​Оценивая закон

– Владимир Васильевич, новый закон об оценочной дея­тельности был принят Пар­ламентом в конце прошлого года, подписан Президентом страны. Что послужило причиной коренного изменения законодательства в сфере оценочной деятельности?

– По мнению отдельных экспертов, действующий в настоящее время Закон «Об оценочной дея­тельности в РК» от 30 ноября 2000 года не соответствует условиям, необходимым для экономического развития страны, и потребностям бизнеса, требованиям международных стандартов и передовой практики.

Правоприменительная прак­тика, увеличивающееся число судебных споров, негативное отношение самих граждан к качеству оценки свидетельствовали о нарастании остроты проблем в этой сфере.

К основным проблемам, накопившимся в сфере оценочной деятельности, специалисты относят отсутствие у уполномоченного органа точных сведений о количестве выданных лицензий для занятия оценочной деятель­ностью. Называется примерное общее количество выданных лицензий – 1 700, но неизвестно, сколько оценщиков действительно работает на рынке и, соответственно, пополняет налогами рес­публиканский бюджет, а какое количество, приобретя лицензию, не использует ее. Указывается на недостаточную работу по введению комплексной системы стандартов, соответствующей международным нормам, а также отсутствие квалифицированных кадров в области оценочной деятельности. Так, в Казахстане утверждены 6 стандартов оценки, в то время как в мире действуют 19 международных стандартов. Все это привело к снижению качества услуг и, как следствие, к потере доверия к оценщикам со стороны потребителей, затрудняя развитие единого и эффективного рынка оценочных услуг. Все чаще выявляются факты существенного различия в стоимости одного и того же объекта, оцененного практически в одно время разными оценщиками. Отмечен слабый постлицензионный контроль за деятельностью оценщиков со стороны государственного регулятора, так как в штате органов юстиции, как правило, отсутствуют специалисты в данной области. Кроме того, на сегодня накопилось немало проб­лем, которые необходимо решать с учетом интеграции экономики Казахстана со странами – участниками ЕАЭС и постоянно изменяющихся и динамичных общественных отношений.

Надо еще иметь в виду, что в Концепции правовой политики РК на период с 2010 по 2020 год была определена необходимость принятия комплекса организационно-правовых мер, направленных на установление государственных стандартов оценки, приведение оценочной деятельности в соответствие с международными требованиями, совершенствование государственной системы регулирования и саморегулирования оценочной деятельности.

Все это и способствовало принятию нового закона.

– Если так важно было принять новый закон, почему тогда процесс его принятия затянулся в Парламенте более чем на 2 года?

– В Парламенте параллельно с Законом «Об оценочной деятельности» был инициирован Закон «О саморегулировании», одна из статей которого предусматривала, что регулирующие государственные органы в течение года со дня введения в действие указанного закона должны обеспечить приведение в соответствие с ним всех сфер регулируемой деятельности. А так как проект нового закона в сфере оценочной деятельности содержал все эти признаки, то и, естественно, принимать его нужно было уже в соответствии с нормами Закона «О саморегулировании». Кроме того, необходимо было дождаться результатов ряда научных ­экс­пертиз, как этого требует Закон «О правовых актах».

– Не могли бы Вы перечислить основные новшества Закона «Об оценочной деятельности», и как они повлияют на качество услуг в сфере оценки?

– Рынок – это механизм саморегулирования экономических процессов, поэтому все его институты, в том числе и оценка, могут эффективно действовать в рыночной среде в условиях саморегулирования. Концептуальной нормой закона является введение саморегулирования на базе палат оценщиков – некоммерческих организаций в сфере профессиональной деятельности. Объединение в палату оценщиков будет осуществляться на условиях членства физических лиц с минимальной численностью – 300 физических лиц – оценщиков. Эта норма создаст множество саморегулируемых организаций (СРО), то есть исключит монополизацию со стороны одной СРО, а также создаст равные права и голоса между субъектами СРО на рынке услуг. Внедрение саморегулирования позволит упорядочить сферу оценочной деятельности, оптимизировать государственный контроль и ликвидировать неэффективные государственные функции регулирования.

