С широко закрытыми глазами

Ни один застройщик в Павлодаре не получил разрешения на привлечение средств дольщиков, при этом в городе активно продают квартиры в строящихся домах. А у Антикоррупционной службы наверняка есть немало вопросов к законности этих и десятков других строек.

Подмена понятий

Долевое строительство в городе на Иртыше де-юре отсутствует, но вот реклама о продаже квартир в будущих элитных многоэтажках – на каждом шагу. Растяжки с номерами телефонов висят и на самих объектах, а уж что говорить про соцсети: то и дело всплывают публикации с предложением купить по самой выгодной цене и забронировать нужный этаж, расположение, заплатив заранее от 30% стоимости жилья.

И все консультанты говорят как под копирку: «Мы работаем официально и заключаем договоры бронирования». Те, кто поопытнее или просто давно в этой сфере, на прямой вопрос, попадает ли такой договор под защиту государства и участвует ли в гарантировании Единого оператора, отвечают уклончиво, мол, нужно уточнить, но переживать покупателю не стоит, ведь уже не первый дом так строят и так продают. «Первый корпус уже сдан, там люди живут – у них все можете спросить», «у вас же будет на руках договор»... В общем, уловки действуют. Ну а некоторые и вовсе наглым образом врут, утверждая, что в случае чего все риски по возмещению средств дольщиков возьмет на себя государство.

Между тем все это прямо и грубо нарушает Закон «О долевом участии в жилищном строительстве», принятый еще весной 2016 года.

Вот как все должно быть по закону, очень упрощенно: застройщик решает, что будет продавать квартиры еще на этапе возведения объекта, и обращает­ся в местный исполнительный орган, чтобы получить на это официальное разрешение. В гос­органе проверяют, подходит ли фирма под требования закона (а их много, включая опыт уже реали­зованных проектов), и выдают разрешение на привлечение средств дольщиков или отказ. Кроме того, в акиматах на местах должны вести учет и каждого договора о долевом строи­тельстве, заключенного между застройщиком и покупателем.

В целом допустимых вариантов по привлечению средств дольщиков три – это получение застройщиком гарантии Единого оператора, участие в проекте банка второго уровня и привлечение денег после возведения каркаса дома. Все остальные варианты  – договоры раннего бронирования, рассрочка от застройщика – вне закона. Касается это любой стройки выше трех этажей.

В статье 3 Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» четко прописано: «Сделка по привлечению денег физичес­ких и юридических лиц для строи­тельства, совершенная в нарушение требований настоящего Закона, признается недействительной».

– Мы ежемесячно делаем мониторинг и видим, как в Интернете предлагают квартиры в строящихся домах. Этого ведь никто и не скрывает. Но все такие квартиры в Павлодаре продаются в обход закона. С того момента, как он был принят, у нас в регио­не не было выдано ни одного разрешения на привлечение средств дольщиков, – признает ситуацию руководитель областного управления архитектуры и градострои­тельства Павлодарской области Серик Абдрахманов. – Конечно, также ежемесячно данные предоставляем в городской акимат, поскольку именно местный исполнительный орган должен принимать меры в отношении тех, кто незаконно реализует квартиры в строящихся домах.

О том, какие меры можно применить к нарушителям, написано в Кодексе РК об административных правонарушениях – конкретно в статье 320 «Нарушение требований законодательного акта Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве и жилищного законодательства Республики Казахстан». Только вот никто из павлодарских госорганов не берет на себя эту ответственность.

Компетенции местных исполнительных органов (МИО) зафиксированы в шестой статье закона о долевом строительстве. Например, именно МИО осуществляют государственное регулирование деятельности участников строи­тельства, выдают разрешения на привлечение денег дольщиков, ведут учет выданных разрешений, ежеквартально предоставляют эту информацию в уполномоченный орган, ведут учет договоров о долевом участии в жилищном строительстве, а также договоров о переуступке прав требований по ним.

Еще одна цитата из закона о функциях местных исполнительных органов: «осуществляют государственный контроль и надзор в сфере долевого участия в жилищном строительстве».

– Но проблема в том, что с 2016 года и по сей день эти полномочия на уровне города ни за одним госорганом не закреплены! – продолжает Серик Абдрахманов.  – ГАСКа это не касается, поскольку на качество строительства такие отношения не влияют, а вот в акимате тоже «не выбрали» профильный отдел, который бы вместе с местной полицейской службой, например, прошел по объектам и зафиксировал факты нарушений. Недавно мы провели большое совещание, город должен закрепить эти функции за одним из отделов, но для этого нужно будет вносить изменения в положения об их работе.

