Растущие темпы строительства в Алматы заставляют искать новые способы сдерживания застройки старого города
840
Людмила Макаренко
Будем жить!
Ни карантин, ни искусственное ограничение деловой активности из-за эпидситуации не повлияли на темпы строительства жилья в городе – в 2020-м они остались на уровне запланированных, а уже в нынешнем превысили прошлогодние показатели. Рост объемов вводимых новостроек в Алматы в нынешнем году по сравнению с аналогичным периодом 2020-го составил почти 105%.
Таким образом, как комментируют в акимате города, выполняется недавнее поручение Главы государства Касым-Жомарта Токаева об обеспечении граждан условиями, благоприятными для жизни.
С января по июнь здесь построено более 1 млн кв. м жилья, или 9 738 квартир. До конца года планируется сдать в эксплуатацию еще 16 тыс. квартир.
Мегаполис традиционно занимает место в топе городов-лидеров по числу вновь возведенных жилых домов. Основную их долю дают коммерческие и индивидуальные частные застройщики, что лишний раз подтверждает высокий спрос на городском рынке недвижимости. Но для Алматы это давно стало палкой о двух концах.
– Отмечу, что большинство домов, как многоэтажных, так и индивидуальных, возводится на присоединенных к районам территориях, что соответствует концепции «Алматы – город без окраин», – заявляет начальник управления городского планирования и урбанистики Алмасхан Ахмеджанов.
На самом же деле по-другому быть уже просто не может. Плотность застройки центральных городских районов давно не позволяет проектировать новострой масштабно и с учетом современных норм комфорта, а точечная и так называемая «уплотнительная» застройка внутри сложившихся кварталов и на дворовых территориях постоянно вызывает протесты жителей.
По новым правилам
Строить в старом Алматы решительно негде. Но ведь строят, часто невзирая на протесты горожан и объективную ситуацию – в густо заставленных и заселенных жилых массивах уже не хватает «живого» воздуха, и не в фигуральном, а в самом буквальном выражении.
Не сказать, что городские власти не пытались остановить наступление девелоперов на исторический центр, правда, всегда это больше походило на благие намерения, потому что, повторимся: как ставили новые многоэтажки среди старых малоэтажек, так и продолжают ставить.
Не далее как в начале текущего года стало казаться, что лед все-таки тронулся. Первым появился проект новых Правил застройки Алматы. Прежде он прошел общественные слушания и согласования, и теперь у мегаполиса есть свод норм, основываясь на которые и будут формироваться архитектурный облик и градостроительное планирование.
В августе, как обещают в строительном ведомстве при акимате, после корректировок и общественной дискуссии поступит на утверждение еще один основополагающий для отрасли документ – Генплан Алматы, который из-за критики не удалось принять в начале года.
Именно эти нормативные акты призваны покончить с точечной застройкой в центральных районах и дворах жилых домов, а также четко определить другие условия строительства на городской территории.
Вот, например, один из таких стандартов. По новым правилам плотность населения для застраиваемого участка не должна превышать 300 человек на гектар в историческом центре и 440 – на остальных территориях. Это и станет пределом для любого «уплотнения».
– Важно, что для предотвращения застройки дворовых территорий введена норма – 10 квадратных метров дворового пространства на человека, из которых четверть отводится под зеленые насаждения, – говорит главный архитектор Алматы Алмасхан Ахмеджанов. – Что касается вопросов, почему тот или иной объект не отвечает этим правилам, то напомню: все их требования применяются только к новой застройке, так как закон обратной силы не имеет.
Обратного хода нет
В управлении городского планирования уверены, что обновление правил способно повлиять в целом на развитие мегаполиса.
– Над документом шла тщательная работа. Были учтены все моменты, волнующие алматинцев, когда они видят намечающуюся стройку. Кроме того, есть законные интересы компаний-застройщиков, которые также должны быть учтены, – объяснил Алмасхан Ахмеджанов.
Само собой, Правила застройки Алматы подразумевают не решение каких-то ситуативных задач или удовлетворения сиюминутных потребностей. Это набор требований, которые в итоге смогут обеспечить сохранение и развитие архитектурного облика мегаполиса и его зеленого фонда.
