Договариваться придется

Председатель Петропавловской Ассоциации КСК Сергей Худяков подчеркивает, что никто, кроме нас самих, не сможет принципиально изменить ситуацию в наших же домах. Порядок в этой сфере наступит лишь тогда, когда люди перестанут перекладывать ответственность на кого бы то ни было – на соседей, органы управления (не важно – КСК это или ОСИ), на местные власти или в целом на государство.

И даже самое качественное и продуманное законодательство не поможет, если сами казахстанцы не захотят навести порядок в жилищной сфере. Поэтому во всей работе по реформированию отрасли упор стоит делать на пробуждение ответственности. Плюс на создание профессиональной отрасли.

– Прежде нужно разобраться – сколько стоит дешевое или дорогое содержание нашего дома, из чего состоит обязательный состав и объем работ по его управлению, содержанию и ремонту. Только после этого можно судить о том, является ли предлагаемая цена нормальной. Конечно, местные исполнительные органы постоянно на сей счет информируют, но чаще это касается организационных вопросов. А казахстанцы, к сожалению, не задумываются о том, что в вопросах содержания общедомового имущества всегда будет или дешево, или хорошо. Третьего не дано.

Почему так долго идет переход на новую форму? Люди по привычке противятся новому. Плюс все ждут, что переход отменят. И это ожидание, а с ним и инертность, усилились, когда продлили на год сроки перехода на ОСИ. Появилась новая тема для обсуждений: раз продлили, могут и еще раз продлить. Но очередные изменения в Закон «О жилищных отношениях» приняты 15 марта текущего года – речи об очередной отсрочке нет.

К сожалению, как-то появился слух, что в ОСИ платить придется больше, чем в КСК. Но нужно понять: законы написаны не под КСК или ОСИ, а для людей – для собственников. И тарифы выросли объективно не из-за смены формы управления, а потому что все подорожало – и товары, и услуги.

Спросите себя: что вы хотите в своем доме – дешевое или хорошее обслуживание? Какова цель взаимоотношений – сэкономить деньги или организовать комфортное проживание? Последнее стоит денег – от этого никуда не деться…

Сегодня люди платят 2-3 тысячи тенге в месяц за услуги содержания дома (будь то КСК, или ОСИ, или еще какая другая форма). Одни заявляют, что переплачивают, вторые – что не видят пользы от своих денег. Ко вторым еще вернемся, а пока про «переплачиваем».

Это же парадокс! Квартира, чаще всего, – самое дорогое имущество большинства казахстанских семей. Но расходы на содержание дома, в котором находится твоя квартира и часть которого тоже является твоей собственностью, ничтожно малы в сравнении с затратами на все остальное, в том числе на развлечения.

Чтобы не думать о том, что «мы переплачиваем», нужно перестать перетирать сплетни и начать интересоваться проблемами дома и тем, сколько стоит их решение. Хотя бы пару раз вникнуть, сколько стоят трубы, задвижки, краска, услуги сантехника и электрика. И ориентироваться не на «знакомый рассказывал», а на рынок.

В содержании многоквартирных домов нет никаких затрат, которые погружают собственников в нищету. Все затраты, включая ремонты и даже коммунальные платежи, не превышают 10 процентов совокупного семейного дохода.

Если же в конкретном случае это не так, и затраты превышают 10%, тогда можно претендовать на жилищную помощь от государства. В нашей стране она выплачивается еще с конца 90-х годов прошлого века – тем, кто действительно в ней нуждается.

Согласитесь, в средней казахстанской семье имеется два-три смартфона, и абонентская плата за каждый из них в месяц превышает сумму платежей в КСК. Но никто же не игнорирует эти расходы, хотя и возмущается, какой дорогой Интернет. Но платят, ибо знают: не заплатишь – отключат.

С содержанием дома так не работает, и эти несчастные две-три тысячи в КСК или ОСИ вызывают отторжение. А потом, когда что-то случается в подвалах, на стояках, на крышах, все сразу ищут виноватых. Но при этом о своей вине мало кто из собственников думает.

