КСК не могут, жильцы не хотят?

По данным областного управления энергетики и жилищно-коммунального хозяйства, за прошлый месяц для обслуживания многоквартирных жилых домов в регионе зарегистрировано лишь 7 структур – 6 объединений собственников имущества (ОСИ) и одно простое товарищество (ПТ). Все – в Уральске.

Несмотря на ограничительные меры, связанные с пандемией, разъяснительной работой сейчас активно занимаются как работники отделов ЖКХ, так и специалисты КСК. Основной проблемой в ходе организации ОСИ или ПТ представители этих структур называют нежелание жильцов брать на себя ответственность по управлению и обслуживанию своих домов.

Причем если большая часть населения равнодушно воспринимает необходимость реформ, то жильцы тех домов, где за десятилетия работа КСК более или менее наладилась, к ново­введениям относятся с опаской.

Жительница города Аксая Тамара Геймур живет в доме № 14 пятого микрорайона 18 лет. Здание – не новостройка, но и старым его нельзя назвать. Между тем Тамара Николаевна помнит, насколько плачевным было прежде состояние многоэтажки. Ремонт давно не проводился, в подъездах царила грязь, двери не закрывались. У прежнего председателя КСК «Береке» на все был один ответ: «Денег нет».

В какой-то момент жильцы взяли инициативу в свои руки. Первым делом смогли собраться и переизбрать председателя. И не прогадали с кандидатурой. КСК возглавила жительница того же дома Эльмира Утешева.

Сейчас в каждом из пяти домов, которые обслуживает КСК «Береке», отремонтированы крыши, машинные отделения лифтов. В подъездах – линолеум, пластиковые окна и красивые плафоны. Чужие сюда не войдут: металлические двери и домофоны – залог безопасности и чистоты.

В штате КСК кроме основных технических работников есть уборщицы подъездов. Детские площадки и цветники этих многоэтажек – предмет особой зависти жильцов соседних дворов. В общем, работа налажена так, что сборов за эксплуатационные расходы с жильцов и аренду магазинов хватает на то, чтобы содержать дома и дворы в образцовом порядке, да еще и премии выдавать работникам кооператива.

И дело не в отработанных механизмах сборов коммунальных платежей или завышенной ставке за квадратный метр. Из владельцев 504 квартир 25 полностью освобождены от оплаты эксплуатационных расходов. Это одинокие старики, воины-«афганцы», семьи, где есть онкобольные или инвалиды.

– Сегодня наш КСК, пожалуй, лучший в Аксае, – говорит Тамара Николаевна. – Не слышала, чтобы еще где-нибудь нуждаю­щиеся были освобождены от уплаты эксплуатационных расходов. Или чтобы к праздникам ветеранам делали подарки. Нужны ли сфере ЖКХ реформы? Безусловно, но только там, где работа не налажена. Сейчас мы, жильцы, опасаемся: не окажется ли разрушен тот порядок, который создавался годами?

По мнению Эльмиры Утешевой, именно общий «финансовый котел» пяти домов позволил постепенно решить коммунальные проблемы. Одному зданию это было бы под силу только в том случае, если бы эксплуатационные расходы повысились в несколько раз.

С аксайской коллегой согласна и Татьяна Роточкова, председатель КСК «Коммунальник», который действует 25 лет. На сегодня кооператив в Уральске обслуживает 46 многоэтажек. Пока ни один дом, обслуживаемый этим КСК, не согласился на создание ОСИ или ПТ. Зачем, если кооператив работает хорошо?

– Новые формы управления делают ставку на активность, ответственность, инициативность самих жильцов, а этого и в лучшие-то времена не доставало, – признается Татьяна Михайловна. – У нас и до пандемии на собрания от дома приходили в лучшем случае 15–20 человек. Невозможно было старшего по зданию выбрать. И это понятно. Кому нужна лишняя нагрузка? Благо теперь всю информацию о работе КСК можно размещать на сайте в соцсетях. Кому интересно – ознакомятся.

Но и при ОСИ никто не гарантирует обратной связи с жильцами. Взаимодействие через опросные листы также пока не приносит результатов. Квартиранты, а их порой по 30–40% от всех жильцов дома, кивают на владельцев жилплощади. А те начинают интересоваться работой КСК только в случае форс-мажора. И забывают о нем в ту же минуту, как только та или иная критическая ситуация бывает устранена...

Согласно данным, полученным от КСК (другой информацией, похоже, на сегодня отделы ЖКХ не располагают), получить стопроцентное согласие всех жильцов дома, необходимое для регистрации простого товарищества, не представляется возможным. Одни, получая в наследство квартиру, не утруж­дают себя переоформлением документов в КСК, другие, сдав жилплощадь, выезжают на ПМЖ за рубеж.

Если рассматривать вариант с организацией ОСИ, то председателем общества видится энергичный гражданин, разбирающийся в налогах, работе с банками, полностью знающий нюансы ведения коммунального хозяйства и при этом готовый круглосуточно без выходных быть на страже спокойствия и комфорта жильцов за минимальную зарплату, а лучше – вообще даром.

В реальности же все обстоит иначе. К примеру, в уже упоминавшемся КСК «Коммунальник» с одного дома 5 тыс. тенге экс­плуатационных расходов идет на зарплату председателю. До этого эта цифра составляла 3 тыс. тенге.

