Коммунальная ломка

– Альберт Павлович, с начала 2020 года в силу вступил закон, который внес существенные изменения в сферу ЖКХ. Согласно его нормам, вместо КСК в каждом многоквартирном доме создаются ОСИ или простые товарищества. В Сети есть информация, что Вы лично, что называется, ощутили все прелести реформы 2020 года и предлагаете, назовем это так, провести работу над ошибками. Вопрос такой: где было тонко в действующем законе? Почему он не выполнил свою функцию? Опишите ситуацию, с которой Вы лично столкнулись?

– Меньше всего мне хотелось бы сегодня говорить о ситуации в нашем ЖК, потому что с проблемами становления столкнулись все, кто начал переходить на новые формы управления своим домом, вне зависимости от того, в мегаполисе или в малых городах, простых «хрущевках» или больших ЖК. Хотелось бы сказать прежде всего о том, что действую­щий закон был разработан не по чьему-то желанию, а потому что этого требовали граждане, которые не могли добиться от своих КСК нормальной работы. Не понаслышке знаю, когда руководил своим родным Лисаковском, как это сложно. Тогда мы уходили от советской системы и надо было переходить к КСК. Это было правильно на тот момент. Но когда подошли к определенной границе, когда, что называется, проблемы накапливаются, а население апеллирует к власти, неважно к местной или центральной, то надо что-то делать.

Когда с крыши течет, жители обращаются в акимат. А акимат говорит: «Это ваше жилье, ко мне же не приходит владелец частного дома. Ваш такой же дом, только там 60 квартир. Это ваш кооператив, вы избирали председателя». На что жители говорили: «В КСК входит 25 домов. В каждом доме по 60 квартир, это 1,5 тысячи человек. Мы никогда в жизни не собирались и уже забыли, когда председатель избирался. Он нас не устраивает».

На протяжении всех этих лет и граждане, и сотрудники акиматов говорили о том, что нужно что-то менять. Поэтому нужна была реформа, полумерами было не обойтись. Председатели КСК в большинстве люди добросовестные, но все-таки я бы выразился так: форма стала противоречить содержанию – жители его избирают и он же обслуживает дом. То есть заказчик и подрядчик в одном лице. В этом как раз противоречие.

Суть реформы в том, чтобы разделить функции заказчика, то есть дом, и подрядчика. Поэтому закон, который был принят, как раз разделил эти функции. Одно дело, когда председателем КСК недовольны и невозможно его переизбрать, и другое дело когда подрядчик (хоть юридическое, хоть физическое лицо) плохо дом обслуживает, то мы расторгаем контракт и нанимаем другого. Благо, что за это время даже в небольших городах уже есть конкуренция, и вы можете выбрать обслуживающую организацию. Второе – например, 25 домов в КСК платили все в один котел и тратили по ситуации, то есть в КСК платят одни, а деньги тратятся на другие дома, и люди этого не видят. Норма в предыдущем законе была, что надо заводить на каждый дом один счет и с него тратить, но она просто не соблюдалась. Поэтому закон был принят с четкой нормой: один дом – одно объединение собственников имущества (или простое товарищество) с двумя счетами – текущим и накопительным. Почему нужен накопительный? Потому что в течение почти 30 лет, когда жилье стало нашим, фактически делались текущие ремонты. Соответственно, ветшание продолжалось. Поэтому вынуждены были ввести норму: с каждого квадратного метра собственник квартиры отчисляет 0,05 от расчетного показателя в месяц на сберегательный (накопительный) счет, и собранная определенная сумма расходовалась на ремонт кровли, замену труб в подвале и так далее. А до этого было так, что мы, все 25 домов, сбрасываемся, потом в вашем доме протекли трубы, ремонтируют ваш дом, а потом, может быть, и наш.

