Тенговый квадрат и бенчмарк для строителей
796
Ирина НОС
В этом материале – попытка поиска ответов на задаваемые читателями вопросы.
Доллар за скобками
Итак, представители национального строительного рынка желают избавиться от доллара как эквивалента при постройке и реализации квадратных метров. Более того, речь идет даже об отказе от доллара как средства платежа.
– Совет Ассоциации застройщиков решил, что рынок первичной застройки должен осуществлять все подсчеты и финансовые коммуникации в тенге. Вспомним, что практически с 1993 года важные и ценные для потребителя товары оценивались в условных единицах, считайте, в долларах. До сих пор стоимость жилья в Казахстане оценивалась в долларах как на вторичном, так и на первичном рынке. С того момента, как тенге отпустили в свободное плавание, мы встали перед выбором: как быть с ценами на недвижимость, поскольку это самый важный, как мы считаем, продукт строительного рынка. Мы решили, что будем фиксировать наши цены и все наши сделки в тенге. Что это означает? Это значит, что уйдя от привязки к доллару в сделках на строительном рынке, мы повысим авторитет национальной валюты, – считает председатель совета Ассоциации застройщиков Айдын Рахимбаев.
Отказавшись признавать сей шаг лишь психологическим ходом для внедрения в умы покупателей жилья его стоимости в тенге, глава ассоциации сообщил, что образовавшие это объединение строительные компании даже готовы пересмотреть отношения с поставщиками строительных материалов и услуг. По его мнению, иной подход к определению стоимости жилого квадрата в тенге поспособствует "сдерживанию роста себестоимости и цены".
– Что касается наших поставщиков, то мы будем делать упор на компании, которые станут заключать договоры, отталкиваясь от цены в тенге. Если у нас до сих пор практически 60% уходило на товары для строительства в привязке к доллару, то сейчас как минимум 70% контрактов мы будем подписывать в тенге, – пообещал Айдын Рахимбаев.
Причем на переход к тенговым контрактам он отводит представляющим Ассоциацию застройщиков участникам строительного рынка год-два, не больше. Что именно поможет ассоциации сделать квадрат площади не долларовым, а тенговым? Конечно, наращивание казахстанской составляющей в себестоимости.
Пока, по данным Айдына Рахимбаева, расклад таков:
– В общей стоимости строительства казахстанские поставки составляют около 40%, если рассматривать жилье комфорт-класса (среднее между эконом- и бизнес-классом). В список поставляемых казахстанскими производителями материалов входят песок, щебень, цемент, частично кирпич, газобетон. Российские поставки достигают 30%, и это кровельные материалы, стекло, многие позиции по сантехническому оборудованию, иные комплектующие. Еще 30% занимают долларовые позиции – это лифты, фасадные системы, сантехника и электрооборудование более высокого качества.
При всех условиях строительного рынка, все еще мало радующего бизнесменов отечественными материалами и техникой, Ассоциация застройщиков все же выходит в Правительство с предложением оказать содействие «в пересмотре политики поставщиков строительных материалов и других заинтересованных субъектов рынка». Пока же строители не готовы ответить, какова будет реакция Правительства, но надеются на поддержку. Идеологически, скажем так, вектор дедолларизации этого рынка выверен, но что он привнесет практически, Айдын Рахимбаев затруднился ответить. Сказал лишь, что, во-первых, строительные компании смогут нарастить казахстанскую составляющую в конечной продукции. Во-вторых, в-третьих и далее, в ответе главы ассоциации не прозвучало. А по здравому размышлению, можно поискать причины, которые до сих пор мешали и мешают развить внутреннее снабжение стройматериалами при не остывающем спросе на жилье.
Развертка рынка
В Казахстане никто, даже сами участники строительного рынка не отрицают, что недвижимость так и не нашла справедливой стоимости и остается крайне переоцененной. При этом не скрыть факт, что застройщики чрезвычайно закредитованы, да еще, со слов главы ассоциации, на данный момент процентная ставка БВУ для кредитования в тенге достигает 24%.
