Не подпиши себе проблему

И настал день «Х»…

Зачастую такого рода сделки пугают прежде всего продавцов, которые, на первый взгляд, не без оснований боятся потерять деньги, ведь наличностью покупатель не обладает. Но, как показывает практика, большая половина желающих приобрести жилье оформляет покупку именно через ипотеку.

Вообще сама процедура оформ­ления квартиры в ипотеку предполагает различные варианты заключения сделок. Чаще всего стороны заключают предварительный договор купли-продажи, после чего они вместе идут уже в банк и, получив реальные деньги и рассчитавшись или же договорившись с банком, окончательно оформляют сделку. Проблема же здесь может возникнуть из-за пресловутой неграмотности одной из сторон, и этим, как правило, пользуются мошенники. К нам в редакцию обратилась одна из таких пострадавших, которая, в силу обстоятельств и, возможно, злого умысла конкретных лиц, лишилась и квартиры, и денег.

...Надежда Степановна обивает пороги судов, прокуратур, городских и республиканских ведомств уже больше десятка лет. А началась ее история еще в марте 2007 года. Она тогда проживала в 4-комнатной квартире вместе с 2 взрослыми сыновьями. И вот когда им пришла в голову мысль разъехаться, и начались все беды этой семьи.

Покупатель – гр. Ш. – предложил ей купить квартиру в ипотеку, заверив, что проблем никаких не будет. И вот настал день «Х», когда они отправились к нотариусу, который тут же оформил договор купли-продажи квартиры, где указал, что Надежде Степановне передан первоначальный взнос.

– Никакого первоначального взноса не было, и когда я спросила об этом у нотариуса, мне сказали, что это нормальная практика. Иначе банк не выдаст кредит, – вспоминает Надежда Степановна. – Я закрыла на это глаза, но мне снова дали бумагу на подпись. Я удивилась: в ней было сказано, что я якобы занимаю порядка 12 с половиной миллионов тенге, а именно столько стоила тогда моя квартира, покупателю?!

По словам Надежды Степановны, никаких денег она, естественно, им не занимала. Но тот же нотариус стал ей говорить, что это своего рода расписка о том, что она получит свои средства.

Словом, женщина подписала и договор купли-продажи квартиры, и договор займа, просто поверив тому нотариусу и Ш. на слово. Кстати, в договоре займа было указано, что все свои деньги Надежда Степановна получит уже через месяц. Но прошел месяц, другой, а денег все так и не было. К этому времени она уже даже съехала с той квартиры, хотя новый владелец позволил в ней оставаться одному из ее сыновей.

Куда только не обращалась потом Надежда Степановна в поисках правды: финансовая полиция, прокуратура, суды… И если одни еще хоть как-то пытались помочь, то другие демонстративно «отворачивались», заявляя, что она, мол, «сама накуролесила, а теперь чего-то от них требует».

Кто виноват?

Прошло уже много лет, но мы все же обратились за консультацией в Республиканскую коллегию адвокатов, которая направила нас к Бахтияру Галимжанову. И вот как прокомментировал эту ситуацию адвокат: «Если верить словам Надежды Степановны, то, безусловно, здесь налицо грубая ошибка со стороны нотариуса. Есть вина и самого продавца квартиры, поскольку она не должна была подписывать договор купли-продажи, где было указано, что она уже получила первоначальный платеж».

По словам адвоката, в соответствии со статьей 406 Гражданского кодекса РК, по договору купли-продажи одна сторона, то есть продавец, обязуется передать имущество в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Но в этом случае цена договора фактически не была оплачена, и потому указание получения оплаты первоначального взноса является абсолютно незаконным. При этом Бахтияр Галимжанов говорит, что доказать это сегодня уже практически невозможно.

Что же касается договора займа, то, как отмечает эксперт, он может только предположить, что такой договор был заключен как гарантия обеспечения выполнения обязательств. Однако и это абсолютно незаконно, так как никакого займа фактически не было. В то же время он отмечает, что такая практика все-таки существует. По аналогии некоторые ломбарды, вместо заключения договора залога имущества в счет обеспечения займа, заключают договоры купли-продажи недвижимости, что также является незаконным.

Возвращаясь к проблемам На­дежды Степановны, отметим, что она все же выиграла один из судов, по которому Ш. обязали выплатить ей все причитающие­ся деньги. Однако «выбить» из него эти средства не смог даже судебный исполнитель. Последний объяснил это тем, «что у них на руках ничего на тот момент не было, все было в залоге».