По словам Серика Абдрахманова, ситуация в других областях страны немногим лучше – исполнитель контролирующей функции «потерялся». Но кое-где нашли хотя бы минимальный рычаг влияния на застройщика.

По тому же закону о долевом строительстве номер выданного разрешения на привлечение средств дольщиков, информация, кем и когда оно выдано, обязательно указываются в рекламе. Так вот в некоторых городах Казахстана штрафовали за нарушение требований по рекламе.

Но это, естественно, не решает проблемы. И ситуация – когда одни не обращаются за разрешением, а другие и не спрашивают о его существовании – приводит к тому, что средства граждан – будущих владельцев квартир – находятся в теневом обороте без предоставления гарантий.

По данным Антикоррупционной службы региона, фактичес­ки в Павлодаре возводят как минимум восемь домов с участием дольщиков, но без предоставления гарантий будущим владельцам квартир.

Одни сплошные риски

Кто-то скажет (и консультанты по продаже квартир так и говорят): «да ладно, в Павлодаре не было спорных объектов». А значит, рис­ки социальных конф­ликтов незначительные. Но это слабоватый аргумент.

Откуда взяться социальной напряженности? Ну, если ответственные структуры начнут детально разбираться в законности того или иного строительства, то до конфликтов недалеко.

Не так давно Антикоррупционная служба региона поделилась с общественностью результатами внешнего анализа коррупцион­ных рисков в деятельности отдела архитектуры и градостроительства Павлодара. Основанием для проведения анализа послужили многочисленные жалобы горожан, публикации в средствах массовой информации и социальных сетях о незаконной застройке областного центра.

Не очень понятно, почему Антикор ограничился только анализом рисков, потому что фактов нарушений назвали с десяток, но при этом новостей о каких-либо расследованиях не последовало. Но даже у анализа итоги неутешительные.

Пример первый. Есть факты выдачи разрешения на строительство многоквартирного жилого дома в пределах водоохранной зоны, но при этом без согласования уполномоченных органов. Касается это «элитного проекта» по адресу улица 29 нояб­ря, дом 1⁄2 – постановлением акимата Павлодара от 7 октября 2021 года утвержден проект застройки этой девятиэтажки с видом на Иртыш, а Иртышская бассейновая инспекция и не в курсе. Чем не основание для сноса или хотя бы приостановки работ?

По адресу улица Сатпаева, 350 отделом архитектуры и градострои­тельства Павлодара выдано разрешение на строительство одного дома, а по факту – возведено уже два и начато строительство еще двух. По логике в таком случае госорган должен принять меры реагирования: отправить письмо в ГАСК, составить иск в суд, но этого сделано не было. А между тем здесь застройщик уже запус­тил рекламную кампанию по продаже квартир.

Еще одна очевидная для всех, но почему-то игнорируемая городскими властями проблема – это нехватка парковок. По казахстанскому законодательству в селитебных частях города и прилегающих к ним производст­венных территориях должны предусматриваться автостоянки для 90% расчетного числа индивидуальных легковых автомобилей. В Павлодаре же не только новые стоянки не создают, так и от старых избавляются. Лакомые кусочки в микрорайонах кулуарно, без публичных обсуж­дений отдаются под точечную застройку – на земельных участках стоянок просто меняют целевое назначение для размещения многоэтажных домов. Застройка еще более уплотняется, а автомобили вытесняются во дворы домов и проезжую часть города.

Один из последних примеров – строящийся дом на месте бывшей автостоянки у гостиницы «Сарыарка» и Благовещенского собора. Мало того, что коробка появилась по принципу «впихнуть невпихуемое» между несколькими другими крупными строениями, закрыла собой красивый вид на собор для въезжающих в город с северной стороны, так еще теперь вокруг новостройки просто невероятное столпотворение припаркованных машин. А целевое назначение этого участка поменяли постановлением акимата города от 9 июня 2021 года – с автостоян­ки для парковки 50 машин на строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома по адресу улица Торайгырова, 1⁄4.

– Аналогичным образом возводятся или уже построены дома на территории еще четырех автостоянок, расположенных по адресам: улица Естая, 94⁄1, улица Торайгырова, 75, улица Академика Сатпаева, 245⁄1,
проспект Назарбаева, 1⁄3, – говорит руководитель управления превенции и добропорядочности департамента по противодействию коррупции по Павлодарской области Назымбек Бекжанов.

«Казахстанская правда» рассказывала о том, что для Павлодара больная тема – отсутствие проекта детальной планировки (ПДП). Эти важные комплексные документы подменяются локальными планами застройки, что в итоге и приводит к хаосу на улицах и во дворах. Мы писали об этом 15 июня 2022 года в материале «Не хватает красных линий», и все это подтверждается выводами сотрудников Антикора.