Но даже с учетом дорогих кредитов, застройщики имеют чрезмерно высокую маржу при продаже. Ряд экспертов уверяет, что первичный строительный рынок – в Астане это 12–14 тыс. квартир разной степени готовности против почти 240 тыс. квартир вторичного рынка – не может являться бенчмаркингом при установлении маржи. Не может потому, что большая часть уже выкуплена и реально строится лишь около 4 тыс. квартир. В Алматы, соответственно, соотношение первичного и вторичного рынков: 5–6 тыс. квартир против более 400 тыс.
Между тем среди аналитиков рынка есть группа, которая настаивает на том, что на балансе стройкомпаний Казахстана находится немалое количество непроданных объектов. Они не приводят цифр, но при понимании величины маржи, которую имеют строители Казахстана, в 300% как минимум (есть мнение, что маржа по ряду объектов достигает 500%), складывается впечатление правоты той группы экспертов. Что же обозначает такой запас? Для самих компаний то, что «жирок» они смогут наращивать даже при условии лежания на диване всем составом года полтора-два. Цены ими назначены, спрос держится и на комфорт-класс, и на элитные квартиры, продаваемые по цене, мало укладывающейся в головах среднестатистического казахстанца. Кстати, среднестатистический гражданин имеет зарплату в размере 124 988 тенге, о чем сообщил в августе Комитет по статистике Министерства национальной экономики. Показатели среднедушевых номинальных доходов населения между тем, по сравнению с прошлым годом, снизились. Если в июле 2015 года они выражались суммой в 63 664 тенге, то в аналогичном периоде прошлого года показатели были выше на 0,9%.
Между тем Айдын Рахимбаев заметил, что коэффициент доступности жилья, имеющий свою формулу в зависимости от региональных доходов, в Казахстане снизился. А такое снижение, по его мнению, один из признаков успешности строительного рынка. Поясним: упомянутый коэффициент исчисляется, как промежуток времени, в течение которого семья смогла бы собрать деньги на новую квартиру в пределах оговариваемых законодательством социальных норм, если бы все ее члены откладывали на покупку жилья абсолютно все свои доходы. Следовательно, чем ниже КДЖ, тем лучше для рынка, для потребителя и для экономики в целом.
По данным Ассоциации застройщиков, в 2005 году такой коэффициент в Казахстане достигал 9-11 единиц, а теперь снизился до 6-7. Для сравнения: совсем уж благополучным показателем считается усредненная стоимость среднестатистической квартиры, которая сравнялась с совокупным семейным доходом, полученным за 3-3,2 года. Тем не менее, замечу, что общий подъем уровня жизни в Казахстане в «тучные годы», посланные нам высокой стоимостью нефтяного барреля, отнюдь не всегда вел к падению коэффициента доступности. Вспомним данные за годы, предшествовавшие кризису 2008-го. По ряду аналитических исследований, при галопирующем росте цен на недвижимость в Астане и Алматы, ситуация выглядела с точностью до наоборот, зарплаты росли примерно на 10–15% в год, жилье же дорожало на 60–80% и выше.
Пригвоздить планку цены
Поможет ли продекларированная Ассоциацией застройщиков идея дедолларизации строительного рынка установить некий уровень стоимости жилого квадрата, Айдын Рахимбаев не дал ответа, сославшись на госпрограммы. И, соответственно, на государственные органы, их реализующие.
А, согласно некоторым утверждениям госчиновников, нижняя планка цены на недвижимость в Казахстане может закрепиться на точке в 200 тыс. тенге за квадратный метр. Столько будет стоить квадрат в квартире III и IV классов комфортности. Например, по мнению управляющего директора холдинга «Байтерек» Сержана Мадиева, стоимость в 200 тыс. тенге за квадратный метр привлечет подрядчиков, которые смогут строить качественно. Для регионов планируется еще опустить цену, установив ее на уровне около 165 тыс. тенге за «квадрат». Сержан Мадиев уверяет, что согласие подрядчика в этих случаях означает его уверенность: за такую цену можно построить жилье. При минимальной рентабельности в 10–15%. Кстати, по данным Ассоциации застройщиков, до указанного показателя рентабельность стройки снизилась с уровня 18%.
