За чей счет сделка, господа риелторы?

Двойная комиссия

Казахстанцы активно обсуж­дают в соцсетях деятельность риелторских компаний и отдельно взятых специалистов. Покупатели и продавцы недвижимости негодуют, отмечая, что нередко посредники на рынке недвижимости устанавливают собственные правила игры, обязывая обе стороны предстоящей сделки купли-продажи вносить оплату за риелторские услуги. При этом никто не гарантирует их высокое качество.

Давайте разберемся, как функ­ционирует эта жизненно важная сфера сегодня и какие меры необходимо предпринять для вовлечения ее в законодательное поле.

Как правило, бывают два сценария. Чаще всего работают два агента: один риелтор сопровождает сделку со стороны продавца недвижимости, другой представляет интересы покупателя. Иногда один агент находит и продавца, и покупателя и с каждым из них заключает договор. В обоих вариантах посредники получат свои проценты от сделок. И вот здесь-то и начинается самое интересное.

Этот самый процент каждый устанавливает по-своему, так как риелторская деятельность в Казахстане не регулируется законодательством. Кроме того, данная сфера не является лицензируемой, не требует сертификации и не подпадает под государственный надзор. Вот и получается, что в имеющемся правовом вакууме вопрос о комиссиях решается исключительно на основе договоренностей между сторонами, чуть ли не на добром слове.

Как итог, риелтор может получать комиссию с кого угодно и на каких угодно условиях, если это зафиксировано в договоре. Законодательных запретов на двойные комиссии не существует. Что получается? Брать оплату с обеих сторон – нормальная практика. Но здесь, как говорят в Национальной палате риелторов PANA, больше важна этическая сторона вопроса, поскольку даже если двойная комиссия легальна, она создает конфликт интересов.

Агент, получающий деньги с обеих сторон, может, к примеру, закрыть сделку как можно быстрее, не дожидаясь лучших для одной из них условий; скрыть от покупателя информацию о том, что продавец готов снизить цену; утаить готовность покупателя платить больше; положиться на личную выгоду вместо акцента на честную защиту интересов. Эксперты уверены: лучшая прак­тика – это когда работают два отдельных агента, каждый из которых представляет интересы своего клиента, что не просто соз­дает честную конкуренцию, но и защищает обе стороны сделки.

Фокус на прозрачность

С тем, что в Казахстане давно назрела необходимость законодательного урегулирования риелторской деятельности, согласен и глава Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов. Он отмечает, что, несмотря на развитие цифровых платформ и открытость информации, именно профессиональный риелтор обеспечивает безопасность сделки, юридическую чистоту, защиту интересов клиента и грамотное сопровождение на всех этапах. Но, со слов Ермека Мусрепова, уровень профессионализма представителей сферы по-прежнему неоднороден: есть сильные агентства, работающие по установленным стандартам, и частные посредники, которые зачастую не соблюдают базовые принципы прозрачности и ответственности.

– В целом рынок движется в сторону профессионализации, но этот процесс требует системных мер. Ключевая проблема – отсутствие единых стандартов и регулирования профессии. Любой человек может назвать себя риелтором, что снижает доверие к отрасли и дискредитирует добросовестных специалистов. Кроме того, многие ограничиваются функцией «показать объект», вместо того чтобы работать комплексно: анализировать рынок, консультировать клиента по стратегии покупки или продажи, сопровождать юридические процедуры. Недостаточно развита система обучения и сертификации, слабо используется аналитика рынка, современные CRM-инструменты и цифровые сервисы. Все это приводит к неэффективности и потере клиентов, – говорит глава федерации.

По его мнению, нужно двигаться к профессиональной стандартизации: необходимо создание единого реестра риэлторов, введение обязательной сертификации и обучения, формирование этического кодекса и системы ответственности. Работа риэл­тора должна быть выстроена как сервис полного цикла – от анализа рынка и подбора объекта до юридического сопровождения и послепродажного консультирования.

– Кроме того, важно развивать цифровые инструменты – автоматизацию процессов, прозрачные базы данных, электронные сделки. Это позволит повысить доверие клиентов и вывести профессию на новый уровень. В конечном счете риэлтор ведь не просто посредник, а финансовый консультант в этой сфере, человек, который помогает гражданину принимать одно из самых важных решений в жизни – о покупке или продаже жилья или другого вида недвижимости. И от того, насколько структурированно и профессионально будет работать эта отрасль, зависит стабильность рынка недвижимости Казахстана, – подчеркивает Ермек Мусрепов.

