Нет ОСИ – помощь не проси

В Житикаре – моногороде, расположенном довольно далеко от областного центра, особое отношение к жилью. В 90-е здесь опус­тело немало многоэтажек. При этом часть из них до сих пор зияет пустыми оконными проемами.

В городе 8 брошенных много­квартирных жилых домов. Они стоят во дворах, врезаясь в городской пейзаж острыми линиями. И местные жители давно привык­ли к такому соседству.

Многие житикаринские семьи в годы развала столкнулись с оптимизацией, когда из пустеющего дома людей стремились расселить по городским кварталам с большей плотностью населения. Такие «оптимисты» сохраняли жилье своими силами. И сегодня именно тандем властей и местных городских активистов в решении жилищных вопросов видится наи­более перспективным.

Город небольшой. Здесь всего 180 многоэтажек. Причем жилье в большинстве своем старое – панельные пятиэтажные хрущевки. Почти половина из них – 83 дома – нуждается в кап­ремонте. Основная головная боль – протекающая крыша. По признанию председателей КСК Житикары, отремонтированной мягкой кровли хватает на год-два. Ведь чинят в основном латанием в счет тарифа, потому вода всегда находит себе дорогу. На капремонт у людей денег нет.

– В нашем кооперативе 16 домов. Самому старому – полвека, а самому молодому – 46 лет, – говорит управляющий ПКСК «Надежда» в Житикаре Григорий Подваленчук. – Силами одних жильцов мы не сделаем ничего. Только дыры латать сможем. Тариф у нас 36 тенге, и если говорить о поддержании жилого фонда в хорошем состоянии, то это возможно только через государственные инвестиции.

И дело здесь вовсе не в нежелании людей платить за ремонт. В Житикаре уже четыре дома накопили на сберегательных счетах по 1–2 миллиона тенге. Но на это потребовалось время, а крыши текут здесь и сейчас. Власти до сих пор не имели права выделять средства на ремонт жилья из бюджета. Ни в виде беспроцентных кредитов, ни на безвозмездной основе. Выкручивались как мог­ли, но по паре домов ежегодно все же ремонтировали.

Помогали местные градообразующие предприятия. В рамках программы модернизации деньги находились. Но решить вопрос протекающих крыш для целого города на эти средства невозможно, учитывая ограниченность выделяемых меценатами и из республиканского бюджета сумм и довольно длительный период их возврата⁄аккумуляции на счетах местного ТОО «Житикара СервисЦентр» со стопроцентным участием государства – оператора этих денег на местном уровне.

Изменения в жилищном законодательстве позволили устранить проблему – акимат после соответствующего решения мас­лихата теперь может выделять средства на ремонт жилья в виде бюджетных кредитов. Процент по ним мизерный – 0,1%, сроки достаточно мягкие – 10 лет, да и использование этих средств решает проблемы конкретных жильцов, налогоплательщиков. То есть нет сомнений в целесооб­разности вложений.

Когда о такой возможности решения вопроса с текущей крышей было объявлено житикаринцам, желающих получить кредит оказалось немало. Но власти поставили условие: средства на ремонт кровли получат те, кто зарегистрирует свое имущество в соответствии с требованиями закона, а значит, получит статус кондоминиума и ОСИ – объединения собственников имущества.

За 9,5 месяцев с момента вступления в силу изменений в законодательство в Житикаре статус ОСИ получили 12 домов. 10 из них уже наблюдают за ходом ремонта кровли. На 8 домов деньги выделили в виде бюджетных кредитов из местной казны. Еще 2 строения отремонтировали на деньги республиканского бюджета по линии программы модернизации ЖКХ через ТОО «ЖитикараСервисЦентр».

– Нам удалось договориться с комбинатом АО «Костанайские минералы» о выделении средств на разработку проектов ремонта кровель, – рассказал аким Житикары Абай Ибраев. – Один проект стоит около 500 тысяч тенге. Потому что бюджетный кредит на ремонт многоэтажек мы можем предоставить лишь при наличии ПСД с госэкспертизой. Люди нас торопили и до сих пор торопят. Потому на 2021 год планируем отремонтировать еще 10 кровель по этой же схеме.

