Игры с законом: как владельцы остались без прав

А знаете ли вы, что основная масса собственников квартир в Казахстане не является их полноправными владельцами, хотя имеют на руках договоры куп­ли-продажи, дарственные или иные правоустанавливающие документы? Речь идет о тех граж­данах, чье жилье расположено в домах, не зарегистрированных в объектах кондоминиума.

Оказывается, владельцы таких квартир не имеют права их даже продавать. Такой вот неожиданный поворот произошел в 2019 году, когда была принята новая редакция Закона «О жилищных отношениях».

В самом начале статьи 31 черным по белому написано, что в многоквартирных жилых домах право собственности на недвижимое имущество возникает только в форме кондоминиума. При этом продажа в индивидуальную собственность незарегистрированных квартир, а также нежилых помещений не допускается.

Получается, если в доме не оформлен кондоминиум, то ваша квартира как бы и не вполне ваша. То есть правоустанавливаю­щие документы недооформлены. Давайте разберемся: почему?

Допустим, ваша квартира находится на пятом этаже. Но вы же не умеете летать, а значит, чтобы добраться до своего жилища, нужна лестничная площадка, но она не в вашей собственности. По сути, она вообще бесхозная. Как и подвал со всеми коммуникация­ми, которыми пользуетесь вы и все жители дома.

– Так вот, в Костанае уже есть первые случаи, когда нотариус отказывает в совершении сделки купли-продажи квартиры в многоэтажке из-за того, что там не оформлен кондоминиум, – обозначил проблему представитель отдела жилищных отношений города Сайлау Асылбаев. – С такими же трудностями сейчас сталкиваются в Костанае и председатели вновь образованных ОСИ.

– Сейчас многие объединения собственников имущества судятся с провайдерами. Но только те, у кого оформлены кондоминиумы. Когда мы приходим в суд, у нас спрашивают: а вы кто? Мы говорим: председатели ОСИ. Нам отвечают: ну, покажите тогда правоустанавливающие документы. Если в доме не учрежден кондоминиум, то наши иски даже не рассматривают. Но тогда возникает резонный вопрос: а как вообще в нашем доме могли зарегистрировать ОСИ? Ведь по закону сначала должен быть оформлен кондоминиум и только потом – ОСИ. Выходит, у нас даже госорганы законов не знают и систематически их нарушают, – заявляет председатель ОСИ «Майлина, 67» Айслу Дощанова.

Были деньги – желающих не оказалось

Впрочем, что случилось, то случилось. Коль ОСИ уже существуют, значит оформить кондоминиум для них – принципиально важная задача. Без него теперь ведь никуда. Но возникли очередные сложности. Подготовка документов для регистрации оказалась удовольствием далеко не дешевым.

– Оформление кондоминиума состоит из семи шагов. Мы и многие ОСИ застопорились на третьем. Это изготовление землеустроительного проекта. Самая дешевая цена услуги составляет 52 тысячи тенге – сюда входит оформление участка под домом. Если же вы хотите еще и придомовую территорию оформить в кондоминиум, то это еще 52 тысячи. Плюс к тому 20 тысяч тенге стоит сам государственный акт. И еще 2 500 тенге – процедура регистрации. То есть в общей сложности «удовольствие» обходится примерно в 130 тысяч тенге. Чем больше дом, тем больше у него участок, соответственно, и сумма окажется значительней. Но проблема в том, что у вновь созданных ОСИ таких денег нет. Откуда их взять? – возмущается председатель ОСИ «Гагарина, 14» Наталья Медведева.

– Расходы на подготовку документов для регистрации кондоминиума и не должны ложиться на ОСИ. В случае со старыми домами изготовление земельных проектов и госактов производится за счет местного исполнительного органа, а в случае с новыми домами – за счет застройщика. Это прописано в Законе «О жилищных отношениях», – пояснила начальник управления регистрации КФ НАО «Правительство для граждан» Елена Микрикова.

Но вот незадача. Оказывается, у местного исполнительного органа в бюджете такие затраты вообще не заложены. Поэтому председатели ОСИ написали коллективное письмо акиму Костанайской области с просьбой рассмотреть возможность выделения средств из бюджета на подготовку документации для регистрации кондоминиумов.

Ну а пока вопрос висит в воздухе, некоторые, скажем так, состоятельные ОСИ все же берут на себя ответственность и оформляют документы за собственный счет. Правда, это единичные случаи.

Между тем еще 20 лет назад в Казахстане уже существовала целенаправленная госпрограмма по оформлению жилых домов в объекты кондоминиума. Тогда данная работа возлагалась на КСК. Однако, судя по сегодняшнему результату, никто этим толком не занимался: не захотел, не посчитал нужным или еще в силу каких-то причин...

В итоге в Костанае из 1 200 многоэтажек кондоминиумы были оформлены в 400, то есть всего в трети многоквартирных жилых домов. Почему эту работу так и не довели до ума, теперь вряд ли кто-то ответит.

