркас за счет собственных средств, стоимость которого составит приблизительно 30% от всей стоимости строительства.

Необходимо отметить, что в новом законе установлен прямой запрет на привлечение денег физических и юридических лиц для строительства жилых зданий иными способами, не предусмотренными законом. Данный запрет должен лишить возможности застройщиков привлекать денежные средства граждан на основании предварительных договоров купли-продажи, инвестирования, о совместной деятельности и так далее.

Полагаем, что включение в новый закон альтернативных способов произошло не без участия Ассоциации застройщиков Казахстана и направлено на предоставление им возможности самостоятельно выбирать желаемый способ организации участия в жилищном строительстве.

Однако, на наш взгляд, необходимо учитывать существующий опыт, который показывает, что участие банка в проекте не служит гарантией окончания строительства, как не является гарантией окончания строительства завершение возведения каркаса здания.

Иными словами, принятие нового закона, при условии сохранения альтернативных способов организации участия в жилищном строительстве, позволит застройщикам вновь привлекать дольщиков без предоставления гарантий завершения строительства.

Сегодня в Казахстане рынок жилищного строительства – самый быстрорастущий и привлекательный, следовательно, ярко отражает многие проблемы, вызванные долевым строительством. На данный момент на стадии строительства только в Астане находится 345 объектов жилья, это около 9 млн кв. м, или 90 тыс. квартир, в том числе коммерческого жилья – 224 объекта. К сожалению, среди широкого круга застройщиков имеются недобросовестные субъекты, которые в обход Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» привлекают денежные средства граждан под видом предварительных договоров купли-продажи, инвестирования, о совместной деятельности и так далее, неисполнения обязательств перед своими «инвесторами», «партнерами» (зачастую так называют граждан застройщики в договорах) ввиду нецелевого использования денежных средств или, хуже того, с целью завладения ими мошенническим путем.

Низкая цена, красивый эскизный проект, солидный офис лишь усыпляют бдительность граждан. По результатам проводимого мониторинга и в рамках межведомственной комиссии по вопросам долевого участия в жилищном строительстве при акимате столицы выявлен не один десяток проблемных объектов. Так, одна из строительных компаний в Астане начала продажу будущих квартир, не имея права на земельный участок и при полном отсутствии разрешительных документов. Поэтому закономерно, что по данному факту возбуждено уголовное дело и идет следствие. В связи с этим необходимо отметить, что граждане сами должны быть крайне внимательными при выборе застройщика.

Прежде чем вложить деньги в долевое строительство, необходимо удостовериться в добросовестности застройщика, наличии у него всех разрешительных документов и права на земельный участок. 

Популярное

Все
В центре столицы горит девятиэтажка (Видео)
Пожилые супруги и 3-летний внук замерзли насмерть в области Абай
"Одни дома": двое детей сгорели в запертом доме в Шу
Склад сайгачих рогов и уникальные самоцветы нашли полицейские в частном доме в Алматы (Видео)
За салют с крыши поста полиции житель Алматы поплатился свободой (Видео)
Серийного вора аккумуляторов задержали в Алматы
"Озеро" с запахом химикатов появилось вблизи Атырау
Спецоперация по задержанию банды вымогателей попала на видео в Актобе
Открытость обществу и транспарентность – важные принципы в работе депутатского корпуса
Два комитета хотят упразднить в МВД
50-летнего иностранца подозревают в торговле наркотиками в Астане
Мосгорсуд утвердил приговор сыну экс-чиновника из Дагестана за убийство Томирис Байсафы
Памяти Аскара Забикулина посвятили победу на турнире столичные спасатели
Умер первый олимпийский чемпион среди казахов Альжан Жармухамедов
Предприниматели Алматинской области пришли на помощь жителям Экибастуза
О погоде в субботу рассказали синоптики
Вопросы районных газет обсудим в Астане – Дархан Кыдырали
Авария на ТЭЦ: 48 домов подключили к отоплению в Экибастузе
7 крупных предприятий восстанавливают подачу тепла в Экибастузе
Женис Касымбек стал акимом Астаны
Двое рабочих упали с 14-го этажа в Астане, один погиб
Дайрабаев высказался о внешней политике Казахстана
Жительница Балхаша убила свою мать за замечание
Ребенок под защитой государства – Кошанов о позиции Токаева
Ауесбаев ответил на критику оппонентами его партии
Несмотря на потерю зрения, режиссер Станислав Цих создал свой театр и пообещал Усть-Каменогорску фестиваль мирового уровня
Закон Республики Казахстан
Бабушка попросила полицию забрать у нее 3-месячную внучку в СКО
Ильин навестил в больнице огнеборцев, пострадавших при пожаре в Астане
"Учительницу с VIP-пропуском от МВД" наказали в Каскелене – видео
Где можно будет посмотреть трансляцию церемонии инаугурации Касым-Жомарта Токаева
Хотел спасти котёнка: мальчик провалился под лёд на реке в Астане
В Правительстве обсудили ход исполнения Программы повышения доходов населения
ЧП в Экибастузе: низкие тарифы могли стать причиной аварии на ТЭЦ
Спецоперация в Кокшетау: задержан хозяин "склада" с наркотиками
"Был 10 лет в рабстве": видеообращение к полиции записал житель Жетысуской области
Фотографии Бишимбаева, разъезжающего на внедорожнике, прокомментировал Антикор
Трехмесячная девочка скончалась во время забора крови в поликлинике Жамбылской области
Дочь нашла мать убитой спустя трое суток после трагедии в СКО
200 тысяч тенге за первичную регистрацию иностранных авто: Сенат принял закон

Читайте также

Свежий выпуск
Как молоды мы стали
Свежий выпуск
Взятки не гладки
Свежий выпуск
Объединить опыт ради жизни
Свежий выпуск
Показатель отношения к стране

Архив

  • [[year]]
  • [[month.label]]
  • [[day]]