Мы стоим посреди одного из дворов Житикары, где пара домов обзавелась новой кровлей еще в 2019 году. Перезимовали, по словам заместителя акима Житикаринского района Радика Искалие­ва, хорошо. Новые крыши можно определить по серебристому ­отблеску профлиста на солнце. Ведь из разряда «мягкая кровля» они перешли в разряд «двускатная».

По сути, у пятиэтажек появилось чердачное помещение. Такой ремонт обходится в среднем в 10–11 млн тенге. Старое покрытие не снимают, устанавливая новую крышу поверх старой. Такой способ позволил не отселять жильцов на время ремонта. Да и все работы строители успевают завершить в течение месяца!

Не мутите воду!

Самый сложный этап в процессе кровельного ремонта – заручиться согласием жильцов сначала на создание кондоминиума и ОСИ, потом еще и на получение кредита. Сегодня, как считают некоторые эксперты, проблема низкого процента соз­данных кондоминиумов именно в том, что люди уверены: оформив с­оответствующие документы, они обязаны будут взять кредит на ремонт жилья. Стереотип сильный и въелся в головы многих. Переубедить порой невозможно.

Еще один камень преткновения – необходимость платить за оформление земельного участка, а это обычно несколько тысяч тенге с каждого владельца квартиры. С принятием изменений в законодательство траты легли на плечи местных акиматов, однако в едином бюджетном классификаторе (ЕБК) нет соответствующей расходной строки, что делает невозможным выделение из местного бюджета средств на оформление земельных участков.

Но здесь, говорят житикаринцы, как из числа простых жителей, так и работников акимата, нужно дать людям «созреть». Все те дома, жители которых сумели договориться между собой, довольно оперативно собрали нужные документы на регистрацию ОСИ, а порой и кондоминиума. Житикаринцы понимали: либо они берут кредит под мизерный процент и решают вопрос с вечно текущими потолками и сыростью в квартирах, либо остаются де-факто ни с чем, ибо недвижимость портится, и даже продать ее невозможно…

Эксперты считают, что в Житикаре схема сработала потому, что жители сами пришли с инициативой «нужен ремонт дома». Им просто предложили возможный инструмент решения проблемы: регистрация ОСИ и получение бюджетного кредита.

– Мы и знать не знали об ОСИ, пока нам в акимате не рассказали, как можем решить вопрос с протекающей крышей, – замечает руководитель ОСИ дома 7-20 из Житикары Елена Данилюк. – Тогда мы провели собрание и выбрали членов совета дома: с каждого подъезда по члену совета, и я, как руководитель. Оформляли сразу кондоминиум и ОСИ, на что потратили несколько месяцев. Хочу отдельное спасибо сказать за то, что акимат нам помог оформить все документы, ведь процедура эта непростая.

Мы стоим у дома с отремонтированной крышей, и местные жители, разговорившись, приз­наются: очень хотели бы еще огородить палисадники возле подъездов и высадить цветы. Новые скамейки им пообещал подарить подрядчик. А еще они узнали, что акимат начал прог­рамму по обустройству детских площадок, и они тоже могут подать заявку. И асфальт во дворе заменить не мешало бы.

В этом доме из 90 квартир 72 проголосовали за кондоминиум, ОСИ и кредит. При этом важно, что еще 9 квартир принадлежат акимату и не участвовали в опросе. Минимальный порог для оформления кондоминиума – 51% голосов «за», для получения бюджетного кредита – две трети «за» от общего числа квартир.

На первый взгляд, это просто – обойти квартиры и собрать подпи­си. Вот только не всем решение задачи оказалось по силам. Жительница этого дома Юлия Романович 12 лет прожила в этом же городе, но по другому адресу. Она рассказала, что у них все попытки зарегистрировать кондоминиум провалились, хотя на убеждение соседей в необходимости оформить документы и попробовать отремонтировать дом люди потратили не один год.

Многие просто отказывались подписывать бумаги. Тем заметнее для нее разница в отношении к собственному дому на новом месте жительства. Юлия подчеркивает, что согласие между соседями в вопросе содержания общего имущества играет решающую роль.

