ОСИ vs КСК: все, что нужно знать
1548
Лаура Тусупбекова
– Маргулан Женисович, мы сделали опрос в соцсетях, на основании которого и предлагаем построить нашу беседу. Предлагаем ответить на вопросы, которые больше всего волнуют наших граждан. Первое – в чем отличие КСК от ОСИ?
– Главное отличие в том, что жильцы будут управлять только своим домом. Это позволит им накапливать средства на капитальный ремонт, осуществлять мониторинг поступления средств и их целевое расходование по принципу «Один дом – одно объединение – один счет».
В случае с КСК все средства, собранные со всех домов, уходили на общий счет, что не позволяло проследить их целевое использование. Если раньше КСК одновременно выступал заказчиком и подрядчиком услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, то ОСИ выступит только в роли заказчика.
Таким образом, можно выделить следующие преимущества ОСИ.
Первое – ОСИ состоит из самих жителей многоквартирных жилых домов (МЖД), здесь нет посторонних. Второе – председатель ОСИ и совет дома избираются только из числа собственников квартир, нежилых помещений своего МЖД. Третье – текущий и сберегательные счета открываются на ОСИ. Далее – мониторинг движения денежных средств осуществляется председателем ОСИ и советом дома. Кроме того, договор с субъектом сервисной деятельности заключается председателем ОСИ на один год. Председатель ОСИ ежемесячно представляет жителям отчет о проделанной работе. Затем – при отсутствии регистрации объекта кондоминиума – ОСИ имеет право обратиться в акимат для проведения за счет средств местного бюджета государственного технического обследования, функционирующих МЖД (с определением общего имущества объекта кондоминиума). И последнее – при обращении ОСИ акимат также изготавливает и возмещает расходы по изготовлению технических паспортов на объект кондоминиума и документов на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом.
– В ходе опроса очень многие высказали такое мнение: поскольку в городах немало аварийных домов, городским властям выгоднее избежать ответственности за их функционирование, и акиматы перекладывают ее на жильцов, чтобы в случае форс-мажорной ситуации сказать – жильцы управляют, жильцы и несут ответственность. Так ли это?
– В соответствии с Законом РК «О жилищных отношениях», собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, а также оплачивать расходы на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Что касается аварийных домов, дальнейшая эксплуатация которых представляет опасность для жизни, признанных не подлежащими восстановлению заключением юридического лица, аккредитованного на осуществление технического надзора и технического обследования надежности и устойчивости зданий, и сооружений, проживание в них невозможно. Они подлежат сносу.
– Давайте смоделируем ситуацию – создано ОСИ. В одном из домов прорвало канализацию в ночное время. Служба, с которой был заключен договор по обслуживанию дома, с ситуацией не справилась. Что делать? Будет ли какой-то орган, контролирующий ОСИ?
– Как уже было отмечено выше, собственник квартиры, нежилого помещения несет бремя содержания принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения, а также общего имущества объекта кондоминиума.
Содержание общего имущества объекта кондоминиума (общедомовых инженерных систем и оборудования) осуществляется субъектом сервисной деятельности на основании договора на срок не более одного года, заключенным между председателем объединения собственников имущества или доверенным лицом простого товарищества, либо управляющим многоквартирным жилым домом, либо управляющей компанией и субъектом сервисной деятельности.
Эта деятельность включает в себя контроль технического состояния, поддержания исправности, наладку инженерного оборудования, подготовку к сезонной эксплуатации.
Что касается контроля за деятельностью ОСИ, в законе введено новое понятие – совет дома, избираемого из числа собственников квартир, нежилых помещений и состоящего не менее чем из трех собственников.
Основная задача совета дома – осуществлять контроль за деятельностью ОСИ или доверенного лица простого товарищества. Состав избирается на три года. Однако в случае ненадлежащего исполнения обязанностей может быть переизбран на собрании собственников.
Совет дома может выносить свои предложения по управлению, содержанию и эксплуатации дома на собрании собственников.
Помимо контроля за деятельностью ОСИ, доверенного лица, управляющего или управляющей компании, совет дома также осуществляет мониторинг качества коммунальных услуг, исполнения условий договоров с сервисными компаниями, расхода денежных средств, обеспечения предоставления отчетов по управлению и содержанию дома.