Как подсчитали в КСК, если в среднем оплачивают эксплуатационные расходы 70% жильцов дома, то в месяц со стандартной пятиэтажки собирается около 62 тыс. тенге. Таким образом, нетрудно понять, куда будут уходить сборы при новой системе управления, которая также не гарантирует стопроцентного ежемесячного сбора.

Расценка только на зарплату председателю ОСИ повысится в 8 (!) раз. Вот почему работать по принципу «один дом – один счет» будет неподъемно. Эту стадию жилищно-коммунальное хозяйство уже проходило в лихие 90-е и отказалось от идеи создания кондоминиумов в пользу КСК.

Татьяна Михайловна показывает документацию по каждому дому, сообщает о работах, запланированных на год: опрессовке, дезинфекции, контурах заземления, о сроках их выполнения, тонкостях проведения собраний, возврата «длинных» долгов через частных судебных исполнителей... Чтобы новому председателю вникнуть в эти специфические материи, придется проработать не один год.

– Разве реально найти столько квалифицированных специа­листов – по одному на каждый дом? Нужно знать, какую документацию собрать, к кому обратиться, кого вызвать, – говорит председатель «Коммунальника». – А хозяйство многоквартирного дома не терпит промедления, возьмите хоть проведение опрессовки перед отопительным сезоном или устранение аварии. Не успеет председатель войти в курс, ему совет дома скажет: «Ты нас не устраиваешь». Да что совет – как жильцам быть, если такие ситуации вовремя не будут решаться?!

По Уральску насчитывается 106 КСК, и только 10 председателей прошли обучение и получили сертификат. Но, по словам Татьяны Роточковой, в управляющую компанию «Коммунальнику» нет смысла реорганизовываться. Сегодня здесь работают около 90 человек. А подготовленные технические кадры нынче не так легко собрать.

– По закону КСК разрешено работать до 1 июля 2022 года. Потом станем сервисной компанией, – говорит председатель.

Сейчас КСК выполняет функ­ции и управляющей, и сервисной компаний. При внедрении новых форм управления эти функции необходимо будет разделить. Значит жильцам придется платить уже за две административные надстройки: платил зарплату председателю КСК, сантехнику, электрику. Теперь в эксплуатационных расходах должна быть заложена зарплата председателя ОСИ или зарплата директора управляющей компании, бухгалтера, юриста, водителя. Плюс то же самое с административными единицами штата сервисной компании.

Второй финансовый нюанс также не в пользу жильцов многоэтажек – дополнительные расходы по банковским счетам. Каждый дом будет осущест­влять отдельные переводы. И за каждый счет платить комиссию. А на кого будут ложиться эти расходы? Правильно – на коллективного домовладельца. На нас с вами.

При таком раскладе непонятно, почему жильцам должно быть выгодно содержать и управляющую, и сервисную компании? Но ясно одно. Имею­щемуся жилому фонду не прожить без продления программы модернизации. Сейчас за нее двумя руками голосуют и все действующие КСК.

– Желающих модернизировать жилой фонд на самом деле много. Подвалы привели в порядок, на очереди – ремонт крыш. Срок службы шиферной кровли – 30 лет. Сейчас по этим крышам даже ходить нельзя. Нынче в КСК «Коммунальник» четыре дома проходят по программе ремонт кровли. И работа в этом направлении только началась, – рассказывает Татьяна Роточкова. – Но для участия в программе необходимо письменное согласие 70% жильцов. Мы набираем лишь 50–60%, вот дом и не проходит. В следующем году опять с опросными листами пойдем. А потекла крыша – виноват КСК, считают жильцы. Если прошли сроки амортизации, модернизацию следует осуществлять без согласия жильцов. И вот эту норму желательно закрепить законодательно.

О чем, кстати, не первый год говорят председатели КСК. Иначе для чего тогда строительные нормы? Безусловно, необходимость реформ в жилищной сфере вызвана множеством нареканий на некачественную работу КСК. Эффективные кооперативы, наработавшие огромный опыт, найдут свою нишу при любом исходе коммунальной реформы.

Вот только почему жильцы многоэтажек, обслуживаемых этими КСК, должны в разы увеличивать платежи за эксплуа­тационные расходы? До повсеместного внедрения новых форм управления имуществом многоквартирных жилых домов остается полтора года.

Изменится ли менталитет наших граждан, придет ли осознание важности проявления гражданской активности? Или отделам ЖКХ придется самим искать управляющие компании для армии бесхозных домов? Будут ли чиновники в состоя­нии координировать работу тысяч председателей ОСИ или все сведется к десятку управляющих компаний? Есть ли смысл вместо тех КСК, где умеют работать, создавать новые формы управления, однозначно финансово более затратные для владельцев жилья? Не станут ли несколько «переломных» лет критическими для жилого фонда региона? На эти вопросы в республике как-то не спешат с ответами.

А вот что говорит статистика по отдельно взятой Западно-Казахстанской области. На сегодня в регионе насчитывается 1 988 многоквартирных жилых домов, из них 1 244 МЖД – в Уральске. Многоэтажки обслуживает 121 КСК. Информация по общему числу сервисных компаний в областном уполномоченном ведомстве отсутствует. Однако там отметили, что в Уральске на сегодня действуют три сервисных организации, обслуживающие в целом 83 многоэтажки.

В районах новые формы управления не зарегистрированы. Нет пока и фактов реорганизации КСК в сервисные компании.