К примеру, при разработке эскизного проекта застройщик должен учитывать, кроме уже упомянутой плотности населения, еще и регламент в зонах особого строительного регулирования, – в том же историческом центре.
Кроме того, проектировщикам придется соблюдать этажность с учетом уже сложившегося в месте застройки стиля, рассчитывать нагрузку на социальную инфраструктуру и другие немаловажные для комфортной жизни обстоятельства.
А еще по новым правилам перед получением предпроектной документации застройщики должны будут в обязательном порядке проводить общественные обсуждения проектов строительства.
В общем, сомневаться в ценности документа после его обсуждений всеми участниками градостроительной деятельности и простыми жителями города не приходится. Если бы не одно досадное и навязчивое обстоятельство: в Алматы на самых «золотых» его квадратных метрах – в центральных и старых районах – снова и снова закладывается очередной новострой. Поэтому не грех докопаться, кому все-таки «закон не писан».
«Неспящие» в Алматы
Не так давно, когда правила застройки города уже имели юридическую силу, на одном из брифингов алматинского акима прямо спросили, почему в Алматы стройкомпании не соблюдают запрет на точечную застройку. А стоит сказать, в свое время именно действующий градоначальник первым сообщил о моратории на строительство внутри старых кварталов.
В своем ответе Бакытжан Сагинтаев охотно и детально объяснял, что такое «спящие» участки и «просыпающееся» строительство. В Алматы еще остается немало земли, которая юридически принадлежит разным собственникам-застройщикам. Разрешение на отложенное строительство в разное время выдавалось городским акиматом и даже согласовывалось с местными жителями.
– К примеру, частный инвестор имеет в городе земельный участок, который еще в 90-х годах был перепродан несколько раз и «по рынку гуляет». Также покупается земля, заложенная в банке, – объяснял алматинский аким. – Сейчас эти «спящие» участки, или вырытые со времен кризиса 2007–2009 годов котлованы, реанимируются и «просыпаются».
С одной стороны, оживление на рынке – это всегда хорошо. За последнее 10-летие с улиц города наконец-то исчезли уродливые заборы заброшенных строек, а на их месте выросли новые здания. Но с другой стороны – за это же время изменились представления о качестве жизни, и теперь горожане готовы биться за каждую частицу старого любимого Алматы и за каждую пядь своей дворовой территории.
– Но это не означает, что мы дали застройщику разрешение на строительство, – продолжает Бакытжан Сагинтаев. – Конечно, эти участки – чья-то собственность, и понятно желание построить на них что-то. Однако мы объявили, что он не сможет там что-либо строить, пока не поговорит с людьми, которые живут поблизости. Застройщик, прежде чем прийти в акимат за разрешением, должен договориться с местными жильцами, чтобы им было комфортно, чтобы не испортить им площадку и так далее.
Не забыли бы про овраги
Новые правила для игроков на строительном рынке Алматы можно было бы назвать новым и современным взглядом на устройство мегаполиса, где есть место комфорту, безопасности и гуманизму, скажем так, на бытовом уровне, ведь урбанистическая среда может и должна оставаться дружественной к человеку, стоит только соотнести интересы всех сторон.
Так вот, о деталях. Правила застройки, например, определяют, что объект недвижимости проектируется с условием, что один гектар городской земли может вмещать не более 440 человек, по старым СНиПам эта цифра доходила до 1 000 человек.
– В этих правилах расписано, как все должно быть, – объясняет глава города. – На одного человека должно быть предусмотрено от 17 до 25 квадратных метров жилья. Раньше двор был 6 квадратных метров на жителя, сейчас – 10. Причем из дворовой территории 30% должны быть зелеными насаждениями, и никаких парковок. Также расстояние между домами должно быть таким: если это дом от 5 до 9 этажей – 30 метров, от 9 до 12 – 35 метров, свыше 12 – от 48 до 50 метров. То есть как бы застройщик ни старался, на один гектар он больше 440 человек не «посадит».