Отменяется лицензирование физических лиц. Основанием для допуска к профессии будет свидетельство о присвоении квалификации «оценщик», выдаваемое палатами после прохож­дения экзамена в Квалификационной комиссии, создаваемой при палатах оценщиков. В качестве требования для допуска к квалификационному экзамену установлено прохождение стажировки у оценщика сроком не менее одного года.

Что касается лицензий на осуществление оценочной деятельности, выданных физическим лицам до принятия новой редакции Закона «Об оценочной деятельности в РК», они не будут аннулированы, их можно обменять на свидетельства в палатах без прохождения квалификационного экзамена со дня введения в действие закона.

Одним из главных условий членства в палате оценщиков является внесение оценщиком членского взноса. Размер ежегодных членских взносов должен составлять не менее 25-кратного и не более 75-кратного размера МРП, установленного законом о республиканском бюджете на соответствующий финансовый год (в соответствии с Законом РК от 30 ноября 2017 года «О респуб­ликанском бюджете на 2018–2020 годы», согласно которому с 1 января 2018 года МРП составляет 2 405 тенге). Также размер вступительного взноса не должен превышать размера ежегодных членских взносов.

Оценщик, получив свидетельство, вправе осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом. При этом оценщик обязан быть членом только одной из палат оценщиков. Предполагается, что введение сертификации приведет к повышению квалификации, качества оценки, соответствующей требованиям международных стандартов.

Согласно закону к стандартам оценочной деятельности относятся стандарты оценки и стандарты палаты оценщиков (в действующем законодательстве – только стандарты оценки). Стандарты оценки разрабатываются на основе международных стандартов и утверждаются уполномоченным органом в области оценочной деятельности. Стандарты и правила палаты оценщиков разрабатываются палатой оценщиков по согласованию с уполномоченным органом в области оценочной деятельности и саморегулирования.

Также одной из главных новелл является создание эффективных механизмов ответственности перед потребителем. Палата наделяется полномочием проведения экспертизы отчетов оценки, что является тем важным барьером, который отсекает некачественно выполненные оценочные работы. Результатом экспертизы отчета об оценке может быть либо положительное, либо отрицательное экспертное заключение.

Значительно расширены права и обязанности палаты оценщиков. Это право на оспаривание актов, решений, действий или бездействия органов государственной власти и местного самоуправления, нарушающих права и законные интересы палаты оценщиков и ее членов; право запрашивать в госорганах информацию, необходимую для выполнения возложенных на палату функций, за исключением сведений, сос­тавляющих государственные секреты, коммерческую тайну; право вступать в международные организации оценщиков.

Палата оценщиков обязана уведомить уполномоченный орган в области оценочной деятельности о начале осуществления деятельности; представлять интересы своих членов в госор­ганах, а также в международных организациях оценщиков; разрабатывать и утверждать правила выдачи сертификатов о прохождении курсов повышения квалификации и переподготовки оценщиков и экспертов. Также палата оценщиков обязана вести реестры членов палаты оценщиков, членов экспертного совета, которые размещаются на интернет-ресурсе палаты оценщиков; рассматривать материалы о дисциплинарных проступках оценщиков, экспертов и налагать на виновных лиц дисциплинарные взыскания; осуществлять контроль за своими членами в соответствии с требованиями законодательства; приостанавливать и прекращать членство в палате оценщиков.

Законом определяются статус оценщика, его права и обязанности. Предусматриваются положения о приостановлении, прекращении, лишении свидетельств о присвоении квалификаций «оценщик», «эксперт».

– Вы сказали, что в соответствии с новым законом отменяется лицензия на осуществление оценочной деятельности и вводится свидетельство о присвоении квалификации. В чем разница между этими документами?

– По законодательству лицензия – это документ, дающий право заниматься каким-либо видом деятельности, и он выдается государственным органом в той или этой области. Лицензируемый вид деятельности находится под государственным контролем, регулируется им, «правила игры» также устанавливается государством.

Тогда как свидетельство под­разумевает соответствие лица (или услуги) определенным требованиям и стандартам, например, владению специальными теоретическими знаниями, навыками и опытом работы, и может выдаваться и государственными, и общественными, и частными предприятиями.

