Земельный гешефт

– Вы продаете? – сразу же уточнил молодой человек в ответ на мой вопрос о том, хотел бы он провернуть столь удачную сделку. – Да кто ж откажется!

– А что мне с ней делать, с землей-то? Я уже старый, – моложавый пенсионер явно напрашивался на комплимент.

– Конечно, хотела бы, – сдержанно ответила женщина средних лет. – Только вот в очереди на земельный участок под ИЖС я уже десятый год стою. Положенные по закону восемь соток получить не могу! Так и состарюсь с мечтой о собственном доме.

– Шутите? Такого быть не может! – не поверили студентки, нырнув в распахнутые двери вуза.

И правда, стать владельцем земельного участка по кадастровой стоимости с возможностью последующей перепродажи в сто раз дороже могут далеко не все. Тут надо быть либо баловнем судьбы, либо человеком, особо одаренным предпринимательским талантом.

Между тем столь удачную сделку провернул в Шымкенте счастливый обладатель земельного участка площадью 12 га, который достался ему за сумму, едва превышающую 1 млн тенге. Вскоре новоявленный городской «латифундист» продал часть этой территории – 4,5 га – за… 98 млн тенге.

Кусок этой земли у него выкупили в государственную собственность под городские нужды. Любопытно, что между двумя сделками прошло буквально три месяца. Понимаете, как подфартило человеку?!

– Понятное дело, есть определенный круг лиц, которые заранее знают о предстоящем изъятии земли под государственные нужды, – комментирует сделку руководитель управления превенции антикоррупционной службы Алексей Колосков. – Вот и появляются такие схемы, в разработке которых принимают участие в том числе и чиновники.

А вот еще один любопытный факт. Государство в оплату акций передало АО «СПК «Shymkent» земельный участок площадью 1 га за 26 млн тенге по кадастровой стоимости, утвержденной уполномоченным органом. После этого в социально-предпринимательской корпорации провели оценку надела у независимого оценщика, который оценил участок в 401 млн тенге. По этой цене землю продали предпринимателю. Между передачей земли АО «СПК «Shymkent» и продажей прошел год.

– Я считаю ненормальной ситуацию, когда СПК получает такие сверхприбыли, – говорит Алексей Колосков. – Возможно, они какие-то проекты и реализуют, но пока ни город, ни население не увидели от них эффекта. Если бы люди почувствовали бизнес-эффект, то вопросов бы не возникало. Для СПК такие условия возникли, когда, согласно Земельному кодексу, они получили право передавать земли по кадастровой стоимости. Закон «О госимуществе» гласит, что стоимость госимущества при передаче обязательно должна быть подтверждена оценщиками. Получается, что они законно делают эту процедуру. Между тем эти два нормативно-правовых акта разного уровня. Статус Земельного кодекса выше. Мы рекомендовали: чтобы не было разночтения двух актов, нужно их законодательно урегулировать. Либо в Законе «О госимуществе» для СПК оставить приоритет выдачи земли по кадастровой стоимости, либо в Земельном кодексе прописать норму Закона «О госимуществе», указав, что земля при передаче из государственной собственности должна быть обязательно подтверждена оценкой.

Факт продажи АО «СПК «Shymkent» гектара земли без проведения торгов для реализации инвестиционного проекта стал предметом рассмотрения в суде. Выяснилось, что данный земельный участок ранее был изъят у предпринимателя для госнужд. Однако это не стало преградой для того, чтобы в последующем передать его другому представителю бизнеса.

К тому же проверка показала, что коммерческое строение, возведенное на участке, ничего общего не имеет ни с инновационными, ни с инвестиционным проектами, под которые СПК может передавать земли. Все решения местного исполнительного органа и АО «СПК «Shymkent» по продаже и изменению целевого назначения земельного участка, а также акт приемки строения в эксплуатацию в судебном порядке признаны недействительными.

По решениям суда на баланс государства возвращены 46 земельных участков, ранее переданные АО «СПК «Shymkent» без проведения торгов предпринимателям. Их общая площадь составляет 77 га, а стоимость оценивается в сумму порядка 3 млрд тенге.

Антикоррупционная служба считает, что к массовым нарушениям в сфере земельных отношений привело отсутствие в городе градостроительного регламента. За прошедшие 12 лет его так и не разработали. То ли текучка одолела и руки не дошли, то ли без него спокойнее жить…

Во всяком случае в Антикоре считают, что именно отсутствие регламента позволяет чиновникам менять план детальной планировки (ПДП) в угоду отдельно взятых граждан, при этом ущемлять владельцев расположенных по соседству объектов бизнеса, продавать землю в частную собственность без проведения торгов, действуя предельно быстро и тайно. По такому принципу сейчас, кстати, меняют ПДД по ряду улиц, включая улицу Рыскулова.