Застроечные стандарты, кроме того, предусматривают, что рядом с новостройками на каждые 1 000 человек должны быть школа на 150 мест, детсад на 100 мест. Таким же обязательным условием становится строительство поликлиники или амбулатории, пункта полиции, коммерческих объектов. То есть первые этажи уже на этапе проектирования должны отдаваться под социальную инфраструктуру.
И кто бы спорил, что это грамотно и практично. Но суровая действительность опять готова испортить привлекательную картинку.
Баланс интересов
В борьбе за сохранение того, что осталось в Алматы от его исторического центра, акимат предлагает выкупать пустующие участки из частной собственности и даже восстанавливать некогда снесенные памятные здания.
– С начала 2020 года всем было объявлено, что там ничего нельзя строить. Владельцы все это понимают. Но, бывает, некоторые подают в суд на наши решения и выигрывают. Мы же идем до конца: есть жесткие правила, и мы будем придерживаться их, – подытоживает алматинский аким.
Эта стоическая позиция определенно заслуживает уважения. Но если смотреть на вещи ясными глазами, то станет очевидным, что проблема исторической части города вовсе не в самой исторической части. А очень далеко от нее.
Пока Алматы остается центром притяжения и сюда устремляются новоселы со всей страны, он продолжит расти и расстраиваться: есть спрос – всегда будет предложение. А чтобы отвести интерес девелоперов от обжитых и самодостаточных районов, нужны крепкие и такие же жизнеспособные спальные районы.
Политике «Алматы – город без окраин» всего каких-нибудь пара лет. Топовая и сверхактуальная сегодня идея в условиях нашего города пока очень свежа и даже сыровата. Поэтому рассчитывать на скорое свершение «алматинской мечты» о высоких стандартах жизни во всех районах мегаполиса пока не приходится.
Районы, прикрепленные к Алматы за последнее десятилетие, отходили от области мегаполису, как правило, в своем утлом виде – почти без социальной и инженерной инфраструктуры либо она оставалась в частных руках. До сих пор (а самое крупное присоединение к Алматы – Наурызбайский район – случилось 6 лет назад) многие вновь обретенные микрорайоны нуждаются не только в школах, детских садах и больницах – там живут, испытывая реальный дефицит качественной питьевой воды.
Ни карантин, ни искусственное ограничение деловой активности из-за эпидситуации не повлияли на темпы строительства жилья в городе – в 2020-м они остались на уровне запланированных, а уже в нынешнем превысили прошлогодние показатели. Рост объемов вводимых новостроек в Алматы в нынешнем году по сравнению с аналогичным периодом 2020-го составил почти 105%.
Таким образом, как комментируют в акимате города, выполняется недавнее поручение Главы государства Касым-Жомарта Токаева об обеспечении граждан условиями, благоприятными для жизни.
С января по июнь здесь построено более 1 млн кв. м жилья, или 9 738 квартир. До конца года планируется сдать в эксплуатацию еще 16 тыс. квартир.
Мегаполис традиционно занимает место в топе городов-лидеров по числу вновь возведенных жилых домов. Основную их долю дают коммерческие и индивидуальные частные застройщики, что лишний раз подтверждает высокий спрос на городском рынке недвижимости. Но для Алматы это давно стало палкой о двух концах.
– Отмечу, что большинство домов, как многоэтажных, так и индивидуальных, возводится на присоединенных к районам территориях, что соответствует концепции «Алматы – город без окраин», – заявляет начальник управления городского планирования и урбанистики Алмасхан Ахмеджанов.
На самом же деле по-другому быть уже просто не может. Плотность застройки центральных городских районов давно не позволяет проектировать новострой масштабно и с учетом современных норм комфорта, а точечная и так называемая «уплотнительная» застройка внутри сложившихся кварталов и на дворовых территориях постоянно вызывает протесты жителей.
По новым правилам
Строить в старом Алматы решительно негде. Но ведь строят, часто невзирая на протесты горожан и объективную ситуацию – в густо заставленных и заселенных жилых массивах уже не хватает «живого» воздуха, и не в фигуральном, а в самом буквальном выражении.
Не сказать, что городские власти не пытались остановить наступление девелоперов на исторический центр, правда, всегда это больше походило на благие намерения, потому что, повторимся: как ставили новые многоэтажки среди старых малоэтажек, так и продолжают ставить.
