И снова увидимся в суде…

Наша газета писала о ситуации: горожане еще в мае узнали, что на месте стадиона школы № 39 частная фирма планирует возвести жилой дом («Тенденция, однако…», 14 августа 2019 года). Строители выдали себя сами, начав снос деревьев и малых форм, хотя никаких разрешений предъявить не смогли. Оказалось, что 19 апреля состоялся аукцион, и право временного землепользования на этот участок выкупило ТОО «ПВ-Атлант», 23 апреля вышло постановление акимата, которое подвело итоги аукцио­на. А фирма уже и договоры с отделом земельных отношений успела заключить.

Жители мириться с этим не собирались и громко выразили свое возмущение. Тогдашний аким Павлодара Ануар Кумпекеев заявил, что ошибка очевидна. Поэтому 3 июня акимат вынес еще одно постановление, чтобы уже постфактум исключить спорный участок из списка тех, права на которые были проданы на аукционе в апреле. По сути, фирме отказали в праве землепользования, которое она выкупила, победив на аукционе.

Чтобы соблюсти все формальности, акимат города подал исковое заявление в экономический суд о признании недействительными договоров купли-продажи и аренды земельного участка. Ответчиками выступили отдел земельных отношений и ТОО ­«ПВ-Атлант», которые эти договора и заключили. Третьим лицом привлекли отдел архитектуры и градостроительства, позднее и отдел образования (который, кстати, суд проигнорировал). А вот ходатайство привлечь в качестве третьей стороны представителей инициативной группы павлодарцев было отклонено.

Впрочем, только в самом начале противостояния Кумпекеев, который в июле был снят с долж­ности акима, заверял, что суд – лишь формальность. Уже после первого заседания стало понятно, что застройщик сдаваться не намерен – фирма подала встречный иск о признании недействительным постановления акимата, которое вычеркнуло участок из результатов аукциона. Дела, естественно, были объединены в одно производство.

В своем иске акимат «каялся» и сообщал – участок реализовали с нарушениями, с Генпланом его не согласовали, а по самому главному городскому документу в этом мес­те не предусмотрен жилой дом, там может быть только школьное или дошкольное учреждение. В исковом заявлении так и написано «данный иск предъявлен с целью устранения допущенных нарушений закона». И это был главный аргумент со стороны акимата.

Был и еще один – застройщик не успел реализовать свое право и даже госакт на землю не оформ­лял, так что ничего страшного. Говорилось и о том, что фирме не было выдано разрешений на снос насаждений, на земляные работы, и значит строители прис­тупили к этому незаконно.

Застройщик в суде высказал свою точку зрения: процедура и порядок предоставления земельного участка были соблюдены, купили его через аукцион, при этом местные исполнительные органы вполне могут внести изменения в генеральный план города, чтобы устранить любые сомнения.

По делу состоялось несколько заседаний, и в итоге решение суда оказалось в пользу частника. В мотивировочной части решения судья Айгерим Тургымбайразложила все по полочкам.

В соответствии с Гражданским кодексом сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации (а оспариваемые договора к таким и относятся), считаются совершенными с момента регистрации. ТОО «ПВ-Атлант» в течение полугода должно было подать заявления о регистрации договоров аренды и купли-продажи участка, но пока этого не сделало. А вот отдел земельных отношений регистрацию при­остановил.

Получается, что сделка юридически была недооформлена и право землепользования у товарищества не наступило. А раз сделки не совершены, то «соответственно они не имеют полную юридическую силу, в связи с чем суд считает, что в удовлетворении требований акима г. Павлодара о признании договоров недействительными следует отказать».

