Анфилада вопросов

Что касается государственных структур, то первой вспоминается «дочка» АО «Самрук-Казына» с говорящим названием АО «Фонд недвижимости «Сам­рук-Казына». Создавали ее в 2009 году как раз с целью цивилизации рынка аренды. Тогда, казалось бы, четко проговаривались условия и обсуж­дались перспективы. Но что-то пошло не так, и фонд недвижимости, получив в нынешнем году новое название – АО «Samruk-Kazyna Construction», остался вещью в себе, хотя предлагало, предлагает и сейчас, аренду с выкупом. Что, собственно, для нашей ментальности – собственное жилье в перспективе, – может казаться более привлекательным, чем аренда без оговорок о выкупе. Не получилось у «дочки» фонда национального благосостояния стать объединяющим фактором для арендного поля. Да и застройщики неохотно шли в программы арендного жилья. То ли звезды так сошлись, то ли по более приземленной причине, но в секторе аренды с выкупом у Samruk-Kazyna Construction набралось лишь 22 объекта жилищного строительства (по программе «Нұрлы жер») по направлению арендного жилья в 12 регионах страны. Такие данные дает сайт упомянутой компании. И ничего не говорит о том, охотнее ли застройщики входят сейчас в программы аренды. Пока никто не анализировал.

Как не анализировали экономисты тех причин, которые при относительно стабильной макроэкономической ситуации и положительной динамике экономики не позволяют поднять доходы населения до уровня, когда жилье становится доступным без всяких оговорок. И прочие социальные блага, о чем Президент сказал прямо еще на октябрьском совещании с Премьер-министром, председателем Национального банка и прочими ответственными госмужами. По словам главы государства, приведенным на официальном сайте Акорды, «от качественной реализации стратегических прог­рамм зависит решение основной задачи – повышение уровня жизни населения».

Что можно сказать о новой прог­рамме? Если совсем выжимку дать, то должен вырасти уровень жизни молодых казахстанцев. Работающая молодежь, а к ней отнесли граждан 29 лет и младше, может получить жилье в аренду за 10–12 тысяч тенге. Эти цифры, конечно, кардинально отличаются от сумм, запрашивае­мых на рынке аренды в рамках частного съема. Собственно, в новой программе плата за аренду квадратных метров настолько отличается от заявленной разнообразными госструктурами, пробующими себя на этом рынке, что кому-то может показаться символической.

Права выкупа такая «молодежная» аренда не дает, а призвана позволить сделать накопления некой суммы для первоначального взноса за приобретаемую квартиру, например предлагае­мую массой продуктов ЖССБ. Документы уже принимают. Конечно, программа в силу своей условной дешевизны арендуемого жилья содержит великое множество условий. Здесь и возраст, и определенная заработная плата, и непременный счет в том же ЖССБ либо участие в другой госпрограмме по жилью. Кстати, открытие счета и участие в госпрограмме названо (кроме возраста) главным условием для предоставления работающей молодежи арендных квартир.

Местные исполнительные органы, как известно, также могут и даже обязаны обеспечивать интересы потенциальных арендаторов, но со своими нюансами. Как правило, в ведение акиматов отданы механизмы удовлетворения потребностей социально защищаемых граж­дан. Само собой, если они из числа очередников.

Как уверяют в столичном акима­те, именно для такой категории участников по всему Казахстану создается фонд арендного жилья без права выкупа. Такое жилье, кроме невозможности покупки, нельзя и оставить по наследству. Квартира, выданная акиматом в аренду, всегда будет собственностью государства. Однако эти очередники, получив в аренду крышу над головой, могут считать свой жилищный вопрос практически решенным. О том, кто именно может арендовать жилье у местных исполнительных органов, подробно рассказывается в статье 68 Закона «О жилищных отношениях». Список внушительный: от инвалидов и участников Великой Отечественной войны и лиц, к ним приравненных, до сирот и неполных семей.

Думается, для большей информативности следует привес­ти весь перечень: инвалиды и участники Великой Отечественной войны; лица, приравненные к инвалидам и участникам Великой Отечественной войны; инвалиды I и II групп; семьи, которые имеют или воспитывают детей-инвалидов; лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, которые перечислены в списке заболеваний, утверждаемом Правительством РК; пенсионеры по возрасту; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, не достигшие 29 лет, потерявшие родителей до 18 лет (при призыве таких лиц на воинскую службу возраст продлевается на срок прохождения срочной воинской службы); оралманы; граждане, которые лишились жилища в результате экологических бедствий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; многодетные семьи; семьи граждан, погибших (умерших) при исполнении государственных или общественных обязанностей, воинской службы, при подготовке или осуществлении полета в космическое пространство, при спасении человеческой жизни, при охране правопорядка; неполные семьи.