Не далее как в начале текущего года стало казаться, что лед все-таки тронулся. Первым появился проект новых Правил застройки Алматы. Прежде он прошел общественные слушания и согласования, и теперь у мегаполиса есть свод норм, основываясь на которые и будут формироваться архитектурный облик и градостроительное планирование.
В августе, как обещают в строительном ведомстве при акимате, после корректировок и общественной дискуссии поступит на утверждение еще один основополагающий для отрасли документ – Генплан Алматы, который из-за критики не удалось принять в начале года.
Именно эти нормативные акты призваны покончить с точечной застройкой в центральных районах и дворах жилых домов, а также четко определить другие условия строительства на городской территории.
Вот, например, один из таких стандартов. По новым правилам плотность населения для застраиваемого участка не должна превышать 300 человек на гектар в историческом центре и 440 – на остальных территориях. Это и станет пределом для любого «уплотнения».
– Важно, что для предотвращения застройки дворовых территорий введена норма – 10 квадратных метров дворового пространства на человека, из которых четверть отводится под зеленые насаждения, – говорит главный архитектор Алматы Алмасхан Ахмеджанов. – Что касается вопросов, почему тот или иной объект не отвечает этим правилам, то напомню: все их требования применяются только к новой застройке, так как закон обратной силы не имеет.
Обратного хода нет
В управлении городского планирования уверены, что обновление правил способно повлиять в целом на развитие мегаполиса.
– Над документом шла тщательная работа. Были учтены все моменты, волнующие алматинцев, когда они видят намечающуюся стройку. Кроме того, есть законные интересы компаний-застройщиков, которые также должны быть учтены, – объяснил Алмасхан Ахмеджанов.
Само собой, Правила застройки Алматы подразумевают не решение каких-то ситуативных задач или удовлетворения сиюминутных потребностей. Это набор требований, которые в итоге смогут обеспечить сохранение и развитие архитектурного облика мегаполиса и его зеленого фонда.
К примеру, при разработке эскизного проекта застройщик должен учитывать, кроме уже упомянутой плотности населения, еще и регламент в зонах особого строительного регулирования, – в том же историческом центре.
Кроме того, проектировщикам придется соблюдать этажность с учетом уже сложившегося в месте застройки стиля, рассчитывать нагрузку на социальную инфраструктуру и другие немаловажные для комфортной жизни обстоятельства.
А еще по новым правилам перед получением предпроектной документации застройщики должны будут в обязательном порядке проводить общественные обсуждения проектов строительства.
В общем, сомневаться в ценности документа после его обсуждений всеми участниками градостроительной деятельности и простыми жителями города не приходится. Если бы не одно досадное и навязчивое обстоятельство: в Алматы на самых «золотых» его квадратных метрах – в центральных и старых районах – снова и снова закладывается очередной новострой. Поэтому не грех докопаться, кому все-таки «закон не писан».
«Неспящие» в Алматы
Не так давно, когда правила застройки города уже имели юридическую силу, на одном из брифингов алматинского акима прямо спросили, почему в Алматы стройкомпании не соблюдают запрет на точечную застройку. А стоит сказать, в свое время именно действующий градоначальник первым сообщил о моратории на строительство внутри старых кварталов.
В своем ответе Бакытжан Сагинтаев охотно и детально объяснял, что такое «спящие» участки и «просыпающееся» строительство. В Алматы еще остается немало земли, которая юридически принадлежит разным собственникам-застройщикам. Разрешение на отложенное строительство в разное время выдавалось городским акиматом и даже согласовывалось с местными жителями.
– К примеру, частный инвестор имеет в городе земельный участок, который еще в 90-х годах был перепродан несколько раз и «по рынку гуляет». Также покупается земля, заложенная в банке, – объяснял алматинский аким. – Сейчас эти «спящие» участки, или вырытые со времен кризиса 2007–2009 годов котлованы, реанимируются и «просыпаются».