Также представитель госхолдинга заявил, что контракты, «с которыми мы стартовали этим летом, пересматриваться не станут». Имея справедливые опасения относительно того, что в связи с установлением в стране свободно плавающего курса тенге произойдет рост стоимости жилья, «Байтерек» обсудил проблему с основными своими подрядчиками и поставщиками стройматериалов.
– Мы убедились, что, во-первых, у нас очень большая доля казахстанского содержания в стройматериалах. Если брать жилье III и IV классов комфортности, то стройматериалы целиком предоставлены местными производителями. Во-вторых, подрядчики заверили нас, что по этим ценам, которые я озвучил, они достроят и сдадут жилье в 2016 году. При этом необходимо сознавать, что это очень комфортные ценовые рамки, ведь у нас по госпрограммам, задающим базовый ценовой тренд, имеются объекты, стоимость за квадратный метр в которых по 120 тыс. и по 130 тыс. тенге. Это в основном северные и западные области, – пояснил Сержан Мадиев.
Касаясь дороговизны жилого квадрата, он указал, что в Астане была и продолжает бытовать тенденция спекулятивного ценообразования на жилье. Так происходит, когда при себестоимости 1-1,2 тыс. долларов за квадратный метр цену намеренно поднимают до 3 тыс. долларов под предлогом хорошего местоположения жилого комплекса и удачной логистики. Такого быть не должно, уверен Сержан Мадиев, маржа на рынке недвижимости должна варьироваться в пределах 20%, не более.
– Это нормальная рыночная маржа, к которой мы идем, подталкиваемые изменениями на валютном рынке страны, – считает управляющий директор госхолдинга.
Кстати, застройщики также почувствовали наметившееся снижение цен на рынке и, соответственно, падение доходности. Возможно, говорят они, установление в Казахстане свободно плавающего курса тенге поможет оздоровить рынок, с него уйдут недобросовестные застройщики. Так, например, по мнению аналитика рынка недвижимости компании BI Group Анар Куандыковой, процесс "отторжения" уже пошел.
– Мы считаем, что возможен дефолт многих стройкомпаний, мелкие компании не выдерживают, так как не сумели рассчитать экономику своих проектов. Это произошло потому, что у многих подобных компаний цены на недвижимость были низки изначально, чем они и привлекли клиентов. У крупных компаний ситуация несколько иная. Они сейчас заняты снижением себестоимости. В целом строители верно отреагировали. Так, они в данный момент работают, не привязываясь к курсу валюты, а исходя из реальных потребительских возможностей, – сказала эксперт.
При этом тренд очевиден: идет снижение цен на рынке недвижимости. Сейчас в Астане средневзвешенная цена квадратного метра жилья эконом-, комфорт- и бизнес-класса составляет около 1,5 тыс. долларов, а к концу 2015 года аналитики прогнозируют снижение стоимости жилья в столице еще на 10%. О жилье премиум-класса Анар Куандыкова заметила, что таковое на рынке составляет не более 5% портфеля компаний, потому роли в установлении равновесной цены не играет. По ее данным, пришло время, когда эти квартиры перестали пользоваться особым спросом, ранее придаваемым им неразвитостью фондового рынка и тем, что они служили практически для сохранения и приумножения денег покупателей.
Вторичное жилье
Если потребитель фиксирует падение собственных доходов и высокую стоимость квартир, предлагаемых на вторичном рынке, то эксперты, напротив, уверяют: еще в феврале 2014 года, после девальвации тенге до уровня выше 180 тенге за доллар, началось снижение цен. По данным начальника аналитической службы портала недвижимости kn.kz Анны Шацкой, с того момента на вторичном рынке жилья выставляемые в долларах цены сократились на 16%.
– Это показатель, который мы отслеживаем по базам данных, проводя еженедельный мониторинг цен на жилье. Долларовая цена сократилась на 16%. Что касается цены тенговой, то произошел ее откат до прежнего курса. То есть фактически сейчас номинально тенговые цены находятся на уровне 2014 года. В связи с новой валютной политикой ситуация изменилась. Мы видим, что меняется не только номинал цены, но и реальная стоимость жилья в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Продавцы идут на хороший дисконт, на скидки, на торг. В итоге они сбавляют цены на 15–20%. Здравомыслящие продавцы понимают, что снижение цен неизбежно, поэтому готовы идти на такие скидки, – пояснила Анна Шацкая.
