Отдам дом в хорошие руки

Еще в аутсайдерах

– Планировалось, что собственники квартир и нежилых помещений до 7 января 2021 года проведут общее собрание и выберут форму управления общей собственностью – ОСИ (объединение собственников имущества) или ПТ (простое товарищество).

Однако давным-давно закончился срок, обозначенный в законе, на дворе октябрь, а большая часть домов еще так и не определилась. «И что же им мешает?» – задается вопросом председатель РОО «Общественный защитник» Виктор Сыздыков.

Тут пришло время и самим задаться вопросом: «Почему не исполняется в срок поручение Президента Касым-Жомарта Токаева, который 1 сентября 2020 года, обращаясь с Посланием к казахстанцам, заострил внимание на самоуправлении в городах?» Глава государства тогда отметил, что проводимая реформа призвана наладить учет мнений жильцов по управлению собственностью, подотчетность при расходовании средств на содержание и ремонт.

– На мой взгляд, обсуждать то, что прописано в законе и поручено Президентом, нет смысла. Пора говорить об исполнении. Что мешает Правительству и акимам обеспечить осуществление этой важной реформы? В законе ясно прописано: до 1 июля 2022 года все КСК, ПКСК и ПК в республике должны передать свои полномочия создаваемым ОСИ и ПТ, а сами ликвидироваться, – говорит общественник.

Всего по стране (по данным инвентаризации) 54 474 многоэтажных дома, из которых подлежит созданию ОСИ⁄ПТ 50 427 (4 047 находятся в нераз­дельной коммунальной или частной собственности, аварийные или пустующие дома). По состоянию на 30.09.2021 года создано 1 969 ОСИ, 11 036 ПТ, что составляет 25,8% от общего количества многоэтажек.

Свои опасения по поводу удручающей статистики высказала и депутат Мажилиса Лаззат Рамазанова. «Когда реально будет обеспечен полный переход всего многоквартирного жилого фонда страны на новые формы управления?» – обратилась она с депутатским запросом к заместителю Премьер-министра Роману Скляру.

Мажилисмен допускает, что пандемия коронавируса ограничила возможности собственников проводить общие собрания жильцов в явочном порядке для процедурного избрания новой формы управления. Тем не менее, несмотря на карантинные ограничения, некоторые жители смогли перейти на новую форму управления.

Как подчеркнула в своем депутатском запросе Лаззат Рамазанова, «одним из главных факторов, влияющих на низкую вовлеченность населения в процесс реформирования, является пассивная деятельность, а в некоторых случаях и бездействие местных исполнительных органов в лице акиматов и недостаточная координация вопроса на центральном уровне».

Большинство жителей многоквартирного жилого фонда, по ее мнению, вообще не имеют представления о проводимой реформе. А те, кто знает и желает перейти на новые формы управления, не имеют представления о процедурной части.

ОСИ: с выбором поспеши

В ответ на этот запрос Роман Скляр отметил, что «в настоя­щее время осуществляется мониторинг перехода каждого многоэтажного дома на новые формы управления согласно графикам, загруженным местными исполнительными органами в систему Easy project… Вместе с тем имеются дополнительные обстоятельства, затягивающие процессы перехода на новые формы управления, такие как препятствие действующих КСК передаче своих функций вновь созданным ОСИ⁄ПТ, нежелание самих жителей переходить на новые формы управления, отсутствие желающих в МЖД становиться председателями ОСИ.

Однако, несмотря на выше­указанные причины, переход на новые формы управления будет обеспечен в срок, установленный законодательством».

– Жилищный фонд – национальное достояние страны. И если уж мы взялись за реформу, нужно доводить ее до конца, чтобы сохранить свое богатство. Тем более что Президент поручил Правительству и акимам обеспечить реализацию этой важной реформы. Как отметил Касым-Жомарт Токаев, ОСИ, по сути, базовый элемент института самоорганизации и самоуправления. Но почему-то акиматам этого не надо, – недоумевает Виктор Сыздыков.

По его мнению, проблемам ЖКХ стоит уделять гораздо больше внимания и не пускать их на самотек, ведь это самая что ни на есть социально значимая отрасль хозяйства. ОСИ можно и нужно грамотно встроить в сис­тему местного самоуправления, и тому есть успешные примеры: будь то узбекские махаля или израильские кибуцы.

– Жители, вам дали парламентскую форму правления в масштабах одного дома! Это громадный инженерный комплекс, сложный, требующий постоянного ухода, внимания собственников. Зарегистрировать ОСИ несложно, но требуется выбрать председателя ОСИ и совет дома из числа собственников, тогда в начальники не проберутся посторонние управляющие, которые сейчас работают. Так выбирайте ответственного, и пусть работает, а не справится – переизберите. Теперь, как гласит закон, совет дома является органом управления, а председатель ОСИ – только исполнителем. То есть он исполняет распоряжения совета.