С одной стороны, оживление на рынке – это всегда хорошо. За последнее 10-летие с улиц города наконец-то исчезли уродливые заборы заброшенных строек, а на их месте выросли новые здания. Но с другой стороны – за это же время изменились представления о качестве жизни, и теперь горожане готовы биться за каждую частицу старого любимого Алматы и за каждую пядь своей дворовой территории.
– Но это не означает, что мы дали застройщику разрешение на строительство, – продолжает Бакытжан Сагинтаев. – Конечно, эти участки – чья-то собственность, и понятно желание построить на них что-то. Однако мы объявили, что он не сможет там что-либо строить, пока не поговорит с людьми, которые живут поблизости. Застройщик, прежде чем прийти в акимат за разрешением, должен договориться с местными жильцами, чтобы им было комфортно, чтобы не испортить им площадку и так далее.
Не забыли бы про овраги
Новые правила для игроков на строительном рынке Алматы можно было бы назвать новым и современным взглядом на устройство мегаполиса, где есть место комфорту, безопасности и гуманизму, скажем так, на бытовом уровне, ведь урбанистическая среда может и должна оставаться дружественной к человеку, стоит только соотнести интересы всех сторон.
Так вот, о деталях. Правила застройки, например, определяют, что объект недвижимости проектируется с условием, что один гектар городской земли может вмещать не более 440 человек, по старым СНиПам эта цифра доходила до 1 000 человек.
– В этих правилах расписано, как все должно быть, – объясняет глава города. – На одного человека должно быть предусмотрено от 17 до 25 квадратных метров жилья. Раньше двор был 6 квадратных метров на жителя, сейчас – 10. Причем из дворовой территории 30% должны быть зелеными насаждениями, и никаких парковок. Также расстояние между домами должно быть таким: если это дом от 5 до 9 этажей – 30 метров, от 9 до 12 – 35 метров, свыше 12 – от 48 до 50 метров. То есть как бы застройщик ни старался, на один гектар он больше 440 человек не «посадит».
Застроечные стандарты, кроме того, предусматривают, что рядом с новостройками на каждые 1 000 человек должны быть школа на 150 мест, детсад на 100 мест. Таким же обязательным условием становится строительство поликлиники или амбулатории, пункта полиции, коммерческих объектов. То есть первые этажи уже на этапе проектирования должны отдаваться под социальную инфраструктуру.
И кто бы спорил, что это грамотно и практично. Но суровая действительность опять готова испортить привлекательную картинку.
Баланс интересов
В борьбе за сохранение того, что осталось в Алматы от его исторического центра, акимат предлагает выкупать пустующие участки из частной собственности и даже восстанавливать некогда снесенные памятные здания.
– С начала 2020 года всем было объявлено, что там ничего нельзя строить. Владельцы все это понимают. Но, бывает, некоторые подают в суд на наши решения и выигрывают. Мы же идем до конца: есть жесткие правила, и мы будем придерживаться их, – подытоживает алматинский аким.
Эта стоическая позиция определенно заслуживает уважения. Но если смотреть на вещи ясными глазами, то станет очевидным, что проблема исторической части города вовсе не в самой исторической части. А очень далеко от нее.
Пока Алматы остается центром притяжения и сюда устремляются новоселы со всей страны, он продолжит расти и расстраиваться: есть спрос – всегда будет предложение. А чтобы отвести интерес девелоперов от обжитых и самодостаточных районов, нужны крепкие и такие же жизнеспособные спальные районы.
Политике «Алматы – город без окраин» всего каких-нибудь пара лет. Топовая и сверхактуальная сегодня идея в условиях нашего города пока очень свежа и даже сыровата. Поэтому рассчитывать на скорое свершение «алматинской мечты» о высоких стандартах жизни во всех районах мегаполиса пока не приходится.
Районы, прикрепленные к Алматы за последнее десятилетие, отходили от области мегаполису, как правило, в своем утлом виде – почти без социальной и инженерной инфраструктуры либо она оставалась в частных руках. До сих пор (а самое крупное присоединение к Алматы – Наурызбайский район – случилось 6 лет назад) многие вновь обретенные микрорайоны нуждаются не только в школах, детских садах и больницах – там живут, испытывая реальный дефицит качественной питьевой воды.
