​КСК: жить по новым правилам

При отсутствии контроля

Закон РК «О жилищных отношениях», принятый в 90-х годах прошлого века, был поистине революционным: государство передало весь жилой фонд страны в собственность жильцов, а это предполагает, прежде всего, ответственность за его содержание. Управляющим органом стал КСК – неправительственная общественная организация, избираемая самими жильцами, в деятельность которой госорганы вмешиваться не имеют права.

Однако практика показала, что депутаты Парламента приняли тогда довольно сырой закон – народные избранники не придали серьезного значения некоторым важным моментам.

– По иронии судьбы, сегодня они, являясь рядовыми гражданами, испытывают на себе все допущенные недочеты. К примеру, как и многие жители, не могут добиться от своих председателей КСК достоверной информации о том, как и куда тратятся целевые взносы, собираемые на текущий и капитальный ремонт домов. Возникают и другие вопросы. Почему КСК не отчитываются перед жильцами? Почему вмес­то настоящих хозяев квартир подписи ставят квартиранты? – замечает эксперт.

Рабочая группа встречалась с председателями КСК в 6 районных акиматах Алматы и сделала определенные выводы. Одна из самых застарелых проблем – ­неупорядоченная юридическая форма регистрации. Сегодня их несколько: ПК КСК, ПК, КСК.

Хотя такая форма, как ПК КСК, уже вне закона (их отчетность не принимается в департаментах госдоходов и юстиции), в банках на счетах этих юридических лиц продолжают лежать деньги, а жители об этом и не подозревают. Сегодня данное несоответствие представляет собой удобную лазейку для недобросовестных председателей.

Одно и то же юридическое лицо регистрируется как «ПК КСК», «ПК», «КСК». Схема проста. К примеру, под «ПК КСК» открывается счет в банке, где аккумулируются целевые средства, предназначенные на текущий и капремонт, но в бухгалтерской отчетности ПК или КСК они не фигурируют, а через какое-то время обналичиваются.

Не менее важная проблема – многолетняя несменяемость председателей КСК, даже если они не справляются со своими обязанностями. По закону высшим органом КСК является общее собрание жильцов и его решение. Нерадивые же руководители, пользуясь неорганизованностью, отсутствием гражданской активности, правовым нигилизмом жильцов, а также тем обстоятельством, что сегодня практически невозможно собрать за один раз более 70% владельцев квартир, годами остаются на своих пос­тах. Тем более что в некоторых квартирах сегодня живут квартиросъемщики, а не владельцы жилплощади.

При этом люди жалуются в разные инстанции на низкое качество оказываемых КСК услуг, но ни один контролирующий и исполнительный орган, напомним, не вправе, в соответствии с законом, вмешиваться в их деятельность. К примеру, управление жилья и жилищной инспекции акимата Алматы не имеет полномочий на проверку финансово-бухгалтерской деятельности КСК, хотя они и завалены жалобами от жильцов.

Зачастую председатели КСК не отчитываются перед жителями, хотя по закону обязаны делать это 1 раз в квартал за каждый дом отдельно. И эта бесконтрольность развязала руки некоторым нечистоплотным председателям. Особенно в КСК, объединяющих большое количество домов.

Проблемы налицо

В ходе работы комиссия рассмотрела сотни жалоб, разбиралась на местах с возникающими конфликтами. К примеру, несколько лет назад инициативная группа жителей Бос­тандыкского района решила навести порядок в своих домах и переизбрать бездействующего председателя. Первым делом пригласили в штат опытного юриста и бухгалтера, провели все процедуры по выбору нового руководителя КСК. Тот набрал более 70% голосов жителей, однако прежний не собирался просто так уступать позиции. Он тоже сформировал коалицию, провел сходку жильцов без согласия правления КСК, сфабриковал протокол.

Этот документ он зарегистрировал в городском департаменте госдоходов и выдал себя за легитимного председателя КСК. Одновременно дал объявление в газету о том, что печать утеряна, и изготовил новую. Действующий же председатель КСК, а также члены правления даже не подозревали о существовании второй печати и узнали об этом случайно. Таким образом, создалось двоевластие, когда у одного юридического лица оказалось 2 печати.

– Еще одна трудность заключается в том, что закон о жилищных отношениях распространяется на органы управления объектов кондоминиума. Это – форма собственности на недвижимость, при которой помещение находится в индивидуальной или раздельной собственности, а общее имущество – подвал, чердак и подъезд – принадлежат жильцам на праве общей долевой собственности. Документ гласит одно, а в жизни происходит иначе, – вступает в разговор эксперт Ерганат Мадиев.

По его словам, всего по городу насчитывается 8 175 многоэтажных жилых домов, из них 1 366 зарегистрированы как объекты кондоминиума. В процентном соотношении это 16,7% от общего количества.

Эксперт привел пример с ПК «Ардагер», где состоялось общее собрание жильцов, были розданы опросные листы, изб-ран председатель – по закону волеизъявление собственников налицо. Все документы затем зарегистрировали в департаменте юстиции. Но сейчас идут разбирательства с ТОО «Отау көмек», созданным субъектом сервисной деятельности
«Алматы тұрғын үй», обслу­живаю­щим дома, построенные по госпрограмме.

Дело в том, что большинство квартир, выданных по гос­программе, уже выкуплены, и собственники имеют право самостоятельно управлять свои-ми домами. Несмотря на это, «Алматы­ тұрғын үй» без согласия жильцов передал эти дома на баланс субъекта сервисной дея­тельности «Отау көмек», хотя по закону ни первая, ни вторая компания не являются органами управления объектами кондоминиума...

Пока идет судебное разбирательство, у ПК «Ардагер» арес­тован счет.

Общественники убеждены, что в сфере жилищных отношений необходимо наводить порядок. Сегодня первые этажи во многих домах отданы субъектам малого бизнеса, некоторые сдаются арендаторам без юридически оформленных документов. Владельцами подвалов зачастую являются частные лица, у председателей КСК нет к этим помещениям доступа, хотя в них можно организовать дворовые клубы для детей.

Жители домов, где на первых этажах находятся крупные торговые точки со своей кухней, испытывают неудобства. При этом ничего не меняется, хотя собственники имеют право на общем собрании вынести решение и закрыть различные столовые и кафе.

Не меньше вопросов вызывает качественный состав председателей КСК. Такой руководитель должен быть грамотным и подкованным не только в финансовых, юридических, хозяйственных вопросах, но и в психологическом плане. Он часто контактирует с людьми, сталкивается с их проблемами.

Пора разработать квалификационные требования для должнос­ти председателя КСК, считают эксперты. Ее не должны занимать случайные люди, чувствующие себя едва ли не удельными князьками.

Для улучшения ситуации в этой сфере на основе предложений общественного совета Алматы маслихат принял правила «О жилищных отношениях». Сегодня рабочая группа ведет активную разъяснительную работу, объясняя жильцам их права. Один из важных аспектов документа состоит в том, что отныне председатели КСК не имеют права обнулять средства жителей домов при их переходе в другие КСК или при создании новых. Кроме того, жильцы вправе создавать техническую или независимую комиссию для проверки финансово-хозяйственной дея-тельности председателя КСК за предыдущие 3 года.