От генплана до последнего кирпича без «издержек роста»

– Бибигуль Беркутовна, в чем принципиальное отличие нового Строительного кодекса от действующего законодательства и почему без него уже нельзя?

– Принципиальное отличие нового Строительного кодекса в том, что он закрывает пробелы, которые ранее не были урегулированы на законодательном уровне, и выстраивает сквозное регулирование всего жизненного цикла объекта – от планирования и строительства до эксплуатации. Ранее основные требования концентрировались на стадиях проектирования и возведения, тогда как этап эксплуатации зданий фактически оставался вне системного правового регулирования, что приводило к накоплению дефектов, проблем с безопасностью и отсутствию ответственности за состояние объектов после ввода в эксплуатацию.

Новый кодекс решает эти проблемы за счет закрепления требований по постэксплуатационному контролю и регулярной оценке технического сос­тояния зданий, расширенных гарантийных обязательств застройщиков и солидарной ответственности участников строи­тельства. Одновременно усиливается связка между генеральными планами, проектами детальной планировки и реальным строительством, вводится градостроительная экспертиза и ограничивается корректировка проекта детальной планировки (ПДП) один раз в два года, что позволяет пресечь хаотичную застройку и перегрузку городской инфраструктуры.

Таким образом, Строительный кодекс устраняет системный разрыв и задает устойчивые правила для всей отрасли, обеспечивает безопасность, качество и защиту прав граждан на всех этапах жизненного цикла зданий.

– Какие системные проблемы в строительстве кодекс должен решить в первую очередь?

– Во-первых, это хаотичная и точечная застройка, возникавшая из-за несоблюдения и частых корректировок градостроительных документов. Кодекс выстраивает жесткую связку между генпланами, ПДП и строительством, ограничивает возможность их изменения и вводит градостроительную экспертизу, что позволяет предотвратить перегрузку дворов, дорог и социальной инфраструктуры.

Во-вторых, решается проблема низкой ответственности за конечный результат. Ранее ответственность фактически заканчивалась на этапе ввода объекта в эксплуатацию. Теперь закреплены расширенные гарантийные обязательства, солидарная ответственность всех участников строительства и регулярный контроль технического состояния зданий в период эксплуатации.

^{инфографика Натальи Ляликовой}

В-третьих, кодекс устраняет непрозрачность и ручное управление в отрасли через цифровизацию процедур, создание единого строительного портала, ведение реестра специалистов и мониторинг объектов, что снижает коррупционные риски и обеспечивает единый подход к контролю по всей стране.

Наконец, кодекс системно решает воп­росы безопасности, включая сейсмостойкость зданий за счет обязательного учета карт сейсмического зонирования, микрозонирования и паспортизации объектов. В совокупности эти меры направлены на повышение качества строительства и защиту прав граждан.

– Как кодекс изменит требования к качеству и безопасности строительства, особенно в сейсмоопасных регионах?

– Строительный кодекс существенно повышает требования к качеству и безо­пасности строительства прежде всего за счет перехода от формального соблюдения норм к системному управлению рисками на всех этапах жизненного цикла здания.

Впервые на законодательном уровне в сейсмоопасных регионах закрепляется обязательное использование карт сейсмического зонирования и микрозонирования при разработке градострои­тельной документации, проектировании и при строительстве. Это позволяет учитывать реальные геологические и сейсмические условия конкретной площадки, а не применять усредненные решения. Вводится паспортизация зданий, которая дает оценку фактичес­кого технического состояния и уровня сейсмического риска, в том числе для существующего фонда.

Одновременно усиливаются требования к качеству проектирования и строи­тельства: расширяются гарантийные обязательства застройщиков, вводится солидарная ответственность проектировщиков, строителей, экспертов и технадзора, а также регулярный контроль технического состояния объектов уже после ввода в эксплуатацию. В совокупности эти меры повышают реальную безопасность зданий и снижают риски для жизни и здоровья граждан, особенно в сейсмоопасных регионах.

– Кто будет нести персональную ответственность в случае аварий и дефектов и станет ли эта ответственность реальной, а не формальной?

– Персональная ответственность в случае аварий и серьезных дефектов по новому Строительному кодексу распределена между всеми участниками строительного процесса. Так, кодекс закрепляет солидарную ответственность проектировщика, эксперта, подрядчика, технического надзора и застройщика за качество и безопасность объекта. Это означает, что ответственность не может быть переложена на одного участника или «раствориться» между сторонами – каждый отвечает в пределах своей профессиональной компетенции. Дополнительно вводятся обязательная сертификация специалистов, единые цифровые реестры и автоматизированная фиксация нарушений, что делает невозможным формальное участие без фактической ответственности.

– Бибигуль Беркутовна, мы видим, что дома с дефектами вводились в эксплуатацию и раньше. Почему прежняя система контроля не сработала и чем новая будет эффективнее?

