Головокружение от… высоток

Вместо квартир в высотных домах они стали предлагать к приобретению индивидуальные дома на собственном участке. Однако, несмотря на пережитый испуг, те же алматинцы не спешат менять городские квартиры на особняки. Возможно, для новых приобретений попросту нет достаточных накоплений, а влезать в кредиты под большие проценты готов далеко не каждый.

Так что паники и очередей за покупкой домов нет. Более того, жители Алматы склонны считать, что эту тему в социальных сетях специально раздувают сами же риелторы, стремящиеся создать управляемый спрос на рынке недвижимости.

При этом по не зависящим от природной стихии причинам на начало 2024 года Алматы стал самым дорогим городом в Центральной Азии, уверенно обог­нав Астану, занявшую второе место, и Ташкент с Бишкеком (Душанбе и Ашхабад в данном списке не учитываются вообще, вероятно, из-за ограниченного числа пользователей).

В конце прошлого года, по данным Numbeo, стоимость жизни в Алматы оказалась даже выше, чем в Москве, чему, по мнению аналитиков, способствовали российские релоканты, осевшие в казах­станском мегаполисе и спровоцировавшие рост цен на аренду жилья.

Но сказать, что землетрясение совсем не отразилось на рынке недвижимости, нельзя. Судя по сообщениям специализированного сайта Krisha.kz, после сильных отзвуков, к счастью, далекого от Казахстана эпицентра стихии в четыре раза вырос спрос на посуточную аренду домов и дач в Алматы. В то же время на ценах это пока никак не отразилось. Число желающих продать квартиры также не выросло.

По мнению аналитиков, оживление спроса на аренду домов и дач будет краткосрочным, всплеск намерений стихнет в течение месяца, поэтому повышать цены для потен­циальных покупателей никто не спешит.

Долгосрочной арендой (на месяц и более) алматинцы интересовались чуть реже, тем не менее и в этом сегменте активность граждан увеличилась более чем в два раза. Ажиотажа на рынке, впрочем, нет, средние цены не изменились ни в одной из категорий.

Средняя стоимость аренды частного дома в Алматы составляет 100 тыс. тенге в сутки. Особенность таких строений, которые предлагаются для аренды посуточно, в том, что в основном они предназначены для проведения праздников и вечеринок: оборудованы барами, большими мангальными зонами, караоке и другими атрибутами корпоративных мероприятий. Поэтому цена на такие объекты всегда высока.

Минимальные цены на аренду обычных домов сейчас такие: 2-комнатная дача – 10 тыс. тенге за сутки; 3-комнатный частный дом – 25 тыс.; 4-комнатный дом – 35 тыс. Как считают эксперты, надувание «пузырей» в сфере недвижимости далеко от рыночного подхода и в определенной мере является следствием действий государства. Так, разрешение на целевой вывод части накоплений из пенсионного фонда несколько активизировало темпы строительства новых жилых комплексов.

Эта акция лишь отчасти поддержала спрос на рынке недвижимости. Вторым фактором стала растущая численность населения мегаполиса, по крайней мере, два последних года отмечается повышение спроса на покупку и аренду жилья.

Пенсионные накопления и льготные ипотечные программы способствовали росту числа сделок и подняли цены. С середины прошлого года рынок жилья стабилизировался.

При этом после череды скандалов, связанных с авариями и обрушениями только что возведенных новостроек, многие алматинцы с недоверием относятся к многоэтажкам, как грибы вырастающим на любом мало-мальски подходящем участке городской территории.

На этом фоне, по оценкам аналитиков, панельные дома, сос­тавляющие до 20% от общего жилфонда Алматы, по-прежнему пользуются спросом, поскольку в свое время они возводились по строгим правилам и проектировались на сейсмостойкость 7–8 баллов. Срок службы таких зданий составляет 100–120 лет, поэтому большинство из них прослужат еще не менее полувека.

При этом необходимо учитывать, что в ряде случаев эти дома прошли через множество перепланировок, а это, безусловно, негативно повлияло на их нынешнее качество и потенциальную сейсмостойкость.

Также следует помнить, что самым сейсмостойким является­ железобетонное монолитное строительство, именно поэтому в Алматы подавляющее большинство новостроек – из монолита.

– Изначально новые дома также проектируются на основании нормативных требований к сейс­мостойкости, но соблюдаются ли они при строительстве – зависит только от добросовестности компании-застройщика. Сильно ослабляют уверенность в безопасности фактическое отсутствие контроля качества и упрощенные процедуры прием­ки объектов в эксплуатацию со стороны госорганов.

Исходя из этого обстоятельства, можно ожидать, что на рынке начнется постепенная ротация (переезд) из районов, где строилось жилье сомнительного качества, либо в частный сектор, либо в проверенные временем комплексы. Тотального подорожания не будет, но и какого-либо снижения объективно не предвидится, – считает аналитик в сфере недвижимости Анна Шацкая.

Прокомментировал состояние рынка недвижимости в Алматы после прошедшего землетрясения и генеральный директор BI Development South Расул Мустафин.

– Значительных изменений на рынке жилья Алматы не наблюдается. Январь всегда был и ос­тается пассивным сезоном в связи с новогодними праздниками, выходными и сезоном отпусков, – говорит эксперт в области жилищного строительства. – Первую неделю после землетрясения посещаемость отдела продаж нашей компании упала на 29%. Но сейчас ситуация нормализовалась и вернулась к средним показателям января. Каких-то изменений средней цены стоимости жилья не зафиксировано. Это же можно сказать и о ценах на индивидуальные дома. Даже если в ближайшей перспективе и произойдет укрепление тенге, заметного снижения цен на квартиры не прогнозируется. Ведь по состоянию на 1 января текущего года до 46% всех депозитов РК хранится в валюте. Да, укрепление тенге к доллару способно повлиять на временное снижение спроса, особенно в сегменте жилья бизнес- и премиум-класса, однако этот эффект всегда временный и переходит в отложенный спрос при повышении курса.

Отвечая на вопрос, повлияет ли землетрясение на качество строительства и привлечение инвесторов в строительную индустрию, Расул Мустафин сообщил, что нормы сейсмостойкости всегда находились на особом контроле.

К примеру, последнее ужесточение требований к сейсмостойкости произошло в 2021 году, предыдущее – в 2019-м. Экс­перт не исключает, что нынешнее землетрясение приведет к дальнейшему ужесточению СНиПов, а значит – и подорожанию строи­тельства в сейсмо­опасных регионах.

Однако, по словам генерального директора, исторически так сложилось, что недвижимость всегда являлась выбором номер один среди всех инвестиционных активов мира, несмотря ни на что.