Теперь про тему «мы не видим пользы от наших денег». Для того, чтобы была открытость деятельности ОСИ, необходимо вести учет, разрабатывать планы, готовить отчеты, на все произведенные ОСИ расходы брать документы, сводить их ежемесячно. Ведь КСК как раз и упрекали многие в том, что нет прозрачности. Но за наведение и поддержание порядка нужно платить! Необходимо, чтобы эту прозрачность ежемесячно обеспечивали, и для этого как раз введены специальные нормы по бухгалтерии, по делопроизводству. Но выполнять эту работу бесплатно никто не будет.

Ну, давайте, в конце концов, вводить профессиональное качественное безопасное управление и платить за это. Ведь люди, которые предоставляют услуги, тоже кормят свои семьи. Если не будет нормальных зарплат, то никто в эту сферу не пойдет, и мы опять будем сидеть и на коленке рисовать бумажки, а отчеты сводить к словам – «Вы мне доверяете?».

Сейчас многие дома ждут, что 1 июля жилищная инспекция назначит временную управляющую компанию (то есть, опять же перекладывается ответственность за принятие решения о своем доме на плечи совершенно посторонних людей). И ничего хорошего в этом нет. Никто временный не будет заботиться о будущем вашего дома. Даже назначенной конторой вновь все будут недовольны, не говоря уже о ее работе.

Вот еще один аргумент – зачем нам все-таки принимать решение и создавать ОСИ? Буквально на днях на портале открытых данных был выставлен для обсуждения законопроект о концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры до 2029 года. Там предусмотрено снижение процента изношенности многоквартирных домов через проведение ремонта. Для этого будут выделять льготные кредиты (они есть и сейчас, но в другом формате), и по новой инициативе – выделять только юридическим лицам.

Кто будет обеспечивать возврат этих денег, если в доме раздрай, и на собрании ни один вопрос решиться не может? Кто даст такому дому миллионы на ремонт крыши или замену лифта? Так что, если не будет официальной формы управления домом, государство просто не сможет помочь льготным кредитом на ремонт.

А вот со стороны государства для перехода на качественное управление жилым фондом требуется поддержка по созданию системы подготовки кадров. Нужно учить и сертифицировать профессиональных управляющих. К слову, в том же законопроекте о жилищной политике указано, что нужно проводить информационно-разъяснительную работу (правда, нет ни одной цифры – в каком объеме, для кого и где), и нужно организовывать курсы повышения квалификации, но тоже без индикаторов.

Еще до старта реформы наша ассоциация не один год занималась обучением и сопровождением людей, занятых в сфере управления общедомовым имуществом, при этом мы не брали деньги с самих людей, а использовали грантовые средства. Но несколько последних лет нам не удается найти ни копейки на такие курсы.

Между тем в законе написано, что все управляющие компании должны иметь в штате сертифицированных специалистов. И этот процесс только начинается. Мы разработали программы обучения, у нас есть электронные презентации, тестовые вопросы, чтобы принять экзамен. Но это должна быть постоянно действующая система.

В Алматы наши коллеги по отрасли запустили и платные курсы, и платные экзамены для сертификации, но все-таки это – мегаполис. Далеко не все города такое потянут. Жители даже на ремонт крыши не готовы сдавать, не то что на обучение своего председателя ОСИ.

Сами же председатели не заинтересованы в обучении за свои деньги, поскольку и зарплат соответствующих нет, и престижной работу не назовешь, и отрасль как таковая не сформирована, чтобы самостоятельно вкладывать в свое обучение с расчетом на финансовую отдачу.

Во всем мире есть постоянно действующие центры подтверждения знаний для допуска в профессию, повышения квалификаций. И мы в Казахстане тоже должны такое продвигать.

И обязан, и должен

А вот председатель Ассоциации КСК Павлодара «Шанырак» Нур-Сауле Байбулатова затронула тему другого пробела, который усложняет работу по наведению порядка в жилом фонде страны. И чтобы его закрыть, нужны именно законодательные нормы. Речь о долгах казахстанцев и отсутствии у КСК либо ОСИ эффективных рычагов воздействия на должников.

– Начнем с того, что за три года закон сработал в Павлодаре на 5% – открыто чуть более 50 ОСИ. Притом, что жилищная инспекция на ежедневной основе проводит разъясняющие встречи с населением. Но люди не хотят перемен. Плюс им некогда брать дело в свои руки.

Во время предвыборной агитации кандидаты в депутаты гормаслихата (Нур-Сауле Байбулатова избрана депутатом маслихата Павлодара, – Прим. авт.) ходили по 24 округам, встречались с людьми, и потом многие кандидаты приходили ко мне в растерянности – люди-то поднимали тему Закона «О жилищных отношениях» и даже упрекали в том, что этим законом собственников лишили выбора.