– И все же с чем столк­нулись лично Вы как житель крупного ЖК в Астане? Это была достаточно громкая история…

– В один прекрасный день объявился новый председатель ОСИ, который с помощью службы охраны управляющей компании захватил офис, вынесли документы. Мы попросили его показать подписи собственников квартир нашего дома, которые, как он утверждал, отдали голоса за него. Подписи мы по нашему запросу не увидели, он их предоставил гораздо позже в суде, и было доказано, что они были подделаны. Дело в том, что отдельные блоки нашего ЖК захотели прозрачности и отчетности, зарегистрировали ОСИ. Управляющая же компания хотела сделать одно ОСИ на 3 300 квартир. Сейчас мы ежемесячно откладываем на накопительный счет почти 800 тысяч тенге. А куда пропадал этот остаток все прошлые годы? Еще больше вопросов возникло, когда проверили инженерные сис­темы дома, которому было всего шесть лет, а проблем в нем было столько, что сразу было понятно – деньги собирали, но ничего не делали. Тогда мы и поняли, как все запущено. И непонятно, куда деньги уходили. Никаких накоп­лений точно не делалось. Нам удалось вернуть в общедомовую собственность 56 помещений, которые были незаконно присвоены компанией, аффилированной с застройщиком. Другой вопрос: кому платили арендаторы этих помещений все шесть лет, если доходы от аренды не попадали в общую копилку дома?

Это был реальный рейдерский захват. Цена вопроса большая, и отдельные структуры готовы на все, чтобы не сдавать позиций. Потому что удобнее, когда все в одном котле, когда люди не видят движения средств по своему дому. И наверное, собственный опыт состоял в том, что когда на фоне всех этих событий меня соседи попросили поучаст­вовать, согласился, посчитал, что не могу остаться в стороне. Еще раз убедился, что жители на правильном пути. Думаю, в каж­дом доме можно найти группу неравнодушных жителей.

Когда начали работать в совете дома, увидели, что закон жестковатый в плане зарегламентированности. Предполагалось, что максимальная часть жителей все вопросы решает на собрании, тариф принимается двумя третями голосов, и это по идее правильно. Но ведь соз­данные ОСИ столкнулись как раз с равнодушием жителей, которые голосовать не хотят в силу тех или других причин. Закон предус­матривает письменную форму голосования. Но кто соберет эти две трети голосов? Поверьте, это сверхтруд: собрать за месяц 200 подписей жителей, при том что многие сегодня сдают свои квартиры в аренду... Так разве дело в законе? Закон предполагает, что мы все – жители этого дома, и мы должны быть заинтересованы, чтобы у нас было чисто, тепло, светло, в подвале сухо. Представьте: вы живете на пятом этаже, крышу ремонтировать надо, а я на первом, мне лучше, чтобы подвалы отремонтировали. Вот для этого и есть совет дома, и это наши жители, такие же жители-соседи, которые хотят, чтобы в этом доме было все хорошо. И, наверное, лучше им делегировать право решать приоритетность ремонтов.

Перейду к законопроекту, который действительно мы инициировали, набрав этот багаж проблем. Например, мы ввели норму, что тариф утверждается собранием или делегирует это право совету дома, список ремонтных работ утверждается собранием или это право делегирует совету. Такой же подход предлагается и в отношении аренды общедомового имущества. Мы хотим закон сделать гибче. Многие опасаются, что тариф вырастет, потому что дом должен нанять управляющую компанию, которая будет вступать в договорные отношения с сервисными компаниями. В нашем доме наняли одного человека – управляющего, которому не надо платить как компании, только как физическому лицу. Он с утра до вечера на работе. Он контролирует, как работают эти сервисные компании или физические лица. А управляющую компанию можно нанять на все дома, ранее входившие в один КСК.

Возвращаясь к разговору о разделении функций. Нужно, чтобы четко было прописано, что управляющая компания не может оказывать сервисные услуги. Практика показала, что нужна прямая норма, что сервисная не может управлять. Приезжаю домой, в Лисаковск, и мне жители приносят и показывают два договора: одна и та же компания и на сервис, и на управление. Говорю, что так не может быть. «А в законе не запрещено», – апеллируют мне. Приходится норму вводить. Это само собой понятно, что сервисная не может управлять, на то она и сервисная. Какие-то лазейки находят, чтобы оставить все в одних руках.

