Быстро движимая недвижимость

Рынок недвижимости в крупных городах страны «взбесился» и пребывает в этом опасном состоянии уже больше года. Его необходимо экстренно «лечить», не дожидаясь «перитонита», и непременно с участием государства.

В режиме нон-стоп

Прошлый год побил все исторические рекорды в сфере сделок по купле-продаже жилья. Недвижимость продолжала дорожать вместе с повышением спроса на нее в течение последних 18 месяцев. В итоге средний рост стоимости квадратного метра в стране, по официальной статистике, превысил 25% на вторичном рынке и достиг 18% в новостройках.

По темпам роста попеременно лидировали то города-миллионники, то центры на периферии. Но результат оказался одинаково плачевным: ажиотажный спрос, «перегретый» рынок и тысячи семей, для которых решение жилищной проблемы так и останется несбыточной мечтой.

– На состояние этого сектора влияет много факторов, – говорит Александр Бикетов, специалист по недвижимости алматинского агентства RiaLight. – Но, очевидно, самым сильным толч­ком к росту цен послужило прошлогоднее вливание денег пенсионного фонда. Дополнительные средства на нашем и без того высоком рынке создали ажиотаж. Сложилась ситуация, когда на одно предложение появилось намного больше покупателей, и уже в апреле мы смогли продать все квартиры, которые у нас до этого «стояли» несколько месяцев.

Исключительно на волне неж­данно свалившихся денег продавцы стали лихорадочно поднимать цены, но и по завышенной стоимости квартиры хорошо продавались. Как образно выражается риелтор, с полок сметалось все.

– Если прежде в среднем по Алматы проводилось 4–4,5 тысячи сделок в месяц, то с пенсионными деньгами к концу мая их количество увеличилось до 7,5 тысячи, – уточняет специалист.

Ситуация готова была вернуться к норме уже к началу прошлой осени, если бы не очередное заявление Правительства о повышении порогов достаточности для снятия пенсионных накоплений. Тогда пристроить деньги в жилье поспешили те, кто готов был подождать «нормальных» цен. Так рынок накрыла вторая волна повышенного спроса.

– Она привела к тому, что к концу декабря мы достигли абсолютного рекорда – 10 тысяч сделок в месяц, продолжает Александр. – И только в январе на фоне известных событий впервые произошел спад, правда, ненадолго. Все вернулось к прошлогоднему уровню, и он держался вплоть до апреля, пока действовал старый режим управления пенсионными накоплениями.

Непомерно раздутый рынок Алматы, который и в добрые времена считался высоким, до сих пор остается на занятых с прошлого года позициях. Он слегка стагнировал летом – в традиционный мертвый сезон, но уже в августе дал новый всплеск, впрочем, тоже характерный – это время, когда жильем в мегаполисе обзаводится студенческая молодежь.

Плюсом новый сюрприз: извес­тие об увеличении с 1 октября процентных ставок у основного ипотечного банка страны «Отбасы» заставило активироваться тех, кто планировал покупку, но выжидал. Теперь у них тоже цейтнот.

Чего ждать дальше?

– Пока больших изменений на рынке мы не наблюдаем. Спрос по-прежнему превышает предложение, – сообщает эксперт. – Своим клиентам, у которых нет необходимости в срочной покупке, рекомендуем подождать до октября-ноября. Трудно сказать, произойдет ли к тому времени корректировка цен, но по крайней мере, мы увидим реакцию рынка на последние события, в том числе Послание Президента и запуск новых жилищных программ.

Рынок недвижимости на самом деле гиперчувствителен к множеству внешних и внутренних влияний. Еще один свежий пример. Стоило «Отбасы банку» запустить в августе специальную ипотечную программу для военнослужащих, он тут же отреагировал ростом.

Не меньшей тревожностью отличается и арендный сектор. В Алматы он рос вместе с продажами весь последний год и зачастую опережал их, но этой весной стои­мость арендного жилья в мегаполисе пробила потолок. Сейчас найти однокомнатную квартиру дешевле 200 тыс. тенге за месяц можно разве что в спальных районах, снять двухкомнатную за 250 тыс.в историческом центре – большая удача, средний ценник на «двушки» в престижных районах поднялся до 300–400 тыс. тенге.

