Суды вместо новоселья

От ответа на данный вопрос зависит судьба многоэтажки, построенной на берегу Кошкараты. Место, надо признать, «козырное». С одной стороны – площадь «Ордабасы», с другой – парк 20-летия Независимости. В непосредственной близости находится река – популярное место купания и отдыха горожан. Жить среди зелени и у воды – мечта любого жителя южного города.

И тем не менее идею строительства жилья на берегу реки шымкентцы не оценили. Более того, приняли ее в штыки, полагая, что не место такой махине громоздиться в двух-трех десятках шагов от русла водной артерии, имеющей статус особо охраняемой природной территории. Соцсети запестрели гневными постами жителей, возмущенных попустительством городских властей, давших добро на возведение объекта.

Мнение городских властей на этот счет оказалось иным. Во всяком случае, по утверждению руководителя управления контроля и качества городской среды города Шымкента Мерлана Керимжанова, возведение Hayat River на улице Турысова соответствует генплану. Целевое назначение земельного участка, на котором построен многоэтажный дом, как раз и предполагает возведение многопрофильного жилого дома.

Стройка завершилась полгода назад, однако заселять много­этаж­ку никто не торопится. До сих пор все три корпуса шестиэтажного дома, а это почти сто квартир, пустуют.

– В декабре 2023 года мы проводили проверку и выявили нарушения, – рассказал начальник отдела управления контроля и качества городской среды города Шымкента Руслан Мамырбеков. – По проекту были замечания в адрес проектировщика, а также экспертной организации. Все документы, включая эскизный и рабочий проекты, выполнены на пять этажей, а в задании на проектирование указано строительство шестиэтажного жилого дома с подвалом. Фактически построено здание в шесть этажей.

По итогам проверки составлен протокол о нарушении проектирования и отсутствии заключения о прохождении экспертизы рабочего проекта. Заказчику выдали предписание о необходимости устранить все замечания и заново провести экспертизу.

Предписание, выданное более полугода назад, так и осталось неисполненным, хотя сделать это необходимо было еще в феврале. Экспертное заключение от 2 февраля 2023 года не в счет. Оно выдано на пять этажей плюс мансардный этаж по рабочему проекту «Строительство пятиэтажного многоквартирного жилого комплекса и коммерческих помещений по адресу: г. Шымкент, Аль-Фарабийский район, улица Турысова, уч. 1⁄12. Корректировка». При этом АПЗ и эскизный проект представлены на пять этажей, а рабочий – на шесть без мансарды.

К тому же положительное заключение на проект было выдано частным экспертом, тогда как согласно требованиям законодательства, заключение на проект жилого дома от шести этажей необходимо получать в государственной экспертизе.

Специалисты Палаты эксперт­ных организаций РК, изучив заключение, обнаружили не только отсутствие некоторых разрешительных документов по проекту, но и ряд ошибок в проектных решениях, несоответствие объекта требованиям и нормам генерального плана. В итоге, по мнению экспертов, заключение по строительству пятиэтажного многоквартирного жилого комплекса по адресу: г. Шымкент, Аль-Фарабийский район, улица Турысова, уч. 1⁄12 не соответствует требованиям принятых в стране строительных норм.

Такая чехарда в документах заставила заказчика в третий раз переделывать документы. На этот раз их отправили в РГП «Госэкспертиза».

– Наше управление пошло навстречу и продлило срок исполнения предписания, но и этого времени для устранения нарушений законности оказалось для компании мало, – комментирует ситуацию Руслан Мамырбеков. – Руководство обратилось к нам с письмом о том, что документы на проект здания находятся на государственной экспертизе, и на этом основании просят еще раз продлить время. По закону же мы не имеем на это права. 24 июня составлен протокол о неисполнении предписания. Дело направлено в административный суд и пока еще не рассмотрено.

Какое решение примет суд, неизвестно. Но в управлении контро­ля и качества городской среды уверены, что ЖК начали строить как положено, изначально имея на руках необходимый пакет документов: АПЗ, эскизный и рабочий проекты, экспертизы, уведомление. Вся проблема, по мнению Руслана Мамырбекова, в том, что компания при строительстве допустила отклонение от проекта, завысив этажность.

Близость жилого дома к руслу реки специалистов управления не смущает, как не вызывает вопросов и то, что ЖК Hayat River построен, по сути дела, без проведения государственной экспертизы, получить которую застройщик пытается на уже построенное здание.