Совет дома осуществляет контроль. При нем есть ревизионная комиссия. «Один дом – один кондоминиум – один орган управления» легко контролировать. Это и есть путь к демократии и самоуправлению своим домом, – считает активист.

Правда, в достоверности некоторых данных отраслевого ведомства Виктор Сыздыков усомнился.

– Сейчас почему-то стали говорить всего о 54 тысячах домов, хотя все эти годы их было 78–80 тысяч. Их никак не могло стать меньше. Я понимаю желание министерства как-то облегчить решение задачи, чтобы выполнить поручение Президента в срок, – говорит он. – Продвигается создание ОСИ очень тяжело. Президент поручил Правительству и акимам обеспечить реализацию реформы, то есть создать условия, чтобы они заработали, причем по правилам, прописанным в законе. Теперь же, когда все выбились из графика, местные исполнительные органы заняты лишь тем, чтобы зарегистрировать ОСИ или ПТ и доложить. А передано ли им фактически имущество и работают ли они действительно – это пока акиматы не волнует.

Именно поэтому Виктор Сыз­дыков считает, что на сегодня даже из этих зарегистрированных в органах юстиции 1 969 ОСИ большая часть сущест­вует только на бумаге. Реально работают не больше 500.

Дом на шее собственника

– На мой взгляд, на сегодня идет явный перекос в создании организационных форм управления: почему-то количество ПТ превышает число ОСИ. А ведь с самого начала ПТ не предусмат­ривалось как одна из основных форм управления. Ее предложили как альтернативу для маленьких домов – до 50 квартир. ПТ выгодно тогда, когда все жители друг друга знают, – напоминает Виктор Сыздыков. – Да и в Граж­данском кодексе есть ограничения по числу участников ПТ.

Попробуем вместе разобраться, почему же ОСИ так сильно отстают от ПТ: 2 тыс. против 11 тыс.?

В ПТ – простое товарищество – на основе гражданского договора объединяются собственники квартир и нежилых помещений и обязуются совместно управлять домом и содержать его. ОСИ – юридическое лицо в форме некоммерческой организации.

Про ПТ как форму объединения почти никто из собственников жилья не знает. У всех на слуху ОСИ. Тогда как же выходит, что жильцы 500-квартирного дома доверяют свое имущество частному лицу без образования юрлица, без печати и открытия счета? Он же может оказаться мошенником!

Для регистрации ПТ, без образования юридического лица, необходимо предоставить 100% нотариально заверенных доверенностей на управление домом от каждого собственника, чтобы затем открыть счета в банке на текущие расходы и капитальный ремонт.

– Это условие невозможно выполнить в 100–200-квартирном доме и тем более 500-квартирном. На практике оно решается фиктивно. Прежние руководители КСК или управляющей компании застройщика уговаривают жителей перерегистрировать теперь уже ПТ на их аффилированное лицо, иногда даже на того же прежнего руководителя. Многим жильцам не хочется возиться, они не хотят вникать в разницу между ПТ и ОСИ. Потому выбирают легкий путь, соглашаются: мол, делают же они что-то в доме, ну и ладно, пусть дальше остаются. Подумаешь, форма поменяется, – продолжает Виктор Сыздыков.

Горожанам важно только одно – чтобы появился человек, который возьмет ответственность за дом на себя. А кто будет этим человеком – должны решить выборы. И если уж по замыслу государства управление домом сродни самоуправлению, выборы должны пройти серьезно, как им положено: с представлением резюме и программ кандидатов, дебатов о том, как они будут управлять, зарабатывать деньги на содержание.

Разработчики же, как показало время, слегка погорячились, оптимистично полагая, что в каждом многоквартирном доме найдутся инициативные, активные, ответственные люди, готовые заниматься управлением своего жилья.

– И тут форма ПТ удачно сработала на руку старым непотоп­ляемым КСК и управляющим компаниям, которые работают «от застройщика» и управляют жилыми комплексами после сдачи их в эксплуатацию. Я считаю, что ПТ удобны и местным органам власти, которые не хотят терять контроль над удобными КСК, как и свой меркантильный интерес: по моим данным, некоторые КСК регулярно платили мзду акиматам. Поэтому местные органы ожидаемой Правительством активности не проявляют – в душе ожидают, что все вернется к старому, – уверен Виктор Сыздыков.

Так прежние КСК и обслужи­ваю­щие компании остаются у руля, продолжая рулить по-старому. Ничего в этих домах не меняется и не изменится, качественное обслуживание не появится.

