Вклады дольщиков – под гарантией
843
Рысты АЛИБЕКОВА
10 октября вступил в силу Закон «О долевом участии в жилищном строительстве», предусматривающий введение новых механизмов вовлечения средств населения в жилищное строительство и снижение рисков дольщиков.
...Мечты некоторых дольщиков обзавестись собственной крышей над головой разбились, как волны о скалы. Вложив свои кровные в возведение жилья, они оказались жертвами мошенничества, хищения, обмана, непредвиденных ситуаций... Государство не остается в стороне от проблем обманутых граждан. Так, в ходе кризиса 2007–2010 годов более 465 млрд тенге было направлено на оказание помощи 62 с лишним тысячам пострадавших дольщиков.
Однако проблемные объекты продолжают появляться. К примеру, в настоящее время, по данным МВД и прокуратуры, проводятся доследственные мероприятия по дольщикам «Азбуки жилья», привлечено 10 подозреваемых, руководитель компании задержан в Австрии, решается вопрос о его экстрадиции в Казахстан.
По сообщению столичного ДВД, с начала года в Астане в производстве находилось 11 уголовных дел в отношении недобросовестных застройщиков, из них 4 дела направлены в суд, 7 – находятся в производстве. В 2015 году было рассмотрено 7 уголовных дел, из них 2 направлены в суд, по которым все руководители строительных компаний признаны виновными и привлечены к различным срокам лишения свободы.
Новый закон как раз призван защитить дольщиков от обмана и закрепить жесткий порядок в строительстве жилья. Обосновывая необходимость законодательных нововведений, директор департамента развития инфраструктуры экономики Министерства национальной экономики РК Улан Жазылбек отметил, что принятый в 2009 году закон не выполнял поставленных задач. Так, в сфере долевого участия в жилищном строительстве с 2010 года была выдана только одна лицензия на привлечение средств дольщиков. Застройщики имели возможность привлекать деньги дольщиков в строительство объектов жилого назначения в обход норм законодательства путем заключения иных сделок, форма и содержание которых не подпадали под регулятивную сферу. Скажем, компании вместо договоров долевого участия заключали договоры инвестирования, что позволяло им обойти требования по наличию минимального капитала, страхованию и вложению своих средств в размере 25%. В результате тысячи семей, вложивших средства в жилую недвижимость, оставались без долгожданных квадратов.
Закон в новой редакции, как разъяснил руководитель департамента МНЭ, предусматривает механизмы защиты и гарантирования средств дольщиков посредством трех способов организации долевого жилищного строительства: во-первых, в виде получения гарантии фонда гарантирования, во-вторых, при участии в проекте банка второго уровня и, в-третьих, за счет привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома.
По первому способу застройщик создает уполномоченную компанию, в уставный капитал которой вносит земельный участок, проектно-сметную документацию, деньги или незавершенное строительство в размере 10 или 15% от проектной стоимости в зависимости от права на землю.
Для создания системы гарантирования долевых вкладов при АО «НУХ «Байтерек» создан фонд гарантирования жилищного строительства с уставным капиталом в 10 млрд тенге. Заключенный договор гарантии между фондом, застройщиком и уполномоченной компанией является основанием для привлечения денег дольщиков. В случае неисполнения уполномоченной компанией обязательств по строительству жилого здания наступает гарантийный случай, при котором фонд гарантирования берет на себя обязательства по завершению строительства жилого дома и передаче дольщикам квартир.
Согласно второму способу финансирование долевого строительства организуется застройщиком с привлечением кредита в БВУ на сумму, достаточную для завершения строительства жилого здания. Банк будет осуществлять отбор застройщиков через квалификационные требования. После прохождения всех процедур застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган для получения разрешения на привлечение денег дольщиков, однако эти средства можно будет использовать по решению банка только после возведения каркаса жилого здания. Банк в свою очередь будет выделять деньги и контролировать их целевое использование в соответствии с актами выполненных работ, подтвержденных инжиниринговой компанией.
И в соответствии с третьим способом деньги дольщиков привлекаются после возведения каркаса жилого здания за счет собственных средств застройщика и уполномоченной компании. При этом привлечение дольщиков возможно только после получения разрешения от местного исполнительного органа.
– По всем трем механизмам привлечение денег дольщиков допускается только на основании договоров о долевом участии в жилищном строительстве. Сделки, совершенные в нарушение требований закона, признаются недействительными, – уточнил У. Жазылбек.
По его словам, форма типового договора утверждена уполномоченным органом, этот документ заключается в соответствии с правилами, а также подлежит обязательной регистрации в местных исполнительных органах.
