​Содержать жилье в порядке

Комфортно и безопасно

Как отметил Глава государства, вопросы управления общедомовым хозяйством в настоя­щее время волнуют «многих наших граждан из-за недоработанности, несогласованности в работе как тех, кто обслуживает, так и тех, кто дает эти услуги». Не случайно Правительством разработан соответствующий законопроект, касающийся жилищно-коммунальных хозяйств, который будет внесен в Парламент до конца текущего года.

Динамика роста объемов жилищного строительства наиболее ярко прослеживается на примере столицы, население которой за прошедшие 20 лет увеличилось в 3,7 раза, превысив миллион жителей. И это не предел, поскольку каждый год в мегаполис на постоянное мес­то жительства переезжают в среднем 50 тыс. человек.

За это время жилищный фонд Астаны вырос в 5,4 раза: с 4,5 млн до 24,5 млн квадратных метров. Обеспеченность жителей столицы жильем также возросла и составляет сегодня 30,6 «квад­рата» на человека. Между тем нынешняя структура управления многоквартирными жилыми домами (МЖД) остается далеко не эффективной, вызывает много нареканий со стороны собственников жилья, настоятельно требуя решения целого ряда проблем.

В современных условиях крайне важным становится вопрос комфортного и безопасного существования человека в окружении красивых зданий, трасс и надежных коммуникаций. Причем в понятие комфорта входят не только наличие общественного транспорта, воды, тепла и прочих благ…

Сегодня на первый план выходят также взаимоотношения с коммунальными службами, КСК. Система управления МЖД должна быть основана, как подчеркнул в своем выступлении на сессии Парламента Президент, на принципах прозрачности взаимоотношений между обслуживающими компаниями и собственниками жилья, ответственности монополистов, а также контроля над расходованием средств.

Так называемый «умный город» – это не только чудеса техники, но и автоматизация безопасности, цивилизованное взаимодействие с представителями организаций, поставляю­щих свет, тепло, воду в наши дома.

Между тем управляющие компании, к сожалению, ориентируются прежде всего на стандартный набор услуг по содержанию дома и не стремятся решать задачи перспективного планирования, поскольку не имеют заинтересованности в ресурсосбережении и проведении капитального ремонта. По этой причине существующие формы поддержания и сохранения жилого фонда малоэффективны, большинство многоэтажных домов имеют низкий класс энергоэффективности и высокую степень износа.

Очередным доказательством этого стали также результаты проверки компаний, обслуживающих многоквартирные жилые дома, организованной по поручению акима Астаны Асета Исекешева в мае текущего года. По ее результатам установлено, что, в частности, не разделяются функции управления и техобслуживания. А также то, что КСК не представляют жильцам ежеквартальные отчеты.

Значимость электронных КСК на нуле

О работе е-КСК недавно в ­акимате Астаны в рамках пуб­личных слушаний отчитался заместитель председателя правления по цифровой инфраструктуре АО «Астана Innovations» Мейрам Дюсюков.

– В Астане зарегистрировано 486 КСК, из них к электронной сис­теме подключены 473, или 97%. То, к чему мы идем – это облачная бухгалтерия, и запущена она в столице в качестве пилотного проекта. Любой житель может посмотреть расходы своего КСК и быть в курсе того, на что и в каких объемах тратятся его деньги. Проект стартовал недавно, поэтому ожидать сразу большого притока пользователей, как, к примеру, в Smart Astana, не стоит. Пока этого нет, – признался Мейрам Дюсюков.

То, что жители Астаны в большинстве своем не пользуются е-КСК, подтверждает и депутат городского маслихата Ирина Манжанова.

– В связи с постоянно поступающими от жителей столицы жалобами на работу КСК, а также отсутствие обратной связи от управляющих компаний, мы провели соответствующее маркетинговое исследование. Его итоги свидетельствуют: мнение о том, что работники кооперативов собственников квартир используют в своей работе е-КСК, а значит, видят выгоды от автоматизации и информируют при этом население о существовании этого мобильного приложения, ошибочно. В настоящее время его значимость очень низкая из-за отсутствия навыков работы в автоматизированных системах, – пояснила она.