КСК только с виду простак

По словам общественника, такая реформа ничего не поменяет, а через несколько лет пойдет поток массовых жалоб – мол, ПТ не справляются ни с управлением, ни с обслуживанием. Более того, жалобы в адрес ПТ уже есть.

А маломощные однодомные ОСИ, напротив, в глазах некоторых собственников уже превратились в монстров. Жильцы, которые и не подозревают, что ново-старый управляющий на их доме организовал ПТ, говорят соседям: «Вот, смотрите, что стало с нашим домом с этой реформой ОСИ! Стало все еще хуже! Стали присваивать наши деньги. Недобросовестные люди пробрались в начальники и не выполняют требования жильцов».

– ПТ – мертвая форма правления. Повторяю: под предлогом, чтобы у населения был выбор форм управления, предложили альтернативу ОСИ – ПТ, а получили лазейку в законе, пользуясь которой, все управляющие компании застройщиков и бывшие председатели КСК остаются у власти в домах, – говорит эксперт.

Теперь прежние управленцы просто так не отдают насиженных мест. Тем более что они качественным обслуживанием практически не занимались, а сначала скрывали свои строительные недоделки, а потом латали их уже за счет собираемых ежемесячных эксплуатационных взносов. У них были годы, чтобы продать-перепродать подвалы, технические помещения, земли вокруг дома. При передаче полномочий вскроются и другие неблаговидные дела.

Шутка ли, некоторые управляющие и председатели КСК превратились в этаких князьков. Десятки лет отработали на своем «неблагодарном», по их словам, посту, который они сами оставить даже сейчас, когда представилась возможность, не собираются. Президент одним указом снимает с поста минист­ра, а снять председателя КСК или избавиться от обслуживающей компании застройщика жители не могут годами. Когда же ОСИ по акту приема-передачи примет домовое имущество, опишет его истинное состояние, примет на баланс остатки денег, вскроются финансовые нарушения. А в таком случае жильцам уже проще подать в суд на прежнего управляющего, не то что сейчас и при ПТ.

К слову, таких «подвигов» недобросовестных застройщиков в городах пруд пруди. Как дело доходит до создания ОСИ, те хит­рят: вместо подвала в документах – цокольный этаж, вместо цокольного этажа – ВП, технические этажи переоформлены под жилые, насосом пользуется баня, а к электрощитовой подключена СТО. Пожалуй, чуть ли не каждую неделю жители пишут в Сети о том, как воюют с застройщиками за свое общедомовое имущество.

Один из последних случаев. После ухода управляющей компании из подвала только одного дома активисты вывезли два КамАЗа мусора, причем с помощью работников ЧС, которые вынесли предписание убрать в первую очередь пожароопасный деревянный хлам. Теперь жители МЖК узнали еще и о том, что технические домовые помещения проданы, а эту проблему так легко, с помощью субботника, уже не решить…

– Иной раз противостояние оборачивается запугиваниями и открытыми угрозами в адрес активистов ОСИ. Из-за этого идет перекос реформы в сторону ПТ. В итоге все останется как есть, а обвинят во всем ОСИ и разработчиков, – убежден Виктор Сыздыков.

Вместо P. S.

Тут пора вернуться к ответу Романа Скляра на депутатский запрос Лаззат Рамазановой. В нем заместитель Премьер-министра заверил, что «передача правоустанавливающих документов МЖД регулируется Правилами содержания общего имущества объекта кондоминиума, утвержденными приказом министра национальной экономики от 19 февраля 2015 года № 108, согласно которым передача всех документов от КСК в ОСИ осуществляется не позднее трех рабочих дней до подписания акта приема-передачи.

В целях усиления вышеуказанного требования прорабатывается вопрос по установлению нормы в Кодексе «Об административных правонарушениях» в части привлечения к административной ответственности физического или юридического лица, осуществляющих функции по управлению объектом кондоминиума».

А в ответ на запрос редакции пресс-служба МИИР РК сообщила, что ведомством совместно с министерствами юстиции, цифрового развития, инноваций и аэрокосмической промышленности утверждены «дорожная карта» и совместный приказ по запуску сервиса электронного голосования с регистрацией ОСИ на портале еGov.

В настоящее время на портале еGov можно проводить электронное голосование для домов с зарегистрированным объектом кондоминиума.

Помимо этого подготовлены предложения по совершенствованию отдельных норм жилищного законодательства, которые учтены в проекте закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам реформирования жилищной политики».

«В целях урегулирования мер по непредоставлению технической и финансовой документации от КСК в ОСИ рабочей группой Минюста поддержаны поправки в статью 320 КоАП о наложении административных мер.

Также в целях упрощения процедуры налогообложения при образовании формы управления «простое товарищество многоквартирного жилого дома» подготовлены предложения о внесении изменений в Налоговый кодекс», – сообщили нам.