По ее словам, помимо плавающего курса валюты, на спрос оказывает влияние и снижение реальных доходов населения. Анна Шацкая считает, что реальные доходы граждан снижаются на фоне инфляции, связанной с немалой массовой долей импортируемых на внутренний рынок товаров. Фиксируется и снижение доходов компаний, а потому возможен рост числа высвобождаемых работников. К тому же с рынка ушли БВУ, фактически остановив новое ипотечное кредитование. Все названное способно остудить горячий спрос на квартиры в Астане.
– Без каких-либо математических моделей мы можем вынести суждение по опыту, привнесенному кризисом 2008 года. Да, некоторые факторы отличаются, но все же основной тренд – снижение цен на нефть. Мы тогда видели, что долларовая цена на жилье сократилась за 2,5 года на 45%, а тенговая снизилась в пределах 30%, – напомнила эксперт.
Также, по мнению Анны Шацкой, наметилась тенденция к установлению справедливой и равновесной цены на жилье, предлагаемое как первичным, так и вторичным рынком:
– Были прогнозы, что рынок жилья рухнет на 50%. Но по всем законам, чтобы скатиться на такое дно, параметры экономического роста должны уйти в "минус". У нас все пока нормально. Конечно, определенные параметры сокращаются, но в целом экономический рост присутствует. Поэтому, пока будет рост экономики, будет нормальное адекватное ценообразование.
По ее мнению, от валютных сделок следует уходить как раз на вторичном рынке жилья, устанавливая цены в тенге.
– Мы знаем по опыту наших соседей в рамках ЕАЭС, что практика, когда никто за доллары не продает и не покупает недвижимость, нормальная. Это требование рынка, и нам нужно самим ориентироваться на тенге, поскольку доходы мы получаем именно в тенге, – заключила аналитик.
Доллар за скобками
Итак, представители национального строительного рынка желают избавиться от доллара как эквивалента при постройке и реализации квадратных метров. Более того, речь идет даже об отказе от доллара как средства платежа.
– Совет Ассоциации застройщиков решил, что рынок первичной застройки должен осуществлять все подсчеты и финансовые коммуникации в тенге. Вспомним, что практически с 1993 года важные и ценные для потребителя товары оценивались в условных единицах, считайте, в долларах. До сих пор стоимость жилья в Казахстане оценивалась в долларах как на вторичном, так и на первичном рынке. С того момента, как тенге отпустили в свободное плавание, мы встали перед выбором: как быть с ценами на недвижимость, поскольку это самый важный, как мы считаем, продукт строительного рынка. Мы решили, что будем фиксировать наши цены и все наши сделки в тенге. Что это означает? Это значит, что уйдя от привязки к доллару в сделках на строительном рынке, мы повысим авторитет национальной валюты, – считает председатель совета Ассоциации застройщиков Айдын Рахимбаев.
Отказавшись признавать сей шаг лишь психологическим ходом для внедрения в умы покупателей жилья его стоимости в тенге, глава ассоциации сообщил, что образовавшие это объединение строительные компании даже готовы пересмотреть отношения с поставщиками строительных материалов и услуг. По его мнению, иной подход к определению стоимости жилого квадрата в тенге поспособствует "сдерживанию роста себестоимости и цены".
– Что касается наших поставщиков, то мы будем делать упор на компании, которые станут заключать договоры, отталкиваясь от цены в тенге. Если у нас до сих пор практически 60% уходило на товары для строительства в привязке к доллару, то сейчас как минимум 70% контрактов мы будем подписывать в тенге, – пообещал Айдын Рахимбаев.
Причем на переход к тенговым контрактам он отводит представляющим Ассоциацию застройщиков участникам строительного рынка год-два, не больше. Что именно поможет ассоциации сделать квадрат площади не долларовым, а тенговым? Конечно, наращивание казахстанской составляющей в себестоимости.
