«Аварийное ведро», или Надо просто подождать?

Воз не везут

История эта, а с проблемой в нашу редакцию обратились сами жильцы, началась давно: еще в 2011 году между ЖСК и пайщиками был заключен договор о паевом взносе с целью приобретения жилой площади в ЖК «Жасыл Астана НС». Соглас­но пункту 1.5 договора сроком сдачи жилого комплекса значился второй квартал 2018 года. Правда, была и оговорка: ЖСК оставлял за собой право на шесть добавочных месяцев строительных работ с момента окончания официального срока строительства, что позволяло растянуть стройку до конца четвертого квартала 2018 года.

– Фактически же заселяться жильцы стали с 2019 по 2021 год. То есть посчитайте – почти через 10 лет со старта стройки, – излагает перипетии сложившейся ситуации глава инициативной группы жильцов «Жасыл Астана НС» Галым Алькенов. – Сначала застройщиком значилось АО «Зеленстрой», создавшее кооператив ЖСК «Жасыл Астана НС», а генподрядчиком до 2014 года выступало ТОО «БИА-Строй». По договору генерального подряда от 2013 года работ было запланировано на сумму в 3 миллиарда 724 миллиона тенге с условием, что в стройку вложится и сам генподрядчик. Только вот вскоре тогдашний председатель кооператива без согласования с пайщиками «перекинул» деньги с нашего дома на возведение другого объекта, и стройка встала...

Спасти положение дел взялось ТОО «Лея», согласившееся выступить инвестором. Стройка сдвинулась с «мертвой» точки, и с 2019 года в кооперативный дом стали въезжать первые жильцы. Казалось бы – живи и радуйся! Но радоваться особо было нечему – недоделок оказалось слишком много.

По словам новоселов, вместо нормального покрытия во дворе были пыль и грязь, еще и «лысо» кругом – асфальт и какая-никакая растительность появились лишь спустя пару лет. А детской площадки так и вовсе нет до сих пор, засыпали участок мелким щебнем, а от него пыль столбом, когда мальчишки в футбол играют…

Так же скверно, по словам жильцов, обстоят дела и с паркингом: отсутствуют гидроизоляция, утепление, проблема с вентиляцией. Да и все остальное – освещение, пожарная сигнализация – требует доработки.

О несчастьях дома рассказывает и председатель Кыргызского этнокультурного объединения Шавкат Исамилов.

– Был у нас период и без воды, и без электроэнергии, и к себе на девятый этаж я поднимался пешком – лифт не работал. С тех пор у меня стоит аварийное вед­ро с водой и питьевая вода есть тоже про запас. Но я-то обойдусь, а как другие, у кого дети малые, пожилые? – вопрошает Шавкат Абдуллаевич.

– Все наши претензии в ЖСК хорошо известны. В минувшем мае была у нас встреча с участием главы управления конт­роля и качества городской среды Гани Тажиевым и генерального директора «Леи» Расула Элимхаджиева. Составили перечень незавершенных работ, все стороны его подписали. Мы искренне верили, что с наступлением тепла застройщик активизируется, начнутся работы, но уже и весна прошла, и август в разгаре, а воз и ныне там, – с огорчением констатирует Галым Алькенов.

Факт встречи подтверждают и в столичном управлении контроля и качества городской среды, куда мы обратились за комментарием, дав письменный ответ по ситуа­ции в целом: «Строительство объекта началось застройщиком ЖСК «Жасыл-Астана НС» в 2011 году. Объект оказался проблемным, и строительство было приостановлено из-за отсутствия финансирования.

В 2016 году строительство было возобновлено силами привлеченного ЖСК инвестора в лице ТОО «Лея» путем подписания соглашения о совместном сотрудничестве для завершения строительства.

В рамках заседаний межведомственной комиссии акимата города Астаны по вопросам долевого участия в жилищном строительстве (далее – МВК) застройщику ТОО «Лея» неоднократно рекомендовалось устранить разногласия путем переговоров на общих собраниях пайщиков ЖСК и увеличить темпы строительства.

На сегодня данным инвестором запланированы работы по благоустройству территории жилого комплекса, а также теплоизоляции паркинга. Согласно представленной информации застройщика, срок завершения этих работ определен на сентябрь текущего года».

Дом-призрак?

Основная же беда дома, утверж­дают его обитатели, в том, что дома... нет. То есть он, конечно, стоит на своем месте, но официально до сих пор не сдан в эксплуатацию – акта приемки нет, как нет у владельцев квартир и правоустанавливающих документов. У них на руках лишь договор цессии.

Тут, считают жильцы, тоже полностью вина компании-застройщика: кабельная линия была подведена не по проекту, и РЭК отказался принимать ее на баланс. А без этого невозможно сдать дом в эксплуатацию.