К единому стандарту

В принципе, о том же говорят и в нацпалате риелторов, выражая полную солидарность с мнением главы Федерации недвижимости.

По данным Бюро национальной статистики, в 2024 году в Казахстане было зарегистрировано 382,9 тыс. сделок купли-продажи жилья, из которых 85,2 тыс. – по индивидуальным домам и 297,7 тыс. – по квартирам. При этом стоимость квадратного мет­ра жилья продолжает расти: в январе 2025 года средняя цена на вторичном рынке достигла 526,8 тыс. тенге, на первичном – 500 тыс. тенге.

Несмотря на активность рынка, значительная часть посредников работает без регистрации и лицензии. Эксперты отмечают, что отсутствие единых правил и контроля создает угрозу для потребителей и формирует недоверие к профессии.

– Сегодня любой человек может называть себя риелтором, не имея профильного образования и профессиональной подготовки. Это подрывает доверие к рынку, приводит к мошенничеству и финансовым потерям граждан. Казахстану необходима четкая система регулирования, которая определит ответственность, стандарты и требования к квалификации специалистов, – считает президент Национальной палаты риелторов PANA Асия Бурлибаева.

В большинстве развитых стран риелторская деятельность является лицензируемой и строго контролируется. Например, в США, Канаде и Германии каждый специалист проходит обязательное обучение, сдает квалификационные экзамены и имеет страхование профессиональной ответственности. В странах Бенилюкса каждый агент недвижимости обязан быть членом профессионального объединения, а его идентификационный номер указывается во всех договорах. Такой подход обеспечивает прозрачность сделок и высокий уровень доверия клиентов.

– Мы предлагаем внедрить модель саморегулирования, основанного на обязательном членстве, а также обязательное использование типового договора и компенсационного фонда для защиты потребителей. Важно, чтобы на рынок допускались только подготовленные специалисты, несущие ответственность за свою работу. И, по нашему мнению, лучше всего с этим справится сам рынок, – добавляет исполнительный директор PANA Асем Нурпеисова.

Представители палаты также выступают за создание единого электронного реестра риелторов и внедрение национальной мультилистинговой системы (MLS), которая обеспечит достоверность информации о недвижимости и прозрачность сделок. Кроме того, предлагается ввести обязательное страхование профессиональной ответственности.

Реализация предложенных мер, считают сами риелторы, позволит сократить количество мошеннических сделок на 40%, снизить число жалоб на 30% и увеличить налоговые поступления примерно на 15%. Регулирование риелторской деятельности также укрепит репутацию профессии, повысит прозрачность рынка и создаст условия для устойчивого развития отрасли.

– Наша цель – сделать профессию риелтора ответственной, прозрачной и уважаемой. Мы готовы сотрудничать с государственными органами, чтобы совместно выстроить эффективную систему регулирования, соответствующую лучшим меж­дународным стандартам. Это защитит интересы граждан и придаст рынку недвижимости новый уровень доверия, – добавляет Асем Нурпеисова.

Сегодня только 22% риелторов в Казахстане имеют образование в сфере недвижимости. Около 40% клиентов остаются недовольны качеством их услуг, а 60% потребителей не знают своих прав при работе с агентами, что делает их уязвимыми перед недобросовестными игроками.

Как говорят специалисты, в контексте мировой практики Казахстан находится в ситуации, аналогично той, что в Испании и Японии: двойные комиссии возможны и распространены. Отличие в том, что в этих странах есть регулирование (хотя и разрешающее двойные комиссии), а у нас его нет.

Введение регулирования отрасли через принятие отдельного закона о риелторской деятельности даст надежду на установление четких и прозрачных правил. Речь о необходимости помимо прочего установить понятные стандарты: если и узаконивать практику двойных комиссий, то только при полном раскрытии информации, обязав риелтора получать письменное согласие обеих сторон о любых конфликтах интересов, а также предусмотреть ответственность за скрытые комиссии и случаи мошенничества. Такие меры, возможно, позволят сформировать цивилизованный рынок, на котором риелторы смогут работать добросовестно и открыто, а права потребителей будут надежно защищены.