Суть проблемы: чтобы в городе реализовали созданный экспертами утвержденный Генеральный план, для каждого микрорайона должен быть разработан проект детальной планировки (ПДП) – тогда застраивать город будут комплексно, с учетом всех интересов и возможностей. Если ПДП нет, а строить нужно, то можно использовать проект застройки территории – этот документ проще и меньше ПДП, но все-таки документ.

Только вот фактически под видом проекта застройки территории акимат утверждает банальный проект строительства многоквартирного жилого дома, который не имеет признаков проекта развития микрорайона – он ни к чему не привязан.

Позиция Антикора такова: акиматом города утверждаются проекты застройки в нарушение Правил разработки, согласования и утверж­дения градострои­тельных проектов, поскольку в соответствии с пунктом 7 этих правил организация разработки ПДП и проектов застройки осуществляется структурным подразделением местного исполнительного органа в сфере архитектуры и градостроительства. То есть инициатором изготовления проекта застройки должен выступать отдел архитектуры и градостроительства. Он же должен утверждать в установленном порядке задание на проектирование с указанием критериев и требований к градостроительному проекту, разрабатываемому для территорий кварталов, микрорайонов и других элементов в границах установленных красных линий или границах земельных участков.

В нарушение пункта 32 правил к проекту застройки не выполняется демонстрационный материал, характеризующий композиционное решение, архитектуру и благоустройство территории. Акимат города утверждает проекты застройки без макетов застройки, выполненных в масштабе основного чертежа Генерального плана.

– Не исполняется и требование 33-го пункта правил – проект застройки не согласовывается с уполномоченными органами в облас­ти охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологичес­кой и пожарной безопасности, со структурными подразделения­ми местного исполнительного органа, другими организация­ми, – продолжает Назымбек Бекжанов. – Более того, проект застройки утверждается акиматом без проведения общественного обсуж­дения, хотя этого прямо требует законодательство. В акимате города сложилась прак­тика, что проект застройки подготавливается самим застройщиком.
Во-первых, это нарушение правил, а во-вторых, качество подготовки такого градостроительного проекта оставляет желать лучшего. Свои действия должностные лица разъясняют благими намерения­ми – не воспрепятствовать бизнесу в строительстве, так как у города нет средств на подготовку ПДП и проектов застройки. А как же тогда быть с интересами населения, которые тоже должен кто-то представлять?

Повторение – мать мучения

Но павлодарцы уже давно поняли, что интересы жителей не относятся к приоритетам городских госорганов, даже когда последние действуют вроде как «для блага людей». Самый яркий пример – ситуация с переводом нескольких павлодарских садоводств в статус ИЖС.

Сейчас павлодарцы выступают против планов местных властей пустить под снос десятки частных домов в садоводстве «Иртыш» для строительства школы и детсада – еще в мае скандал по такой же причине был в дачном кооперативе «Сосновый бор».

Сценарий в «Иртыше» написан как под копирку. Люди случайно узнают, что их дома, расположенные в садоводстве (фактически это черта города и очень даже престижный микрорайон), попадают под снос. В ответ на скандал город заявляет, мол, решение приняли давно, на общественных слушаниях все обсуждали, и в садоводстве, которое по Генплану стало районом ИЖС, нужно строить школу и детский сад.

Но такой расклад людей, живущих в «Иртыше», совершенно не устраивает. Как и молчаливая позиция руководства города. Только-только улеглись страсти в «Сосновом бору» («КП» писала об этом в материале «Мутно в «Сос­новом бору» 13 мая 2022 года), когда люди смогли доказать – на общественных слушаниях в 2019 году их убедили согласиться на перевод дачных земель в статус ИЖС, но о строительстве школы и детского сада тогда и речи не шло. И на резонанс городским чиновникам пришлось реагировать, причем они согласились – эти соцобъекты в «Сос­новом бору» не нужны и ПДП микрорайона изменят. И почему же тогда было не признаться, мол, аналогичные планы есть и по садоводству «Иртыш»?

Закон жизни «все тайное становится явным» сработал точь-в-точь, как у жителей «Соснового бора». Шокирующая новость о том, что кому-то придется расстаться с домом, всплыла только тогда, когда люди пришли переоформляться с номинально дачных строений и участков под жилые дома ИЖС.