– Ранее контроль за качеством строи­тельства был ограничен формальной проверкой на этапе ввода объекта в эксплуатацию, а гарантийные обязательства застройщика зачастую были минимальными. Из-за этого дома с дефектами вводились в эксплуатацию, а ответственность застройщика и других участников была несистемной.

Новый Строительный кодекс существенно усиливает контроль и повышает качество строительства. Гарантийный срок увеличен до 5 лет для всего дома и до 10 лет для несущих конструкций и фасадов, что делает устранение дефектов обязательным и долгосрочным. В приемке объектов теперь участвуют ГАСК и МЧС, а все процедуры – от проектирования до ввода в эксплуатацию – цифровизированы, что повышает прозрачность и исключает человеческий фактор.

Кроме того, система адаптируется к международным стандартам: обязательны сертификация специалистов, цифровой мониторинг объектов и контроль соответствия проектов современным требованиям безопасности и устойчивости. Все это делает новый контроль реально эффективным, а нарушения – экономически и юридически невыгодными для участников строительства.

– Как будет выстроен архитектурно-строительный контроль: больше проверок или больше ответственности?

– Архитектурно-строительный конт­роль не означает увеличение проверок или бюрократии – все процедуры будут проводиться в рамках Предпринимательского кодекса, без ущемления прав добросовестных застройщиков. Зато ответственность участников строительства усиливается. Теперь за ГАСКом закреплены мониторинг соблюдения норм, оперативное реагирование на нарушения, а также участие в приемке объектов в эксплуатацию. То есть конт­роль становится более эффективным и прозрачным.

– Не секрет, что коррупция проникает в самые разные сферы, а в строительную быстрее всего – маржа хорошая. Пока станет ясно, что объект построен с нарушениями, застройщик уже ушел с объекта. Какие антикоррупционные механизмы заложены в кодексе?

– Во-первых, внедрение единого цифрового реестра позволит все процедуры – от согласования проектов до приемки объектов – оцифровать. Это означает, что каждый шаг фиксируется в системе и создает прозрачный след, исключая ручное вмешательство. Во-вторых, усиливается ответственность всех участников строительства – застройщиков, проектировщиков, экспертов и технадзора, что делает нарушения экономически и юридически невыгодными.

Кроме того, устранены системные пробелы и противоречия, которые ранее позволяли обходить нормы. Введена обязательная градостроительная экспертиза, проверяющая соответствие проектов генплану и ПДП. Сертификация специалистов и центры контроля качества дополнительно обеспечивают независимую проверку компетенций и соблюдение стандартов. Все это вместе создает прозрачную, прогнозируемую и контролируемую среду, где коррупционные схемы становятся практически невозможными.

– Как кодекс защищает жителей от точечной застройки и уплотнения дворов?

– Раньше застройщик мог формально легально корректировать ПДП под конкретный участок, меняя этажность, плотность или функциональное назначение, и возводить объект, перегружающий двор, дороги и социальную инфраструктуру.

Теперь корректировка ПДП допускается не чаще одного раза в два года, все проекты проходят обязательную градостроительную экспертизу, а коллизии между генпланом и ПДП исключаются. Уплотнительная застройка сама по себе не запрещается, но возможна только при строгом соблюдении норм плотности, инсоляции, парковок и социальной инфраструктуры, без ухудшения качества жизни уже проживающих жителей. Таким образом, кодекс создает реальные механизмы защиты интересов горожан и предотвращает хаотичное строительство.

– Будет ли обязательным учет мнения граждан при застройке и утверждении ПДП?

– Да, учет мнения граждан теперь обязателен. В соответствии с Законом РК «Об общественном контроле» внедряется механизм общественного учас­тия: перед утверждением любого градо­строительного документа проводится градостроительная экспертиза, и в ее сос­тав обязательно включаются протокол и результаты общественных слушаний. Это означает, что мнение жителей учитывается на официальном уровне, а органы власти обязаны его анализировать и учитывать при принятии решений.

Так, общественные обсуждения проводятся в целях обеспечения открытости, прозрачности и гласности градо­строительных решений, выявления и учета мнения населения, а также предупреждения возможных негативных последствий. При этом результаты общественных обсуждений подлежат обязательному рассмотрению местным исполнительным органом и проектной организацией с публикацией результатов на интернет-ресурсе местного исполнительного органа.

Для городов республиканского значения, столицы, областных центров разрабатывается концепция (мастер-план) развития в составе генерального плана населенных пунктов. Именно концепция (мастер-план) развития населенного пункта подлежит общественному обсуж­дению и согласованию соответствующим маслихатом.

Кроме того, акиматы будут осущест­влять мониторинг реализации генерального плана населенного пункта один раз в пять лет, по результатам которого формируется отчет, который размещается на интернет-ресурсе акима­та и направляется на рассмотрение в архитектурно-градостроительный совет и соответствующий маслихат.