Особая роль отводится инжиниринговым компаниям, которые будут вести мониторинг за ходом строительства, целевым использованием денег дольщиков, проверку объемов выполненных работ и определять гарантийные случаи. Инжиниринговые компании будут ежемесячно предоставлять отчет о ходе строительства объектов в фонд гарантирования, БВУ или местный исполнительный орган. Результаты мониторинга они будут размещать на собственном интернет-ресурсе.
Для обеспечения целевого использования денег уполномоченная компания и подрядчик обязаны открыть не более одного счета в одном банке второго уровня. Эта мера направлена на защиту интересов дольщиков. Предусматривается также использование инжиниринговой компанией в своей работе одного счета.
В соответствии с нормами закона одна уполномоченная компания может вести работы только на одном объекте, на одном земельном отводе. Это предпринимается для обеспечения чистоты вкладов дольщиков, чтобы не было перетока их денег с одного объекта на другой. Уполномоченная компания «заходит» на один объект и работает на нем, а инжиниринговая компания контролирует целевое освоение средств в рамках одного проекта, одной уполномоченной компании.
При выявлении нецелевого использования денег инжиниринговая компания в течение 3 рабочих дней обязана проинформировать банк второго уровня, фонд гарантирования и местный исполнительный орган. В случае обнаружения фактов нецелевого использования денег наступает гарантийный случай, и фонд гарантирования (по первому способу) берет на себя исполнение обязательств застройщика и уполномоченной компании, он должен передать дольщикам их долю после завершения строительства. По второму и третьему способам решение о возведении объекта принимают банк второго уровня и местный исполнительный орган. Для обеспечения доступа к информации уполномоченная компания должна иметь собственный интернет-ресурс, на котором обязана размещать все данные об объекте строительства, сроках его завершения, представлять фотоотчет, обновляя его не реже одного раза в месяц.
– Наряду с этим ведется работа по созданию единого республиканского веб-сайта в сфере долевого участия в жилищном строительстве. Предполагается, что посредством этого ресурса граждане смогут получить правовую поддержку, информацию о наличии разрешительной документации по строящимся жилым комплексам в разрезе регионов и другую информацию, – пояснил глава департамента, добавив, что наполнение ресурса будут осуществлять местные исполнительные органы, администратором выступит уполномоченный орган в лице Миннацэкономики.
Отвечая на вопрос о том, не приведет ли получение гарантии фонда гарантирования жилищного строительства к удорожанию стоимости жилья, У. Жазылбек подчеркнул, что доступность к средствам дольщиков, напротив, позволит удешевить жилищное строительство. Согласно старому закону средства дольщиков не использовались до ввода объекта в эксплуатацию и лежали мертвым грузом. А по действующему закону после получения гарантии фонда по первому способу либо после получения разрешения по второму, третьему способам застройщик, уполномоченная компания имеют доступ к деньгам дольщиков, а это беспроцентные средства, фактически – дешевый финансовый инструмент, что и послужит стимулом к снижению стоимости возведения домов. К тому же цена квадратного метра, указанная в договоре, не может быть изменена до завершения строительства.
Глава департамента МНЭ признал, что на сегодня у строительного сообщества, ранее принимавшего участие в разработке и обсуждении этого законопроекта, уже возникает ряд вопросов по его реализации. В основном они касаются длительного переоформления документов, земельных участков на уполномоченные компании в соответствии с требованиями нового закона. Однако, заметил он, следует помнить, что законом был предоставлен переходный период – 6 месяцев – на приведение в порядок документов, создание уполномоченных компаний, сегментацию земельных участков. Как отметил У. Жазылбек, ряд компаний за прошедший период организовал свою работу в соответствии с новыми правилами, к примеру, строительная компания «Базис-А».
– Надеемся, что к концу этой недели некоторые компании уже получат первые разрешения на привлечение средств в долевом строительстве и начнут работу по первом способу – через фонд гарантирования, – подчеркнул он.
У. Жазылбек отметил, что вступивший в силу закон позволит минимизировать риски дольщиков путем снижения вероятности нецелевого использования средств дольщиков и срыва сроков строительства посредством контроля расходования средств, снизить стоимость финансирования и цены продажи жилья, увеличить кредитование строительного сектора банками второго уровня.
Он также сообщил, что Министерство национальной экономики по поручению Главы государства разрабатывает Концепцию единой программы жилищного строительства «Нұрлы жер», предусматривающую переход от прямого финансирования строительства жилья на развитие ипотечного кредитования и стимулирование частных застройщиков.
– Меры, планируемые в рамках программы «Нұрлы жер», а также новая законодательная база по долевому строительству будут способствовать улучшению бизнес-климата в строительной отрасли, повышению ее прозрачности и привлекательности для инвестирования, а также развитию жилищного строительства, – резюмировал У. Жазылбек.