Решение совета дома принимается большинством голосов членов совета.
– Еще один важный вопрос. Если функционирование ОСИ еще как-то возможно в многоквартирных жилых комплексах, то в стандартных советских пятиэтажках они попросту не смогут осуществлять свою деятельность. Простые подсчеты показывают, что ОСИ жизнеспособен только в домах с большим количеством жильцов. Вы готовы к такому развитию событий?
– Как показывает практика, КСК управляют десятками домов, имея при этом один счет на всех. Соответственно, все взносы от собственников квартир, нежилых помещений поступают на единый счет КСК. Эта ситуация сегодня вызывает недовольство среди жильцов, проживающих в многоквартирных жилых домах, поскольку средства одного дома уходят на содержание другого дома.
Кроме того, в штате КСК находятся сантехники, дворники, уборщицы, которым выплачиваются пенсионные и другие социальные выплаты – это тоже дополнительные затраты.
Поэтому данная реформа проводится по принципу «один дом – одно ОСИ⁄ПТ – один счет». Предлагаемый принцип предусматривает индивидуальный подход по управлению каждым домом.
Что касается небольших домов, предлагается создать в каждом из них ОСИ или ПТ с дальнейшей передачей функций либо управляющему МЖД, либо управляющей компании.
Необходимо отметить, что в штате ОСИ будет только председатель, бухгалтер будет привлекаться на аутсорсинг.
В свою очередь с сантехниками, дворниками, уборщиками будут заключаться договоры оказания услуг.
– Давайте поговорим об обслуживающих организациях, с которыми дома будут заключать договоры. Они будут проходить какую-то проверку на профессионализм со стороны госорганов? Ведь, по сути, мы отдаемся им на откуп, а проверить их оснащенность, компетентность специалистов сразу невозможно. Плюс, если по-честному, скорее всего, их финансовые аппетиты будут на «высоте», так как мы уже говорили, что схема «один дом – один счет» в случае малого числа жильцов повлечет несопоставимую нагрузку на них по сравнению с многоквартирными домами. Что мы можем получить в сухом остатке – аварийные дома, оставшиеся наедине со своими проблемами жители и обслуживающие организации с непомерными тарифами? Где в этой цепочке городские власти?
– Следует отметить, что в настоящее время квалификационные требования предъявляются только к управляющему многоквартирным жилым домом (утверждены приказом и. о. министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 марта 2020 года № 169).
Так, согласно квалификационным требованиям управляющий многоквартирным жилым домом должен пройти обучение или самостоятельную подготовку и получить документ, подтверждающий квалификацию на осуществление функций по управлению объектом кондоминиума, выданный аккредитованной организацией в области оценки соответствия или в центрах, осуществляющих независимую сертификацию квалификации специалистов.
Каких-либо требований к субъектам сервисной деятельности, осуществляющим содержание общего имущества объекта кондоминиума законом и подзаконными актами, не предусмотрено.
В то же время, согласно статье 41-1 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», государственный контроль в этой сфере осуществляются должностными лицами жилищной инспекции посредством проведения проверок и профилактического контроля.
Жилищная инспекция в соответствии с возложенными на нее полномочиями осуществляет функции государственного контроля за соблюдением процедуры избрания формы управления объектом кондоминиума собственниками квартир, нежилых помещений, открытием текущего и сберегательного счетов; соблюдением порядка использования, содержания, эксплуатации и ремонта общего имущества собственников квартир, нежилого помещения в объекте и территории, прилегающей к многоквартирному жилому дому; техническим состоянием общего имущества объекта кондоминиума и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства; осуществлением мероприятий по подготовке многоквартирного жилого дома к сезонной эксплуатации.
– Жители домов, которые уже перешли на ОСИ, жалуются на то, что новые управленцы сначала обещали не поднимать тарифы, но стоило перейти на ОСИ, как тут же их подняли. Будут ли предусмотрены какие-то лимиты по эксплуатационным сборам?
– В первую очередь необходимо отметить, что утверждение размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума относится только к компетенции собрания собственников квартир, нежилых помещений.