Конечно, и здесь оговаривается, что совокупный среднемесячный доход за 12 месяцев до обращения в акимат не должен превышать (на каждого члена семьи, за исключением детей-инвалидов) 3,1-кратного размера прожиточного минимума, установленного на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете (прожиточный минимум в 2019 году – 29 698 тенге).

И немного о статистике, которой оперируют в местных исполнительных органах. Так, в 2017 году за счет республиканского бюджета в эксплуатацию ввели больше 2 600 арендных квартир (кроме столицы), за счет местных бюджетов около 3 200 квартир. В прошлом году в открытой статистике фигурировал в основном республиканский бюджет, из которого выделялось более 22 млрд тенге на строительство и реконструкцию арендных домов без выкупа. Эти деньги направлялись на ввод в эксплуатацию 2,5 тыс. квартир. Местные исполнительные органы дали немного невнятную статистику, в которой квартиры, предусмот­ренные, например, в программах переселения казахстанцев с трудоизбыточного юга, вполне возможно, были учтены сразу по ряду подгрупп. Год 2019-й обещает, опять же за счет республиканского бюджета, нарастить ввод жилья с 3 тыс. квартир до 4 тыс., на что должно пойти до 35 млрд тенге. Дождемся официальной статистики по факту.

К слову, увеличение количества вводимых квартир оправдано, поскольку ежегодно число очередников по республике увеличивается в среднем на 50 тыс. семей. В профильном министерстве дали такую статистику со ссылкой на акиматы: на 1 января 2019 года на учете нуждающихся в жилище по республике состоят около полумиллиона граждан (в этой цифре социально уязвимых больше половины). Косвенно это говорит о том, что казахстанцев, особенно из числа уповающих на помощь государства, становится все больше. Однако и для работающих, молодых, энергичных покупка жилья не стала ближе, о чем и свидетельствует принятая программа, результат которой может уже вскоре сделать картину арендного рынка более внятной. И возможно, более приемлемыми цены аренды жилья, что называется, у частного владельца. Здесь, несмотря на по­пулярность, а, возможно, именно благодаря ей, царят правила дикого рынка. Снять жилье, пусть даже однокомнатную квартиру, за цену меньше 120–150 тыс. тенге – это надо очень постараться. При этом ни один представитель налоговых органов не гарантирует, что арендодатель заключит договор с арендатором и станет платить налог.

Конечно, сдавать в аренду недвижимость имеют право как физические лица, в том числе без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, так и юридические лица. На размер налога влияет то, по какой форме арендодатель зарегистрировался в качестве налогоплательщика: ИП по патенту, ИП по упрощенной декларации или юридическое лицо.

Если вы не зарегистрированы как ИП, можете узаконить все как имущественный доход и платить с него 10% по декларации об индивидуальном подоходном налоге. При регистрации в качестве ИП физлицо обязано уведомить налоговый орган о начале деятельности и в течение 10 рабочих дней выбрать налоговый режим. Патент: с начала 2018 года ставка налогового режима, в частнос­ти, для тех, кто сдает квартиры, снижена с 2 до 1%. Такая схема доступна тем, кто не использует наемников и чей доход не превышает 7 млн тенге в год. И еще один вариант – «упрощенка», то есть упрощенная декларация. Ставка налога здесь составляет 3%, он уплачивается по факту получения прибыли раз в полугодие.

Итак, как мы видим, аренда без выкупа в стране не менее по­пулярна, чем приобретение жилья в собственность. И если на государственном уровне арендный рынок обретает пусть слабые, но признаки цивилизованности, то рынок частной аренды утаивает свой доход несмотря на слабые попытки фискалов. А что попытки слабые, так вот недавнее свидетельство: летом выявили владельца 65 квартир в одном из ЖК, начали уяснять, сдавались ли они в аренду (?), да так и замолчали. А один этот случай, при всем том, что их в столице и прочих крупных городах все же немало, говорит сразу о нескольких вещах. Во-первых, деньги, возможно, криминальные, сосредоточены у определенного круга лиц; во-вторых, эти лица не представляют, что с ними делать, и выбирают недвижимость как способ сохранения средств; в-третьих, наши фискалы имеют мало рычагов воздействия на подобных оборотистых, устремляя строгие взоры на людей, сдающих бабкины хатки вне налогового поля.

Есть и прочее. И каждая мысль, возникающая при словах «дос­тупное жилье» и «арендное жилье», может стать побудительным мотивом для написания очередного материала.