...Мечты некоторых дольщиков обзавестись собственной крышей над головой разбились, как волны о скалы. Вложив свои кровные в возведение жилья, они оказались жертвами мошенничества, хищения, обмана, непредвиденных ситуаций... Государство не остается в стороне от проблем обманутых граждан. Так, в ходе кризиса 2007–2010 годов более 465 млрд тенге было направлено на оказание помощи 62 с лишним тысячам пострадавших дольщиков.
Однако проблемные объекты продолжают появляться. К примеру, в настоящее время, по данным МВД и прокуратуры, проводятся доследственные мероприятия по дольщикам «Азбуки жилья», привлечено 10 подозреваемых, руководитель компании задержан в Австрии, решается вопрос о его экстрадиции в Казахстан.
По сообщению столичного ДВД, с начала года в Астане в производстве находилось 11 уголовных дел в отношении недобросовестных застройщиков, из них 4 дела направлены в суд, 7 – находятся в производстве. В 2015 году было рассмотрено 7 уголовных дел, из них 2 направлены в суд, по которым все руководители строительных компаний признаны виновными и привлечены к различным срокам лишения свободы.
Новый закон как раз призван защитить дольщиков от обмана и закрепить жесткий порядок в строительстве жилья. Обосновывая необходимость законодательных нововведений, директор департамента развития инфраструктуры экономики Министерства национальной экономики РК Улан Жазылбек отметил, что принятый в 2009 году закон не выполнял поставленных задач. Так, в сфере долевого участия в жилищном строительстве с 2010 года была выдана только одна лицензия на привлечение средств дольщиков. Застройщики имели возможность привлекать деньги дольщиков в строительство объектов жилого назначения в обход норм законодательства путем заключения иных сделок, форма и содержание которых не подпадали под регулятивную сферу. Скажем, компании вместо договоров долевого участия заключали договоры инвестирования, что позволяло им обойти требования по наличию минимального капитала, страхованию и вложению своих средств в размере 25%. В результате тысячи семей, вложивших средства в жилую недвижимость, оставались без долгожданных квадратов.
Закон в новой редакции, как разъяснил руководитель департамента МНЭ, предусматривает механизмы защиты и гарантирования средств дольщиков посредством трех способов организации долевого жилищного строительства: во-первых, в виде получения гарантии фонда гарантирования, во-вторых, при участии в проекте банка второго уровня и, в-третьих, за счет привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома.
По первому способу застройщик создает уполномоченную компанию, в уставный капитал которой вносит земельный участок, проектно-сметную документацию, деньги или незавершенное строительство в размере 10 или 15% от проектной стоимости в зависимости от права на землю.
Для создания системы гарантирования долевых вкладов при АО «НУХ «Байтерек» создан фонд гарантирования жилищного строительства с уставным капиталом в 10 млрд тенге. Заключенный договор гарантии между фондом, застройщиком и уполномоченной компанией является основанием для привлечения денег дольщиков. В случае неисполнения уполномоченной компанией обязательств по строительству жилого здания наступает гарантийный случай, при котором фонд гарантирования берет на себя обязательства по завершению строительства жилого дома и передаче дольщикам квартир.
Согласно второму способу финансирование долевого строительства организуется застройщиком с привлечением кредита в БВУ на сумму, достаточную для завершения строительства жилого здания. Банк будет осуществлять отбор застройщиков через квалификационные требования. После прохождения всех процедур застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган для получения разрешения на привлечение денег дольщиков, однако эти средства можно будет использовать по решению банка только после возведения каркаса жилого здания. Банк в свою очередь будет выделять деньги и контролировать их целевое использование в соответствии с актами выполненных работ, подтвержденных инжиниринговой компанией.
И в соответствии с третьим способом деньги дольщиков привлекаются после возведения каркаса жилого здания за счет собственных средств застройщика и уполномоченной компании. При этом привлечение дольщиков возможно только после получения разрешения от местного исполнительного органа.
– По всем трем механизмам привлечение денег дольщиков допускается только на основании договоров о долевом участии в жилищном строительстве. Сделки, совершенные в нарушение требований закона, признаются недействительными, – уточнил У. Жазылбек.
По его словам, форма типового договора утверждена уполномоченным органом, этот документ заключается в соответствии с правилами, а также подлежит обязательной регистрации в местных исполнительных органах.