– Это тоже влияние повышенного спроса, – продолжает Александр Бикетов. – Кроме общей тенденции роста, давление на рынок оказывают события в Украине. Казахстан уже принял большое количество вынужденных переселенцев – украинцев, россиян и белорусов. В развитии эта ситуация может иметь не самые благоприятные исходы.

Как известно, у иностранцев в Казахстане нет возможности приобретать недвижимое имущество, это право они получают вместе с видом на жительство. Если учитывать, что основной поток граждан из регионов, втянутых в войну, пришелся на конец весны, а получение ВНЖ занимает 2–3 месяца, то вполне ожидаемо, что уже в ближайшее время эмигранты станут массовыми покупателями квартир.

По крайней мере, как утверждает эксперт, продавцы учитывали это обстоятельство, и поэтому пока не оправдываются ожидания осеннего спада цен.

За чей счет банкет?

Пандемийный кризис никого не обошел стороной. Застой производства, разрыв внешнеэкономических связей, инфляция, удорожание стройматериалов – все это хорошенько тряхнуло весь мировой рынок недвижимости. Но помимо глобального влияния, мы сами умудрились наломать кучу дров, производя неуместные ко времени и, прямо сказать, неловкие движения.

Затея с пенсионными «инъекциями» оказалась привлекательной разве что гипотетически, а если и выгодной, то далеко не всем. Ведь очевидно, что в стране сохраняется большой дефицит жилья, об этом говорят очереди на социальные квартиры, высокий спрос на жилищное кредитование и существенный сектор арендной недвижимости. Вброс пенсионных денег не подпитал рынок, а буквально затопил его.

– Мы отмечали, что в первой волне преимущественно оказались покупатели дополнительной недвижимости, – говорит Александр Бикетов. – Основная их задача заключалась в том, чтобы инвестировать накопления в покупку квартиры: либо для последующей сдачи в аренду, либо для перепродажи. Речь идет о больших суммах и сделках, на которые особо не торговались. Именно они резко и высоко подняли ценовую планку.

Следующим потоком пришли капиталы тех, кто планировал покупку и, даже столкнувшись с новым ценником, все-таки брал жилье, нередко с помощью ипотеки. К осени началось третье наступление – из покупателей, которые готовились к приобретению, но особо не спешили. Ускориться их заставило повышение порогов достаточности, и им приходилось брать кредиты, занимать деньги у родственников, лишь бы вытащить свои пенсионные и вложить их во что-то реальное.

Финансовый выхлоп из пенсионного фонда мог бы иметь совсем другой успех, попади эти средства в реальную экономику. Но у нас по-прежнему нет простых, популярных и, самое главное, надежных инструментов для инвестирования. Недвижимость – возможно, единственный из них.

И в общем-то неплохо, что определенная часть казахстанцев получила в распоряжение свои накопления, которые при правильном управлении смогут обеспечить им нескучную старость. Но утешит ли это тех, кого спекулятивный рост рынка оставил без шансов на покупку жилья? Они не успели накопить ни в пенсионном фонде, ни в семейной кубышке, и голубая мечта стать хозяином собственного дома для них снова отодвинулась в призрачное далеко.

Хотели как лучше

– Проблема заключается в том, что хорошие, в общем-то, идеи у нас выдаются слишком рано. А любая многообещающая инициа­тива должна быть досконально просчитана и подготовлена, – считает специалист по недвижимости. – Дефицит жилья у нас действительно значительный, и Правительство, судя по всему, понимает эту проблему. Но когда запускаются государственные программы без учета состояния отрасли, часто получается не то, что планировалось. В истории с пенсионными вливаниями начинать следовало с переговоров со всеми участниками рынка, чтобы выяснить, готовы ли застройщики предложить в достаточном количестве квартиры, есть ли на рынке вторичного жилья необходимый объем предложения для обеспечения ожидаемого спроса.

