​Риски дольщиков снижаются

Полтора месяца назад вступил в действие Закон «О долевом участии в жилищном строительстве», предусматривающий три способа привлечения денег дольщиков: после получения гарантии Фонда гарантирования жилищного строительства, через участие в проекте банка второго уровня и после возведения каркаса жилого дома за счет собственных средств застройщика.

– Иными способами, кроме вышеуказанных, привлечение денег физических и юридических лиц в строи­тельство жилых домов запрещено, – подчеркнул в ходе пресс-конференции в Службе центральных коммуникаций председатель правления АО «Фонд гарантирования жилищного строительства» Дау­рен Онаев.

Разъясняя механизм гарантирования жилищного строи­тельства, спикер отметил, что для привлечения денег дольщиков застройщик должен соответствовать всем предъявляемым квалификационным требованиям по финансовой устойчивос­ти и наличию опыта. Он должен иметь как минимум 3 года опыта возведения объектов общей площадью не менее 18 тыс. кв. м жилья при строи­тельстве в городах Астане и Алматы или 9 тыс. кв. м жилья – в других регионах страны. Застройщик создает специальную уполномоченную компанию для реализации проекта: одну компанию – под каждый отдельный проект. В уставный капитал уполномоченной компании застройщик вносит свободный от обременения земельный участок под строительство объекта, проектно-сметную документацию с положительным заключением госэкпертизы, деньги или незавершенное строительство в размере не менее 15% от стоимости строи­тельства, если земельный участок в аренде, и не менее 10% – если земельный участок находится в собственности.

Далее застройщик и уполномоченная компания обращаются с заявкой в Фонд гарантирования, который в течение 15 рабочих дней проводит экспертизу представленных документов, включая финансовую, юридическую и техническую экспертизу, классификацию застройщика, определяет размер гарантийного взноса. По итогам рассмотрения заявки фонд при несоответствии принятым Миннацэкономики критериям отказывает в заключении договора о предоставлении гарантии.

Перед тем как заключить договор о предоставлении гарантии, фонд забирает в залог земельный участок, долю участия уполномоченной компании, заключает договор доверительного управления с уполномоченной компанией, вступающий в силу при наступлении гарантийного случая. Только после этого заключается договор о предоставлении гарантии, а уполномоченная компания имеет право привлекать деньги дольщиков и обеспечивает строительство жилого дома. Сделка заключается лишь на основании договора о долевом участии в жилищном строительстве. Это типовой договор, который ставится уполномоченной компанией на учет в местном исполнительном органе. Особая роль в долевом участии отведена инжиниринговой компании, которая привлекается для мониторинга хода строительства жилого дома и контроля над целевым использованием денег дольщиков.

Закон также предусматривает гарантийные случаи, при реализации которых Фонд гарантирования жилищного строительства возьмет на себя обязательства по достройке жилого дома и в последующем предоставит квартиры дольщикам.

– Мы намерены заслужить доверие населения и на постоянной основе оправдывать его своими эффективными действиями по обеспечению основной задачи – защиты интересов дольщиков по объектам, получившим нашу гарантию, – заверил Д. Онаев.

В свою очередь риэлторы, которые выступили на следующем брифинге в СЦК, заявляют, что закон о долевом строительстве не работает как нужно и не решает поставленные задачи.

– То, что впереди ЭКСПО, – хорошо, но мы должны не ориентироваться на иностранцев, а смотреть на удовлетворение потребностей наших граж­дан, – считает директор риэл­торской компании «Этажи» Жани Турысов. – Платежеспособность населения не растет, за исключением двух-трех регионов, в том числе Астаны. Процентные ставки по ипотечным программам крайне высоки даже по сравнению с Россией, где они оставляют 11,5–12%. А у нас сложно даже за 15%. Что касается господдержки, то возможности там огромные.

При этом Ж. Турысов не видит причин для падения цен в тенге на столичном рынке недвижимости. Однако сетует на отсутствие ипотечного кредитования новостроек. По его словам, рынок ожидает доступность и прозрачность, когда будет много инструментов для работы с недвижимостью.

Жилье остается доступным не каждому, утверждает член Ассоциации риэлторов Казахстана Инна Фролова. В октябре курс национальной валюты укрепился, и вместе с тем продолжило дешеветь вторичное жилье: цена в тенге в Астане за месяц сократилась на 1,5–2%, в Алматы – на 2,5%, в регионах – на 1–1,5%. Количество предложений в два-три раза превышает спрос, к тому же рынок первичного жилья оказывает значительное давление на вторичный. Продавцам старых квартир приходится идти на значительные уступки, вследствие чего рынок продаж покинули около 20% продавцов, которые перешли в аренду.

В целом аренда подешевела, но не в Астане, где приток иностранцев, участвующих в подготовке к ЭКСПО, вызвал спрос на 3–4-комнатные квартиры.

В январе – марте рынок недви­жимости ожидает сезонное затишье. Он потихоньку стагнирует, так как курс доллара остается нестабильным и многие сомневаются, продавать жилье или ждать еще. В любом случае, считают риэлторы, приобретение квартиры в Астане – это выгодная инвестиция.

Выставка ЭКСПО, по мнению экспертов, должна дать толчок развитию рынка недвижимости, но какие-то глобальные сдвиги при этом не прогнозируются.