Ведь сейчас дом, где больше 30 квартир, а это наш основной жилой фонд, не имеет права быть простым товариществом. А ОСИ – это и регистрация, и отчетность налоговая и статистическая, и кассовый аппарат с бухгалтерией. И не каждый жилец может за это взяться! В том числе и потому, что придется преодолевать сопротивление и пассивность соседей.

Да, жильцы могут выбрать управляющую компанию, которая будет брать за свои услуги 30% от сбора. Управляющая компания найдет обслуживающую. Но в любом случае без согласованных действий жильцов ничего не получится.

Впрочем, кто-то сейчас ждет, что жилищная инспекция просто назначит временную управляющую компанию (если до 1 июля жильцы сами не примут решение), и эта компания обязана работать по минимальному тарифу. Но в таком случае не стоит и ждать, что работать с вашим домом будут по максимуму.

И вот тут стоит перейти к деньгам и к долгам. Для примера: у КСК, которое я возглавляю, основной фонд на обслуживании – старые пятиэтажки, условно, от 45 до 100 квартир в каждой. Тариф в лучшем случае – 30–35 тенге с квадратного метра. В доме на 60 квартир около 3 000 квадратов, а если 45 квартир – то и 2 000 квадратов не будет. Итого получается с дома в месяц – 70–90 тыс. тенге. А ведь это же минимальная заработная плата на одного человека.

На действующий тариф КСК невозможно работать уже давно (даже сейчас некоторые открытые в прошлом году ОСИ говорят о том, что при сегодняшних ценах им не хватает тарифа в 65 тенге за метр). И при этом одна из главных проблем КСК – неплательщики, а их доля доходит до 30%.

Я вообще считаю, что идея с переходом на ОСИ всплыла потому что поступало немало жалоб на работу КСК. Но, исходя из своего управленческого опыта, могу сказать: большинство жалобщиков – как раз должники. Мы с коллегами даже знаем группу людей из разных домов, которые стали профессиональными жалобщиками.

Казалось бы, вот вам дали право и даже обязали самостоятельно управлять домами, но не тут-то было: жалобщики не кинулись возглавлять ОСИ. Да, в Павлодаре, как и в других городах, есть примеры отличной работы ОСИ – допустим, дом работников ПНХЗ, где все жильцы сплоченные и председатель грамотный и инициативный. Но это, скорее, исключение.

Мы как Ассоциация КСК зарегистрировались в феврале 2019 года, и на тот момент в Павлодаре долг был больше 200 миллионов тенге! И это на 132 организации. Когда объявили о реформе и необходимости ликвидировать КСК, платежи еще упали.

А вот теперь самое важное: ни у кого сейчас нет эффективных мер воздействия на должников, и не важно, управляет домом КСК или ОСИ.

Более того, несколько лет назад даже было проще взыскивать долги – мы действовали через суд. Сейчас первый шаг – это обращение к нотариусу. Но чтобы обратиться к тому за исполнительной надписью, мы (я имею в виду КСК или ОСИ) должны собрать всю информацию на должника – ФИО, ИИН, место регистрации, место работы и так далее. А мы не банк – нам таких данных сами должники не дают. Кроме того, мы не можем выставлять пеню – только голый долг.

Идем далее. Нужно заплатить за работу нотариуса за каждый конкретный случай. Но даже в этом случае должник может простым заявлением о несогласии все отменить. Вот после этого мы уже можем пойти в суд, но нам никто не возвращает те деньги, которые были оплачены за работу нотариуса.

Но и это еще не все сложности. Коммунальные долги при продаже квартиры просто зависают. У нас нет законодательных норм, которые бы данный вопрос регламентировали, нет запрета на продажу квартир с долгами, как нет и требований погасить долги с той суммы, которую продавец получает от новых владельцев.

Естественно, новые владельцы ничего из старых долгов на себя не берут.

Скажу откровенно: должники – не всегда бедные люди. Наш КСК, например, перестал обслуживать один дом, потому что там накопилось 800 тыс. долга. А это так называемый элитный дом с охраной, клинингом.

Самые добросовестные плательщики – пенсионеры, хотя вроде бы это одна из социально уязвимых групп.