Пока, по данным Айдына Рахимбаева, расклад таков:
– В общей стоимости строительства казахстанские поставки составляют около 40%, если рассматривать жилье комфорт-класса (среднее между эконом- и бизнес-классом). В список поставляемых казахстанскими производителями материалов входят песок, щебень, цемент, частично кирпич, газобетон. Российские поставки достигают 30%, и это кровельные материалы, стекло, многие позиции по сантехническому оборудованию, иные комплектующие. Еще 30% занимают долларовые позиции – это лифты, фасадные системы, сантехника и электрооборудование более высокого качества.
При всех условиях строительного рынка, все еще мало радующего бизнесменов отечественными материалами и техникой, Ассоциация застройщиков все же выходит в Правительство с предложением оказать содействие «в пересмотре политики поставщиков строительных материалов и других заинтересованных субъектов рынка». Пока же строители не готовы ответить, какова будет реакция Правительства, но надеются на поддержку. Идеологически, скажем так, вектор дедолларизации этого рынка выверен, но что он привнесет практически, Айдын Рахимбаев затруднился ответить. Сказал лишь, что, во-первых, строительные компании смогут нарастить казахстанскую составляющую в конечной продукции. Во-вторых, в-третьих и далее, в ответе главы ассоциации не прозвучало. А по здравому размышлению, можно поискать причины, которые до сих пор мешали и мешают развить внутреннее снабжение стройматериалами при не остывающем спросе на жилье.
Развертка рынка
В Казахстане никто, даже сами участники строительного рынка не отрицают, что недвижимость так и не нашла справедливой стоимости и остается крайне переоцененной. При этом не скрыть факт, что застройщики чрезвычайно закредитованы, да еще, со слов главы ассоциации, на данный момент процентная ставка БВУ для кредитования в тенге достигает 24%.
Но даже с учетом дорогих кредитов, застройщики имеют чрезмерно высокую маржу при продаже. Ряд экспертов уверяет, что первичный строительный рынок – в Астане это 12–14 тыс. квартир разной степени готовности против почти 240 тыс. квартир вторичного рынка – не может являться бенчмаркингом при установлении маржи. Не может потому, что большая часть уже выкуплена и реально строится лишь около 4 тыс. квартир. В Алматы, соответственно, соотношение первичного и вторичного рынков: 5–6 тыс. квартир против более 400 тыс.
Между тем среди аналитиков рынка есть группа, которая настаивает на том, что на балансе стройкомпаний Казахстана находится немалое количество непроданных объектов. Они не приводят цифр, но при понимании величины маржи, которую имеют строители Казахстана, в 300% как минимум (есть мнение, что маржа по ряду объектов достигает 500%), складывается впечатление правоты той группы экспертов. Что же обозначает такой запас? Для самих компаний то, что «жирок» они смогут наращивать даже при условии лежания на диване всем составом года полтора-два. Цены ими назначены, спрос держится и на комфорт-класс, и на элитные квартиры, продаваемые по цене, мало укладывающейся в головах среднестатистического казахстанца. Кстати, среднестатистический гражданин имеет зарплату в размере 124 988 тенге, о чем сообщил в августе Комитет по статистике Министерства национальной экономики. Показатели среднедушевых номинальных доходов населения между тем, по сравнению с прошлым годом, снизились. Если в июле 2015 года они выражались суммой в 63 664 тенге, то в аналогичном периоде прошлого года показатели были выше на 0,9%.
Между тем Айдын Рахимбаев заметил, что коэффициент доступности жилья, имеющий свою формулу в зависимости от региональных доходов, в Казахстане снизился. А такое снижение, по его мнению, один из признаков успешности строительного рынка. Поясним: упомянутый коэффициент исчисляется, как промежуток времени, в течение которого семья смогла бы собрать деньги на новую квартиру в пределах оговариваемых законодательством социальных норм, если бы все ее члены откладывали на покупку жилья абсолютно все свои доходы. Следовательно, чем ниже КДЖ, тем лучше для рынка, для потребителя и для экономики в целом.