Для этого есть специальная методика, позволяющая определить размер расходов. Ею предусматривается минимальный перечень услуг, который по общему решению может быть расширен путем включения дополнительных услуг. В этом случае увеличится и размер расходов.
Названная методика действовала и до внесения изменений и дополнений в Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» в декабре 2019 года.
Минимальный размер расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума утверждается маслихатами городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения.
Минимальный размер расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума применяется в тех многоквартирных жилых домах, где собственники квартир, нежилых помещений не приняли решение о размере расходов или где ранее собственниками было принято решение об утверждении платы на содержание жилья, меньше чем установленный представительным органом минимальный размер на содержание общедомового имущества.
– В ОСИ, кроме текущих расходов, придется платить за капитальный ремонт каждый месяц – опять же качество домов все знаем. Каким образом мы сможем избежать повышения тарифов?
– Следует отметить, что норма касательно обязанности собственников квартир, нежилых помещений накапливать средства на предстоящий капитальный ремонт действует с 2011 года. Ранее размер ежемесячных взносов на сберегательный счет составлял не менее 0,02-кратного месячного расчетного показателя, что составляло порядка 50 тенге с квадратного метра.
С учетом изменений и дополнений, внесенных в Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» 26 декабря 2019 года, размер взносов на предстоящий капитальный ремонт объекта кондоминиума был снижен до 0,005-кратного размера месячного расчетного показателя, что составляет 14 тенге.
– Как быть жителям домов, в которых уже существует управляющая компания от застройщика?
– Следует отметить, что норма касательно выбора формы управления объектом кондоминиума носит обязательный характер. Собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов в течение одного года со дня введения в действие вышеупомянутого закона обязаны провести собрание для принятия решения об избрании совета многоквартирного жилого дома и выбора формы управления объектом кондоминиума.
Таким образом, даже если в многоквартирном жилом доме существует управляющая компания, собственники квартир, нежилых помещений обязаны выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума, и если их устраивает деятельность управляющей компании, они могут заключить с ней договор на управление объектом кондоминиума либо отказаться от ее услуг.
– Каким образом будет учитываться социальное положение жильцов дома? Согласитесь, это важный аспект.
– Многоквартирный жилой дом, являясь зданием, состоящим как из квартир, так и нежилых помещений соответственно, имеет разное количество собственников.
Собственниками могут быть как граждане, так и юридические лица (государственные органы, организации разных форм собственности).
Также среди собственников квартир, нежилых помещений имеются и малообеспеченные семьи и граждане, чьи расходы, в том числе и на коммунальные услуги, превышают их совокупный доход.
В этой связи в рамках Правил предоставления жилищной помощи, утвержденных постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 декабря 2009 года № 2314, предусмотрено оказание жилищной помощи малообеспеченным семьям (гражданам) на содержание единственного жилища либо его части, находящегося в собственности или полученного из государственного жилищного фонда, или арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде на оплату расходов по управлению объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Размер и порядок оказания жилищной помощи определяются местными представительными органами. Выплата жилищной помощи осуществляется уполномоченным органом через банки второго уровня.
– Каким образом будет проходить переход КСК в ОСИ, будет ли сохранен спрос с предыдущих управленцев в случае, если форс-мажор произошел из-за застарелых проблем дома?
– Алгоритм создания ОСИ следующий. Первое – нужно инициировать собрание. Инициатором собрания может выступить инициативная группа, количество которой должно составлять не менее 10% от общего числа собственников квартир, нежилых помещений. Для легитимности инициативной группы необходимо оформить уведомление о созыве собрания согласно типовой форме. Если собственники квартир, нежилых помещений не могут сформировать инициативную группу, то жилищная инспекция инициирует собрание.
Разместить объявление о предстоящем собрании необходимо в общедоступных местах не менее чем за 10 дней. Также заинтересованные стороны уведомляются о собрании индивидуально, а также посредством электронной почты или сотовой связи.
Второе – как проводится собрание? Собрание должно быть обеспечено кворумом более половины всех собственников и решения принимаются при согласии большинства из присутствующих.