Первыми узнали об этом суп­руги Елена и Сергей Кормилицыны – два месяца назад они купили здесь благоустроенный кирпичный дом в 120 квадратов еще и с баней, гаражом, теплицей за 55 млн тенге. Продавец и председатель садоводства заверяли покупателей: перевести участок в ИЖС не составит труда. Новоселы сразу подали документы и получили отказ: их жилье по ПДП микрорайона идет под снос.

– Почему же тогда на наш учас­ток не наложили обременения в связи с изъятием под госнужды? Почему нам позволили совершить сделку? На это нам никто ничего не отвечает. Зато пугают, что компенсация за дачный участок составит тысяч 500, а за дом и вовсе заплатят, как за стройматериалы, – возмущен Сергей Кормилицын.

В «Иртыше» все оказалось еще более парадоксальным, чем до этого в «Сосновом бору», – у иртышан во многих домах есть все центральные городские коммуникации (не только свет и вода, но и канализация, теплоснабжение), в том числе и у Кормилицыных. Подключали дома по техусловиям­ от всех коммунальщиков, то есть на законных основаниях.

Более того, многие владельцы давно получили и статус ИЖС, и акты ввода домов в эксплуатацию, есть у людей и прописка и так далее. И потому благородный порыв властей по реализации здесь ПДП с соцобъектами и повсеместным расширением улиц, которое тоже потребует сноса многих домов, никто не оценил. Как и заверения властей, что школу строить еще лет 7–10 никто не будет, а итоговое решение по ПДП примут к концу 2023 года. Иртышане не хотят жить в подвешенном состоянии и требуют переделать ПДП с учетом их пожеланий и реального положения дел, чтобы расширяли только те улицы, где не будут задеты дома.

Свежо предание…

Чтобы хоть как-то упорядочить всю работу по застройке Павлодара, областное управление архитектуры и ГАСК разработали «Дорожную карту градостроительной политики Павлодарской области». Предус­мотрены выделение средств для разработки ПДП городов, инвентаризация коммуникаций, разработка проектов благоустройства и стандартов комплексной застройки городов для комфортного проживания населения.

– А для устранения коррупцион­ных рисков акимату города нужно приостановить выдачу разрешительных документов на точечное строительство и приступить к выполнению требований этой «дорожной карты», – подчеркивает Назымбек Бекжанов. – Более того, необходимо принять меры по отмене ранее выданных разрешений, а также демонтажу самовольных построек.

Пока слабо верится, что такое возможно. Поскольку все предыдущие рекомендации, предписания, увещевания толку не давали.

Например, в Антикоррупцион­ной службе сообщили, что еще 20 января 2022 года в адрес акима Павлодара ГАСКом внесено представление – рассмотреть вопрос об ответственности руководителя отдела архитектуры и градостроительства (в 2021 году этот госслужащий восемь раз привлекался к штрафам за нарушение строительных нормативов). Также в предписании указано – регламентировать выдачу разрешительных документов на многоэтажные жилые дома, приостановив ее до разработки ПДП микрорайонов.

Но и вопрос ответственности руководителя отдела акиматом не рассматривался, и выдача разрешительных документов на точечную застройку продолжается.

– Приведу пример (и он далеко не единственный). Архитектурно-планировочное задание на проектирование строительства многоэтажных жилых домов по адресам улица Абая, 83⁄1 и переулок Больничный, 102 было выдано 18 февраля 2022 года, эскизные проекты согласованы 9 марта. Плюс целевое назначение обоих участков было изменено при отсутствии ПДП микрорайо­на. И главное – уже 30 марта застройщиком направлен для регистрации акт приемки объекта в эксплуатацию. Каким образом застройщиком в течение 40 дней возведен многоквартирный жилой дом? – вопрошает Назымбек Бекжанов. – Согласно письму Палаты экспертных организаций, положительное заключение экспертизы не соответствует нормативам, проектная документация на эти дома отсутствует.

Недавно павлодарцы заметили, что в Павлодаре на месте обрушившегося в июне 2021 года дома начали новую стройку, хотя проверяющие органы обязали снести то, что осталось после ЧП. Теперь же выясняется, что городские власти выдали застройщику новые разрешительные документы, после чего фирма направила в ГАСК талон-уведомление о начале стройки. Но там решение не одобрили – у подрядчика с лицензией на строительство в штате только три сотрудника и никакой нужной техники.

По состоянию на 20 июня в Павлодаре выявлены нарушения при строительстве 49 много­квартирных жилых домов – такую статистику приводят антикоррупционщики. И даже если эти факты остановят хотя бы одну стройку, в которую уже вложились павлодарцы, заблаговременно купив квартиры в недострое, то социальное напряжение из разряда возмущений перейдет на уровень борьбы за свои деньги. И гарантий, что все будет хорошо, никаких…