Так вот: чтобы улучшить ситуацию с управлением жилищным фондом, нужно создать соответствующее детализированное правовое поле. И это можно сделать. К примеру, когда у гражданина есть долги перед государством по налогам, он не может открыть счет в банке. Когда возникает долг по кредиту, банк закрывает возможности переводов, платежей. Даже когда за свет человек не платит, ему просто отключают электричество. За долги перед КСК никак не наказывают, и такую систему нужно менять.

Между прочим, долги ведь еще больше разобщают жильцов, ибо те, кто добросовестно платят, понимают, что они это и за своего соседа делают. О каких совместных решениях на собраниях может идти речь в таком случае?

Все уже написано за нас

А ведь как раз собрание собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов – главная болевая точка во всей сфере управления совместным имуществом. Проблема – собрать собрание. Проблема – набрать кворум. Проблема – договориться. И вот одна из задач государства – упростить решение этих проблем для жильцов.

Занимается ею Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства, больше известный как «Казцентр ЖКХ». Управляющий директор центра Маргулан Абдыкаримов подчеркивает: часто люди боятся формальностей, а между тем государство снизило их до минимума. Все алгоритмы есть: бери и действуй.

– «Казцентр ЖКХ» – подведомственная организация Комитета по делам строительства и ЖКХ Министерства индустрии и инфраструктурного развития. Официальная структура, не общественная. И именно на нашем сайте www.zhkh.kz размещена буквально вся необходимая информация о переходе на новую форму управления.

На главной странице, как только зашли на сайт, сразу же увидите информацию о создании ОСИ. Есть карта ОСИ и ПТ, алгоритмы перехода, видеоролики, инфографика на государственном и русском языках. Есть разделы, которые посвящены нормативно-правовым актам, начиная с закона о жилищных отношениях и заканчивая приказами, правилами.

Кроме того, есть раздел, который содержит готовые шаблоны оформления документов по жилищным отношениям, начиная с уведомления о создании инициативной группы и заканчивая оформлением протоколов. Шаблоны с полным спектром вопросов, которые нужно рассматривать на собраниях. То есть жителям многоэтажек не надо ничего придумывать, разрабатывать, печатать – заходите на наш сайт и скачивайте.

Таким образом мы максимально упростили сам процесс оформления документов. И это большое подспорье для казахстанцев.

Также на сайте работает телеграмм-бот для обращений, люди могут позвонить нашим специалистам напрямую, мы можем давать и письменные разъяснения. В Комитете по делам строительства организована горячая телефонная линия по вопросам ОСИ. Филиалов у нас нет, но мы работаем с региональными управлениями ЖКХ и жилищными инспекциями – проходят еженедельные зум-совещания, где мы оказываем коллегам методологическую помощь.

И все это время самым актуальным вопросом остается организация собраний жильцов. Собрание ничем нельзя заменить – оно является высшим органом управления МЖД и должно решать все вопросы.

И вот, чтобы упростить и эту процедуру – самого собрания и принятия легитимного решения, – приняты изменения в законодательства и в марте подписаны Президентом.

Во-первых, максимально снижен кворум по финансовым вопросам. Раньше он составлял две трети голосов от общего числа собственников, то есть примерно 67%. Возьмем для примера дом в 100 квартир. Раньше на собрании, где решали финансовые вопросы, должны были присутствовать как минимум 67 владельцев квартир, и все они должны были голосовать именно за какое-то решение, чтобы оно принималось. Сейчас достаточно участия 51% собственников, чтобы собрание было признано состоявшимся, и решение финансового характера также принимается, если за него проголосовали не менее 51% всех собственников дома.

Во-вторых, поддерживаются инициативы тех жильцов, которые вообще ходят на собрания организационного характера, например, для выбора формы управления, совета дома, председателя ОСИ. В таких случаях кворум присутствующих на собрании для признания его состоявшимся такой же – 51%. Но вот решение принимают путем подсчета голосов именно среди присутствующих, то есть большинство из пришедших на собрание делает выбор.

Вернусь к примеру со 100-квартирным домом: прийти на собрание по оргвопросам должен как минимум 51 квартировладелец, но даже если 26 из 51 проголосуют за какое-то решение, то оно будет признано законным. Так что, если хотите, чтобы ваше мнение учитывали, – ходите на собрания!