На собрании необходимо проголосовать за создание ОСИ, выбор председателя ОСИ (на один год) из числа собственников, выбор совета дома не менее трех человек (на три года) из числа собственников, ревизионную комиссию не менее трех человек (на три года) из числа собственников, за утверждение Устава ОСИ либо осуществление деятельности на основании типового устава. Результаты проведения собрания оформляются протоколом.
При отсутствии кворума проводится письменный опрос. Лист письменного опроса направляется нарочно либо посредством электронной почты каждому собственнику в течение 7 календарных дней с даты объявления письменного опроса. Письменный опрос проводится в срок не более 1 месяца с даты объявления собрания. Результаты проведения письменного опроса оформляются протоколом.
Следующий этап – сдача документов в ЦОН. Пакет документов сдается в ЦОН для регистрации в качестве юридического лица. Это заявление по форме, установленной Министерством юстиции Республики Казахстан, протокол с листами голосования, устав – по 2 экземпляра на государственном и русском языках, заявление о деятельности согласно уставу. Также оплачивается государственная пошлина в размере 1 МРП.
В течение 3 рабочих дней с момента создания юридического лица председатель ОСИ направляет кооперативу собственников помещений (квартир) уведомление о необходимости составления акта приема-передачи финансовой, технической документации и иных технических, а также денежных средств, при наличии на сберегательном счете (по решению собрания) по объекту кондоминиума.
В течение 3 рабочих дней после получения уведомления совместно составляется акт приема-передачи.
Передача председателю ОСИ финансовой, технической документации и иных технических средств, а также денежных средств, при наличии на сберегательном счете (по решению собрания) по объекту кондоминиума, осуществляется не позднее 3 рабочих дней до подписания акта приема-передачи.
Зарегистрированные и осуществляющие деятельность до введения в действие настоящего закона кооперативы собственников помещений (квартир), потребительские кооперативы собственников квартир, нежилых помещений, потребительские кооперативы могут осуществлять деятельность по управлению многоквартирным жилым домом до 1 июля 2022 года.
В то же время в случае если собственников квартир, нежилых помещений устраивает деятельность их КСК, то собственники вправе создать ОСИ или образовать ПТ и в дальнейшем заключить договор на оказание услуг с данным КСК как субъектом сервисной деятельности.
– Главное отличие в том, что жильцы будут управлять только своим домом. Это позволит им накапливать средства на капитальный ремонт, осуществлять мониторинг поступления средств и их целевое расходование по принципу «Один дом – одно объединение – один счет».
В случае с КСК все средства, собранные со всех домов, уходили на общий счет, что не позволяло проследить их целевое использование. Если раньше КСК одновременно выступал заказчиком и подрядчиком услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, то ОСИ выступит только в роли заказчика.
Таким образом, можно выделить следующие преимущества ОСИ.
Первое – ОСИ состоит из самих жителей многоквартирных жилых домов (МЖД), здесь нет посторонних. Второе – председатель ОСИ и совет дома избираются только из числа собственников квартир, нежилых помещений своего МЖД. Третье – текущий и сберегательные счета открываются на ОСИ. Далее – мониторинг движения денежных средств осуществляется председателем ОСИ и советом дома. Кроме того, договор с субъектом сервисной деятельности заключается председателем ОСИ на один год. Председатель ОСИ ежемесячно представляет жителям отчет о проделанной работе. Затем – при отсутствии регистрации объекта кондоминиума – ОСИ имеет право обратиться в акимат для проведения за счет средств местного бюджета государственного технического обследования, функционирующих МЖД (с определением общего имущества объекта кондоминиума). И последнее – при обращении ОСИ акимат также изготавливает и возмещает расходы по изготовлению технических паспортов на объект кондоминиума и документов на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом.
– В ходе опроса очень многие высказали такое мнение: поскольку в городах немало аварийных домов, городским властям выгоднее избежать ответственности за их функционирование, и акиматы перекладывают ее на жильцов, чтобы в случае форс-мажорной ситуации сказать – жильцы управляют, жильцы и несут ответственность. Так ли это?
