ОСИ: не верь, не бойся, не проси?
подготовила Людмила Макаренко

Переход к новой форме управления многоквартирными жилыми домами, начатый два года назад и продленный еще на год, продолжается очень неспешно.

Сама идея объединения собственников недвижимого имущества остается недоосвоенной, поэтому найти одно­значный ответ на вопрос, во благо или нет реформирование сложившейся системы содержания и обслуживания коммунального жилья, пока не получается.

Мы попросили поделиться своими мнениями и выводами людей, которые погрузились в эту непростую тему, что называется, с головой.

Новенькие на старенькое

Сверху течет, снизу капает

Секционная 8-подъездная девятиэтажка на 203 квартиры по улице Гагарина в Алматы – типовое и типичное для своего времени жилое здание. За 30 лет существования дом с некогда улучшенными характеристиками успел устареть и морально, и физически. Но насколько далеко зашел этот процесс, жильцы и председатель вновь созданного ОСИ Ольга Лапина не могли даже предположить.

– Спустились в подвал и ужас­нулись, – рассказывает Ольга Камовна. – Гнилые трубы, свищи забиты деревянными чопиками, вентили не менялись за всю историю дома, ни на одном из них нет запорного «барашка» – случись авария, перекрыть воду не получится. Видно, к коммуникациям до сих пор никто не прикасался, и их предстоит менять нам.

Во сколько обойдется неминуе­мый капремонт общедомовых инженерных сетей, в ОСИ еще не считали. Зато есть ориентировочная смета на ремонт крыши. Так случилось, что сразу после перехода дома в новое управление кровлю буквально смыло ливнем: залило несколько верх­них этажей, замкнула электропроводка в одном из подъездов, едва не случился пожар.

– Крышу придется полностью перестилать, – продолжает председатель ОСИ. – Мы приглашали несколько компаний, но результат у всех примерно одинаковый – нужно 4 миллиона 300 тысяч тенге только на один из четырех блоков дома. В общей же сумме потребуется примерно 17 миллионов тенге.

На вопрос, где взять необходимые средства, Ольга Лапина разводит руками. Накопления на капремонт по дому немногим превышают 1 млн 300 тыс. тенге, их недостаточно даже для авральных работ. Как вариант – заемные деньги по программе модернизации жилищного фонда. Но это, как ни крути, кредит, а значит, тема больших сомнений.

– Банк даст нам эти средства, условно говоря, под гарантии акимата, – разъясняет наша собеседница. – Но мы взрослые люди и понимаем, что залогом по кредиту в любом случае будет имущество собственников, то есть наш дом. Нам придется взять долговые обязательства лично на себя. И проблему с теми же неплательщиками будем решать сами. А как это делать – никто пока не знает.

Саботаж и безнаказанность

Пугающая правда о состоянии общедомового имущества стала открываться жильцам 9-этажки, когда пришло время принимать дом к очередному отопительному сезону. Делало это уже новое ОСИ. Проверяющие придирчиво обследовали оборудование и выносили одно предписание за другим – их оказалось так много, что стало очевидным: проблемы копились не один год.

– Нам хотелось бы понять, как наш КСК готовил дом к каждому новому сезону, как сдавал его комиссии и получал акты готовнос­ти? – задается резонным вопросом Ольга Камовна. – Мы знаем только то, что компания подчистую списывала полученные от жильцов платежи, а теперь видим плачевные результаты работы.

Председатель ОСИ сейчас говорит о вещах, которые заслуживают повышенного внимания и, вполне возможно, массового расследования компетентных органов. Ведь с подобной ситуацией столкнется большинство собственников жилья: за десятки лет некачественного управления большая часть жилого фонда пришла в удручающее состояние: ржавые трубы, залитые стоками подвалы, протекающие крыши, облупленные фасады... Теперь это порядком потрепанное имущество должно отойти его хозяевам – жителям многоэтажек.

Правда, управляющие компании, снявшие с коммунального жилья сладкие пенки, и теперь не могут расстаться с этим «богатством». Наивно ведь верить в отговорки владельцев «управляшек», что обслуживание домов – нерентабельный бизнес. Иначе с чего бы КСК так активно саботировать переход на ОСИ и ПТ и, вцепившись мертвой хваткой, никак не отдавать смачный кусок пирога?

