Дела идут со скрипом

В соответствии с поправками в законодательство от 7 января 2020 года жители многоквартирных домов должны выбрать одну из двух возможных форм управления зданием – объединение собственников жилья (ОСИ) или простое товарищество. Основная задача перехода от управляющих компаний к ОСИ – дать возможность гражданам самим управлять своим жилищем.

Как поясняет председатель ассоциации управляющих и сервис­ных компаний Тлеп Баймагамбетов, разница между двумя новыми формами состоит в том, что при ОСИ граждане должны создать структуру в виде юридического лица. Простое товарищество организуется по согласию всех собственников. Они выбирают доверенное лицо и все дальнейшие вопросы решают сообща.

Последняя форма приемлема, когда в доме насчитывается от 2 до 20 квартир. Жильцы сами должны создать инициативную группу и определиться с выбором одной из форм управления жилищем.

При ОСИ главным органом управления становится совет дома – в него должны входить не менее 3 человек, которые будут владеть всей информацией и определять направление необходимых работ.

– Исполнительным органом в данном случае выступает председатель ОСИ, который и регист­рирует организацию. Он получает печать, открывает 2 счета – текущий и накопительный и исполняет обязанности, указанные в Законе «О жилищных отношениях», – объясняет Тлеп Баймагамбетов.

Как констатирует Тлеп Баймагамбетов, жители в большинстве своем ответственности в виде ОСИ не хотят. Во-первых, кому-то в доме придется взять на себя роль председателя, а это значит – работать с жильцами, неплательщиками, осуществлять еже­дневный контроль исполнения решений, которые определило собрание, а также мониторить работу сервисных организаций, выполнять обязательства по оплате налогов и ежемесячно отражать все в отчетах.

Понятно, что большинство граж­дан такими вопросами никогда не занимались, то есть не имеют соответствующей компетенции. Но вникать в тему, как отмечают специалисты, все равно придется, так как КСК, ПКСК, ТОО и ИП, которые сейчас обслуживают дома, дали время до июля 2022 года.

На сегодня в Актау зарегист­рировано 2 ОСИ, еще 2 проходят регистрацию в органах юстиции. Этого, конечно, мало. Ответственность за внедрение новой структуры управления жилым фондом несет местный исполнительный орган. Но в первую очередь, как подчеркивает Тлеп Баймагамбетов, государство возложило ее на самих жильцов.

Председатель ассоциации «Бірлік-2012» Елена Батагова рассказывает, что с января 2020 года в возглавляемом ею КСК проводятся собрания с целью разъяс­нения.

– На сегодня с нашей помощью проходят регистрацию 2 дома. Жители одного из них заканчивают письменный опрос, другого – уже сдали документы на регистрацию. Подводим жителей к тому, что создание ОСИ – веление времени. Объясняем: организация этих структур возлагается на собственников квартир, – говорит она.

В Актау на сегодня насчитывается 1 066 многоквартирных домов. На вопрос, как сотрудники акимата планируют построить работу с населением, до которого нужно донести необходимость перехода к новой форме управления домами, нам ответили, что в регионе будут организованы встречи с населением совместно с председателями ассоциаций, а также специализированной уполномоченной организацией ТОО «Ақтау тұрғын үй». Ожидается, что разъяснительная работа продлится не менее чем до лета следующего года.

Платить будем больше

Не менее важным является вопрос оплаты. На примере своей работы Елена Батагова рассказала, что сейчас в домах, где намечается организация ОСИ, определяются с размером взносов. Пока расчеты показывают: в рамках ОСИ затраты на дом выше минимум в 2 раза, чем в КСК.

На вопрос о том, как же КСК умудрялись укладываться в расценки, которые действуют сейчас, Тлеп Баймагамбетов пояс­нил: собранные средства со всех своих домов те использовали на решение первостепенных задач для всех, независимо от того, есть ли должники в домах, где необходимо проводить работы. В новом формате такая несправедливость будет устранена. Одним за счет других выезжать не получится. На один дом будут тратиться только его средства.

Понятно, что цена за квадратный метр вырастет, поскольку, собрав с дома прежнюю сумму, решить коммунальные вопросы не удастся. Более того, как было пояснено, председатель ОСИ и бухгалтер, выбранные из жителей дома, должны получать заработную плату за свои труды, и эти деньги тоже будут заложены в ежемесячную сумму оплаты.

