​Капитальный подход

Высокий – значит низкий

Эти два определения в отношении ЖКХ связаны неразрывно. Речь идет, соответственно, об износе жилищного фонда и уровне энергоэффективности многоквартирных жилых домов (МЖД). Если добавим сюда неэффективную систему управления зданиями и отсутствие средств на проведение их капитального ремонта, то получим клубок острых проблем.

Чтобы поддержать собственников и помочь в восстановлении эксплуатационных характеристик МЖД, еще в 2011 году была запущена Программа модернизации ЖКХ на 2011–2020 годы (ныне это Программа развития регионов).

Начался капитальный ре­монт домов с элементами термо­модернизации. По информации АО «КазЦентр ЖКХ», местные исполнительные органы получили из республиканского ­бюджета 33,5 млрд тенге, на ­которые удалось отремонтировать 2 820 МЖД. Из них за счет возвратных средств – 497 зданий.

При проведении капремонта, как правило, заменялись инженерные сети, ремонтировались подвалы, крыши и кровля, подъез­ды и фасады. Однако должного эффекта по энергосбережению достичь так и не удалось по причине ограниченного финансирования.

Стоит отметить, что в настоя­щее время государственного финансирования нет, и ремонт домов в регионах производится только за счет возвратных средств.

В качестве положительного примера использования механизма финансирования на возвратной основе можно привести капремонт с элементами термомодернизации жилого дома по ул. Куйши Дины, 37 в Астане. На средства указанной выше компании были отремонтированы кровля, подвальное помещение, инженерные сети, подъезды, фасад, установлены общедомовые приборы учета и автоматизированный тепловой пункт.

Теперь в рамках заключенно­го договора займа собственники квартир эти средства возвращают. Между тем в результате реализации проекта плата за отопление снизилась до 30%. ­Например, в январе текущего года объем потребленной тепловой энергии этим домом площадью 6 323,6 кв. м составил 263 Гкал, или 0,04 Гкал за 1 кв. м, тогда как соседний дом по ул. Манаса, 6 площадью 3 131,6 кв. м, потребил за этот период 418 Гкал, или 0,13 Гкал за 1 кв. м. Различие почти трехкратное.

Счет, пожалуйста!

Еще один камень преткнове­ния в сфере ЖКХ – накопление­ собственниками средств на капитальный ремонт домов, а точнее, отсутствие таковых.­ В действующем Законе РК «О­ жилищных отношениях» предусмот­рена норма, по кото­рой собственники обязаны накап­ливать средства на кап­ремонт в размере не менее 0,02 МРП в расчете на 1 кв. м ­полезной площади помещения. Однако данная норма не работает.

Сказывается недоверие к органу управления объектом кондоминиума, отпугивает собственников и то, что никто не гарантирует сохранность денежных средств от отчуждения третьими лицами (это может быть арест счета или несанкцио­нированное снятие).

Одной из причин сложившейся ситуации стало и отсутствие сберегательного счета на каждый жилой дом. С введением некоторых норм жилищного законодательства есть надежда, что положение дел улучшится. МИР РК внесен ряд поправок в Закон «О жилищных отношениях», одной из которых стало создание в каждом здании объеди­нения собственников имущества (ОСИ). Предполагается, что оно будет обязано открыть текущий и сберегательный счета в одном из БВУ.

Наличие своего счета позволит собственникам накапливать средства и получать займы на проведение текущего и капитального ремонта дома.

А как у них?

При формировании нового механизма проведения капитального ремонта в Казахстане может стать очень полезным опыт зарубежных коллег. В частности, в ходе прошедшего в Астане семинара в рамках проекта Европейского союза Pro House «Профессиональное управление жильем в Казахстане и Узбекистане» совместно с экспертами из Германии был обсужден ряд технических аспектов по комплексной энергетической санации зданий, а также общие вопросы модернизации ЖКХ в Казахстане.

По мнению менеджера проекта доктора PhD Гульжан Тлеукеновой, в Казахстане техническое состояние домов ставит вопрос о необходимости в первую очередь налаживания в целом эффективной системы управления жилищным фондом, включая воп­росы поддержания его в надлежащем техническом состоянии и в последующем проведении массовой комплексной энергетической санации.

– Мы сегодня говорим о необ­ходимости самого активного участия собственников в капитальном ремонте «панелек» и накоплении средств, прежде всего на утепление. Думаю, немецкий опыт окажется здесь очень полезным, ведь в бывшей ГДР панельные дома были построены по советскому типовому проекту, у них было такое же техническое состояние. Хотим рассмотреть, как немецкий подход и технологии, в том числе проведение санации, без выселения жителей, можно адаптировать здесь, в Казахстане, – отмечает Гульжан Тлеукенова.

При этом она считает, что залогом успеха комплексной санации жилого фонда является как высококвалифицированный персонал, занимающийся профессионально управлением жильем, так и участие в процессе самих жильцов, которые осознают ответственность за принимаемые решения.