Председатель КСК «Алма», который до последнего времени обслуживал 9-этажку на Гагарина, в беседе с Ольгой Лапиной так прямо и заявила, что «ничего никому передавать не собирается», и вообще на ней «столько судов», что бояться она давно перестала.

Все, что получило ОСИ от бывшей управляющей компании, – чуть больше миллиона тенге неизрасходованных накоплений на капремонт и остатки от сборов РСЖ (расходы на содержание жилья). Причем просто так – переводом со счета на счет, без сопроводительных финансовых документов. Так что выяснить, вся ли там сумма, на которую могли претендовать члены ОСИ, не представляется возможным.

Худшая беда заключается в том, что собственники не получили от КСК юридические и технические документы на дом.

– Нам выдали акт приема-передачи – бумажку, над которой смеются знающие люди, – продолжает Ольга Лапина. – И техпаспорт на на одну из четырех секций дома. И это все. Нет актов поверок элеваторов – это сердце нашего дома, а мы не знаем, в каком оно состоянии. Я не смогла выбить ни одного правоустанавливающего документа, в том числе свидетельства о регистрации кондоминиу­ма, а именно оно закрепляет за жильцами право собственности на общедомовое имущество.

Берите сейчас, разберетесь потом

Потоп в 9-этажке из-за протекающей крыши получил драматическое развитие. Следом случились замыкание электропроводки, возгорание и задымление в подъезде. С пожарными прибыла бригада энергосбыта, дом отключили от электропитания. Перед отъездом специалист службы предупредил Ольгу Камовну – рубильник она сможет включить на свой страх и риск: «Вы председатель, вы приняли дом, поэтому несете полную ответственность».

Как мы уже выяснили, формально дом Ольге Лапиной и другим собственникам никто так и не передал. Это хозяйство на них возложили по факту регистрации ОСИ. На самом же деле это едва ли имеет хоть какое-то значение. Что бы сейчас ни случилось в большой 9-этажке из-за неисправного оборудования, неотремонтированных коммуникаций или неправильной экс­плуатации здания, формально отвечать за ЧП некому.

В законе, который прописывает все условия перехода управления домов к ОСИ и ПТ, также детально изложен порядок передачи активов. В течение трех дней управление КСК обязано вернуть ОСИ около 40 юридических, технических и финансовых документов, провести сверки, аудит и актирование перехода имущественного фонда.

– Я не то что не смогла выпросить наши документы – меня перестали пускать в контору КСК, – рассказывает о своих мытарствах Ольга Камовна. – Теперь заблокировали телефон и откровенно хамят в ответ на элементарные просьбы.

Хозяйка КСК определенно может позволить себе такое поведение. За два месяца, пока продолжалась регистрация ОСИ на Гагарина, жильцы-активисты жаловались на несговорчивую «Алму» во все, можно сказать, заинтересованные инстанции – районный и городской акиматы, управление жилищной политики, жилищную инспекцию, прокуратуру и полицию. В ответ получили, по мнению Ольги Камовны, стандартные отписки, в которых лучшим советом было предложение обратиться в суд.

– Хорошо, соберемся мы в суд, – излагает свои аргументы председатель ОСИ, – нам потребуется помощь юриста, за нее надо платить – ставка адвоката начинается с 200 тысяч тенге. Две простые консультации нам уже обошлись в 17 500 тенге. Суд мы, скорее всего, выиграем. Но что это даст? Кто сможет принудить руководителя КСК выполнить обязательства, если ей вообще никто не указ?

Война план покажет

Жалеют или нет собственники, что ввязались в историю с переходом в ОСИ, Ольга Лапина пока для себя точно не решила. Но то, что им пришлось преодолеть в процессе регистрации новой формы управления домом, она называет семью кругами ада.

– Мы пошли на это добровольно – все-таки государственная программа, и мы понимаем ее преимущества. К тому же нас постоянно поторапливали: КСК упраздняются, вы можете вообще остаться без обслуживания, – объясняет женщина. – Но получилось как всегда: нам показали направление и отправили восвояси: «Дальше сами». Правда, не предупредили, что впереди – болото.

Теперь председатель объединения собственников утверждает, что у добротного Закона «О жилищных отношениях» оказалось плохо продуманное сопровождение и предлагает учесть замечания, которые возникли из опыта трудного рождения их ОСИ.