Допустил акимат промах и тогда, когда составлял текст пос­леднего своего постановления – об исключении в приложении к предыдущему постановлению строки 29 в части предоставления права временного землепользования ТОО «ПВ-Атлант». Как пояснено в решении суда, ни в Земельном кодексе, ни в правилах проведения торгов не предусмотрено отказа предоставить это право. Можно было только отказать в принятии заявки на аукцион. Но раз этого не было, значит, вступают в силу общие нормы земельного законодательства. Отказ в предоставлении права на земельный участок должен быть мотивирован. То есть пос­леднее постановление акимата должно было содержать указание на конкретные причины отказа, а также ссылку на применимую в данном случае норму права. Между тем в оспариваемом пос­тановлении ничего этого нет.

Конечно, даже сейчас, с учетом решения суда, абсурдность всей ситуации очевидна. Отказывать нужно было раньше – сверять точку на карте с Генпланом и вообще не включать участок в список продаваемых. Это требование закона! Теперь же, чтобы вернуть все на свое место, нужно искать весомые аргументы для следующей судебной инстанции. Готов ли к этому городской акимат – большой вопрос.

Это не стадион. Это участок

Хочется подчеркнуть, что конк­ретно судебные разбирательства – лишь одна составляющая этой запутанной истории. Суды идут по факту «молодого» решения и свежих документов, регулирующих отношения города и застройщика.

Но в судьбе этого стадиона есть и другие темные пятна. Инициативные павлодарцы, живущие в районе школы № 39 и не желающие мириться с ситуацией, первыми стали разбираться в деле. Они задались вопросом не только, как и почему участок попал на аук­цион, но и законно ли изначальное отделение стадиона от школы.

Тут стоит пояснить, что городская администрация и не считала этот участок стадионом, причем с 2013 года. По крайней мере, об этом заявили журналистам, как только возникла спорная ситуа­ция. Аргумент в акимате был следующий: по обновленным некоторое время назад СНиПам на одного ученика школы должно приходиться не менее 19 квад­ратных метров территории, и вот поэтому-то у городских школ нашли «излишки», которые вычленили из школьных территорий. И для усиления эффекта сослались на два постановления акимата – 2013 и 2016 годов.

Шесть лет назад акимат своим постановлением передал этот учас­ток (он же стадион) во временное пользование управлению строительства – там думали возвести детский сад за счет области. Три года назад еще одним постановлением утвердили уже постоянное пользование для этого же управления. Заметьте, все эти годы участок как был стадионом, так им и оставался. И никто из жильцов ближайших домов, родителей учеников школы № 39 и не подозревал, что де-юре это не так.

Да и утверждения представителей власти о строительных нормах не выдерживают никакой критики: неужели чиновники не знали, что новые СНиПы распространяются только на вновь вводимые объекты, а уже действующие здания перестройке или переделке не подлежат? Согласитесь, было бы странным, если бы обновили требования, допустим, по высоте потолков, освещеннос­ти, расположению коммуникаций и ринулись все приводить в соответствие. С земельным участком все то же самое.

Но это не единственные нестыковки, обнаруженные в документах. Представители инициативной группы обратились в самые разные инстанции с просьбой дать оценку действиям властей и выдать заключение по постановлениям 2013 и 2016 годов. Законность этих постановлений вызывает сомнения у павлодарцев, и вот почему.

Право на этот участок еще в 1998 году было закреплено за школой, и никаких других документов, подтверждающих отчуждение у школы этого участка, нет. По крайней мере, они нигде не фигурируют. Подтверждает это и ответ областного департамента юстиции, где четко приписано – по состоянию на 2 октября 2019 года сведения о регистрации в органах юстиции решения (постановления) акимата города Павлодара «Об отчуждении стадиона от остальной территории СОШ № 39» отсутствуют. Более того, по кадастровым документам земля до сих пор принадлежит СОШ № 39 – инициа­тивная группа получила справку о зарегистрированных правах на недвижимое имущест­во школы от 30 мая 2019 года, где участок принадлежит учреждению образования.

Получается, что в 2013 году акимат отдал земельный надел управлению строительства, но до этого у школы официально его не забрал?