– Какие еще нормы Вы предлагаете сейчас?

– Все, что по действующему закону относится к полномочию собрания: утверждение сметы, тарифа, выбор сервисной компании, передача в аренду общедомового имущества – решает собрание или делегирует это совету дома. По закону сейчас для утверждения тарифа на содержание дома надо собрать две трети голосов жителей, но это просто нереально. Поэтому принята норма, что тариф утверждается большинством жителей дома.

– Вы сказали, что хотите, чтобы он стал гибче. Еще раз можете конкретно сказать, каким образом он станет гибче?

– Еще раз повторяю: гибче как раз в том, что была жестко регламентирована прерогатива общего собрания во всех решениях по дому. Собрание порой сложно организовать в силу разных причин, поэтому в закон вводится возможность делегирования ряда полномочий совету дома. Мы же совет дома избрали, это наши соседи, значит, мы им доверяем. Каждый месяц смотрим отчет: сколько поступило, на что потратили. Кстати, это требование действующего закона: до десятого числа каждого месяца публиковать отчет о доходах и расходах, и у нас это требование соблюдается с первых дней. Обязательно рассматриваем, на какого подрядчика увеличилось количество жалоб. Если количество жалоб увеличивается, соответственно, сервисная компания получает предупреждение, что расторгнем контракт, и расторжения были. Согласно закону, это надо через собрание делать. Но это нереально: так можно дом заморозить, пока будем собранием сервисную компанию выбирать. Поэтому данный вопрос должен оперативно решать совет дома.

– По поводу ОСИ. Многие высказывают мнение, что, поскольку в городах немало аварийных домов, городским властям выгоднее избежать ответственности за их функционирование, акиматы перекладывают их на жильцов, чтобы в случае форс-мажорных ситуаций сказать: «Жильцы управляют, жильцы и несут ответственность». Как Вы относитесь к такому мнению?

– Отношусь очень просто. На самом деле переложили еще тридцать лет назад, когда мы все стали СОБСТВЕННИКАМИ квартир. К сожалению, далеко не везде возникло понимание, что дом – наше общее имущество, и мы все за него в ответе. Есть не только права собственников квартир, но и обязанности по его содержанию. Поэтому законодательно надо упорядочить взаимоотношения между собственниками жилья и теми, кто их обслуживает.

– То есть роль государства только в законе, Вы считаете? Где в этой цепочке госорганы, акиматы?

– Во-первых, роль жилищной инспекции никто не умаляет, и даже кое-где в законе мы ее роль усиливаем. То есть инспекция следит и за состоянием домов, и за соблюдением жилищного законодательства. Это мировая практика. После 1 июля 2023 года, когда завершится переходный период от КСК, если в доме не будет создано ОСИ или ПТ, то в законопроекте прописана процедура, согласно которой акимат сам определяет управляющую компанию. Минимальные тарифы для разных типов домов устанавливает мас­лихат – это в действующем законе оговорено. Таким образом, жилищная инспекция смотрит, как все выполняется, как дом содержится. В действующем законе есть норма: «в целях соблюдения единого облика городов за счет местного бюджета можно ремонтировать фасады домов». Из местного бюджета также выделяются льготные беспроцентные кредиты на замену лифтов. Тема назревшая, жители никогда миллионы не соберут, но чтобы жителю это обошлось приемлемо, условно говоря, 2 тысячи тенге в месяц в течение опять же условно года, в рассрочку платят за новый лифт. Приемлемо? Приемлемо. Если ты социально незащищенный, тебе еще из бюджета через субсидию доплатят. Единственное, сейчас в законе утверждаем, уточняем эту норму, что голосуют жители только этого подъезда на замену лифта. Правильно ведь? И когда большинство проголосует – больше половины жителей, лифт будет заменен и из бюджета выделяются деньги. Хорошо, что вы спросили, власти не уклоняются от проблем. Но все должно быть законодательно урегулировано: это можно за счет бюджета, а это – за счет кредита из бюджета.