Во-первых, такая масштабная государственная компания, по мнению Ольги Камовны, не пойдет гладко без финансовой поддержки. Уже на этапе подготовки к регистрации объединения приходится изыскивать немалые средства. К примеру, только за копирование опросных листов жильцов им пришлось выложить 49 тыс. тенге. Такие «непредвиденные», но существенные расходы возникают постоянно и могут «размотивировать» любого сторонника реформы.

Во-вторых, передаче дома должна предшествовать полноценная независимая экспертиза его технического состояния. Жильцы, по большей части непрофессионалы в коммуналке, не обязаны вслепую брать ответственность за объект, который может нести опасность.

В-третьих, переход к ОСИ следует сделать поэтапным и постепенным и обязательно с участием КСК. Управляющая компания помогла бы подготовить новых управленцев, передать им связи с предприятиями – поставщиками услуг и еще много чему научить.

И наконец, государству пора вмешаться в затянувшийся конфликт КСК и собственников жилья. Управляющие компании упорно не исполняют требования законодательства по передаче документации и имущества вновь созданным объединениям. Однако вопиющая ситуация почему-то не заинтересовала надзорные органы, в том числе прокуратуру, а поправки в Закон «О жилищных отношениях» с санкциями против «непослушных» руководителей КСК все еще не приняты.

Отличный инструмент для собственника

Идеальный случай

ЖК «На Ташкентской», высотка из 18 этажей и 224 жилых квартир, – антипод 9-этажке с улицы Гагарина. «Дом с иголочки» – модный и современный, он всего три года назад введен в строй и начинен всем необходимым для комфортной жизни.

По заведенной традиции застройщик передал комплекс на обслуживание аффилированной сервисной компании, и та до поры до времени вполне качественно обеспечивала его. Впрочем, это неудивительно, учитывая, что с первых дней здесь установили тариф РСЖ, близкий к уровню жилья бизнес-класса в престижных районах Алматы. В общем, ЖК имел все шансы стать образцовым и, главное, беспроблемным ОСИ. Но не тут-то было.

Повод для перехода к объединению собственников имущества, по словам председателя ОСИ ЖК «На Ташкентской» Тимура Хасанова, появился тогда, когда руководитель обслуживающей фирмы начал жаловаться на… недостаточность денежных сборов.

– А мы замечали, как ужимаются услуги: уборка подъездов сократилась с пяти раз в неделю до трех, перестали убирать в паркинге, заметной стала неухоженность дворовой территории, – рассказывает Тимур. – Потребовали от компании финансовый отчет, но мало что из него поняли. На всех услугах сидят ИП, смета расходов слишком размыта, некоторые ее статьи не согласованы с жильцами.

Короче, полноценной информации о финансовой деятельности управляющей компании и расходовании ею сборов РСЖ, как регламентирует Закон «О жилищных отношениях», собственники квартир не получили, и через полгода выяснения отношений пришли к решению создавать ОСИ.

С этого начинается история тихой войны компании с жильцами дома и череды неприятных открытий, которые при других обстоятельствах могут дорого стоит владельцам квартир в высотке.

Призрачное «свое»

– ОСИ приступило к работе 1 мая, хотя зарегистрировано было еще в прошлом году, – продолжает Тимур. – И до сих пор никто никаких документов нам не передал, в том числе техническую и рабочую документацию на дом. А без нее ни одна компания не согласилась бы приступить к его обслуживанию. Это просто невозможно, когда нет сведений, какие имеются коммуникации, где они проходят.

Два месяца активисты потратили на выяснение, как и к чему подключен дом, еще месяц узнавали, с кем заключались договоры об оказании услуг. Часть документов была восстановлена или заказана заново. К сегодняшнему дню большинство вопросов по обслуживанию ЖК «На Ташкентской» в ОСИ решили самостоятельно, но бывшая обслуживающая компания продолжает держать позу: не передает техническое помещение, удерживает ключи от шлагбаума.