По данным Ассоциации застройщиков, в 2005 году такой коэффициент в Казахстане достигал 9-11 единиц, а теперь снизился до 6-7. Для сравнения: совсем уж благополучным показателем считается усредненная стоимость среднестатистической квартиры, которая сравнялась с совокупным семейным доходом, полученным за 3-3,2 года. Тем не менее, замечу, что общий подъем уровня жизни в Казахстане в «тучные годы», посланные нам высокой стоимостью нефтяного барреля, отнюдь не всегда вел к падению коэффициента доступности. Вспомним данные за годы, предшествовавшие кризису 2008-го. По ряду аналитических исследований, при галопирующем росте цен на недвижимость в Астане и Алматы, ситуация выглядела с точностью до наоборот, зарплаты росли примерно на 10–15% в год, жилье же дорожало на 60–80% и выше.
Пригвоздить планку цены
Поможет ли продекларированная Ассоциацией застройщиков идея дедолларизации строительного рынка установить некий уровень стоимости жилого квадрата, Айдын Рахимбаев не дал ответа, сославшись на госпрограммы. И, соответственно, на государственные органы, их реализующие.
А, согласно некоторым утверждениям госчиновников, нижняя планка цены на недвижимость в Казахстане может закрепиться на точке в 200 тыс. тенге за квадратный метр. Столько будет стоить квадрат в квартире III и IV классов комфортности. Например, по мнению управляющего директора холдинга «Байтерек» Сержана Мадиева, стоимость в 200 тыс. тенге за квадратный метр привлечет подрядчиков, которые смогут строить качественно. Для регионов планируется еще опустить цену, установив ее на уровне около 165 тыс. тенге за «квадрат». Сержан Мадиев уверяет, что согласие подрядчика в этих случаях означает его уверенность: за такую цену можно построить жилье. При минимальной рентабельности в 10–15%. Кстати, по данным Ассоциации застройщиков, до указанного показателя рентабельность стройки снизилась с уровня 18%.
Также представитель госхолдинга заявил, что контракты, «с которыми мы стартовали этим летом, пересматриваться не станут». Имея справедливые опасения относительно того, что в связи с установлением в стране свободно плавающего курса тенге произойдет рост стоимости жилья, «Байтерек» обсудил проблему с основными своими подрядчиками и поставщиками стройматериалов.
– Мы убедились, что, во-первых, у нас очень большая доля казахстанского содержания в стройматериалах. Если брать жилье III и IV классов комфортности, то стройматериалы целиком предоставлены местными производителями. Во-вторых, подрядчики заверили нас, что по этим ценам, которые я озвучил, они достроят и сдадут жилье в 2016 году. При этом необходимо сознавать, что это очень комфортные ценовые рамки, ведь у нас по госпрограммам, задающим базовый ценовой тренд, имеются объекты, стоимость за квадратный метр в которых по 120 тыс. и по 130 тыс. тенге. Это в основном северные и западные области, – пояснил Сержан Мадиев.
Касаясь дороговизны жилого квадрата, он указал, что в Астане была и продолжает бытовать тенденция спекулятивного ценообразования на жилье. Так происходит, когда при себестоимости 1-1,2 тыс. долларов за квадратный метр цену намеренно поднимают до 3 тыс. долларов под предлогом хорошего местоположения жилого комплекса и удачной логистики. Такого быть не должно, уверен Сержан Мадиев, маржа на рынке недвижимости должна варьироваться в пределах 20%, не более.
– Это нормальная рыночная маржа, к которой мы идем, подталкиваемые изменениями на валютном рынке страны, – считает управляющий директор госхолдинга.
Кстати, застройщики также почувствовали наметившееся снижение цен на рынке и, соответственно, падение доходности. Возможно, говорят они, установление в Казахстане свободно плавающего курса тенге поможет оздоровить рынок, с него уйдут недобросовестные застройщики. Так, например, по мнению аналитика рынка недвижимости компании BI Group Анар Куандыковой, процесс "отторжения" уже пошел.