– По действующему законодательству невозможно получить государственную экспертизу на уже построенные объекты, – считает депутат Мажилиса Парламента Болатбек Нажиметдинулы, направивший после того, как к нему поступила жалоба, запрос в Комитет по делам строительства и ЖКХ и Министерство промышленности и строительства. – В противном случае мы имеем дело с серьезными коррупционными рисками со стороны госоргана. Я прошу центральные органы взять под контроль ситуацию со строительством ЖК, определить, является ли дом объектом незаконного строительства, а также дать правовую оценку действиям сотрудников уполномоченных органов, допустивших такое строительство. Также намерен подключить Комитет по водным ресурсам, специалисты которого должны установить законность стройки непосредственно у воды.

Это уже не первый жилой дом, возведенный в непосредственной близости от русла реки. Первопроходцем стал 12-этажный ЖК Medina, построенный компанией-застройщиком SDN.KZ. По соседству с ним сейчас разворачивается возведение еще одного ЖК. Как выяснили специалисты департамента по управлению земельными ресурсами (ДУЗР), у обоих земельных участков один и тот же собственник.

– Мы считаем, что часть земли, на которой ведется строительство многоэтажки рядом с ЖК Medina, выдана собственнику неправомерно, и это решение оспариваем в суде, – рассказал руководитель юридического отдела ДУЗР Дархан Мухамедиев. – Исковое заявление еще не рассмотрено. Суть претензий сводится к тому, что собственнику земли выделили землю, по которой ранее проходила дорога, и прибрежную зону. Они стали дополнением к территории, на которой когда-то располагались жилые бараки. Их новый владелец выкупил, решив на этом месте строить жилой дом. Еще два участка площадью 17, 26 и 51 сотка землепользователю предоставили в аренду под озеленение и организацию парковки. Собственник объединил их в одно кадастровое дело и спустя месяц поменял целевое назначение на «строительство жилого комплекса». Так земля под озеленение и парковку трансформировалась под строительство очередного ЖК. Мы считаем, что это неправильно. И намерены доказать это в суде.

В ДУЗР считают, что оба земельных участка переданы в частную собственность акиматом Шымкента вопреки требованиям Земельного кодекса. Это сделано без проведения торгов и аукционов. Тем самым грубо нарушено действующее законодательство.

– Я выезжал на место строительства ЖК на берегу Кошкараты, – говорит Дархан Мухамедиев. – Водоохранная зона не соблюдена. Мы там ходили, мерили. Здания расположены к воде ближе, чем положенное отступление на 35-тиметровое расстояние от линии берега. Но мы это не оспариваем своим иском, поскольку, согласно Водному кодексу, местные исполнительные органы должны утвердить водоохранную полосу и водоохранную зону. В Шымкенте это сделали только 1 апреля 2024 года. А земельные участки предоставлены раньше. К примеру, под строительство третьего ЖК – в феврале 2023-го. Впрочем, если даже не утверждены водоохранная полоса и водоохранная зона, а строение входит в береговую полосу, то, согласно Водному кодексу, любая хозяйственная дея­тельность в ней запрещена. На ней допустимо располагать только шлюзы и прочие специальные объекты, но ни в коем случае не ЖК. Претензии по этому поводу должно предъявлять управление природопользования, это прерогатива водников, не наша.

Дархан Мухамедиев, в отличие от других чиновников, с которыми пришлось общаться при подготовке публикации, считает, что строительство всех ЖК вдоль Кошкараты вполне можно рассматривать как незаконное.

– Там грунт мягкий, суглинок, – уточняет Дархан Мухамедиев. – Для высотного строительства необходимо забивать сваи. Хотя я и не водник, но следуя логике, можно предположить, что они могут перекрыть водоносные пласты и есть риск, что река либо застопорится, либо в другом месте выйдет. Чем это может обернуться для города, сложно предсказать. Все может быть, и не случайно введены законодательные ограничения на строительство впритык к реке.

На мой вопрос: «Возможен ли снос ЖК, оккупировавших берег реки?» Мерлан Керимжанов ответил предельно коротко: «О сносе ЖК Hayat River речь будет идти, если застройщик проиграет суд и не приведет в порядок документы. Тогда в дальнейшем мы подадим иск о сносе. Сейчас об этом речь не идет».