– В соответствии с Законом РК «О жилищных отношениях», собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, а также оплачивать расходы на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Что касается аварийных домов, дальнейшая эксплуатация которых представляет опасность для жизни, признанных не подлежащими восстановлению заключением юридического лица, аккредитованного на осуществление технического надзора и технического обследования надежности и устойчивости зданий, и сооружений, проживание в них невозможно. Они подлежат сносу.
– Давайте смоделируем ситуацию – создано ОСИ. В одном из домов прорвало канализацию в ночное время. Служба, с которой был заключен договор по обслуживанию дома, с ситуацией не справилась. Что делать? Будет ли какой-то орган, контролирующий ОСИ?
– Как уже было отмечено выше, собственник квартиры, нежилого помещения несет бремя содержания принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения, а также общего имущества объекта кондоминиума.
Содержание общего имущества объекта кондоминиума (общедомовых инженерных систем и оборудования) осуществляется субъектом сервисной деятельности на основании договора на срок не более одного года, заключенным между председателем объединения собственников имущества или доверенным лицом простого товарищества, либо управляющим многоквартирным жилым домом, либо управляющей компанией и субъектом сервисной деятельности.
Эта деятельность включает в себя контроль технического состояния, поддержания исправности, наладку инженерного оборудования, подготовку к сезонной эксплуатации.
Что касается контроля за деятельностью ОСИ, в законе введено новое понятие – совет дома, избираемого из числа собственников квартир, нежилых помещений и состоящего не менее чем из трех собственников.
Основная задача совета дома – осуществлять контроль за деятельностью ОСИ или доверенного лица простого товарищества. Состав избирается на три года. Однако в случае ненадлежащего исполнения обязанностей может быть переизбран на собрании собственников.
Совет дома может выносить свои предложения по управлению, содержанию и эксплуатации дома на собрании собственников.
Помимо контроля за деятельностью ОСИ, доверенного лица, управляющего или управляющей компании, совет дома также осуществляет мониторинг качества коммунальных услуг, исполнения условий договоров с сервисными компаниями, расхода денежных средств, обеспечения предоставления отчетов по управлению и содержанию дома.
Решение совета дома принимается большинством голосов членов совета.
– Еще один важный вопрос. Если функционирование ОСИ еще как-то возможно в многоквартирных жилых комплексах, то в стандартных советских пятиэтажках они попросту не смогут осуществлять свою деятельность. Простые подсчеты показывают, что ОСИ жизнеспособен только в домах с большим количеством жильцов. Вы готовы к такому развитию событий?
– Как показывает практика, КСК управляют десятками домов, имея при этом один счет на всех. Соответственно, все взносы от собственников квартир, нежилых помещений поступают на единый счет КСК. Эта ситуация сегодня вызывает недовольство среди жильцов, проживающих в многоквартирных жилых домах, поскольку средства одного дома уходят на содержание другого дома.
Кроме того, в штате КСК находятся сантехники, дворники, уборщицы, которым выплачиваются пенсионные и другие социальные выплаты – это тоже дополнительные затраты.
Поэтому данная реформа проводится по принципу «один дом – одно ОСИ⁄ПТ – один счет». Предлагаемый принцип предусматривает индивидуальный подход по управлению каждым домом.
Что касается небольших домов, предлагается создать в каждом из них ОСИ или ПТ с дальнейшей передачей функций либо управляющему МЖД, либо управляющей компании.
Необходимо отметить, что в штате ОСИ будет только председатель, бухгалтер будет привлекаться на аутсорсинг.
В свою очередь с сантехниками, дворниками, уборщиками будут заключаться договоры оказания услуг.
– Давайте поговорим об обслуживающих организациях, с которыми дома будут заключать договоры. Они будут проходить какую-то проверку на профессионализм со стороны госорганов? Ведь, по сути, мы отдаемся им на откуп, а проверить их оснащенность, компетентность специалистов сразу невозможно. Плюс, если по-честному, скорее всего, их финансовые аппетиты будут на «высоте», так как мы уже говорили, что схема «один дом – один счет» в случае малого числа жильцов повлечет несопоставимую нагрузку на них по сравнению с многоквартирными домами. Что мы можем получить в сухом остатке – аварийные дома, оставшиеся наедине со своими проблемами жители и обслуживающие организации с непомерными тарифами? Где в этой цепочке городские власти?