Ситуация усугубилась тем, что в 2011 году эту 4-комнатную квартиру акимат изымает для государственных нужд. Взамен владельцу дают 2 квартиры – 1- и 2-комнатную, немногим в общей сумме превышающих по площади ту, что была изначально. С согласия Ш. в эти квартиры въехали Надежда Степановна и ее сыновья. Но знала ли женщина на тот момент, что проживать она будет там только на птичьих правах?..

Вообще складывается такое впечатление, что сам покупатель изначально и не хотел обманывать пожилую женщину. Быть может, он действительно планировал рассчитаться с ней по полной, поскольку на руках у Надежды Степановны даже есть от него расписка. И возможно, он довел бы это дело до конца, но в 2013 году Ш. умер.

– Что делать? К кому идти? У меня тогда голова шла кругом, я была в такой растерянности, – вспоминает Надежда Степановна.

Правда, немного ее тогда успокоила некая С. Женщина эта до последних дней проживала с Ш., она же участвовала почти во всех делах покойного. По словам На­дежды Степановны, она заверила ее, что расплатится с ней, как только вступит в права наследования. Но тут появилась новая фигура – сын Ш. от прежней жены Ш.-младший. Вступив в свои права, он подал иск в суды Астаны, решением которых потерпевшую и ее сыновей должны были выселить из квартир. Кстати, о том, что наследник действительно является сыном Ш., у Надежды Степановны тоже сомнения. Но это уже другой вопрос, заниматься которым у пострадавшей уже нет ни сил, ни средств.

Что делать?

– Конечно, она вправе обратиться в правоохранительные органы по факту получения Ш.-младшим наследства, может, действительно имел место подлог документов, но выводы делать без вступившего в законную силу приговора суда мы не имеем права, – поясняет Бахтияр Галимжанов.

На вопрос о том, как тогда в идеале должна проходить процедура покупки квартиры в ипотеку, адвокат отметил, что вариант с изначальным заключением предварительного договора купли-продажи, где предусмотрены все условия, был бы безопаснее. Основной договор в таком случае заключается только после расчета с банком.

– Как продавцам, так и покупателям рекомендую обязательно заключать договор купли-продажи в письменной форме, желательно у нотариуса. Кроме того, надо указывать в договоре реальную стоимость квартиры или иного имущества, реально переданную сумму денег в момент заключения договора и ту сумму, которую необходимо будет передать в будущем, если квартира передается с рассрочкой платежа, – говорит Бахтияр Галимжанов. – Не менее важно проверить квартиру на наличие или отсутствие обременений. Но это, как правило, делает нотариус. Можно также отдельно с продавцом квартиры посетить госкорпорацию «Правительство для граждан» и вместе с ним получить справку об отсутствии или наличии обременений на данное имущество прямо перед заключением сделки.

При этом риэлторы уточняют, что первоначальный взнос оплачивается при заключении предварительного договора куп­ли-продажи. А основной договор купли-продажи составляется только при погашении займа в банке. Впрочем, иногда практикуется и оформление одной сделки. Но тогда все действия совершаются в присутствии нотариуса – передача первоначального взноса, поездка в банк, полный расчет.

Важный момент: подтверждающим документом об окончании сделки может являться расписка о получении всей суммы продавцом. Или, как вариант, в договоре купли-продажи может быть отражен график погашения с подписями сторон. При этом надо отметить, что расписку следует составлять и отдавать только в том случае, если покупатель полностью рассчитался. Если же платеж был произведен частично, то можно дать расписку о производстве частичного платежа.

По словам Бахтияра Галимжанова, здесь нельзя никому верить на слово, все условия нужно прописывать в договоре. Также на процедуру заключения сделки следует пригласить супруга-суп­ругу, как продавца, так и покупателя, или заранее получить от них нотариально заверенное согласие на покупку-продажу квартиры.

Впрочем, он отмечает, что в каждой ситуации есть свои нюансы, поэтому лучше все-таки обращаться за помощью к адвокатам, ведь вопрос приобретения квартиры – это вопрос больших средств, и цена услуг юриста не соизмерима по сравнению с возможными убытками при обмане.

…А Надежда Степановна не опус­кает рук. Благо надежда пока еще есть, ведь наследник, как оказалось, уже согласен платить по долгам. Правда, с учетом инфляции, на эти деньги вряд ли в столице она сейчас сможет хоть что-то купить.