​То жилья не хватает, то денег

В октябре прошлого года ­Комитет по финансам и бюджету уже проводил встречу с заинтересованными органами по данной теме. Депутаты ознакомились с реализацией программы «7–20–25» в регионе в ходе выездного мероприятия в Восточно-Казахстанской области.

По словам Ольги Перепечиной, в реализации программы «7–20–25» имеются определенные проблемные моменты, требующие своего разрешения. Кроме того, сама программа имеет потенциал для развития и совершенствования.

– Поэтому данный «круглый стол» призван дать возможность всем участникам высказаться, рассказать о проблемах и выработать предложения по совершенствованию программы, – отметила она.

Первым выступил директор департамента методологии финансового рынка Национального банка Даурен Салимбаев. И его доклад звучал вполне оптимис­тично. Итак, на начало 2019 года объем ипотечных жилищных займов составил 1,3 трлн тенге, увеличившись за год на 202 млрд тенге. В общем объеме выдачи 69% составили займы ЖССБК и 165 млрд 31% – займы других банков.

Даурен Салимбаев не сомне­вается, что, несмотря на небольшой период, уже очевидно, что принятые меры положительно отразились на состоянии отечественного рынка ипотечного кредитования.

О ходе реализации програм­мы «7–20–25» рассказал председатель правления АО «Ипотечная организация «Баспана», которая является оператором ­прог­раммы, Кайрат Алтынбеков. По ­состоянию на 12 марта 2019 года ­принята 10 321 заявка на получение займов по программе ­на сумму 117,7 млрд тенге. Из них банками одобрено 5 983 заяв­ки на сумму порядка 70 млрд ­тенге.

В разрезе регионов картина следующая. Больше всего принято и одобрено заявок в городах Астане и Алматы, при этом большая положительная динамика роста отмечается за счет регионов. В частности, Северо-Казахстанская область за короткий срок увеличила предложения по первичному жилью, благодаря чему в области одоб­рено кредитов на сумму свыше 2 млрд тенге.

Каким образом СКО сумела добиться такой статистики – загадка, ибо, как констатирует оператор программы, основным фактором, сдерживающим ­развитие программы «7–20–25», ­является недостаток первич­ного жилья по стране. Дефицит ­особенно ощущается в ре­гио­нах.

– Потребность на 2019 год ­сос­тавляет порядка 16 тысяч квартир. В связи с этим мы ­надеемся, что начиная с нынешнего года акиматы увели­чат предложения жилья по ­программе «7–20–25». Заинтересованность у регионов есть, – выразил надежду Даурен Алтынбеков.

Как это сделать, он также рассказал. В августе 2018 года Нацбанк внес изме­нения и дополнения в програм­му «7–20–25», регламентировав возможность финансирования «Баспаной» акиматов для ­строительства жилья по ­программе.

– «Баспана» готова выделить 150 миллиардов тенге для финансирования по «револьверному» принципу путем выкупа муниципальных облигаций акиматов. В настоящее время акимат Шымкента привлек финансирование от «Баспаны» в размере 10 миллиардов тенге. Также акимат Астаны выразил заинтересованность и изучает возможность привлечения финансирования через данный механизм, – пояснил Кайрат Алтынбеков.

В ходе заседания не раз звучала мысль о возможности приоб­ретения по программе вторичного жилья, раз уж на первичном рынке его не хватает. Как известно, программа «7–20–25» кредитует покупку только первичного, сданного в эксплуатацию жи­лья. Здесь ­преследовалась мультипликативная цель: оживление строи­тельной отрасли путем обеспечения спроса, обновление жилищного фонда и недопущение повторного спекулятивного «пузыря» на рынке недвижимос­ти. Ожидаемого оживления не произошло, и сенаторы поинтересовались возможностью привлечения вторичного рынка в программу.

По словам Кайрата Алтынбекова, вторичный рынок недвижимости также находится в ареале внимания уполномоченных органов.

– В связи с повышенным спросом со стороны населения в сентябре 2018 года утверждена рыночная ипотечная программа «Баспана Хит» со сроком кредитования до 15 лет, дающая возможность приобретения жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Первоначальный взнос – не менее 20%, годовая ставка состоит из базовой ставки Нацбанка плюс 1,75%. В настоящее время ставка вознаграждения составляет 11% годовых, принято свыше 4 тысяч заявок на сумму порядка 33 миллиардов тенге, из ­них одобрено свыше 1 700 заявок ­на сумму порядка 14 миллиар­дов тенге. В «Баспана Хит» участвуют 8 банков, которые также кредитуют по программе
«7–20–25», – пояснил он.

Также Кайрат Абдрахманов сообщил, что в настоящее время для удобства заемщиков в Казахстане разрабатывают механизм предварительного одобрения займа по программе «7–20–25» в режиме онлайн.

– Проект предполагает разработку системы для потенциального заемщика, в котором он сможет дистанционно подать заявление на рассмотрение возможности получения ипотечного кредита и получить одобрение БВУ. Планируется интегрировать систему предварительной квалификации с АО «Государственное кредитное бюро» и НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» для автоматического получения данных о доходах и расходах потенциального заемщика в целях оценки платежеспособности и расчета доступной суммы займа банков – партнеров «Баспаны», – рассказал он.