– Альберт Павлович, многие считают, что ОСИ жизнеспособен только в больших ЖК, хрущевские пятиэтажки просто не выживут при ОСИ.

– Не согласен. Просто нужны желание и некая политическая воля местных властей.

– Это риторика, а как на практике?

– Именно на практике предлагаю, поскольку сам из небольшого города, и, встречаясь регулярно с людьми, говорю: «У вас КСК на 25 домов. Есть орган управления, бухгалтерия и так далее. Надо просто определиться: КСК теперь будет сервисной компанией? Один специалист и один бухгалтер становятся управляющей компанией. Для людей по идее ничего не меняется, просто самое ключевое – чтобы был договор на управление и сервис. Тогда 25 ОСИ нанимают эту управляющую компанию. Не надо увеличивать тариф, бюджет остается тот же самый, просто это будет адресно. Здесь не надо в каждый дом по управляющему – это действительно неподъемно для дома в 60 квартир. Если будут жалобы, они скажут: «Нанимай другую сервисную компанию». Поэтому переход к ОСИ не должен привести к кратному увеличению тарифа. Когда закон приняли, в Лисаковске я предлагал создать пилотные ОСИ там, где самые активные, сознательные жители. Я эти дома могу сейчас по адресам назвать, где они всю жизнь были активными. К сожалению, далеко не везде такие активные люди. Но если мы хотим, чтобы в наших домах было хорошо, эта критическая масса должна расти. Конечно, легче обвинить: «Законы не такие, власть не такая...» Единственное – тариф может увеличиться на сумму накопительного взноса, он законом определен 0,05 МРП. Но это же мы на ремонт нашего дома копим. Когда у нас проблема назреет, тяжелее разово будет собирать всю сумму. Хотя это тоже не воспрещается. Но, наверное, легче поднакопить. Накопительный тариф уже нельзя не вводить. Мы в КСК годами дыры по кругу затыкали. Но жилой фонд требует постоянного ухода и ремонта.

– По сути, Вы ломаете людей через колено, но ведете их светлой дорогой к сознательности в ЖКХ. Наверное, иногда приходится к таким мерам прибегать…

– Когда мне говорят, что в стране нет такого количества соз­нательных людей, я отвечаю: тогда как мы будем жить так, как хотим, в конкретном доме? Это наш с вами выбор, каждого жителя. Думаю, все хотят, чтобы его квартира не дешевела, чтобы дом был привлекательным. И это зависит не только от состояния самой квартиры, но и общего состояния дома. Всегда находились такие люди, которые могли взять на себя инициативу. Им и закон не нужен был. Но закон нужен, чтобы усовершенствовать систему, которая, к сожалению, себя изжила.

– В 2020 году, когда были первые поправки, многие в соцсетях, а Вы активный пользователь соцсетей, били тревогу, что мы не готовы к ОСИ, но как-то закон все равно был принят, а теперь идет работа над ошибками. Как Вы думаете, о чем это свидетельствует, что это за симптом? Люди говорили, а их, получается, не услышали? Люди реально били тревогу.

– Видимо, это как раз тот случай, когда только на практике можно наработать опыт. Буквально вчера человек пришел на прием, говорит: «Давайте КСК оставим, у нас такой хороший КСК». «Супер! Пусть ваш КСК станет сервисной компанией, заключите с ним договор на обслуживание, и пусть он дальше вас так же обслуживает», – был мой ответ. Но это как раз тот случай, когда теоретизировать можно было еще десяток лет, а жилье ветшает, проблемы накап­ливаются, и опять власть была бы виновата, что она ничего не делает.

– Когда планируете принять закон?

– Очень бы хотелось в текущем году с учетом политических реалий. Знаю, что советы ОСИ, жители ждут его. Тем, кто работает, просто надо немного развязать руки. И встречная просьба к «Казах­станской правде»: освещайте не только проблемы, но и позитивный опыт жителей, взявших на себя ответственность за свой дом. Это очень важно.

– Если это будет позитивный опыт – с большим удовольствием!