Квадратные метры... проблем

В последние годы строительная сфера в республике разви­вается весьма активно. И этому не стоит удивляться. Архитекторов у нас предостаточно, строители имеются. Бетон производим, металл – свой, впрочем, российская и китайская арматура выходит все же дешевле.

Казалось бы, строительство – именно та сфера, которая может потянуть за собой развитие и других отраслей экономики. В некотором отношении так в Казахстане и получается: на строителей работают заводы, малые и средние предприятия, подрядные и субподрядные организации, обеспечивающие занятостью не только граждан нашей страны, но и трудовых мигрантов.

Согласно данным Бюро нацио­нальной статистики, только в январе–октябре 2023 года объем строительных работ в Казахстане увеличился на 12,5% и составил в денежном выражении 5,2 млрд тенге. Однако, какой бы развитой ни была сфера строительства, с ней всегда связано большое число проблем и обманутых ожиданий. И все они крутятся вокруг конф­ликта интересов застройщиков, инвесторов, желающих получить максимальную прибыль, общест­ва, не способного угнаться за ценами, и государства, которое должно как-то пытаться разрешить эти противоречия.

С одной стороны, в Казахстане достаточно остро стоит вопрос обеспечения жильем нуждающихся в нем слоев населения. С другой – строительный бизнес не мать Тереза, и в его задачи в первую очередь входит извлечение максимальной прибыли как для себя, так и для инвесторов, которые, в отличие от банков, готовы рисковать крупными суммами без стопроцентного залогового обеспечения.

Государству при этом необходимо соблюсти интересы и тех, и других, так как стимулирование строительной сферы обеспечивает значительную часть населения занятостью, а увеличение предложений на рынке недвижимости вроде как должно сдерживать рост цен на квадратные метры.

Но, несмотря на то что в последние годы мы строим 13–15 млн квадратных метров жилья ежегодно, число нуждающихся в нем неуклонно растет. Только в Алматы в очереди стоит 41 885 человек. Из них 2 417 – дети-сироты, 6 378 – многодетные семьи, 18 690 – представители социально уязвимых слоев населения, 14 399 – работники бюджетных организаций.

Между тем за последние несколько лет государственные программы льготного кредитования, в том числе 5–10–20 и 2–10–20 при участии «Отбасы банка», а также возможность использования пенсионных накоп­лений на покупку жилья смогли существенно прокачать отрасль.

Но, похоже, в ближайшее время на такие «подарки» застройщики больше вряд ли смогут рассчитывать. И пусть цены на недвижимость еще далеки от пиков перед кризисом 2008 года, когда средняя стоимость квад­ратного метра переваливала за 2 500 долларов, зато рынок вполне оживился после провала и стагнации в 2018–2020 годах, и похоже, что нынешний коридор цен в зависимости от региона и класса жилья от 500 до 1 500 долларов за квадрат всех устраивает.

Однако при этом не стоит путать госстратегию с волей исполнительных властей на местах. Если на государственном уровне строительная индустрия поднималась с конкретными целями и задачами – оживить экономику, то на местном уровне все складывается не так уж и мажорно.

– Проблема номер один связана с генпланами, – объясняет президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов. – По закону, когда их утверждают, планы детальной планировки утрачивают силу. Соответственно, муниципальные инстанции не могут выделять и оформлять землю, выдавать разрешительные документы, утверждать эскизы, поэтому в такой момент строительный бизнес стоит. И это длится несколько месяцев. Нет, конечно же, начатые объекты достраиваются. Но в строительстве все обстоит примерно так же, как и в сфере нефтедобычи. Если не проводить своевременно разведку, не проектировать мощности, то однажды ресурсы закончатся.

Государство как могло, в какой степени посчитало необходимым, нас простимулировало, соглашается Ермек Мусрепов. И в нужный момент сняло отрасль с иглы государственной поддержки.

– Если говорить откровенно, бизнесу эта поддержка оказала в какой-то степени и медвежью услугу, – продолжает он. – Ведь к хорошему очень быстро привыкаешь, и хочется еще и еще. Да, понимаем, что нам дана была хорошая фора, и теперь мы способны не только поддерживать отрасль на плаву, но и сами ее развивать. Были бы четкие правила. А их нет. Мы все оказались заложниками бюрократической машины. И от этого страдают не только застройщики, но и физические лица, пожелавшие, скажем, построить дом. Им будут отказывать – не выдавать архитектурно-планировочное задание, поскольку еще нет плана детальной планировки (ПДП). Если человек захочет поменять целевое назначение на своем участке, ему также придет отказ, потому что нет ПДП.

Другими словами, застройщики ничего не планируют. Насколько растянется этот срок, могут знать только исполнительные органы на местах. С учетом того, что декабрь–январь – время подведения итогов, строительная индустрия как минимум на год выпадет из экономической деятельности.

К чему это приведет? Уже сейчас возводимая недвижимость продается как последние пирожки. То есть цена на недвижимость не падает, а растет, и все это из-за искусственно созданного отложенного дефицита. Все просто – на ближайшую перспективу у инвесторов не предвидится новой прибыли, поэтому они будут ее извлекать по максимуму из того, что уже есть в руках.

Плюс к тому практически раз в два года маслихатами утверж­даются более жесткие требования: снижается этажность, плотность застройки. Для агломераций и общества это, безусловно, плюсы, но то, что, по крайней мере, на год, а может, и больше строительство будет заморожено, в том числе и на периферии, сводит на нет потраченные ранее ресурсы на оживление строительного сектора.

– Прибавим ко всему тенденцию выдавать разрешения только на квартальную застройку и обязанность застройщиков возводить школы, больницы и прочие социальные учреждения, к чему, кстати, нет законных обоснований. В итоге получим не реальный, работающий сектор экономики, а снова две-три обласканные на местном уровне компании, которые продолжат получать сверхприбыли вопреки ожидаемой стабилизации цен на жилье, – считает Ермек Мусрепов.

С другой стороны, акиматы понять тоже можно. Для строительства новых ЖК и любых других объектов требуется инфраструктура, а запасы исчерпаны. Для функ­ционирования новых объек­тов требуется тепло, электро­энергия, вода, газ, а имеющихся в наличии мощностей не хватает.

Что мы из этого реально имеем, кроме прогнозируемого дефицита жилья с соответствующим ростом цен? За благополучие застройщиков не будем переживать, так как у них всегда есть возможность уйти на более благоприятные рынки России и Турции, где за последнее десятилетие казахстанскими компаниями уже построен не один десяток объектов.

Однако и эту проблему в перс­пективе придется решать. Хотя бы потому, что целые микрорайоны в городах построены еще в советское время, и их уже очень скоро нужно будет сносить и перестраи­вать заново, причем с учетом интересов проживающих тут людей. А для этого необходимо не только уже сейчас вкладываться в наращивание мощностей тепло-, энергоснабжения, водообеспечения, канализации, но и приучать инвесторов не к получению сверхприбылей, а к ведению проз­рачного, понятного и социально ответственного бизнеса.

Для замещения ветшающего жилья государственных ресурсов окажется недостаточно. Придется находить компромисс с бизнесом, в том числе путем вынужденного принятия новых правил по увеличению этажнос­ти, увеличению стоимости коммерческих помещений на первых этажах, что позволит инвесторам компенсировать расходы на расселение уже имеющихся жильцов. Но это в перспективе.

А пока остается лишь мириться­ с тем, что реальные выгоды от вливаний в строительную индустрию могут позволить себе извлекать только немногие казахстанцы, использующие недвижимость в качестве доступного финансового инструмента и скупающие квартиры подъездами для получения прибыли, а коммерческие площади – этажами.