Базовый элемент саморегулирования

Медленно, но верно

Как и любая реформа, переход на новые формы управления многоквартирными жилыми домами имеет свои особенности. Стоит отметить, что изначально смена КСК объединениями собст­венников имущества (ОСИ) была воспринята казахстанцами по-разному. Пока одни приветствовали изменения, другие видели сплошные минусы, предрекая скорый провал реформы. В группах, чатах, сообществах в социальных сетях и по сей день не утихают жилищно-коммунальные баталии на эту тему.

Однако как бы то ни было, тот факт, что эта реформа назревала годами, причем именно «снизу», а не была навязана «сверху», вряд ли кто будет оспаривать. Уж слишком много вопросов накопилось к работе КСК, а непрозрачность их финансовой деятельности, при этом годами нерешаемые хозяйственные проб­лемы давно стали лидерами антирейтинга жалоб и обращений в акиматы и другие госорганы. Требуя навести порядок в этой сфере, Глава государства инициировал поправки в Закон «О жилищных отношениях».

Было принято решение о переходе к новой форме управления домами – ОСИ, которая должна стать базовым элементом института самоорганизации и самоуправления и наладить учет мнений жильцов по распоряжению собственностью, обеспечить прозрачность при сборе и расходовании средств на ее содержание и ремонт.

Итак, «форменные» изменения в ЖКХ сегодня проводятся, вот только их темпы значительно отстают от планируемых, а воп­росов по поводу «пробуксовки» меньше не становится. Только ли пандемия тому виной, а может, пассивность самих собственников, коммерческие интересы КСК, неповоротливость госорганов? Так, из 54 тыс. 474 многоквартирных жилых домов, официально зарегистрированных в жилом фонде Казахстана, прос­тое товарищество (ПТ) создано всего в 2 019 МЖД, ОСИ – в 1 059. Последних больше всего в Алматы и Нур-Султане, меньше – в Атырауской и Кызыл­ординской областях.

Между тем первым и самым трудным шагом в процессе перехода на ОСИ считается собрание жильцов. Если не удается собрать соседей, придется провес­ти письменный поквартирный опрос, разъясняет пошаговый алгоритм при создании объединения замес­титель председателя правления АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства» Нурбек Сериков. По его словам, если на явочном соб­рании не удалось обеспечить кворум, то решение о проведении письменного опроса фиксируется протоколом, назначается время. При этом лист письменного опроса направляется нарочно или по электронной почте каж­дому собственнику в течение семи календарных дней с даты объявления письменного опроса.

– Письменный опрос проводится в срок не более месяца с даты объявления собрания. Самое главное для жителей – правильно посчитать голоса жильцов, оформить протокол собрания и собрать полный пакет документов, который сдается в ЦОН для регистрации в качестве юридического лица, – отмечает спикер.

В случае выбора собственниками квартир, нежилых помещений формы управления «простое товарищество» необходимо заключение договора о совместной деятельности. Договор заключается всеми собственниками, и предоставляется письменная доверенность (100%) доверенному лицу ПТ для руководства совместной деятельностью.

Созданные новые формы управления будут работать по принципу «один дом – одно ОСИ – один счет». Каждое ОСИ будет открывать собственный текущий и сберегательный счет. Таким образом, этот принцип предус­матривает индивидуальный подход к управлению каж­дым домом. Что касается КСК, то они сохраняют свое действие до 1 июля 2022 года. После этого они должны по акту передать совету многоквартирного жилого дома все имеющиеся технические, финансовые и иные документы и произвести ликвидацию в порядке, определенном законодательством.

Предъявите наши документы!

Впрочем, при передаче документации ОСИ немало «подводных камней». По мнению юриста Шингиля Елеусинова, проблемы создают как раз таки недобросовестные застройщики, ведь они незаконно выделяют из части общего имущества помещения, чтобы впоследствии их продать и получить доход. Продажа или сдача в аренду кладовок и нежилых помещений, переоформ­ление технических этажей под жилые, все эти «действия» чреваты в дальнейшем проблемами для собственников, нагрузкой на инженерное оборудование и сис­темы, перебоями с электричеством и неустойчивым давлением воды. Бывало, что люди не могли попасть в тепловой узел, потому что ведущий к его входу коридор был уже продан в частную собственность. Поэтому юристы всем руководителям ОСИ рекомендуют внимательно изучать проектную документацию, расположение квартир и мест общего пользования, при возможности запросив копии документов.

В число необходимых документов входят непосредственно сам проект жилого комплекса, эскизный проект, исполнительная схема, схема инженерных сетей и оборудования, финансовая документация, акт раздела балансовой принадлежности, согласованная мощность электро­энергии.

– Мы понимаем, что ОСИ регист­рируются с нулевым балансом, и не стоит рассчитывать на то, что сразу пойдут денежные поступления, – говорит юрист. – Следует рационально подойти к оценке будущего бюджета дома. Беря в расчет дебиторскую задолженность и дополнительные расходы как минимум на ближайшие полгода, предварительно необходимо рассчитать сметы расходов и вывести средний тариф для собственников квартир, нежилых помещений, – дает разъяснения юрист.