Хотя это, конечно, мелкие пакости по сравнению с вопиющими фактами, которые вскрылись как раз в процессе перехода на ОСИ. Оказывается, застройщик, вероятнее всего, не ввел официально дом в эксплуатацию и не передал его городу, к тому же не зарегистрировал, как того требует закон, кондоминиум. Таким образом, может случиться, что собственники квартир фактически не владеют земельным участком под ЖК, им не принадлежит общедомовое имущество, а собственно сам дом носит статус… хозяйственной постройки.

В свою очередь сервисная компания, опять же в нарушение закона, не открыла сберегательный счет для накоплений на капремонт. Иначе за два года жильцы смогли бы собрать для своего дома неплохую «финансовую подушку».

Тимур утверждает, что нарушения, случайно обнаружившиеся в их ЖК, типичны для новостроек, и собственникам квартир важно заблаговременно выяснять все существенные юридические позиции своей недвижимости.

Кто с нами, кто против?

– Я вижу и тайных, и явных противников идеи ОСИ, – признается Тимур Хасанов. – Конечно, такие перемены не нравятся застройщикам, которые фактически продолжают управлять новостройками через свои сервисные компании – деньги остаются в одном кошельке, и они практически бесконтрольны. ОСИ отнимают у них этот бизнес. Но, по-моему, самое большое препятствие на пути реформы ЖКХ – это позиция госорганов. Мы пошли навстречу власти – согласились на предложение взять свое имущество в управление, но нам же строят препоны.

Тимур имеет в виду то, как в госструктурах, будь то акиматовские управления или жилинс­пекция, обычно реагируют на жалобы по поводу нарушений закона со стороны управляющих компаний. Отвечают стандартно: ничего не можем сделать – действует мораторий на проверку субъектов бизнеса, обращайтесь в суд.

– Если государство хочет минимизировать свое участие в жилищных отношениях, переложив их на собственников и бизнес, значит, оно должно предоставить такие инструменты, которые исключат неравенство и злоупотребления любой из сторон. А пока на пути реформы слишком много подводных камней, и порой складывается впечатление, что ОСИ создаются из-под палки, – делится наблюдениями председатель объединения собственников имущества.

Кроме того, он называет провальной информационную кампанию. В Алматы по каждому городскому району определен менеджер, курирующий вопросы перехода к ОСИ. Их место, как считает Тимур, – среди населения, которое по-прежнему остается в неведении и плохо понимает, что предлагается взамен упраздняемых КСК. Но частенько эти специалисты сами попадают под град критики за некомпетентность и незаинтересованность в продвижении идей жилищной реформы.

Если же отстраниться от трудностей переходного периода, по большей части пройденного ОСИ ЖК «На Ташкентской», то жители высотки уже получают бонусы от своего выбора в пользу самоуправ­ления.

– Мы нашли сразу несколько позиций для сокращения расходов на содержание жилья: обнаружили, что переплачивали за элект­роэнергию, заключили договор с компанией, которая оказывает услуги в комплексе и дешевле, сэкономили на обслуживании лифтов и уборке. А вообще ОСИ – отличный инструмент в плане возможностей управлять собственным объектом так, как этого хотим только мы: сами принимаем решение, с какой компанией работать, какие услуги покупать и куда направлять общие деньги.

P.S.

О трудностях перехода на новые формы управления многоквартирными домами шел разговор на диалоговой площадке общественного совета Алматы. Такие дискуссии сегодня необходимы для новых и срочных поправок в Закон «О жилищных отношениях».

Большой законодательной «дырой» эксперты называли, например, возможность регистрации ОСИ в домах, где не образован кондоминиум. Это нонсенс, поскольку только формат кондоминиума позволяет закрепить за каждым жильцом долю в общедомовом имуществе – часть крыши, подвала или подъезда. И пока эта юридическая формальность не соблюдена, невозможно требовать с частника оплаты целевых взносов на содержание совместной собственности.

По новым положениям закона в имущество кондоминиума можно включать дворовую территорию, в этом случае она также становится общей долевой собственностью, и бремя ее содержания ложится на всех владельцев. Но, с другой стороны, если двор не перешел во владение жителей, то обеспечивать его уборку и другое содержание они не обязаны, содержать дворника – забота акимата.

Горячей остается проблема отчужденной собственности дома. Многие жители многоэтажек только сейчас узнают, что их подвалы, чердаки, пристройки, часто вместе с внутридомовыми коммуникациями и без согласия жильцов, оказались в долгосрочной аренде либо проданными. Поэтому требуются четкие и понятные правила разделения имущественных прав и участия всех собственников в содержании общей недвижимости.

