​С накруткой в 1 500%

Накипело! Этим глаголом в полной мере отражается отношение шымкентских предпринимателей к тем мытарствам, которые приходится испытывать на пути к развитию своего бизнеса, соз­данию новых рабочих мест и оказанию услуг.

Сделать это в Шымкенте сегодня не так-то просто. Все упирается в получение земельных участков под коммерческую дея­тельность. Понятно, что земли в городе-«миллионнике» мало, хотя его территория равняется 1 170 км².

Камнем преткновения на пути развития бизнеса, считают шымкентские предприниматели, стало АО «СПК Shymkent», монополизировавшее право выделения земли и установившее свои правила. Они сводятся к тому, что любой предприниматель, желающий реализовать на территории города инвестиционный проект, должен в обязательном порядке заключить с СПК договор о совместной деятельности.

Условия, на которых предоставляются земельные участки, бизнесмены считают неприемлемыми. И за защитой обратились в палату предпринимателей Шымкента. К примеру, известный ревматолог Чокан Баймухамедов который год не может получить землю под строительство реабилитационного центра болезней суставов.

– Я хотел построить реабилитационный центр для людей, страдающих болезнями суставов, за свой счет, без привлечения государственных средств, инвес­тировав около 300 миллионов тенге, – говорит Чокан Баймухамедов. – В общей сложности мне давали два участка. Один гектар забрали без объяснения причин. Второй участок площадью 0,72 гектара выделили в 2019 году в хорошем месте, был соответствующий приказ, я вложил в геологическую разведку этого участка около 500 тысяч тенге. Затем его урезали до 40 соток. А потом неожиданно по приказу заместителя акима города отдали под строительство жилых домов. И никто даже не извинился. Я потерял 2 года и деньги. Третий участок выделили в микрорайоне «Нурсат» – полгектара, но центра, скорее всего, не будет.

Доктор эмоционально рассказывает о всех своих хождениях по мукам, трехлетних переговорах со специалистами СПК, в ходе которых ему предлагается либо земельный участок на периферии без соответствующей инфраструктуры, либо аренда земли в десятки раз дороже ее кадастровой стоимости.

– Схема проста, – раскрывает механизм построения деловых отношений с СПК Чокан Баймухамедов. – Эта структура перепродает право аренды на землю, которое ей монопольно отдало государство, в 20 раз дороже, то есть с накруткой более 1 500%. В моем случае земельный участок площадью в полгектара и кадаст­ровой стоимостью около 600 тысяч тенге мне предложили за 11 миллионов тенге. И это только стоимость права аренды на 5 лет! И нет гарантии, что потом можно будет выкупить этот участок по кадастровой стоимости. При этом представители СПК любят докладывать о воплощенных благодаря их участию проектах и заработанных миллиардах, которые они «аккумулируют» для будущих проектных инициа­тив. Они гордо заявляют, что, дескать, это не государственные деньги, забывая пояснить, что это деньги предпринимателей, для поддержки которых, собственно говоря, и создавалось АО «СПК Shymkent».

В итоге врач в сердцах заявил, что решил отказаться от строи­тельства центра в Шымкенте, по крайней мере, по договору с СПК, считая подобный подход, в основе которого лежит стремление получать прибыль за счет предоставления государственной земли, в корне неправильным. И усомнился в целесообразности существования в Шымкенте такой структуры, ставшей заурядным посредником, зарабатываю­щим на продаже права аренды земли по рыночной стоимости.

– Я лучше эти деньги потрачу на приобретение современной медицинской аппаратуры, чтобы улучшить качество услуг, в которых так нуждаются горожане. Уверен, СПК – лишнее звено, паразитирующее на бизнес-проектах. Это очень большой тормоз как для развития бизнеса, так и медицины, – заявил Чокан Баймухамедов.

В том, что такой подход уж точно не способствует привлечению в город инвестиций и активизации развития предпринимательской среды, согласны и в ТОО «ЭкоФармИнтернешнл». Эта компания, специализирующаяся на выпуске изделий медицинского назначения, почти год не может добиться от СПК решения вопроса о предоставлении на территории индустриальной зоны земельного участка под строительство фармацевтического завода. И это при том, что в пакете документов есть протокольное решение регионального координационного совета.

Как следствие, реализация проекта затягивается, что уже сейчас повлекло за собой нарушение договорных обязательств перед «СК-Фармацией», не говоря уже о просрочке выплат по банковским кредитам, взятым под реализацию проекта.

Специалисты городской палаты предпринимателей изучили процедуру и условия предоставления земельных участков под реализацию инвестиционных проектов, состоящую из двух этапов. Сначала бизнес-идея предпринимателя получает статус инвестпроекта, и между ним и СПК подписывается предварительный договор о совместной деятельности, а уже только потом принимается решение правления СПК о реализации проекта и заключается договор о совместной деятельности, после чего социально-предпринимательская корпорация направляет письмо в местные исполнительные органы, запрашивая наличие соответствующего земельного участка.

