Невидимая рука пенсионного рынка

Аналитический центр Первого кредитного бюро #FCBAnalytics исследовал влияние решения о досрочном изъятии пенсионных накоплений на рынок недвижимос­ти. По оценкам аналитического цент­ра, рынок жилой недвижимос­ти готовился к притоку средств ЕНПФ еще в тот период, когда государственные органы только разрабатывали механизмы будущей «пенсионной реформы». Начиная со второго полугодия 2020 года средняя стоимость 1 кв. м. жилья на вторичном рынке росла со скоростью не менее 1% в месяц, а в январе 2021 года темпы ускорились до 5%, установив многолетний рекорд. Росло в стоимости и новое жилье – только в начале 2021 года цены выросли на 3%. Можно предположить, что продавцы ждали рост спроса со стороны клиентов.

Ожидания на приток средств оправдались. Уже в период с 1 по 9 февраля из ЕНПФ на спецсчета в банки-операторы было перечислено более 320 млрд тенге. Однако позже темпы выплат сократились: к 1 марта общий объем перечислений составил 643,1 млрд тенге. И эти средства ушли на рынок.

На темпы роста деловой активности на рынке влияли не только общие объемы выплат из ЕНПФ, но и средние показатели выплат на одного вкладчика – чем больше средств пришлось на каждого получателя, тем сильнее росли темпы продаж жилья. При этом цены в регионах с более высоким средним доходом росли, как правило, меньше, чем в среднем по республике.

По оценкам аналитиков Первого кредитного бюро, о влиянии частичного изъятия средств из ЕНПФ на рынок ипотеки могут говорить многие факторы. К примеру, общий ипотечный портфель в феврале 2021 года сократился на 3,6% – это произошло впервые с июня 2020 года, а само снижение стало самым сильным, по крайней мере, с начала 2017-го. Это произошло потому, что казахстанцы активнее направляли деньги на гашение имеющихся ипотечных займов, чем на открытие новых: на каждый новый контракт пришлось 1,7 закрытых старых. Объем
выдачи ипотечных кредитов в феврале 2021 года вырос относительно января на 17,6% – это является наибольшим темпом прироста лишь за последние полгода. Качество кредитного порт­феля находится на лучшем, по крайней мере с начала 2018 года, уровне. В 13 из 17 регионов просрочка не превышает 7,1%, в 8 из них составляет менее 4,2%.

«Значительный рост количества сделок на фоне падения кредитного портфеля говорит о том, что платежи чаще проводились напрямую между физическими лицами без участия кредитных продуктов, что стало возможным благодаря средствам из ЕНПФ», – отмечается в аналитическом обзоре центра.

Эксперты предполагают, что со снижением темпов выплат (за 25 дней марта на спецсчета перечис­лено меньше средств, чем за первые 9 дней февраля) сократится и количество подобных сделок, что может повлиять и на общую динамику. При этом темпы роста цен на рынке в феврале уже оказались значительно меньше, чем в январе. Другими словами, спекулятивные ожидания притока средств оказали большее влияние на стоимость жилья, чем сам приток. При этом потенциально на рынок из ЕНПФ может прийти почти втрое больше средств, чем было перечислено в феврале: доступными к снятию к началу марта остаются около 1,8 трлн тенге.

По состоянию на 1 марта 2021 года объем ипотечного порт­феля в Казахстане, рассчитанный по методике #FCBAnalytics, сос­тавил 1 трлн 943,8 млрд тенге, а количество активных ипотечных контрактов по состоянию на 1 марта 2021 года составило 277 410 единиц, сократившись на февраль на 7 928 единиц. Общее количество заемщиков сок­ратилось на 7 448 человек (до 269,4 тыс.). Сократилась и средняя сумма задолженности: по сравнению с началом февраля 2021 года она снизилась на 63,3 тыс. тенге, составив чуть более 7 млн тенге. Объем выданных ипотечных кредитов в феврале 2021 года составил 112,5 млрд тенге.

По состоянию на 1 марта 2021 года в ЕНПФ поступило более 181,8 тыс. заявлений на осуществление единовременных пенсионных выплат в целях улучшения жилищных условий. Общий объем исполненных к этому времени заявлений составил 121,8 тыс единиц на общую сумму 643,1 млрд тенге.

Основной приток пришелся на первую декаду февраля: на счета вкладчиков было перечислено более 322 млрд тенге. На открытие новых ипотечных кредитов направлено лишь около 9% снятых средств, на закрытие старых – около 20%. Таким образом казахстанцы потратили в 2,4 раза больше средств на гашение текущей ипотеки, чем на открытие новой. На покупку жилья без участия банка пошло в 4,7 раза больше средств, чем на открытие новых ипотечных займов.

По данным Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК, в феврале 2021 года в Казахстане была заключена 41 101 сделка купли-продажи жилья. Это на 90,5% больше, чем в январе 2021 года, и на 78,9% выше уровня февраля 2019 года. По итогам января-февраля 2021 года количество сделок составило 62 678 единиц, что на 40,4% больше уровня за аналогичный период прошлого года.

Цены на жилье находятся в фазе активного роста. Средняя цена 1 кв. м. нового жилья растет в течение 23 из 24 последних месяцев (исключение – «карантинный» апрель 2020 года). За этот период произошло несколько локальных пиков роста. К примеру, в январе 2021 года цены выросли сразу на 3%, что является максимальным значением с декабря 2015-го (3,7%).

Текущий рост объема выдачи кредитов является продолжением динамики, сложившейся во втором полугодии 2020 года: в июле – декабре займов на приобретение жилья было выдано на сумму 752,9 млрд тенге, что на 47,9% выше уровня второго полугодия 2019 года. Таким образом, приток средств ЕНПФ на рынок поддержал и ускорил рост ипотечного кредитования в Казахстане, но не стал его причиной.