Олег Смоляков: Ипотека становится доступнее

– Олег Александрович, одна из социальных инициатив, предложенных Президентом Казахстана в марте текущего года, касается разработки ипотечной программы, которая должна помочь работающим гражданам приобрести жилье по приемлемым ставкам. В какой стадии находится разработка этой программы? Когда ожидается начало ее реализации?

– В первую очередь отмечу последовательность, с которой государство решает задачу по улучшению жилищных условий казахстанцев. Как известно, за годы независимости власти страны неоднократно принимали масштабные меры по решению жилищного вопроса. Серия реализованных, а также реализующихся по сей день жилищных программ показала свою эффективность, о чем, в частности, свидетельствует рекордный рост ввода жилья в 2016 и 2017 годах. За это время в стране построен 21 миллион квадратных метров жилья.

Высокие темпы роста строительной отрасли вносят ощутимый вклад в подъем экономики страны в целом, поддерживают увеличение объемов производства в различных секторах народного хозяйства. В свою очередь усилия государства по созданию для населения понятного и привлекательного механизма получения финансовых ресурсов для приобретения квартир помогают поддерживать высокий уровень спроса на строящееся жилье.

Иными словами, механизмы государственного стимулирования строительства жилья и программа «7 – 20 – 25», позволяющая граж­данам приобретать квартиры, не дожидаясь накопления всей суммы, необходимой для покупки, идеально дополняют друг друга и решают широкий спектр приоритетных задач экономической и социальной политики государства.

В настоящее время новая ипотечная программа, разработанная по поручению Главы государства, уже утверждена и опубликована на официальном интернет-ресурсе Национального банка.

Кроме того, создана специальная компания-оператор – АО «Ипотечная организация «Баспана». Ожидается, что банки начнут выдачу ипотечных займов в рамках прог­раммы во второй половине текущего года.

Программа определяет основные условия выдачи ипотечных жилищных займов, критерии к заемщикам и банкам для участия в ней, порядок взаимодействия банков с оператором, а также меры, которые должны быть приняты на уровне законодательных актов для ее успешной реализации.

– В чем принципиальные отличия этой программы от всех предыдущих?

– Принципиальным отличием новой ипотечной программы от предыдущих или текущих госпрограмм является тот факт, что она не предусматривает целевого государственного финансирования.

В качестве источника финансирования будут использованы инструменты фондового рынка. Так, для финансирования приобретения ипотечных займов АО «Ипотечная организация «Баспана» будет выпускать надежные облигации с привлекательной доходностью, размещая их на фондовом рынке среди неограниченного круга инвесторов.

Таким образом, программа будет финансироваться самостоятельно, без привлечения средств государственного бюджета. Эффективному привлечению средств, необходимых для функционирования, будут способствовать несколько условий. Во-первых, «Ипотечная организация «Баспана» является на 100% дочерней организацией Национального банка, а это означает очень высокий уровень ее надежности. Во-вторых, в нынешних условиях дефицита надежных финансовых инструментов можно ожидать высокий спрос на облигации данной структуры.

Кроме того, новая ипотечная прог­рамма значительно выделяется на фоне всех предыдущих и действую­щих государственных ипотечных программ своей масштабностью. С одной стороны, населению будут предложены беспрецедентные условия получения ипотечного кредита по исторически минимальной ставке в 7%, первоначальным взносом в размере 20% от стоимости кредитуемого жилья, а также рекордным сроком кредита – до 25 лет. Все это даст возможность гражданам, не имеющим собственного жилья, приобрести его в ипотеку и обслуживать заем безболезненно для своего бюджета.

С другой стороны, ипотечная программа базируется на рекорд­ном по своим масштабам размере средств – около 1 триллиона тенге, что при условии успешной реализации будет означать практически удвоение всего текущего ипотечного портфеля в стране.

Фактически программа решит сразу несколько проблем: во-первых, стимулирует спрос на строительство и, как ожидается, позволит полностью перезагрузить сектор жилья в стране, став катализатором дальнейшего развития всего жилищно-строительного рынка; во-вторых, предоставит доступное жилье для очень большого количества граждан страны, нуждающихся в решении жилищных проблем; в-третьих, за счет своих механизмов позволит получать доступ к финансированию, необходимому для выдачи ипотечных займов.

– Какие объекты недвижимости смогут быть приобретены в рамках программы?

– Одно из важнейших условий программы – придание нового импульса развитию строительной отрасли в стране. Мы ожидаем, что она позволит полностью перезагрузить сектор жилья и станет катализатором дальнейшего развития всего жилищно-строительного рынка. По этой причине на начальном этапе предполагается кредитование первичного жилья.

– Смогут ли принять участие в программе казахстанцы, уже имеющие жилье в собственности?

– Как уже не раз отмечалось, программа носит исключительно социальную направленность и будет касаться в первую очередь тех, у кого нет своего жилья, так как для нас важно обеспечить льготным механизмом граждан, которым необходимо обрести крышу над головой.

Важным критерием, по которому будут оцениваться потенциальные получатели ипотечных займов в рамках новой программы, станет наличие у заемщика дохода, поз­воляющего безболезненно обслуживать кредит. Устойчивость всей программы будет полностью зависеть от способности граждан обслуживать свои долги в будущем.