В случае если собственники уверены в наличии отклонений от проекта и нормативов, например, обвалился фрагмент фасада, протекает в паркинге и прочие случаи, то в первую очередь следует уведомить ГУ «Управление контроля и качества городской среды», местные исполнительные органы. При необходимости провести экспертизу на соответствие нормам СНиП и проекту.

– Если будет такое экспертное заключение со всеми фактами, ссылками, то это повышает шанс доказать в суде и вернуть застройщика, для того чтобы он устранил все указанные замечания, – пояс­няет эксперт.

По его словам, собственники должны знать: если есть критичные отклонения, то в кратчайшие сроки это нужно решать на уровне досудебного урегулирования и после этого непосредственно обращаться в суд. Сама экспертиза длится до месяца, судебные споры первой инстанции – до двух месяцев, в зависимости от ситуации, от объема и перечня предоставленных документов. Поэтому до момента регистрации рекомендуется собственникам составить план и начинать собирать документы, для того чтобы потом ускорить процесс подачи в суд. Если же на момент подписания акта приемки-передачи с управляющей компанией, например, отсутствует какое-то оборудование, сломан насос или есть другие неполадки, то все эти факты необходимо указать в акте. Иначе потом в суде оппоненты будут ссылаться на то, что документ был принят без замечаний.

Между тем, чтобы без суда возвратить забранные ранее подвалы, технические этажи, придомовую землю, плату за транзит энерготоваров у монополистов, снизить завышенные тарифы на коммунальные услуги и многое другое, жители всех отдельных ЖК – ОСИ всей республики должны объединиться в Республиканский союз советов собственников домов. Так считает председатель РОО «Общественный защитник» Виктор Сыздыков. В своем пос­те в «Фейсбуке» он пишет, что ОСИ – это предоставленная законом возможность стать единым дружным коллективом соседей, живущих под одной крышей, в одном дворе. И создано ОСИ вопреки конечным желаниям новых капиталистов и крупных чиновников.

«Если мы смогли поднять ОСИ до уровня закона, то теперь стоит задача создать повсеместно и закрепить ОСИ как «базовый элемент саморегулирования и местного самоуправления» (К. Токаев, из Послания народу РК), то есть встроить в систему государственного и местного самоуправления и государственного бюджетирования. А значит, и это сможем», – уверен общественник.

Кто управляет и как управляет?

Так в чем, собственно, принципиальные отличия между ОСИ и КСК? Как считает председатель Ассоциации субъектов управления сервиса и энергосервиса в жилищной сфере «Шаңырақ» Сакен Махамбетов, сложно говорить о преимуществах одной формы над другой, ведь с формальной и юридической точки зрения ОСИ – это новая форма некоммерческой организации, но по своей природе она тождест­венна КСК, созданному для одного дома. Более того, по мнению эксперта, КСК было ближе к собственникам имущества, чем ОСИ, поскольку суть КСК как кооператива – это сложение долей каждого собственника, в результате которого образуется целое. В данном случае это здание.

– В первоначальном варианте концепция, на основе которой были приняты изменения в Закон «О жилищных отношениях», провозглашала стопроцентное участие собственников ОСИ. Это было правильно. Но в процессе рассмотрения и принятия закона данная норма выпала, и поэтому ОСИ стало больше похоже на общественное объединение, которое занимается управлением одного дома, – делится мнением Сакен Махамбетов. – При этом в конкретных правоустанавливаю­щих документах не было сделано закрепления права каждого собственника на долю в общей собственности. Только путем соз­дания ОСИ можно помочь собст­веннику осознать себя полноценным хозяином и обязать нести ответственность за содержание общедомового имущества. После этого каждый собственник может делегировать право управления им любому органу либо управлять самостоятельно вместе с другими собственниками. При этом нужно усилить степень ответственности каждого органа управления, поскольку здание – сложное инженерное сооружение, одного финансирования здесь недостаточно. Для обслуживания инженерных сетей и оборудования, которыми это здание оснащено, тоже требуются достаточно высокая квалификация и подготовка, а это влечет определенные затраты.

– Поэтому ОСИ нужно переформатировать в институт собст­венности. В этом смысле можно реализовать идею простого товарищества применительно к многоквартирным жилым домам, – делится мнением эксперт.

С учетом того, что сегодня соз­дано менее 1% ОСИ от общего количества МЖД, необходимо срочно принимать изменения в закон, чтобы допустить к управлению общим имуществом и другие виды органов управления. Здесь важно не то, кто управляет, а как управляет, и ответственность перед собственниками и государственными органами.