Что твое, что мое и что общее

Однако, как показывает прак­тика, регистрация кондоминиу­мов в многоэтажках Костаная не всегда тормозится из-за отсутствия денег. Есть проблемы и посерьезнее, которые опять-таки упираются в исполнение закона, вернее, в его нарушение.

Вот вам живой пример: два девятиэтажных дома-соседа по улице Назарбаева практически год не могут оформить прилегаю­щий к ним земельный участок, поскольку он находился в… частных руках. Как так сложилось, что он оказался в собственности у застройщика, остается только гадать.

Председателям ОСИ пришлось изрядно поскитаться по государственным инстанциям, оперируя законами, чтобы вернуть участок в коммунальную собственность, а уж потом оформить его в объект кондоминиума. Но сделать это им еще только предстоит, и как знать, сколько на это потребуется потратить времени, нервов и сил...

Совершенно абсурдная ситуация сложилась на других новостройках города. Так уж повелось, что основная масса застройщиков возводят жилые дома за собственные средства, квартиры продают, а подвалы почему-то оставляют в своей собственности. Такие действия в отделе жилищных отношений называют недобросовестностью подрядчика, ведь они приводят к коммунальному беспорядку.

– В доме № 75⁄10 по улице Садовой все десять квартир вошли в объект кондоминиума, а подвал – нет. Как такое возможно? Это же прямое нарушение закона, где прописано, что в объект кондоминиума должны входить все жилые и нежилые помещения многоэтажки. К тому же в подвале находятся коммуникации, и у жителей этого дома каждую осень возникали проб­лемы с подключением отопления, ибо застройщик открывал дверь в подвал только в присутствии судебного исполнителя, поскольку это, мол, его частная собственность, и у него там свой бизнес – гостиница. Застройщик судился с ОСИ, начиная с 2021 года, и только на прошлой неделе Фемида принудила строи­тельную компанию передать подвальное помещение на баланс ОСИ – фактически спустя­ семь лет после ввода дома в экс­плуатацию, – рассказал юрист Сабыржан Куанышкалиев.­

Застройщик, возводивший дом № 25 в 8-м микрорайоне, еще в 2017-м и вовсе продал подвальное помещение третьим лицам, которые развернули в нем бизнес. В итоге в нарушение всех законов цокольный этаж дома не вошел ни в ОСИ, ни в кондоминиум. И теперь, когда жители установили шлагбаум, предприниматели вообще остались не у дел – они не могут попасть в свои помещения.

– В данной ситуации жители правы, поскольку по закону подвал входит в общедомовое имущество. Понимаете, застройщик вообще не имел права продавать этот подвал, а государственные органы не имели права эту сделку регистрировать. Да и кондоминиум регистрировать без подвала тоже противозаконно. Теперь у предпринимателей есть один выход: подавать в суд на застройщика, чтобы отменить сделку купли-продажи подвального помещения и требовать выплату неустойки, – разъяснил Сайлау Асылбаев.

Любопытно, что эта же самая компания-застройщик намеревается наступить на те же грабли, только уже в другой новостройке, по улице Каирбекова, 358⁄2, вступившей в строй в минувшем году. ОСИ «Керемет», образовавшееся в этом доме, уже предъявило застройщику соответствующую досудебную претензию.

Похожая ситуация сложилась и в старых домах. Все ведь помнят, как в 90-е КСК лихо распоряжались подвалами многоэтажек, продавая их в частную собственность. Так вот, и такие помещения сейчас отсуживают их полноправные владельцы – жители конкретных домов. Поскольку, повторимся, подвалы, крыши, лифты и лестничные площадки по закону – общедомовое имущество, которое не может принадлежать кому-то одному, а исключительно всем жителям.

Надо сказать, что подобных примеров только в одном Костанае сотни, чего уж там говорить о стране! Закономерен вопрос: почему такой беспредел десятилетиями царит в жилом фонде? Ответ, в общем-то, очевиден: потому что по сути у домов не было реального хозяина.

Только сейчас, когда жильцы, организовавшиеся в ОСИ, стараются привести свои много­этажки в порядок, такие, казалось бы, совершенно очевидные нюансы и выходят наружу. Но тогда напрашивается другой вопрос: почему ни один государственный орган не контро­лировал исполнение законов, и самое главное – почему ни одна реформа в жилищно-коммунальной сфере не была доведена до логического завершения?

Очевидно ведь, что если бы в свое время КСК оформили кондоминиумы, то сейчас у председателей ОСИ было бы меньше головной боли. Впрочем, в отделе жилищных отношений считают, что чехарда с кондоминиумами вовсе не повод для отмены или же продления реформы по переходу от КСК к ОСИ. Очередное отодвигание сроков, по их мнению, лишь обострит ситуацию и ухудшит и без того удручающее состояние жилого фонда.