– Мы считаем, что возможен дефолт многих стройкомпаний, мелкие компании не выдерживают, так как не сумели рассчитать экономику своих проектов. Это произошло потому, что у многих подобных компаний цены на недвижимость были низки изначально, чем они и привлекли клиентов. У крупных компаний ситуация несколько иная. Они сейчас заняты снижением себестоимости. В целом строители верно отреагировали. Так, они в данный момент работают, не привязываясь к курсу валюты, а исходя из реальных потребительских возможностей, – сказала эксперт.
При этом тренд очевиден: идет снижение цен на рынке недвижимости. Сейчас в Астане средневзвешенная цена квадратного метра жилья эконом-, комфорт- и бизнес-класса составляет около 1,5 тыс. долларов, а к концу 2015 года аналитики прогнозируют снижение стоимости жилья в столице еще на 10%. О жилье премиум-класса Анар Куандыкова заметила, что таковое на рынке составляет не более 5% портфеля компаний, потому роли в установлении равновесной цены не играет. По ее данным, пришло время, когда эти квартиры перестали пользоваться особым спросом, ранее придаваемым им неразвитостью фондового рынка и тем, что они служили практически для сохранения и приумножения денег покупателей.
Вторичное жилье
Если потребитель фиксирует падение собственных доходов и высокую стоимость квартир, предлагаемых на вторичном рынке, то эксперты, напротив, уверяют: еще в феврале 2014 года, после девальвации тенге до уровня выше 180 тенге за доллар, началось снижение цен. По данным начальника аналитической службы портала недвижимости kn.kz Анны Шацкой, с того момента на вторичном рынке жилья выставляемые в долларах цены сократились на 16%.
– Это показатель, который мы отслеживаем по базам данных, проводя еженедельный мониторинг цен на жилье. Долларовая цена сократилась на 16%. Что касается цены тенговой, то произошел ее откат до прежнего курса. То есть фактически сейчас номинально тенговые цены находятся на уровне 2014 года. В связи с новой валютной политикой ситуация изменилась. Мы видим, что меняется не только номинал цены, но и реальная стоимость жилья в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Продавцы идут на хороший дисконт, на скидки, на торг. В итоге они сбавляют цены на 15–20%. Здравомыслящие продавцы понимают, что снижение цен неизбежно, поэтому готовы идти на такие скидки, – пояснила Анна Шацкая.
По ее словам, помимо плавающего курса валюты, на спрос оказывает влияние и снижение реальных доходов населения. Анна Шацкая считает, что реальные доходы граждан снижаются на фоне инфляции, связанной с немалой массовой долей импортируемых на внутренний рынок товаров. Фиксируется и снижение доходов компаний, а потому возможен рост числа высвобождаемых работников. К тому же с рынка ушли БВУ, фактически остановив новое ипотечное кредитование. Все названное способно остудить горячий спрос на квартиры в Астане.
– Без каких-либо математических моделей мы можем вынести суждение по опыту, привнесенному кризисом 2008 года. Да, некоторые факторы отличаются, но все же основной тренд – снижение цен на нефть. Мы тогда видели, что долларовая цена на жилье сократилась за 2,5 года на 45%, а тенговая снизилась в пределах 30%, – напомнила эксперт.
Также, по мнению Анны Шацкой, наметилась тенденция к установлению справедливой и равновесной цены на жилье, предлагаемое как первичным, так и вторичным рынком:
– Были прогнозы, что рынок жилья рухнет на 50%. Но по всем законам, чтобы скатиться на такое дно, параметры экономического роста должны уйти в "минус". У нас все пока нормально. Конечно, определенные параметры сокращаются, но в целом экономический рост присутствует. Поэтому, пока будет рост экономики, будет нормальное адекватное ценообразование.
По ее мнению, от валютных сделок следует уходить как раз на вторичном рынке жилья, устанавливая цены в тенге.
– Мы знаем по опыту наших соседей в рамках ЕАЭС, что практика, когда никто за доллары не продает и не покупает недвижимость, нормальная. Это требование рынка, и нам нужно самим ориентироваться на тенге, поскольку доходы мы получаем именно в тенге, – заключила аналитик.
