Перейти жилищный Рубикон

Социальный «маятник»

Между такими понятиями, как решение жилищных вопросов населения и удовлетворение рыночного спроса на жилье, – большая разница. И состоит она в том, что основной груз заботы о гражданах лежит сейчас на государстве, тогда как субъекты бизнеса, движимые законами спроса и предложения, прежде всего думают о получении прибыли, а вовсе не о предоставлении жилья своим работникам.

Верно и то, что далеко не во всех странах мира, фигурирующих в глобальных рейтингах на первых позициях, задачи доступности жилья для населения решаются на таком же уровне, как в Казахстане, – с учетом необходимости повышения социальной защищенности граждан. К примеру, жилищная политика Германии сегодня сделала большой крен в сторону рыночной модели. То есть там больше стимулируют людей к самостоятельному решению жилищных проблем, заботясь лишь о тех, кто входит в категорию социально уязвимых групп населения.

С 2007 года растущие цены на недвижимость в США и государствах Европы сделали жилье недоступным даже для среднего класса, представителям которого приходится изрядно поднатужиться, накопить средства или взять ипотеку, чтобы приобрести квартиры на рынке. Что уж тут говорить о менее состоятельных гражданах, которым рынок может предложить лишь заурядные места... под солнцем.

С учетом этой ситуации в ряде стран ЕС и в США возобновили строительство социального
жилья, увеличив государственные субсидии на покупку недвижимости для молодых семей. Тем не менее главный принцип «Есть деньги – покупай» по-прежнему остается определяющим условием решения жилищного вопроса в этих государствах.

Между тем сложность проб­лемы обеспечения населения жильем в условиях рынка сос­тоит в том, что для этого нужно достаточно много финансовых ресурсов. А где их взять, если банки как сугубо коммерческие структуры не могут выполнять в долгосрочной перспективе социальную функцию в партнерстве с государством?

В мировой практике для этого создаются различные финансовые институты, способствующие реализации общественного права граждан на жилье. В Казахстане для решения жилищных вопросов, например, задействована целевая программа жилищного строительства «Нұрлы жер», подкрепленная рядом механизмов стимулирования. Действует эффективная система жилстройсбережений.

Но даже при таком подходе к вопросам жилищного обеспечения порой нелегко снизить остроту проблемности в этой сфере. При этом нельзя не отметить, что, в отличие от других практик, казахстанская модель жилищного обеспечения более гибкая, она живо реагирует на социальные потребности и материальные возможности населения.

В условиях растущего спроса

В условиях растущего спроса рынок первичного жилья ежегодно пополняется массой новых предложений как по линии государства, так и в рамках частного строительства. На сегодня наибольшее количество новостроек сосредоточено в крупных городах. На их долю приходится почти 80% нового жилья, возводимого в стране.

Первичная недвижимость на рынке представлена всеми категориями комфортности, среди которых преобладает жилье 3-го класса, более доступного для населения.

По данным Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, в 2018 году в экс­плуатацию был введен рекорд­ный объем жилья – 12,5 млн кв. м, что выше уровня
2017-го на 12,1%. В общей сложнос­ти построено 113,7 тыс. жилищ, в том числе 74,6 тыс. квартир в многоквартирных ЖК и 39,2 тыс. домов – в индивидуальном секторе.

В 2019 году планируется построить 13,1 млн кв. м нового жилья, или 118 тыс. квартир и домов. При этом за счет государственных инвестиций будет возведено порядка 1,5 млн кв. м жилья: 11 490 квартир арендного и 11 719 квартир кредитного жилья по линии местных исполнительных органов.

Кроме того, по системе АО «Фонд недвижимости «Сам­рук-Казына» будет построено 1 205 квартир, по проектам частных застройщиков – 2 666. Как отмечают в МИИР, это позволит удовлетворить потребности свыше 27 тыс. казахстанских семей, нуждающихся в жилье.

В целях снятия остроты жилищной проблемы в 2019 году в стране планируется построить порядка 4,5 тыс. квартир (230,1 тыс. кв. м) арендного
жилья (без права выкупа). На это регионам из республиканского бюджета предусмотрено 32,8 млрд тенге.

На строительство и приобретение арендного жилья для многодетных семей регионам выделят 50 млрд тенге. В течение 7 лет на эти цели будет направлено 350 млрд тенге государственных средств, что позволит ежегодно строить для этой категории граждан до 6 тыс. квартир, за 7 лет их планируется возвести более 40 тыс.

Напомним, в целом по респуб­лике в очереди на жилье стоят около 280 тыс. граждан из числа социально уязвимых категорий населения. Из них – 61 тыс. детей-сирот, 104,2 тыс. – неполных и 28,1 тыс. – многодетных семей. Только в Туркестанской области в таких списках более 4 830 многодетных.

По информации главы МИИР Романа Скляра, для того, чтобы ускорить решение жилищных вопросов многодетных семей, сформирован перечень застраи­ваемых объектов, в которых будут выкупаться квартиры на общую сумму порядка 25 млрд тенге. Лимит средств для каждого региона установлен исходя из количества таких семей, стоящих в очередях акиматов.