Таким образом, возрастает роль самого населения и маслихатов всех уровней в контроле за планированием и развитием населенных пунктов для обеспечения благоприятных условий проживания людей.

– Почему до сих пор строительство может начинаться без реального диалога с жителями и как кодекс это изменит?

– Ранее диалог с жителями часто проводился формально, а механизмы его фиксации и учета были недостаточно точными, поэтому мнение населения не всегда учитывалось при строительстве и изменениях ПДП. Новый Строительный кодекс системно улучшает этот процесс. Как я говорила ранее, перед утверждением градостроительных документов проводится градостроительная экспертиза, в которой обязательно учитываются протоколы и результаты общественных слушаний. Теперь участие жителей закреплено на законодательном уровне, их мнение фиксируется и должно учитываться при принятии решений, что делает процесс планирования более прозрачным и открытым.

– Какие полномочия остаются у акиматов и как предотвращается конфликт интересов, когда они одновременно регулятор и заинтересованная сторона?

– Акиматы сохраняют полномочия по утверждению градостроительных проектов, контролю за соблюдением планировочных решений и обеспечению инфраструктуры через деятельность архитектурно-градостроительных советов, которые будут функционировать при акиматах областей и городов республиканского значения. При этом конфликт интересов предотвращается за счет нескольких механизмов: все проекты проходят обязательную градостроительную экспертизу и цифровую проверку, что обеспечивает независимую оценку соответствия проекта нормам. Кроме того, внедрены обязательные протоколы общественных слушаний, а решения акиматов фиксируются и контролируются через цифровую систему, что делает процесс прозрачным и минимизирует возможность субъективного или заинтересованного вмешательства. Таким образом, полномочия сохраняются, но их реализация становится структурированной, подконтрольной и открытой для контроля со стороны государства и общества.

– Не приведет ли ужесточение требований к росту стоимости жилья и вытеснению малого бизнеса с рынка?

– Новые требования могут потребовать дополнительных инвестиций, но их цель – предотвратить недобросовестное строительство и хаотичную застройку, а не увеличивать цену жилья искусственно. Контроль, стандарты качества и обязательная градостроительная экспертиза помогают снизить риски недостроев, дефектов и судебных споров, которые раньше создавали скрытые расходы для всех участников рынка, включая жителей и бизнес. Для малого бизнеса предусмотрены четкие и прозрачные процедуры допуска на рынок, что дает честным компаниям возможность работать и развиваться без угрозы конкуренции со стороны недобросовестных застройщиков.

– Насколько государственные органы и рынок готовы к внедрению кодекса и предусмотрен ли переходный период?

– Полагаю, что государственные органы и рынок готовы к внедрению кодекса, и многие инструменты уже работают, поэтому переход к новым нормам давно назрел. Переходный период предусмот­рен для отдельных элементов. Например, карты сейсмического микрозонирования есть пока только для Алматы, по остальным регионам их разработка и утверждение планируются до 2030 года.

Что касается сертификации специалис­тов, то действующая система аттестации ИТР пока сохраняется, а обязательная сертификация через новые центры будет вводиться постепенно – примерно через два года, когда рынок и центры сертификации полностью подготовятся.

Кроме того, сам Строительный кодекс вводится в действие с 1 июля 2026 года, и у уполномоченных органов есть время для проведения информационно-разъяс­нительной работы со всеми заинтересованными субъектами строительной отрасли. Также за этот период будут приведены в соответствие со Строительным кодексом все подзаконные акты. Таким образом, кодекс внедряется пошагово и с учетом готовности всех участников.

– Если через несколько лет проблемы точечной застройки и аварийных домов сохранятся, кто понесет ответственность за неработающий Строительный кодекс?

– Вопрос немного некорректен, Строи­тельный кодекс – это комплексный инструмент, в котором задействованы и законодательные, и исполнительные органы, и сами участники рынка.

Реализация Строительного кодекса покажет нам системные проблемы отрас­ли, государство продолжит контролировать соблюдение норм, а участники строительства будут отвечать за качество объектов и устранение дефектов.

Кодекс создаст прозрачные механизмы контроля, цифровую фиксацию и систему ответственности, чтобы нарушения было сложно игнорировать, а правоприменение оставалось эффективным.

При этом любые сбои будут выявляться через цифровой мониторинг и градостроительную экспертизу, и меры будут приниматься согласно закону, без возможности снять ответственность с конкретных участников.

Кроме того, существует понятие «гибкость закона» – это способность законодательства адаптироваться к меняющимся общественным отношениям. У нас есть возможность принимать поправки и новые акты в ответ на новые общественные вызовы и технологии для совершенствования правоприменительной практики.

Полагаю, что реформа строительного законодательства – это шаг к созданию безопасной и комфортной среды проживания. Строительный кодекс станет значимым шагом для создания качественно новой модели взаимоотношений между всеми участниками отрасли.