Особая роль отводится инжиниринговым компаниям, которые будут вести мониторинг за ходом строительства, целевым использованием денег дольщиков, проверку объемов выполненных работ и определять гарантийные случаи. Инжиниринговые компании будут ежемесячно предоставлять отчет о ходе строительства объектов в фонд гарантирования, БВУ или местный исполнительный орган. Результаты мониторинга они будут размещать на собственном интернет-ресурсе.
Для обеспечения целевого использования денег уполномоченная компания и подрядчик обязаны открыть не более одного счета в одном банке второго уровня. Эта мера направлена на защиту интересов дольщиков. Предусматривается также использование инжиниринговой компанией в своей работе одного счета.
В соответствии с нормами закона одна уполномоченная компания может вести работы только на одном объекте, на одном земельном отводе. Это предпринимается для обеспечения чистоты вкладов дольщиков, чтобы не было перетока их денег с одного объекта на другой. Уполномоченная компания «заходит» на один объект и работает на нем, а инжиниринговая компания контролирует целевое освоение средств в рамках одного проекта, одной уполномоченной компании.
При выявлении нецелевого использования денег инжиниринговая компания в течение 3 рабочих дней обязана проинформировать банк второго уровня, фонд гарантирования и местный исполнительный орган. В случае обнаружения фактов нецелевого использования денег наступает гарантийный случай, и фонд гарантирования (по первому способу) берет на себя исполнение обязательств застройщика и уполномоченной компании, он должен передать дольщикам их долю после завершения строительства. По второму и третьему способам решение о возведении объекта принимают банк второго уровня и местный исполнительный орган. Для обеспечения доступа к информации уполномоченная компания должна иметь собственный интернет-ресурс, на котором обязана размещать все данные об объекте строительства, сроках его завершения, представлять фотоотчет, обновляя его не реже одного раза в месяц.
– Наряду с этим ведется работа по созданию единого республиканского веб-сайта в сфере долевого участия в жилищном строительстве. Предполагается, что посредством этого ресурса граждане смогут получить правовую поддержку, информацию о наличии разрешительной документации по строящимся жилым комплексам в разрезе регионов и другую информацию, – пояснил глава департамента, добавив, что наполнение ресурса будут осуществлять местные исполнительные органы, администратором выступит уполномоченный орган в лице Миннацэкономики.
Отвечая на вопрос о том, не приведет ли получение гарантии фонда гарантирования жилищного строительства к удорожанию стоимости жилья, У. Жазылбек подчеркнул, что доступность к средствам дольщиков, напротив, позволит удешевить жилищное строительство. Согласно старому закону средства дольщиков не использовались до ввода объекта в эксплуатацию и лежали мертвым грузом. А по действующему закону после получения гарантии фонда по первому способу либо после получения разрешения по второму, третьему способам застройщик, уполномоченная компания имеют доступ к деньгам дольщиков, а это беспроцентные средства, фактически – дешевый финансовый инструмент, что и послужит стимулом к снижению стоимости возведения домов. К тому же цена квадратного метра, указанная в договоре, не может быть изменена до завершения строительства.
Глава департамента МНЭ признал, что на сегодня у строительного сообщества, ранее принимавшего участие в разработке и обсуждении этого законопроекта, уже возникает ряд вопросов по его реализации. В основном они касаются длительного переоформления документов, земельных участков на уполномоченные компании в соответствии с требованиями нового закона. Однако, заметил он, следует помнить, что законом был предоставлен переходный период – 6 месяцев – на приведение в порядок документов, создание уполномоченных компаний, сегментацию земельных участков. Как отметил У. Жазылбек, ряд компаний за прошедший период организовал свою работу в соответствии с новыми правилами, к примеру, строительная компания «Базис-А».
– Надеемся, что к концу этой недели некоторые компании уже получат первые разрешения на привлечение средств в долевом строительстве и начнут работу по первом способу – через фонд гарантирования, – подчеркнул он.
У. Жазылбек отметил, что вступивший в силу закон позволит минимизировать риски дольщиков путем снижения вероятности нецелевого использования средств дольщиков и срыва сроков строительства посредством контроля расходования средств, снизить стоимость финансирования и цены продажи жилья, увеличить кредитование строительного сектора банками второго уровня.
Он также сообщил, что Министерство национальной экономики по поручению Главы государства разрабатывает Концепцию единой программы жилищного строительства «Нұрлы жер», предусматривающую переход от прямого финансирования строительства жилья на развитие ипотечного кредитования и стимулирование частных застройщиков.
– Меры, планируемые в рамках программы «Нұрлы жер», а также новая законодательная база по долевому строительству будут способствовать улучшению бизнес-климата в строительной отрасли, повышению ее прозрачности и привлекательности для инвестирования, а также развитию жилищного строительства, – резюмировал У. Жазылбек.