Между тем система е-КСК изначально предназначена для управления отношениями между жителями и кооперативами собственников квартир. Она предоставляет горожанам возможность направлять заявки, участвовать в предварительных голосованиях и опросах, дистанционно просматривать отчеты.

Один дом – один кондоминиум?

Как считает председатель РОО «Общественный защитник» Виктор Сыздыков, необходимо обеспечить реальное участие собственников в управлении своими домами. На его взгляд, новая модель жилищных отношений как нельзя лучше соответствует принципу «Один дом – один кондоминиум – один орган управления».

– Когда под управлением КСК находится несколько десятков домов разного года постройки и степени износа, деньги идут в первую очередь на латание дыр старых домов, – отмечает он. – При этом новые домостроения остаются без должного внимания, что не отвечает интересам их жильцов.

Собственники жилья должны сами выбирать форму управления домом, а также избирать председателя. Неумение содержать свое жилище – это не вина государства.

По мнению Виктора Сыздыкова, управляющие компании от застройщика тоже не лучший выход. Поскольку деньги, которые должны идти на содержание дома, зачастую уходят на формирование прибыли частной организации.

– Основная проблема, над которой мы работаем сейчас, – возврат управления домами самим собственникам, – говорит он.

Довериться профессионалам

По мнению другого эксперта, директора ТОО «Астана ЖилСервис» Анатолия Постникова, будет ошибкой, если функция управления многоквартирными домами перейдет к одному или нескольким собственникам квартир.

– Внедрение объединений собственников имущества вызовет необходимость создания не одного десятка тысяч юридичес­ких лиц, то есть по количеству действую­щих МЖД, что в свою очередь приведет к бесконт­рольности и беспорядочности управления пос­ледними, – уверен он. – Вполне вероятно, что немало многоквартирных жилых домов останется при этом без органа управления, а значит, без необходимого содержания и обслуживания.

Как считает Анатолий Пост­ников, необходимо привлекать профес­сиональные компании, что поз­волит создать конкурентную среду в этой сфере услуг и тем самым повысит качество управления и содержания объек­тов кондоминиума.

– Государство не от хорошей жизни пришло к такой форме управления, как КСК, – говорит председатель кооператива собственников квартир «Космос» с 17-летним стажем Владимир Максименко. – В то время новых домов практически не было, а старый жилой фонд необходимо было как-то сохранять.

Именно КСК, по его мнению, «вытащили» тогда ЖКХ страны.

– Восстановление шло за счет самих жильцов, – вспоминает председатель кооператива собственников. – Считаю, что на тот момент это была единственно правильная сис­тема управления. Однако сейчас стало непросто работать, так как КСК практически не имеет каких-либо прав, а карательных инстанций над нами много.

Большинство экспертов все же склонны считать, что управляющие компании, относящиеся непосредственно к ­застройщику тех или иных ЖК, остаются наиболее приемлемым вариантом. Среди главных плюсов – ответственность застройщика за возведенное им домостроение, наличие собственной производственной и технической базы, квалифицированного персонала сотрудников, контроль над соблюдением государственных стандартов содержания, налоговая и финансовая прозрачность.

В Послании «Третья модернизация Казахстана: глобальная конкурентоспособность» Президент страны сделал акцент на необходимости привлечения частных инвестиций в сферу ЖКХ. Речь идет также о том, чтобы максимально упростить и ускорить все процедуры сог­ласования, особенно в отношении небольших проектов.

Основным же механизмом развития инфраструктуры, в том числе социальной, должно стать государственно-частное партнерство. Модернизация объектов ЖКХ предполагает в первую очередь их передачу в управление или концессию с возможной дальнейшей приватизацией.