– Следует отметить, что в настоящее время квалификационные требования предъявляются только к управляющему многоквартирным жилым домом (утверждены приказом и. о. министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 марта 2020 года № 169).
Так, согласно квалификационным требованиям управляющий многоквартирным жилым домом должен пройти обучение или самостоятельную подготовку и получить документ, подтверждающий квалификацию на осуществление функций по управлению объектом кондоминиума, выданный аккредитованной организацией в области оценки соответствия или в центрах, осуществляющих независимую сертификацию квалификации специалистов.
Каких-либо требований к субъектам сервисной деятельности, осуществляющим содержание общего имущества объекта кондоминиума законом и подзаконными актами, не предусмотрено.
В то же время, согласно статье 41-1 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», государственный контроль в этой сфере осуществляются должностными лицами жилищной инспекции посредством проведения проверок и профилактического контроля.
Жилищная инспекция в соответствии с возложенными на нее полномочиями осуществляет функции государственного контроля за соблюдением процедуры избрания формы управления объектом кондоминиума собственниками квартир, нежилых помещений, открытием текущего и сберегательного счетов; соблюдением порядка использования, содержания, эксплуатации и ремонта общего имущества собственников квартир, нежилого помещения в объекте и территории, прилегающей к многоквартирному жилому дому; техническим состоянием общего имущества объекта кондоминиума и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства; осуществлением мероприятий по подготовке многоквартирного жилого дома к сезонной эксплуатации.
– Жители домов, которые уже перешли на ОСИ, жалуются на то, что новые управленцы сначала обещали не поднимать тарифы, но стоило перейти на ОСИ, как тут же их подняли. Будут ли предусмотрены какие-то лимиты по эксплуатационным сборам?
– В первую очередь необходимо отметить, что утверждение размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума относится только к компетенции собрания собственников квартир, нежилых помещений.
Для этого есть специальная методика, позволяющая определить размер расходов. Ею предусматривается минимальный перечень услуг, который по общему решению может быть расширен путем включения дополнительных услуг. В этом случае увеличится и размер расходов.
Названная методика действовала и до внесения изменений и дополнений в Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» в декабре 2019 года.
Минимальный размер расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума утверждается маслихатами городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения.
Минимальный размер расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума применяется в тех многоквартирных жилых домах, где собственники квартир, нежилых помещений не приняли решение о размере расходов или где ранее собственниками было принято решение об утверждении платы на содержание жилья, меньше чем установленный представительным органом минимальный размер на содержание общедомового имущества.
– В ОСИ, кроме текущих расходов, придется платить за капитальный ремонт каждый месяц – опять же качество домов все знаем. Каким образом мы сможем избежать повышения тарифов?
– Следует отметить, что норма касательно обязанности собственников квартир, нежилых помещений накапливать средства на предстоящий капитальный ремонт действует с 2011 года. Ранее размер ежемесячных взносов на сберегательный счет составлял не менее 0,02-кратного месячного расчетного показателя, что составляло порядка 50 тенге с квадратного метра.
С учетом изменений и дополнений, внесенных в Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» 26 декабря 2019 года, размер взносов на предстоящий капитальный ремонт объекта кондоминиума был снижен до 0,005-кратного размера месячного расчетного показателя, что составляет 14 тенге.
– Как быть жителям домов, в которых уже существует управляющая компания от застройщика?
– Следует отметить, что норма касательно выбора формы управления объектом кондоминиума носит обязательный характер. Собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов в течение одного года со дня введения в действие вышеупомянутого закона обязаны провести собрание для принятия решения об избрании совета многоквартирного жилого дома и выбора формы управления объектом кондоминиума.
Таким образом, даже если в многоквартирном жилом доме существует управляющая компания, собственники квартир, нежилых помещений обязаны выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума, и если их устраивает деятельность управляющей компании, они могут заключить с ней договор на управление объектом кондоминиума либо отказаться от ее услуг.
– Каким образом будет учитываться социальное положение жильцов дома? Согласитесь, это важный аспект.