Здесь будет интересен еще и комментарий Комитета по управлению земельными ресурсами Министерства сельского хозяйства Республики Казахстан, куда также поступал запрос от павлодарцев: «В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 39 Земельного кодекса Республики Казахстан государственный землепользователь не вправе отчуждать, а также сдавать в залог принадлежащее ему право землепользования… Таким образом, в случае отчуждения земельного участка, находящегося у государственного землепользователя, акиматом города Павлодара грубейшим образом нарушаются нормы земельного законодательства».

События развивались стремительно...

Но если шести лет с 2013 года чиновникам не хватило, чтобы навести порядок в документации, то весной нынешнего года для решения дальнейшей судьбы стадиона хватило и недели.

Судите сами. 28 марта 2019 года ТОО «ПВ-Атлант» обратилось с заявлением в отдел земельных отношений Павлодара о вынесении на аукцион этого земельного участка (неужели фирма знала, что стадион вовсе не стадион?). Чтобы было понятно, поясним систему: если какой-то предприниматель хочет что-то построить, он сам присматривает землю в городе, а потом обращается к властям с просьбой этот участок приобрес­ти, естественно, через аукцион. Отдел земельных отношений должен проверить надел (обратившись за «помощью» в разные ведомства) и решить, подходит он для продажи или нет.

И вот после заявления от ТОО «ПВ-Атлант» постановления акима­та посыпались, как из рога изобилия. 1 апреля решили, что нужно вернуть этот участок от управления строительства – плюс постановление. Уже 5 апреля еще одним таким же документом надел включили в перечень земельных участков как подлежащий продаже на аукционе по английскому методу со стартовой стоимостью 886 578 тенге.

19 апреля состоялся аукцион. 23 апреля вынесено постановление акимата Павлодара о предос­тавлении права временного возмездного землепользования ТОО «ПВ-Атлант» сроком на 3 года на вышеуказанный земельный учас­ток. 3 июня выходит последнее (пока) постановление – то самое, оспариваемое в суде.

Словом, события развивались стремительно. Так что неудивительно, почему отдел земельных отношений «не успел» связаться с отделом архитектуры и градостроительства, чтобы выяс­нить, что согласно Генеральному плану этот участок относится к территории детских школьных и дошкольных учреждений, то есть выдавать его под жилую застройку было нельзя изначально.

Есть еще один нюанс, который выяснился в суде – представитель отдела архитектуры заявил о том, что еще 31 мая 2019 года в отдел земельных отношений направили служебную запис­ку, где указали – планируемая застройка не соответствует генеральному плану.

Но при этом сами же архитекторы «закрывают на это глаза», когда выдают застройщику архитектурно-планировочное задание. Представители инициативной группы отправляли запрос и в партию «Nur Оtan», откуда он был перенаправлен в Министерство индустрии и инфраструктурного развития РК. Ответ получили в середине сентября за подписью вице-министра. Так вот, 25 мая именно отдел архитектуры и градостроительства Павлодара выдал архитектурно-планировочное задание (и это в компетенции отдела) «без предоставления выкопировки из проекта детальной планировки, вертикальных планировочных отметок, поперечных профилей дорог и улиц, без предос­тавления технических условий». В ответе министерства все четко расписано: поскольку детальной планировки на данный район не разработано, значит, нужно было ориентироваться на генплан, а в квадрате улиц 1 Мая, Чокина, Сатпаева и Горького предусмотрено размещение детских школьных и дошкольных учреждений. «При этом в данном генеральном плане не предусмотрено расположение жилой застройки. На основании вышеизложенного отделом допущена выдача АПЗ на объект в нарушении норм закона…»

Все вышеперечисленные ошибки, несостыковки, недоделки в суде почти не рассматривались, поскольку фокус был сосредоточен на действиях властей уже после аукциона. Остается надеяться, что очевидные нарушения последних шести лет станут объек­том пристального внимания антикоррупционного ведомства, хотя большинство гос­лужащих, чьи подписи красуются на самых разных документах по этому делу, уже уволены или «переехали» в другие кабинеты. Мы же будем следить за тем, как дело будет развиваться в апелляционной инстанции.