А ведь неудачный опыт поддержки жилищного рынка у государства уже был, и случился он не так давно. Первичная ипотечная программа «7–20–25» не заладилась как раз потому, что была плохо готова. Уже пос­ле ее запуска выяснилось, что застройщики не могут обеспечить всех заемщиков жильем по требуемым критериям, одно из которых – максимально допустимая цена. Небольшое количество недорогих квартир быстро раскупилось, и на этом программа забуксовала.

Пенсионные деньги уже полгода как схлынули с жилищного рынка, а послевкусие от «бешеных бабок» никак не улетучится: продавцы не могут согласиться, что цены пора придержать, а покупатели расхватывают все подряд, опасаясь, что завтра и этого не будет. На таком фоне более невероятным выглядит разве что нынешний арендный беспредел.

На днях Министерство науки и высшего образования открыло в Алматы спецштаб для студентов, которые не смогли арендовать жилье, потому что оно им и их родителям больше недоступно. Для бездомных будут подыскивать места в хостелах и недорогих отелях, договариваться с их собственниками, в общем, как-то пристраивать бедных студентов. И это тоже следствие тех самых неловких движений.

Не в коня корм

Но что теперь уже об этом? Давно пришло время переключаться на тему, что со случившимся делать: как решать острую жилищную проблему, чем снимать дефицитный спрос, какими мерами управлять ценами и как поступать со спекуляцией?

Кроме очевидных ответов: больше строить и дешевле продавать, запускать новые, но взвешенные ипотечные программы, ориентированные прежде всего на поддержку строительства нового жилья, у Правительства, кажется, уже появились более конкретные и краткосрочные решения. Недавно о них рассказали в Агентстве по регулированию финансового рынка.

Речь шла о законодательном новшестве, которое понуждает банки продавать так называемые стрессовые активы, в их числе залоговую недвижимость – ту, за которую не смогли рассчитаться заемщики-ипотечники. Общий объем взысканного имущества на балансе у банков достиг 128 млрд тенге, и до сих пор кредитные организации могли держать его у себя годами, не вовлекая в экономический оборот. За таким пополнением ликвидного рынка, считают в агентстве, можно ожидать снижения цен на недвижимость.

В таком же пристрастном внимании государства сейчас нуждается и рынок аренды. В Алматы, например, вообще неплохо бы начать с большой ревизии.

Не секрет, что арендный бизнес в мегаполисе по-прежнему остается преимущественно теневым. В городском департамен­те государственных доходов зарегистрировано около 16 тыс. индивидуальных предпринимателей, предоставляющих в аренду разного рода недвижимое имущество. Это, так сказать, официальный пул. Но спросите у любого алматинца, и он обязательно припомнит пару-тройку случаев, когда кто-то где-то кому-то сдает квартиру без всякого ИП и налогов.

Кстати, с налогообложением в этой сфере и вовсе случился конфуз. В 2020 году ИП, в том числе арендодателей, одним чехом освободили от уплаты подоходного и социального налогов на три года. Ситуация в итоге сложилась забавная: налоги платят получатели активного дохода – рабочие, инженеры, ученые и учителя, а арендодатели свои пассивные складывают в карман целиком… Что называется, кто на что учился.

Последние события показали, что арендаторство живет по иным законам, нежели остальной рынок услуг, выходит, и государственное регулирование у него должно быть особым. Второе, третье и последующее жилье, которое не используют сам собственник или его семья, определенно является для него инвестицией. Не правильным ли будет и доход от управления им рассматривать как инвестиционный и коммерческий? А то и вовсе приравнять «лишние» квартиры к роскоши, которую однажды и у нас начнут обсчитывать по прогрессивной шкале налогообложения.

Большой вопрос, конечно, – смогут ли такие регламенты влиять на ценообразование на арендном рынке, но, по крайней мере, они добавят веса нашей новой общенародной цели – на государство, одинаково справедливое для всех своих граждан.