По данным Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства МИИР РК, в мае текущего года жильем обеспечены более 1 250 многодетных семей по всей стране. Лидерами являются Алматы (55 квартир), Алматинская (43) и Атырауская области (38). И хотя эти цифры выглядят пока символичными на фоне общего количества нуждающихся очередников, тем не менее, как говорил один из политиков прошлого, хорошо то, что делается здесь и сейчас, а не где-нибудь там и завтра.

В сферу кредитного жилья в текущем году акиматами регионов планируется привлечь 108,8 млрд тенге на строительство 11 719 квартир (740 тыс. кв. м).

В 2018 году в рамках Пяти социальных инициатив в стране запущена ипотечная программа «7–20–25», призванная расширить возможности граждан в приобретении жилья за счет льготных ипотечных займов.

Жилье – многодетным семьям

В целях реализации поручений Елбасы в системе Жилстройсбербанка внедряется льготное кредитование многодетных семей, в том числе категорий, имеющих или воспитывающих детей-инвалидов, неполных семей – под 2% годовых сроком до 20 лет с первоначальным взносом от 10%.

Первоначальный взнос может покрываться жилищным сертификатом, выдаваемым акиматами. Ежегодно для этой категории граждан планируется выдавать до 6 тыс. займов (18 тыс. займов в течение трех лет). Предполагается, что все эти меры в комплексе позволят своевременно довести финансовые ресурсы до всех регионов и обеспечить в текущем году достижение запланированных объемов строительства по программе «Нұрлы жер».

«Нұрлы жер» стимулирует развитие жилищных и ипотечных программ, направленных на обеспечение доступности жилья для казахстанцев с различным уровнем доходов. Так, если программа «7–20–25» охватывает более платежеспособные слои населения, то для работников социальной сферы и бюджетных организаций наиболее востребовано жилье Жилстройсбербанка.

На сегодня число вкладчиков этого банка достигает 1,3 млн человек с суммой накопления порядка 624,2 млрд тенге. По данным ипотечной организации «Баспана», по ипотечной программе «7–20–25» порядка 8 844 семей по всему Казахстану получили возможность купить жилье на выгодных условиях, получив кредиты на общую сумму 101,9 млрд тенге.

Эксперты отмечают, что при сохранении текущих темпов развития рынка ипотечных займов по итогам 2019 года их объем может достичь 1,6 трлн тенге. Предполагается также, что текущие изменения, которые вносятся в ипотечную программу, позволят охватить граждан с низкими доходами.

В целом в рамках мер социальной поддержки ежегодно жильем будут обеспечиваться порядка 6 тыс. нуждающихся многодетных семей в течение 5 лет.

«7–20–25» – это не только дополнительные возможности для граждан, но и стимулы для застройщиков, которые теперь будут стремиться не просто
построить жилой комплекс, но и вести соответствующую ценовую политику, позволяющую продавать квартиры участникам программы по доступным ценам.

К слову, по мнению риэлторов, не все жилые комплексы соответствуют условиям программы «7−20−25» по цене. На сегодня по данной программе в Казахстане доступно около 3 тыс. квартир. В их число входит жилье, построенное не только по госпрограммам, но и частными застройщиками.

Между тем текущая система жилстройсбережений тоже в немалой степени способствует решению государственной политики в сфере жилищного обеспечения всех категорий населения, включая малоимущих и социально уязвимых категорий граждан. По словам главы финансовой структуры Ляззат Ибрагимовой, тщательный анализ многодетных семей показал, что их доходы варьируются.

Система жилстройсбережений, как и ипотечная программа «7–20–25», ориентируется в основном на обеспечение более платежеспособных граж­дан, чей доход на одного члена
семьи составляет от 20 тыс. до 42 500 тенге. При этом сегодня акиматы призваны содействовать тем гражданам, у которых не хватает средств на первоначальный взнос, предоставляя им жилищные сертификаты.

Такая система – существенное подспорье в решении проблем, связанных с отсутствием или недостатком у людей средств на уплату первоначального взноса по тем или иным программам. И здесь возможности казахстанцев могут значительно расшириться, если сюда подключится также бизнес, заинтересованный в обеспечении жильем своих работников.

По данным Жилстройсбербанка, в Нур-Султане в канун Дня столицы сто вкладчиков ЖССБ получили жилищные сертификаты на 1 млн тенге. Для этого акиматом столицы выделено 100 млн тенге.

Сертификаты получили сотрудники департамента полиции, управлений здравоохранения и образования. Деньги пойдут на первоначальный взнос для покупки квартир через Жилстройсбербанк Казахстана. Выдавать жилищные сертификаты и тем самым повышать доступность ипотеки для населения акимат Нур-Султана начал еще с прошлого года. В 2019 году социальную помощь в размере 1 млн тенге получили 242 человека, из них 113 приобрели жилье через ЖССБ по доступным условиям.

Всего в нынешнем году в Нур-Султане планируется выдать порядка 1 500 жилищных сертификатов.

Важную роль призвана сыграть и программа «Бақытты отбасы», реализуемая Жилстройсбербанком. Условия по ипотеке следующие: заем по ставке 2% годовых. Первоначальный взнос – 10%, максимальная сумма – 15 млн тенге. Жилье можно приобретать только в новых домах.

По словам Ляззат Ибрагимовой, в Алматы стартовал пилотный проект, который запущен для проверки автоматизации бизнес-процессов. На жилищные сертификаты для многодетных семей акиматом города выделено около 3 млрд тенге.