Популярное

Все
В моногороде Аксу второй год не могут запустить котельную стоимостью 11 млрд тенге
Какие тендеры, такая и вода
Пребывание прибывших
Быть ли сахарной свекле?
Казахстану не удалось хлопнуть дверью
Номады соберутся в Турции
Возрождение древней традиции
Добро пожаловать, легенда!
Контрафакту – нет!
Раз – подсолнух, два – конопля
Визуальный космос
В ускоренном режиме
Олимпийские стипендии
Грядет цифровая трансформация
Ее тепла хватало всем
«Интервенты» из стабфонда
Основано на модернизации
Между риском и доходом
Логика перемен и активная гражданственность
Этап практической реализации
Ракета с космическим кораблем напугала казахстанцев – видео
Об отправленных в Россию вертолетах высказался глава МЧС
Археолог Андрей Астафьев обнаружил в Мангистау древнейший торговый ремесленный центр
Правительство полностью потеряло контроль над развитием угольных шахт Караганды – депутат
Российские СМИ забили тревогу по поводу задержания в Казахстане грузовиков из РФ с товарами из Европы. Мы разобрались в сложившейся ситуации
Какие соглашения подписаны между Казахстаном и ОАЭ в рамках визита Смаилова
Регионы с высокой материнской и младенческой смертностью назвали в Минздраве
Microsoft может открыть IT-лабораторию в Казахстане
Съезд НПП “Атамекен” состоится 4 ноября 2022 года
Касым-Жомарт Токаев обратился к народу Казахстана
Официальный визит Премьера Казахстана в ОАЭ: подписаны соглашения на $900 млн
Почти 60 млрд тенге взыскали с "неприкасаемых" за полгода
Депутат Сената заявила о кризисе в системе лекарственного обеспечения граждан
Покушения на демократические устои нет!
Два врача погибли в ДТП в Карагандинской области
Авиабилеты из Москвы в Алматы за 7,8 млн тенге – комментарий КГА
Планы по строительству нового газоперерабатывающего завода обсудил Премьер с руководством "Eni"
Выступление Президента Токаева на Общих дебатах 77-й сессии Генассамблеи ООН
Bank RBK поддержал насыщение рынка доступными лекарствами
Пока с имени Ахмета Байтурсынова не сняли гриф особой секретности, о нем было мало известно даже в профессиональной среде
Продолжить традицию китайско-казахстанских отношений и открывать новые возможности
Зачем самолет ВВС США прилетал в Нур-Султан, пояснили в МИД РК
В сузакской степи археологи нашли древний храм, аналогов которому нет в Казахстане
Барлыбек Сырттанов – автор первой казахской Конституции
Где смотреть прямую трансляцию Послания Президента народу Казахстана
Новая инициатива Президента Токаева: Нацфонд – детям
Токаев выступает с Посланием народу Казахстана – онлайн-трансляция
Где и во сколько смотреть трансляцию поединка Головкин – "Канело"
Торговля людьми: более 20 преступлений выявили полицейские Казахстана
Указ Президента Республики Казахстан
Как получить компенсацию по тенговым депозитам – утверждены правила
Ситуация по коронавирусу в Казахстане на 14 сентября
В Костанайской области огнем уничтожено и повреждено более 100 жилых домов
Меняемся вместе с Конституцией
Объявлены новшества ЕНТ-2023
Когда столица Казахстана вновь станет Астаной
МВД обратилось к казахстанцам с предупреждением
Реформатор с большой буквы
Почти на 10 млрд тенге снизили тарифы на комуслуги в 12 регионах
Мусин заехал по "старой доброй привычке" без предупреждения в ЦОН и рассказал, что его там ждало

Читайте также

Эксперт-совет
«Слышащее государство»: путь к взаимопониманию
Спецпроекты , Эксперт-совет
Пора брать инициативу в свои руки
Эксперт-совет
Инвестиции в науку развивают конкурентоспособность страны
Спецпроекты , Эксперт-совет
Референдум – это то, чего мы ждали

Архив

  • [[year]]
  • [[month.label]]
  • [[day]]