– Многоквартирный жилой дом, являясь зданием, состоящим как из квартир, так и нежилых помещений соответственно, имеет разное количество собственников.
Собственниками могут быть как граждане, так и юридические лица (государственные органы, организации разных форм собственности).
Также среди собственников квартир, нежилых помещений имеются и малообеспеченные семьи и граждане, чьи расходы, в том числе и на коммунальные услуги, превышают их совокупный доход.
В этой связи в рамках Правил предоставления жилищной помощи, утвержденных постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 декабря 2009 года № 2314, предусмотрено оказание жилищной помощи малообеспеченным семьям (гражданам) на содержание единственного жилища либо его части, находящегося в собственности или полученного из государственного жилищного фонда, или арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде на оплату расходов по управлению объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Размер и порядок оказания жилищной помощи определяются местными представительными органами. Выплата жилищной помощи осуществляется уполномоченным органом через банки второго уровня.
– Каким образом будет проходить переход КСК в ОСИ, будет ли сохранен спрос с предыдущих управленцев в случае, если форс-мажор произошел из-за застарелых проблем дома?
– Алгоритм создания ОСИ следующий. Первое – нужно инициировать собрание. Инициатором собрания может выступить инициативная группа, количество которой должно составлять не менее 10% от общего числа собственников квартир, нежилых помещений. Для легитимности инициативной группы необходимо оформить уведомление о созыве собрания согласно типовой форме. Если собственники квартир, нежилых помещений не могут сформировать инициативную группу, то жилищная инспекция инициирует собрание.
Разместить объявление о предстоящем собрании необходимо в общедоступных местах не менее чем за 10 дней. Также заинтересованные стороны уведомляются о собрании индивидуально, а также посредством электронной почты или сотовой связи.
Второе – как проводится собрание? Собрание должно быть обеспечено кворумом более половины всех собственников и решения принимаются при согласии большинства из присутствующих.
На собрании необходимо проголосовать за создание ОСИ, выбор председателя ОСИ (на один год) из числа собственников, выбор совета дома не менее трех человек (на три года) из числа собственников, ревизионную комиссию не менее трех человек (на три года) из числа собственников, за утверждение Устава ОСИ либо осуществление деятельности на основании типового устава. Результаты проведения собрания оформляются протоколом.
При отсутствии кворума проводится письменный опрос. Лист письменного опроса направляется нарочно либо посредством электронной почты каждому собственнику в течение 7 календарных дней с даты объявления письменного опроса. Письменный опрос проводится в срок не более 1 месяца с даты объявления собрания. Результаты проведения письменного опроса оформляются протоколом.
Следующий этап – сдача документов в ЦОН. Пакет документов сдается в ЦОН для регистрации в качестве юридического лица. Это заявление по форме, установленной Министерством юстиции Республики Казахстан, протокол с листами голосования, устав – по 2 экземпляра на государственном и русском языках, заявление о деятельности согласно уставу. Также оплачивается государственная пошлина в размере 1 МРП.
В течение 3 рабочих дней с момента создания юридического лица председатель ОСИ направляет кооперативу собственников помещений (квартир) уведомление о необходимости составления акта приема-передачи финансовой, технической документации и иных технических, а также денежных средств, при наличии на сберегательном счете (по решению собрания) по объекту кондоминиума.
В течение 3 рабочих дней после получения уведомления совместно составляется акт приема-передачи.
Передача председателю ОСИ финансовой, технической документации и иных технических средств, а также денежных средств, при наличии на сберегательном счете (по решению собрания) по объекту кондоминиума, осуществляется не позднее 3 рабочих дней до подписания акта приема-передачи.
Зарегистрированные и осуществляющие деятельность до введения в действие настоящего закона кооперативы собственников помещений (квартир), потребительские кооперативы собственников квартир, нежилых помещений, потребительские кооперативы могут осуществлять деятельность по управлению многоквартирным жилым домом до 1 июля 2022 года.
В то же время в случае если собственников квартир, нежилых помещений устраивает деятельность их КСК, то собственники вправе создать ОСИ или образовать ПТ и в дальнейшем заключить договор на оказание услуг с данным КСК как субъектом сервисной деятельности.