– Проводил ли Нацбанк Казахстана предварительную оценку спроса на ипотечные займы в рамках программы? Имеется ли со стороны населения платежеспособный спрос на ипотечные кредиты по объявленным условиям?

– Учитывая беспрецедентность условий программы, мы ожидаем, что спрос на ипотечные займы по ней со стороны населения будет высоким.

Условия программы позволяют нам рассчитывать на стабильную платежеспособность будущих заемщиков. Предварительные расчеты свидетельствуют о том, что обслуживание займа по программе возможно без ущерба для семейного бюджета работающих казахстанцев.

К примеру, при сумме займа в 7 миллионов тенге размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту не превысит 50 тысяч тенге. Это абсолютно комфортный уровень долговой нагрузки для многих заемщиков. Информация о начале процедуры выдачи займов банками-участниками будет дополнительно размещена на интернет-ресурсе Национального банка Казахстана.

– Как планируется учесть разницу в ценах на жилье в различных регионах Казахстана при реализации программы?

– При разработке критериев и условий учитывались региональные различия страны, в том числе и в уровне цен на жилье. Поэтому программой определена предельная стоимость жилья, которая дифференцирована в зависимости от региона.

Так, для таких городов, как Астана, Алматы, Актау и Атырау, максимальная стоимость жилья составит 25 миллионов тенге, для других регионов – 15 миллионов тенге. Кроме того, предельная стоимость жилья, которое можно приобрести по прог­рамме «7 – 20 – 25», установлена в связи с социальным характером программы. Помимо всего прочего, эти ограничители позволят не допустить спекулятивного роста цен на жилье.

– Расскажите о механизме прог­раммы. Как она будет работать на практике?

– Реализация программы поручена Национальному банку, и, помимо ее высокой социальной значимости, это возможность на практике подтвердить готовность финансового сектора страны решать масштабные задачи. Механизм реализации разработан в плотном взаимодействии с банками, которые будут непосредственно заниматься кредитованием и контактировать с заемщиками.

В общих чертах процесс работы будет выглядеть следующим образом: коммерческий банк начнет выдавать кредиты заемщикам по схеме «7 – 20 – 25». Кредитование будет осуществляться только в тенге. Затем выданные кредиты будут выкупаться у банков специальной дочерней компанией Национального банка Казахстана – АО «Ипотечная организация «Баспана». Коммерческий банк полученные средства от продажи кредита направит на кредитование следующих ипотечных заемщиков.

Как отмечалось выше, специальная ипотечная организация Нацио­нального банка будет привлекать финансирование на внутреннем рынке на рыночных принципах. Это очень важное условие, которое обеспечит устойчивость программы в будущем и не потребует от государства масштабных вливаний денег.

– Какие банки будут участвовать в программе?

– Новая ипотечная программа должна быть долгосрочной и стабильной, поэтому в ней смогут участвовать банки, имеющие устойчивую базу капитала, определенную долю на рынке финансовых услуг, надежные источники поддержки, а также подтвержденный международный кредитный рейтинг.

В то же время конкретные критерии к потенциальным банкам-участникам уже определены программой, и список участвующих в ней финансовых структур будет размещен на официальном интернет-ресурсе Национального банка Республики Казахстан после заключения ими соответствующих договоров с АО «Ипотечная организация «Баспана».

– Согласно комментариям в социальных сетях, некоторые казахстанцы воспринимают прог­рамму как льготную и крайне необременительную. Планирует ли Нацбанк проводить информационно-разъяснительную работу с населением для донесения до потенциальных участников прог­раммы информации о том, что даже льготные условия предполагают определенную финансовую нагрузку на бюджет заемщика?

– Новая ипотечная программа создается с целью решения жилищного вопроса для очень большого количества граждан. В связи с чем потенциальная долговая нагрузка на потенциального заемщика планируется на том уровне, на котором она не будет обременительной для семейного бюджета.

Кстати, согласно условиям прог­раммы, банки-участники не вправе взимать с заемщиков комиссии за предоставление и обслуживание займов.

В то же время новая ипотечная программа ни при каких условиях не должна восприниматься потенциальными заемщиками как безвозмездная помощь от государства. Платежеспособность и строгое соб­людение справедливых рыночных принципов как со стороны заемщиков, так и банков – вот фундамент, на котором она будет построена.

Важно отметить, что принцип информационной открытости – один из главных приоритетов в деятельности Национального банка. Нами уже проводится работа по разъяснению программы «7 – 20 – 25».

Помимо брифингов, заседаний «круглых столов» и интервью мы намерены широко использовать возможности социальных сетей и современных технологий. К примеру, понимая, что в адрес Национального банка будет поступать большое количество вопросов со стороны населения об условиях «7 – 20 – 25», в мобильном приложении Нацбанка «НБК Online» (доступно для скачивания на государственном и русском языках в магазинах App Store и Play Market на платформах iOS и Android. – Прим. автора) мы запустили новый раздел, где население сможет оперативно получить ответы на вопросы, касающиеся программы.

Пользователи Cети также могут получить интересующую их информацию относительно программы «7 – 20 – 25» на официальном аккаунте Нацбанка Казахстана в сети Facebook, присоединившись к группе «Национальный банк РК информирует, разъясняет, комментирует».

Программа «7 – 20 – 25» – это действительно народная ипотечная программа, и для нас очень важно, чтобы полную и достоверную информацию о ней получили все потенциальные заемщики.