С момента получения Шымкентом статуса города республиканского значения здесь в частную собственность было передано свыше тысячи участков земли общей площадью 850 га. При этом только 1% из этого числа продан через аукцион.

– Профильные управления акимата очень мало применяют способ выведения земель на торги, отсутствует открытость для населения, нет информации о свободной земле, – говорит Алексей Колосков. – Нет реестра выданных земельных участков. Не разрабатывался градостроительный регламент. Это несоб­людение действующего законодательства. Градостроительный документ нужен для того, чтобы детально понимать, где и какая функциональная зона у земли. Сейчас же это никак не учитывается. Как следствие, ни один уполномоченный госорган не сможет предоставить достоверную информацию о фактически выделенных и выданных землях в Шымкенте.

Итогом изучения коррупционных рисков в сфере земельных отношений стала выработка рекомендаций профильным управлениям. В них среди прочего значится создание соответствующего реестра, содержащего все идентификационные данные, чтобы картина выдачи земель была проз­рачной, открытой и доступной для бизнеса и населения города.

– В моем понимании Генплан Шымкента сейчас – просто картинка, – заключает Алексей Колос­ков. – Любой отказ в выделении земли, связанный с тем, что тот или иной объект не соответствует Генплану, я считаю просто отпиской. Так сегодня можно отказывать всем. На вопрос, в чем, собственно, это самое несоответствие состоит, внятного ответа, как правило, нет...

Пристального внимания требует и вопрос изъятия земель для государственных нужд, чтобы не допустить передачи земли в частные руки с последующим сразу же ее изъятием, позволяющим кому-то разбогатеть на ровном месте за счет городской казны и нечистоплотных чиновников.

О том, что таковые еще имеются, свидетельствует резонансный коррупционный скандал, завершившийся вынесением обвинительного судебного приговора. И хотя заместитель руководителя управления архитектуры и земельных отношений и начальник отдела избежали реальных сроков наказания, связанного с лишением свободы, суд признал их виновными в совершении уголовного преступления. Осужденным предстоит оплатить солидные штрафы в размере, соответственно, 50 млн и 58 млн тенге. Оба чиновника освобождены от занимаемых должностей.

Таков печальный финал нарушения клятвы госслужащего и беспредельной алчности. Бывшие чиновники потребовали от предпринимателя 5 млн тенге за беспрепятственную выплату компенсации при государственном изъятии земельного участка. Бизнесмен не стал нарушать закон и отправился прямиком в правоохранительные органы.

А сколько тех, кто согласился на условия вымогателей от госслужбы, откупился, лишь бы скорее получить возмещение за потерянный бизнес? Понятное дело, что об их числе можно только догадываться, поскольку есть среди нас те, кто предпочитает откупиться, чем занять принципиальную позицию и добиваться справедливости.

В Антикоре говорят, что на работу управления земельных отношений и архитектуры поступает много жалоб. Кроме манипуляций с выплатой возмещения за изъятие земель, в антикоррупционном ведомстве обращают внимание на то, что нередки случаи, когда разница между стоимостью переданной и фактически установленной независимыми оценщиками рыночной ценой земли может составлять десятки миллионов тенге. В таких ситуациях собственники участков не могут понять, почему соседу по наделу выплатили больше, а ему – меньше?

Общую непростую ситуацию в сфере земельных отношений усугубляет самозахват и самострой. Космический мониторинг показал, что почти на 200 га городских территорий предприимчивые горожане успели понастроить времянок, а то и особняков. При этом не имея на руках никаких разрешительных документов. Кто-то стал жертвой мошенников, продавших земли с обещанием помочь в их оформлении, а кто-то решил действовать самостоятельно, выбрав территорию по своему усмотрению, полагая, что она бесхозная и самое время ее занять.

Заместитель руководителя управления архитектуры и земельных отношений Шымкента Алмас Камбаров предостерегает горожан от подобных действий, поскольку легализовать такие строения все равно не удастся.

– 175 строительных объектов подлежат сносу, есть уже соответствующие решения суда, – комментирует ситуацию Алмас Камбаров. – Большую часть из них, в основном это времянки, в Абайском районе уже пустили под бульдозер. Почему-то граждане думают, что если они незаконно построят, то со временем появится возможность все это легализовать, оформить соответствующие докумен­ты. Это большое заблуждение. Так не получится.