Не хватает «красных линий»

Из-за отсутствия проектов детальной планировки областного центра частники хаотично застраивают город.

На проблему обратили внимание в областном управлении архитектуры и градостроительства, когда проводили «оцифровку» городских микрорайонов для их размещения на геопортале в Интернете. Специалисты сравнили спутниковые снимки с теми координатами, которые указаны в госактах на участки, и выявили: практически везде в областном центре имеются факты самозахвата. Чаще всего это касается частного сектора, причем не только на окраинах, но и центральных улицах.

По словам начальника управления Серика Абдрахманова, акиматам районов города совместно с департаментом по управлению земельными ресурсами необходимо направить в адрес таких «собственников-захватчиков» предписание для устранения выявленных нарушений.

Но такой подход не решит проб­лему (это, скажем так, сиюминутная реакция, но никак не устранение причин). Ситуация продолжит развиваться по тому же сценарию до тех пор, пока весь город не будет иметь ПДП – планы детальной планировки, и начинать нужно с центра и микрорайонов, где как раз и ведется активная застройка.

В Павлодаре есть Генеральный план – главный градостроительный документ, охватывающий рост города в перспективе лет на тридцать. А вот краткосрочные действия фиксируются в ПДП на отдельные участки и районы – естественно, в полном соответствии с Генпланом, однако в них содержится больше точной, привязанной к сегодняшнему времени информации.

Именно ПДП устанавливает «красные линии» и линии регулирования застройки, определяет резервирование участков под социальные объекты и коммуникации, поперечные профили улиц, благоустройство и озеленение территории, план развития дорожной инфраструктуры, концепцию единого архитектурного стиля. Вот и получается: нет ПДП – нет и всего этого.

Парадокс, но в Павлодаре почти нигде нет этих самых «красных линий». На одном из аппаратных совещаний в акимате области управление архитектуры демонстрировало слайды с ситуационными схемами – на спутниковые снимки Павлодара нанесли по правилам «красные линии», если бы они были. Показали улицы Машхура Жусупа, Естая, Сатпае­ва – здесь сплошной выход за границы допустимой застройки. Жилые дома, торговые объекты, офисные здания уже стоят там, где их быть не должно.

Как сообщили в городском отделе архитектуры и градостроительства, площадь застроенной территории Павлодара превышает 12,1 тыс. га. Утверждены 19 проектов детальной планировки, шесть из них – на пригородные села. Да и остальные 13 в большей части касаются окраин, дачных садоводств, переведенных в ИЖС, специальной экономической зоны и новых микрорайонов, которые застраи­ваются или уже застроены многоэтажками по госпрограммам. Но даже с учетом всего этого обеспеченность города в ПДП не достигает и 50%, и центральных улиц в этой половине нет.

В отделе также добавили, что в нынешнем году пройдет корректировка трех и разработка четырех новых ПДП. Например, власти намерены документально закрепить много лет обсуждаемую идею замены частных домов по улице Машхура Жусупа многоэтажной квартальной застройкой с расширением коридоров улиц и прокладкой инженерных коммуникаций.

Еще три ПДП разработают, чтобы снести ветхое жилье в районе вокзала, улиц Теплова – Джамбульской, Бекмаханова – Павлова. Здесь в перспективе тоже должны построить многоэтажки.

Пожалуй, одно из самых ожи­дае­мых решений акимата – корректировка ПДП микрорайона «Затон» на площадь в 6,39 га, опять же за счет сноса ветхого жилья.

По казахстанскому законодательству, если нет ПДП, то при возведении зданий можно применять проекты застройки. И эти проекты разрабатывает уже не городской акимат, а именно владелец того земельного участка, на котором будут вести стройку. В таком случае потенциальное соседство и перспективу роста никто во внимание не берет: проектируют только то, что внутри границ участка, и делается все без привязки к окружающей местности и микрорайону. Ну и если нигде нет утвержденных «красных линий», то зачем их применять в проектировании, даже если опыт подсказывает, где они должны быть?

– В итоге получаем хаотичную, бессистемную точечную застройку, не учитывающую потребности окружающего района, – говорит Серик Абдрахманов. – Например, возводят какой-то объект на участке, примыкающем к улице. Поскольку нет ПДП, владелец сделал проект, и внутри участка здание стоит нормально, но с учетом того, что есть вокруг, – с нарушениями. Получается узкое горлышко – городу нужно развиваться, мы в Генплане закладываем улицу на 30 лет вперед. Но частная застройка фактически рушит все планы.

Вопросы законности таких «оторванных» проектов застройки, по словам Серика Абдрахманова, должны изучить в акимате города – ведь именно в местных исполнительных органах застройщики согласовывают свои документы, там же получают АПЗ.

– В законодательстве допус­кается, что проект застройки может делаться и на участок, и на прилегающие территории. Конечно, застройщик выбирает наименьшее – только на свой участок. Но почему такие документы согласовывают в акимате без учета увязки с микрорайоном или кварталом? Если были бы действующие ПДП, эти вопросы отпали бы сами собой, – подчеркивает эксперт.

Правда, как показывает прак­тика – в Павлодаре наличие ПДП может повлечь за собой совсем другие проблемы. Столкнулись с этим владельцы дачных участков садоводства «Сосновый бор», которое власти перевели в ИЖС и для которого в 2020 году как раз и разработали проект детальной планировки. Но, выполняя этот документ, не смогли должным образом спросить у людей: чего же они хотят?

Об этой ситуации мы рассказывали 13 мая 2022 года в материале «Мутно в Сосновом бору». Напомним: в центре садоводства, переведенного в ИЖС, решили построить детский сад и школу, для чего должны были изъять под снос несколько десятков дач. Все это вызвало шквал возмущений у павлодарцев.

Во-первых, в «Сосновом бору» многие семьи живут круглый год – дачи здесь элитные, есть свет, участки в черте города, поэтому для кого-то садовый надел – не дача, а постоянный дом. Во-вторых, город пытался убедить людей в том, что о строительстве социальных объектов всех предупреждали заранее: мол, дачники дали на это добро, хотя на общественных слушаниях в 2019 году о такой информации и не упоминалось.

Павлодарцы начали активную борьбу за право жить там, где им хочется, и, что называется, пошли по инстанциям. Первое время городские власти заявляли, что корректировать ПДП не собираются. Но в том же управлении архитектуры сообщили: в ПДП можно и нужно вносить изменения, если на этом настаи­вает общественность.

«По итогам разбора ситуации принято следующее решение. В настоящее время разработан и утвержден ПДП в районе улиц Торговой, Космонавтов и автодороги Нефтехим, где также предус­мотрено размещение объектов социальной инфраструктуры, проектная мощность которых сможет покрыть потребность данного и близлежащих микрорайонов. В связи с чем акиматом Павлодара будет проведена корректировка ПДП дачных массивов «Сосновый бор», «Весна», откуда будет исключено строи­тельство объек­тов социальной инфраструктуры (детского сада и школы). Данные работы намечено провести в течение двух месяцев. После корректировки ПДП дачных массивов «Сосновый бор», «Вес­на» будет возобновлена процеду­ра перевода этих земельных участков под ИЖС», – сообщили в акимате Павлодара.

Таким получился ответ на общественный резонанс, но зачем вообще нужно было доводить дело до конфликта, если именно комфорт жителей – главный критерий для любого городского проекта?