Конечно, государственный контролер здесь будет присутствовать, но все же такая отрасль развивается на рыночно-конкурентных связях, что повлияет положительно на качество и ценовую политику, а также позволит отсеять недобросовестных участников.

– Владимир Васильевич, не могли бы Вы рассказать о том, как осуществляется оценочная деятельность в других странах, и использован ли их положительный опыт?

– В зарубежных странах существуют разные критерии регулирования оценочной деятельности. В одних она прописана в нормативно-правовых актах, а в других к оценке относятся как к предмету предпринимательской деятельности, не подлежащей какому-либо жесткому регулированию. Однако в основном эта сфера деятельности передана саморегулирующим организациям.

К примеру, в США это Фонд оценки, который является частной некоммерческой организацией, созданной для достижения единообразия и профессионализма в оценке.

Аналогичная ситуация и в Великобритании. У них полностью отсутствуют государственное регулирование оценочной деятельности и лицензирование. Регулирование передано одной саморегулируемой организации – Королевскому институту специалистов по недвижимости, который является крупнейшей в мире профессиональной организацией, насчитывающей более 136 тысяч членов – физических лиц из 120 стран мира, а также 50 национальных ассоциаций, ассоциированных групп и общественных объединений. Также регулирование оценочной деятельности осуществляется Объединенным обществом оценщиков и акционеров.

Оценочная деятельность в Германии не лицензируется. Конт­роль государства осуществляется не через лицензирование оценочной деятельности, а через достаточно подробные стандарты оценки. Важнейшее значение в системе оценочной деятельности Германии имеют эксперт­ные комиссии, создаваемые при каж­дом местном органе власти. Экспертные комиссии на основе сборников составляют списки данных, подлежащих официальному опубликованию и позволяющих облегчить применение сравнительного подхода к оценке недвижимости. В перечень этих данных входят индексы цен на земельные участки, данные о среднем уровне операционных расходов, процентные ставки. Экспертные комиссии регулярно получают от нотариусов сведения обо всех сделках с недвижимостью в регионе. Обобщая информацию о состоянии рынка, они формируют сборники цен купли-продажи и могут предложить их любому заинтересованному лицу, в том числе и органам власти, для оценки ситуации и необходимос­ти ее коррекции.

В России лицензирование оценочной деятельности прекращено с 1 июля 2006 года. Государство передало исполнение ряда своих функций саморегулируемым организациям оценщиков, На­циональному совету по оценочной деятельности. Принципиальное различие действующего и предыдущего порядков заключается в том, что субъектами оценочной деятельности признаются физические лица – оценщики, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность.

Во всех этих перечисленных странах присутствуют саморегулирующие организации, которые объединяют оценщиков, вырабатывают общие требования и стандарты, а также проводят квалификационные экзамены и присваивают разрешительные свидетельства на занятие оценочной деятельностью.

Как вы видите, многие страны отошли от регулирования оценочной деятельности. Этот опыт как раз и использован в новом законе.

– Вместе с основным законом приняты и сопутствующие поправки по вопросам оценочной деятельности. С чем это связано?

– Изменения в сопутствующем законе касаются трех кодексов и семи законов, которые приводятся в соответствие с новым законодательством.

Так, в Кодексе об административных правонарушениях вводится административная ответственность в виде штрафа за несвоевременное предоставление или непредоставление, а равно предоставление недостоверной информации по форме, установленной уполномоченным органом в области оценочной дея­тельности, в размере 20 МРП, а неустранение палатой оценщиков нарушений законодательства об оценочной деятельности, выявленных в ходе проверки уполномоченным органом (им теперь будет Министерство финансов), влечет штраф в размере 40 МРП.

Трудовой кодекс РК дополняется новым основанием расторжения трудового договора по инициативе работодателя из-за лишения оценщиком свидетельства о присвоении квалификации «оценщик».

Таким образом, новые законодательные акты по совершенствованию деятельности в области оценочной деятельности будут способствовать дальнейшему улучшению условий для развития предпринимательства, совершенствованию разрешительной системы, упрощению процедур создания бизнеса и оптимизации государственной контрольно-надзорной деятельности.