– Мы ознакомились с предлагаемым для подписания типовым проектом договора о совместной деятельности между ТОО «Медицинский центр болезней суставов г. Шымкента» и АО «СПК Shymkent», – делает расклад секретарь совета Сабира Адамбекова, – и вынуждены признать его кабальным, так как в нем закреплены исключительно интересы СПК. Есть вопросы и по земельным участкам под строительство общеобразовательных школ, медучреждений и общежитий, которые передаются предпринимателям в собственность при оплате стопроцентной их оценочной стоимости плюс десятипроцентной кадастровой стоимости – выкуп права временного землепользования на 5 лет, а также оплаты аренды за фактический период и затрат на оформление документов. Очевидно, что земля предоставляется только с правом краткосрочной аренды (временного пользования) сроком до пяти лет по договору купли-продажи. При этом нет никаких гарантий в том, что в последующем ее можно будет выкупить в частную собственность. Сомнительна, по мнению специалистов палаты предпринимателей, и практика СПК в части тарифов.

Например, стоимость права выкупа того самого участка в 0,5 га под медицинский центр определяется отчетом независимой оценки (!) и составляет 10 800 000 тенге. Дополнительно предпринимателю нужно заплатить СПК 5% от указанной оценочной стоимости. В палате усомнились также в законности установления СПК стоимости аренды земельного участка.

– Меня возмущает, что от ТОО «Медицинский центр болезней суставов г. Шымкента» затребовали эскизный проект будущего реабилитационного центра, – высказал свое мнение член совета Владимир Накисбаев. – По условиям договора предприниматель обязан согласовать пакет проектно-сметной документации (ПСД) с СПК. Более того, если у социально-предпринимательской корпорации будут замечания или предложения, то она вправе вернуть его на доработку и потребовать корректировки. Для чего? Кто это придумал? У социально-предпринимательской корпорации есть лицензия инс­пектировать проекты? Налицо подмена полномочий государст­венных структур.

К сожалению, руководство АО «СПК Shymkent» проигнорировало приглашение принять участие в заседании совета по защите прав предпринимателей и противодействию коррупции палаты предпринимателей Шымкента, так что на все воп­росы и претензии со стороны бизнесменов и членов совета отвечать пришлось юристу СПК.

– Мы работаем в рамках правил, – пояснил директор департамента административно-правовой работы АО «СПК Shymkent» Мади Уалиханов. – И механизм, позволяющий брать землю у государства по кадаст­ровой стоимости и передавать ее бизнесменам уже по рыночной (с накруткой в 1 500%. – Прим. авт.) также устанавливаем не мы. Закон РК «Об оценочной дея­тельности» предусматривает независимую оценку, и независимые оценщики это делают в рамках государственных закупок в соответствии с законодательством. Мы не являемся государственным органом.

Готовясь к заседанию совета, палата предпринимателей сделала запрос о юридическом статусе в АО «СПК Shymkent», получив письменный ответ о том, что «СПК (социально-предпринимательская корпорация) является квазигосударственной организацией, стопроцентным учредителем которой является акимат в лице управления предпринимательства и индустриально-инновационного развития. Основная цель СПК – стимулирование экономической активности в регионе путем привлечения инвестиций».

Правда, не совсем понятно, почему на официальном сайте значится, что «акционерное общество «СПК «Shymkent» образовано 13.09.2018 года в соответствии с приказом № 10. Учредителем и акционером общества является акимат Шымкента в лице ГУ «Управление финансов города Шымкента».

Когда и по какой причине произошла смена учредителя? Этот вопрос интересует в том числе и предпринимателей, рассчитывающих получить земельный участок в рамках проекта «1 000 торговых мест». Он предполагает предоставление предпринимателям на конкурсной основе земельных участков для установки бутиков или киосков для торговли и обслуживания. При этом аренда квадратного метра в год обойдется предпринимателю в 21 тыс. 141 тенге за год. Такую сумму бизнесмены считают, мягко говоря, завышенной и высказывают предположение, что, будь в учредителях управление финансов, возможно, суммы были бы другими, в разы меньшими.

Понять математическую логику специалистов СПК пытаются и в палате предпринимателей.

– Как сложился размер этой ставки? – задается вопросом Сабира Адамбекова. – Стоимость аренды идет вразрез с налоговым законодательством. Аренд­ная плата за земельный участок рассчитывается соглас­но базовой ставке, установленной Налоговым кодексом. Для Шымкента базовая ставка равняется 9,17 тенге с учетом поправочного коэффициента 50% – 13,96 тиына за квадратный метр. Если возьмем 20 квад­ратных метров, аренда за год составляет 275 тенге. А на весь срок аренды, если брать 5 лет, всего 1 376 тенге за квад­ратный метр. Таким образом, можно полагать, что деятельность СПК де-факто никем не контролируется и уж тем более никоим образом не содействует развитию предпринимательства. Более того, используя свое положение квазигосударственной структуры, СПК создает бизнесу искусственные барьеры.

В связи с чем предприниматели выражают мнение о том, что проще проработать вопрос предоставления земельных участков для реализации инвес­тиционных проектов напрямую через акимат, благо, земельное законодательство это позволяет, нежели иметь дело с СПК.

Члены совета по защите прав предпринимателей решили, что найти ответы на все эти вопросы можно лишь с помощью прокуратуры и антикоррупцион­ного ведомства, предложив им изучить деятельность квазигосударственных земельных посредников.