– В этой части нам необходимо принять регламенты по обслуживанию зданий, их частей и оборудования, нужно активизировать работу по систематизации учета жилищного фонда, чтобы иметь возможность планировать работы и расходы по его поддержанию в надлежащем состоянии. Было бы хорошо разработать и запустить национальный проект модернизации жилищного фонда и инженерной инфраструктуры. Это помогло бы создать новые рабочие места и вместе со строительной отрас­лью стать драйвером развития местной промышленнос­ти, – уверен Сакен Махамбетов.

Когда мнений – полтысячи

Одним из первых в столице осенью прошлого года создали ОСИ в МЖД «Сайран», в которое входит 501 квартира. Путь к новой форме управления был довольно тернистым, рассказывает председатель объединения Любовь Черникова, ведь с самого начала пришлось столкнуться с проблемами бюрократического характера. В частности, в управлении архитектуры Нур-Султана дубликат⁄копию технического паспорта дома выдали только после многочисленных переговоров. В «Правительстве для граж­дан» на письменное заявление не предоставили документацию по кондоминиуму (дата регист­рации кондоминиу­ма – июль 2011 года), сообщив об этом по телефону.

Прежний председатель ОО «ОЗП «Сайран» начал всячески препятствовать обслуживанию дома: закрыл все общедомовые помещения, где проходят коммуникации – вода, тепло, электро­энергия. После его отказа сделать прием-передачу документации было проведено совещание совета ОСИ, принято решение о смене замков на дверях в общедомовые помещения...

Чтобы начать распутывать клубок накопившихся проблем, собственники наняли юриста, стали выяснять все, что касается кондоминиума, общедомового имущества и территории, которую нельзя продавать без согласия двух третей собственников.

– Мы выяснили, что у нас все подвальные помещения кому-то проданы, причем застройщик их сначала передавал в управление одному человеку, тот – второму, который и распродал, – рассказывает председатель ОСИ. – Дело в том, что в техпаспорте подвальные помещения обозначены как «цокольный этаж», а технические помещения – как «встроенные помещения». На этом основании якобы можно законно их продать.

Чтобы узнать, проходят там общедомовые коммуникации или нет, ОСИ обратилось для проведения ревизии в ГУ «Управление контроля и качества городской среды». На данный момент ответ от госоргана еще не поступил.

А собственники сделали вывод, что необходимо обязать застройщика при сдаче объекта предоставлять копию рабочего проекта в архив профильного государственного органа. Хотя бы для того, чтобы при создании ОСИ собственники знали, где проходит электропроводка, как расположены трубы, какое имеется оборудование. Между прочим только с января по март в данном многоэтажном жилом доме произошло семь коммунальных аварий – порывы, отключение воды и отопления. Сейчас, когда опыт, пусть даже небольшой, в ОСИ уже наработан, для собственников и председателя объединения начинается новая жаркая пора. Планов много. Предстоит заменить и купить насосы, заменить трубы. Используя средства накопительного счета, сделать капитальный ремонт крыши, причем используя качественный инновационный материал, устойчивый к внешним условиям.

– Наш юрист собирает информацию и документацию по цокольным этажам. Там есть помещения, которые мы можем сдавать в аренду, и полученный от этого доход направлять на улучшение инфраструктуры. А в подъездах, которые за 12 лет ни разу не видели ремонта труб, электропроводки, нужно провес­ти ревизию, – перечисляет председатель объединения собст­венников.

Она признается: пока не было ОСИ, жителей дома для решения общих проблем практически не собирали. Нет, конечно, прежний управдом говорил о проблемах, вот только грубая форма их «подачи» не только не располагала к взаимодействию, но возмущала и отталкивала жильцов.

Сейчас о наболевшем говорят громко, открыто, выкладывают в чатах фото и видео – огрехи не утаишь. Люди сначала возмущались по поводу накопительного фонда, но когда весной жильцы 12-го этажа разместили в чатах снимки «побежавшей» крыши, дали согласие в опросных листах на использование средств для ремонта кровли.

Решают в ОСИ сейчас и судьбу футбольного поля во дворе дома, которое вопреки всем правилам и нормам когда-то было продано частнику. А ведь на 501-квартирный жилой дом имеется одна маленькая детская площадка во дворе. Для отдыха взрослых застройщик «уголка» не предус­мотрел. Предстоит довести до ума и паркинг, который за 12 лет так и не ввели в эксплуатацию. А еще оказалось, что дом не передан ни в «Теплотранзит», ни в «Су арнасы», ни в «Энергосбыт»...

– Будем решать, – твердо говорит о своих намерениях Любовь Черникова, обращая внимание на то, что люди стали заметно более аккуратно относиться к своему подъезду, этажу, двору.

Например, 7 ноября жильцы сами инициировали субботник, закупили перчатки, мешки, очис­тили территорию от мусора. Бросили клич и дружно организовали уборку и 24 апреля – привели двор в надлежащий вид. Хочется надеяться, что такие инициативы станут доброй традицией, и пусть они послужат примером для других собственников, приу­чая их беспокоиться не только о благополучии своей квартиры, но и об общедомовом имуществе и в целом о сохранности жилищного фонда.