Только после заселения до нас дошло, сетуют жильцы, что без полного пакета документов мы лишены возможности прописаться. Ну и, соответственно, определить детей в детские сады и школы по прописке. Так же и с коммунальными услугами. Еще в минувшем году писали в госор­ганы, получили ответ: «Вопрос ввода объекта в эксплуатацию и регистрации в органах юстиции находится на постоянном контро­ле акимата города Астаны». И застройщик обещал, что вот-вот, и все нам официально подключат. Уже в марте должны были решить вопрос с РЭКом, «одну бумагу осталось передать», уверяли нас в «Лее», но трансформаторная подстанция и электроснабжение до сих пор не переданы в РЭК, а кабель проложен не по проекту...

Разумеется, все это существенно нарушает предусмотренный договором срок передачи квартир пайщикам ЖСК, а значит, в соответствии с пунктом 2 статьи 401 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут. «Существенно» – в данном случае подразумевает такой ущерб для одной из сторон, в результате которого она лишается в значительной степени того, на что была вправе рассчитывать при заключении этого договора.

Жильцы – против

Но и это еще не все, что крайне беспокоит обитателей «Жасыл Астана НС». В конце прошлого года компания-застройщик огорошила их перспективой появления дополнительного подъезда с торца одного из блоков. «Пристройка» якобы нужна для привлечения дополнительных средств: квартиры в новом блоке будут проданы, а вырученные деньги пойдут на покрытие нужд кооператива.

– Но по какому праву?! Мы своего согласия не давали, да нас никто и не спрашивал, это раз. И два – ну это же просто опасно: нам на уже имеющиеся квартиры не хватает мощностей, зимой в квартирах в куртках ходили, а сейчас еще и дополнительный подъезд обеспечивать? – возмущаются соседи, показывая на заставленную строительными прибамбасами площадку. Там же видны новые МАФы – горки-карусели, которым, говорят граж­дане, давно место на детской площадке, но застройщик все тянет. На его своеволие жильцы, кстати, уже пожаловались в июне в столичное управление контроля и качества городской среды.

«Приводим доказательства незаконных действий ТОО «Лея» относительно планируемого строительства дополнительного подъезда к блоку Б нашего жилого комплекса «Жасыл Астана НС». Во-первых, проектная документация на дом была разработана и прошла экспертизу в 2011 году и… в 2017 году. В обоих случаях не были предусмотрены в проектах дополнительный подъезд к блоку Б... Горархитектура не выдавала решение по отводу земельного участка для строительства дополнительного подъезда. Не имея в законном порядке проектной документации, прошедшей экспертизу, не имея решения Горархитектуры на строительство дополнительного подъезда, ТОО «Лея» не имеет никаких оснований даже ставить этот вопрос на повестку дня», – говорится в обращении.

Граждане уверены: управление не согласует дополнительную стройку. А потому категорически против того, чтобы участок предполагаемого подъезда застройщик обносил забором, пытаясь тем самым окончательно «застолбить» территорию.

По словам жильцов, они не единожды писали обращения на имя Тагира Гайтамирова (председатель ЖСК. – Прим. авт.), ставя конкретные вопросы. Ответов не получали. «Только при редких личных встречах, пытаясь перекричать людей, председатель еще как-то взаимодействует с нами, но использует любой предлог, чтобы ничего не двигалось. Все делается втайне, документов нам не показывают, финансовой отчетности – тоже...»

Просим только об одном – не мешать

С позицией пайщиков все понятно. Что же на их претензии ответит застройщик – ТОО «Лея»? Задать вопросы удалось непосредственно председателю ЖСК Тагиру Гайтамирову.

– Давайте начну с самого важного, – сказал руководитель ЖСК. – Ни для кого не секрет, что объект изначально был проблемным. Уже в 2016 году, когда мы соглашались выступить в качестве инвесторов, принимая его у «Зеленстроя», понимали, что будет непросто. Даже при условии, что столичный акимат обещал помочь, мол, «вы только возьмитесь!».

У нас в архиве есть и протоколы с участием тогдашних акима, руководителя ГАСК, и видеозаписи встреч с обещаниями властей помочь с благоустройством и коммунальными сетями, – комментирует Тагир Гайтамиров. – В итоге ни копейкой не помогли, все строительство велось на деньги пайщиков и личные средства нашего ТОО.

Затем председатель ЖСК счел необходимым привести следующие цифры: в комплексе пять блоков из 12 подъездов, всего 445 квартир. На момент прихода «Леи» в доме было продано 213 квартир по цене 80–90 тысяч тенге за квадратный метр. На эти деньги и велось строительство. Неудивительно, что их хватило лишь на заливку фундамента и буквально нескольких этажей... ТОО «Лея» продолжила стройку, продав оставшиеся квартиры и вложившись своими деньгами. Пока шла стройка, многократно подорожали стройматериалы. В итоге весь проект обошелся в 5 миллиардов 698 миллионов 605 тысяч тенге «с копейками»…

«Лея» ушла в минус на один миллиард 130 миллионов тенге. А нужно еще 138 миллионов – на благоустройство. А жильцы почему-то думают, что деньги от продажи более двухсот квартир мы себе в карман положили...