По его словам, эта система даст возможность потенциальным заемщикам без посещения банков и сбора необходимых справок провести оценку своей платежеспособности.

– В системе будет сформирован электронный архив по всем ­документам, справкам и отчетам, требуемым при подаче заявлений на получение ипотечных займов, что исключит необходимость сбора и хранения бумажных досье. Полная интеграция системы с информационными системами банков-партнеров также облегчит взаимодействие между потенциальным заемщиком, банком-партнером и «Баспаной», – отметил Кайрат Алтынбеков.

О том, насколько удобство онлайн-сервиса будет способствовать увеличению количества займов по программе «7–20–25», говорить сложно, судя по докладу заместителя председателя Комитета по делам строительства и ЖКХ Министерства индустрии и инфраструктурного развития Бакытжана Качакова. Ситуация такова, что пока прог­рамма «7–20–25» охватывает более платежеспособные слои населения, у которых есть постоянный доход больше, чем 150 тысяч тенге на одного работающего человека. И, как уже было сказано, наличест­вует проблема недостаточности жилья.

– Во-первых, 70% объема жилья, или 60 тысяч жилищ, по итогам 2018 года построено только в крупных городах – наиболее экономически развитых и привле­кательных для населения регионах. Во-вторых, 80% объе­ма жилищного строительства охвачено механизмами долевого строительства, позволяющими привлекать средства граждан, – констатировал ­Бакытжан Качаков.

Также одним из сдерживаю­щих факторов реализации ­программы «7–20–25» является преи­мущественная выдача займов Жилстройсбербанком. За последние 4 года наблюдается динамичное развитие Жилстройсбербанка, его доля на рынка ипотеки составляет более 50%.

Решить проблему нехватки жилья могло бы кредитование по программе «7–20–25» долевого строительства. Как отметил сенатор Гумар Дюсембаев, этот шаг увеличит доступность жилья для населения. Поддержал депутата и Бакытжан Качаков. По его мнению, механизм такого ипотечного кредитования можно разработать под гарантию Фонда гарантирования. Такой опыт есть у Сингапура.

Однако Нацбанк призывает осторожно подходить к этому вопросу. Директор департамента методологии финансового рынка Нацбанка Даурен Салимбаев подтвердил, что такое предложение поступает, но…

– Мы в настоящее время пока его не принимаем в силу нес­кольких причин. Долевое участие не улучшает жилищные условия, а лишь предоставляет право на получение жилья в будущем. Фактически гражданин не получает жилье, а получает обещание получить это жилье в будущем. Мы рассматриваем само по себе долевое строительство высокорисковым. На 1 февраля по республике более 50 проблемных объектов жилищного строительства, от недобросовестных действий стройкомпаний пострадали десятки тысяч граждан, – привел данные представитель Нацбанка.

В свою очередь глава ипотечной компании «Баспана» Кайрат Алтынбеков представил порт­рет заемщика, а точнее, необходимого для участия в прог­рамме ресурса. Итак, средняя сумма кредита по программе
«7–20–25» составляет 11,7 млн тенге. Средний срок – 19,9 года. Самая крупная категория заем­щиков – это 22% от общего числа, ежемесячно платят по кредиту 60–80 тыс. тенге, 21% заемщиков платят 80–100 тыс. тенге. Таким образом, ежемесячный платеж порядка 60% заемщиков не превышает 100 тыс. тенге.

Свой альтернативный «порт­рет» представили и сенаторы. И он несколько отличается от того, что нарисовал Нацбанк. Депутат Нурлан Кылышбаев изучил возможности потенциальных покупателей жилья по программе и пришел к выводу, что многим бюджетникам собст­венная недвижимость не по карману.

– Я зашел на сайт ипотечной организации «Баспана». Посчитали стоимость жилья, если 12 миллионов тенге, срок 20 лет, первоначальный внос – 2 миллио­на 400 тысяч тенге. Для бюджетников это большая сумма. Сам заем – 9 миллионов 600 тысяч. Ежемесячный платеж – 74 428 тенге. Переговорили с двумя банками, специалисты подсказали, что минимальный чистый доход семьи должен быть 150 тысяч тенге. Если взять зарплаты молодых специалистов районного уровня: дошкольный воспитатель без категории получает 50 тысяч тенге, воспитатель с категорией – 70 тысяч тенге, заведую­щая детским садом – 100 тысяч. Отсюда получается, что сектор работников бюджетной сфе­ры на сельском и районном уров­нях не попадает в эту ­прог­рам­му. ­Мы не видим портрета ­участника программы. Остро стоит воп­рос внесения первоначального ­взноса, даже при получении сертификата для работников бюджетной сферы это очень большая сумма. Платежеспо­собность в регионах не дает войти в рамки расчетов банков, – сказал сенатор Нурлан­ Кылышбаев.

Коллегу поддержала сенатор Ольга Перепечина.

– Эта программа для улучшения условий жизни наших граждан. И когда мы говорим про поддержку молодых семей, то в 29 лет ни один работник бюджетной сферы еще не имеет высокой зарплаты. А мы хотим, чтобы наше будущее поколение было уверено в своем будущем и имело возможность приобретения жилья, – сказала она.