Схема старая, схема новая

Житикаринцы, живущие по адресу: 7-й микрорайон, дом 8, чувствуют себя практически самыми счастливыми. Их дом капитально отремонтировали за счет республиканского бюджета: коммуникации, подъезды, кровлю, входные группы... Ждать своего часа пришлось 5 лет. Цена вопроса – более 40 млн тенге.

Сейчас внимательные жильцы наблюдают за завершением работ. ОСИ здесь оформили в июне 2020-го и вышли из состава ПКСК. Глава ОСИ 7-8 Нурлан Джандыров уверен, что с обслуживанием своего жилья они справятся.

– У нас в доме живут электрик, слесарь, – говорит мужчина. – И если раньше мы платили в ПКСК, то теперь собираем деньги у себя и будем из этой суммы оплачивать конкретные выполненные работы. К тому же дом 3 года будет на гарантии. Тратить придется главным образом на дворника и необходимый ему инвентарь.

На вопросы о том, как будет выглядеть самостоятельное «плавание», Нурлан ответить не смог. У них переходный период, и понять, насколько много средств нужно собрать на текущее содержание, пока не решали. В центре внимания – приемка дома после ремонта.

Его соседка по дому Мария Карпова с удовольствием показывает изменения. Из бросающегося в глаза: пахнущие краской подъез­ды, новая входная дверь с домофонами, крыльцо с пандусом и многое-многое другое. Даже межплиточные швы заделаны.

Мария Давидовна рассказала, что со своей двухкомнатной квартиры в течение 15 лет будет ежемесячно платить за ремонт около 4 тыс. тенге. Считает, что это немного. Да и соседи с нею согласны. В этом доме за ремонт проголосовали 50 квартир из 60, хотя многие уже и не верили, что им выделят деньги.

Дом готово взять на обслуживание ТОО «ЖитикараСервисЦентр». Компания в новых условиях пытается найти свое место и начать зарабатывать. Директор ТОО Сабыржан Усманов отметил, что они готовы стать одной из сервисных компаний по текущему обслуживанию многоэтажек. Сейчас прорабатывают вопросы, связанные с получением такого статуса.

Специалисты и сами жильцы многих уже отремонтированных домов соглашаются, что платить зарплату сантехникам и электрикам индивидуально по каждому ОСИ – слишком дорого. Да и с бух­учетом нужно что-то решать. Потому жильцы дома по адресу 7-20, где этим летом отремонтировали крышу, пока не хотят менять схему сотрудничества по текущему содержанию. Тут люди сервисную компанию будут выбирать сами, и вполне возможно, что часть кооперативов прекратит свою деятельность.

Единственный момент, на который обращают внимание власти Житикары, – КСК нужно будет пройти перерегистрацию и стать ТОО либо ИП. Но не стоит забывать и об оборотной стороне монеты – от тех домов, где жильцы не хотят вкладываться в ремонт, сервисные компании тоже имеют право отказаться, и тогда людям действительно придется выживать в одиночку.

В Житикаре ОСИвое движение набирает ход, и уже наметилась тенденция, когда жители консультируют друг друга по воп­росам капитального ремонта и регистрации объединений собственников имущества. Сот­рудники местной жилищной инс­пекции общаются с населением в любом удобном форма­те и готовы продолжать разъяснительную работу и дальше.

В акимате планируют заложить в бюджет на 2021 год около 130 млн тенге на ремонт еще 10 кровель. Председатели ОСИ создали группу в WhatsApp и теперь обмениваются информацией, успехами и лайфхаками. Костанайская фирма-разработчик решений для 1С предлагает тем домам, что отказались от ПКСК, удобную систему учета, которая позволит работать прозрачно и экономить на зарплате бухгалтеру и кассиру.

В проигрыше остаются лишь те, кто ничего не хочет менять, потому что различных инструмен­тов и возможностей для решения существующих проблем достаточно. Кстати, для регистрации ОСИ нужны заявление, устав (есть типовой), решение собрания (опросные листы) и госпошлина в размере 2 778 тенге.