– Вот этот вот миллиард с лишним, – объясняет Тагир Гайтамиров, – компания-застройщик и хочет вернуть обратно. Будь все, как было оговорено, эту сумму еще в свое время покрыл бы акимат. Но акимат упорно молчал все эти годы.

А потому пристройка еще одного подъезда – это один из вариантов возврата денег.

– При нынешнем столичном руководстве ситуация немного сдвинулась: акимат города по­обещал предоставить нам новый участок под застройку, и тогда мы смогли бы перекрыть свои затраты, не обременяя жильцов кооператива. Ну или мы все же достроим еще один подъезд в «Жасыл Астана НС».

Утверждения жильцов о том, что это не предусмотрено проектом, неверны: в проекте заложен подъезд – «с возможностью продления», есть тому подтверждающие бумаги, и было изначально забито свайное поле. Госорган пока не одобрил наши планы, их рассмотрение в процессе, строить будем только после получения разрешительных документов – это раз. И два: если получим добро, то приступим к возведению не раньше завершения всех работ и сдачи в эксплуатацию уже имеющихся блоков «Жасыл Астана НС», – подчеркнул Тагир Гайтамиров.

По словам представителя застройщика, есть еще один вариант покрытия расходов – «раскидать» долг на все квартиры. Потому что в жилищном кооперативе так по уставу – и в горе, и в радости: и доходы, и долги делятся на всех.

По незавершенному благо­устройству в «Лее» говорят: мы в процессе, сейчас главное – не мешать. Как подтвердили в офисе застройщика, им «не хватает еще около 140 миллионов, чтобы «добить» детскую площадку и паркинг. У паркинга нужно уложить так называемый «пирог», сделать разуклонку и ливневку. Со стороны М-36 будет еще наземный паркинг, 1 500 «квад­ратов» нужно асфальтировать. Что касается детской площадки – надо подождать пару месяцев: сделаем и бетонное покрытие, и искусственный газон. Игровые элементы уже завезли».

Вообще ориентировочные даты окончания работ значились к началу осени, но глава ЖСК разводит руками: люди начали действовать себе во вред.

– Наш гендиректор Расул Элимхаджиев договорился с субпод­рядчиком, что компания зайдет в летние месяцы со своими материалами и завершит работы по паркингу и, в первую очередь, по детской площадке. Завезли стройматериал уже 1 июня, есть видео. И вот уже и МАФы во дворе, и прорабский вагончик установили, все это разместилось как раз на том участке, где, возможно, будет новый подъезд. С нашей стороны мы обязались обеспечить субпод­рядчику сохранность средств, а потому стали устанавливать забор по периметру этого участка. И что мы видим одним далеко не прекрасным днем? Жильцы самовольно снесли несколько оградительных столбов под предлогом, что мы якобы уже начали стройку нового подъезда без разрешения! Ну, наверное, мы бы для этих целей освобождали территорию, а не загромождали ее?! – недоумевает председатель.

В итоге, по словам Тагира Гайтамирова, приглашенная бригада отказалась выходить на объект: «У вас там какие-то агрессивно настроенные люди, вы сначала разберитесь с ними, мы своими рабочими рисковать не хотим».

К чему могут привести такие действия со стороны жильцов? К тому, что у застройщика не останется выбора и он пойдет в суд – такое право по уставу тоже есть!

Пояснили в «Лее» и касательно электроэнергии:

– Проблемы уже нет. Мы должны были прокладывать кабель вручную, копать в зимние месяцы, но в итоге сделали прокол. Потратили лишние несколько миллионов, но зато уложились в меньший срок, и это не легло на плечи жильцов. Изменили проект, согласовали, официально сдали в РЭК – тому есть подтверждающие бумаги, а жильцам приходят квитанции.

А вот вопрос сдачи дома в эксплуатацию пока открыт, и тут, по уверениям застройщика, виноваты как раз таки сами владельцы квартир.

– Я написал гарантийные письма во все инстанции: просим выдать акт ввода в эксплуатацию, приложил всю документацию о подключении инженерных сетей. Хотелось получить общедомовой акт ввода в эксплуатацию, понимаем ведь, что людям нужна прописка для садиков, школ, – сообщил председатель ЖСК. – Но тут вмешалась инициативная группа, разослала жалобы в госорганы с требованием не выдавать этот самый акт и наложить на компанию-застройщика штраф: ведь нет паркинга и детской площадки! И кому сделали хуже? Я снова возвращаюсь к своей просьбе: пожалуйста, не мешайте!