По закону совет дома может выб­рать и управляющего, и управляющую компанию. Выгоднее, как говорит Елена Батагова, работать с компанией. Но в любом случае внедрение ОСИ принесет людям не только необходимость самостоятельно решать коммунальные вопросы, но и ударит по кошельку.

– Первые добровольцы, создавшие ОСИ в Актау, пока осуществляют работу под руководством председателя своего КСК. Но они сами считают расходы по дому и понимают, что на такие работы, как реставрация козырька над подъездами, средств у них не хватает. Поэтому они сейчас параллельно собирают разовые целевые взносы, которые не зап­рещены законом, – рассказывает Елена Батагова.

Но как быть, если жители данного дома просто не потянут расходы? Ведь особенно тяжело придется жителям домов с небольшим числом квартир. Тлеп Баймагамбетов пояснил: в таких случаях стоит вопрос о том, чтобы объединять ОСИ.

– Пусть, к примеру, ОСИ № 2 зарегистрировалось и начало работать, но ему непросто. По «ветке» снабжения ресурсами находится еще 10 домов. Они зависят друг от друга. Поэтому каждый дом должен создать у себя ОСИ, и все они могут слиться в одно объединение и делить расходы на всех. А в перспективе, если в микрорайоне 4 «ветки» и они создадут ассоциацию ОСИ, тогда и можно прийти к приемлемой цене, – говорит он.

Местные представительные органы должны определить минимальный размер расходов на управление и содержание кондоминиума, который будет зависеть от особенностей каждого региона, уровня жизни, условий проживания, средней заработной платы по регионам. С учетом этого каждый и станет устанавливать минимальный размер. В Алматы, например, такой тариф утвержден, он составляет 100 тенге за квадратный метр.

В Актау проблему составляет то обстоятельство, что, несмот­ря на вступление в силу норм законодательства о переходе к ОСИ, в городе до сих пор не определен минимальный размер взносов, который должен быть утвержден маслихатом.

Чтобы маслихат утвердил сумму, исполнительная власть должна инициировать данную работу, сделать расчеты и предоставить их в местный представительный орган. Получается, на сегодня, проводя собрания, жителям невозможно назвать минимальный тариф, от которого следовало бы отталкиваться.

Проблемы есть

Во-первых, как поясняет Елена Батагова, проблема заключается в том, что, согласно закону, договор на сервисное обслуживание заключается только на год. Это значит, у заказчика должно быть достаточно денег, чтобы выполнить все работы за год. В настоя­щее время есть управляющие компании, которые расплачиваются с поставщиками за услуги, оказанные им в 2018-м...

– То есть если раньше мы могли планировать какие-либо работы на будущее, то сейчас это очень проблематично. Заключая договор с сервисной компанией, нужно оплачивать сразу всю сумму, – говорит она.

Недавно в Актау подняли воп­рос о разграничении права собственности. Жильцы каждого из трех рядом стоящих домов хотят создать ОСИ. У них отдельные коммуникации, а земля общая. Как быть? Сливаться в единое ОСИ они не хотят, так как один дом с 200–300-квартирным фондом вполне может себя содержать.

– Здесь в первую очередь нужно смотреть документы застройщика. Как дом принимался в экс­плуатацию? Что было первично при регистрации кондоминиума? Какое общее имущество входит в состав объекта кондоминиума? Вместе с жилищной инспекцией инициативная группа может зат­ребовать все эти документы. Если там 3 дома и площадь государственная, то ее легко можно поделить на 3 части, – поясняет Тлеп Баймагамбетов.

Но встречается и другая ситуа­ция. Существуют новостройки, где застройщик возвел дом, продал только квартиры, а территорию, прилегающую к дому, не разделил на собственников, оставив за собой. Люди при регистрации кондоминиума посчитали, что это их собственность, и начали ею распоряжаться. А потом застройщик показал документ, указывающий на то, что это его частная собственность.

Имеются случаи, когда до-
кументы на новостройку находятся в банковском залоге, который банкиры не отдадут, пока компания-застройщик не погасит свои долги.

В старом жилом фонде Актау проблема отсутствия актов на землю также весьма актуальна.
У многих КСК, управляющих домами их просто нет. И эти воп­росы в рамках перехода на ОСИ также придется решать.