Вся история стройки – в одном документе

Подписанный Главой государства Строительный кодекс разработан с целью регулирования отношений в сфере архитектуры, градострои­тельства и строительства, а также решения ряда системных проблем отрасли. Документом предусмотрены разграничения и детализация роли субъектов строительного рынка, поддержка отечественной науки, участие общественности в принятии решений, усиление мер госконтроля.

– В Строительном кодексе заложены нормы, охватывающие весь жизненный цикл строительного объекта – от разработки предпроектной и проектно-сметной документации, строительства, эксплуатации, реновации и сноса (постутилизации), – говорит главный эксперт управления развития строительной отрасли департамента градостроительной и жилищно-коммунальной политики Минпромстроя Нурлан Капашев. – Далеко не все эти нормы направлены на устранение законодательных пробелов. Они – ответ на запрос участников отрасли, ожидающих увидеть всю историю стройки в одном документе.

Кодекс направлен прежде всего на формирование комфортной среды обитания и обеспечение безбарьерного доступа для всех категорий граждан, в том числе для маломобильной группы населения. Кодифицированный документ предусматривает такие новые формы регулирования, как особенности проектирования и строительства в сейсмических зонах, сертификацию специалистов отрасли. Он также внед­ряет новые механизмы – меры оперативного контроля и плановое инспектирование, нововведения при приемке объектов в эксплуатацию (включая органы ГАСК и МЧС).

В соответствии с кодексом обязательный статус придается тем строительным нормам и сводным правилам, которые прежде не являлись обязательными, а теперь компания-застройщик, начинающая строительство, обязана будет их учитывать. Так, одним из нововведений является обязательный учет карт сейсмического микрозонирования, а также карт селевой, оползневой и лавинной опаснос­тей и рисков при разработке генерального плана и проекта детальной планировки населенного пункта.

Карты также должны учитываться при разработке технического задания на стадии проектирования. Вместе с тем нормы по строительству индивидуальных жилых домов не выше двух этажей без проектно-сметной документации не распространяются на жилые дома, находящиеся в районах (зонах) повышенной сейсмической опасности.

Важно, что для повышения качества строительных объектов кодекс увеличивает гарантийный срок. Если раньше, согласно Гражданскому кодексу и Закону «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», он действовал на срок до двух лет, то теперь не может быть менее пяти лет. При этом на несущие конструкции, кровлю и наружные стены (фасады) с момента ввода в эксплуатацию здания действует не менее чем десятилетняя гарантия.

– Однако за этим не последует удорожание квадратного мет­ра, так как гарантийные сроки на строительные материалы, изделия и оборудование устанавливаются в соответствии с условиями и рекомендациями заводов-изготовителей. То есть у бизнеса не возникнет дополнительных издержек, и эта норма не повлияет на состояние рынка жилья, – поясняет отраслевой эксперт.

Кодекс вводит реестр недобросовестных застройщиков. Теперь в случае недобросовестного исполнения своих обязательств, выявления и подтверждения фактов мошенничества компания-застройщик после вступления в законную силу судебного решения автоматически вносится в реестр, который ведут местные исполнительные органы.

В нем же содержится перечень застройщиков, незаконно возводивших свои объекты. Более того, кодекс запрещает внесенным в этот реестр структурам привлекать долевые средства граждан на строительство на протяжении трех лет. Ранее подобных ограничений не было.

Новый кодекс знаменует собой переход к принципиально иной модели реновации, которая ставит во главу угла правовую защищенность граждан. Как пояснил Нурлан Капашев, основная идея реформы заключается во внедрении новых механизмов: теперь жители ветхих и аварийных домов получают те же надежные гарантии, что и участники долевого строительства. Это соз­дает единую систему защиты интересов собственников на всех этапах – от момента сноса старого здания до получения ключей от новой квартиры.

Реализация подобной модели основывается на ряде строгих критериев, обеспечивающих транспарентность процесса. Запуск проекта по реновации возможен только при достижении стопроцентного согласия всех собственников квартир. Финансовая безопасность гарантируется государством в лице Единого оператора жилищного строительства. Его поручительство на завершение объекта исключает появление долгостроев, обеспечивая полную защиту прав жильцов ветхого фонда.

– Новый подход создает синергию между интересами граждан и бизнеса. Дольщики получают доступ к ипотечным займам банков второго уровня на строя­щееся жилье, что значительно повышает доступность недвижимости. В то же время компании-застройщики наделяются правом легально привлекать средства на свободные площади, это стимулирует приток инвес­тиций и повышает уровень доверия к программам городского обновления, – уточняет спикер.

Масштаб планируемых изменений позволит ежегодно обновлять до шести-семи тысяч квартир. Такая динамика необходима для выполнения глобальной социальной задачи: к 2029 году обеспечить современным и безопасным жильем 40 тыс. собственников. В конечном итоге программа формирует новый стандарт городской среды, предоставляя гражданам комфортные условия проживания в соответствии с самыми актуальными требованиями качества.

Пересмотрены также некоторые нормы, касающиеся градостроительного планирования. Одна из важных – корректировка проектов детальной планировки (ПДП) населенного пункта. Если раньше их разрешалось изменять дважды в год, то сейчас – только один раз в два года. Частые изменения ПДП, по словам спикера, приводят к задержкам, увеличению административной нагрузки и росту стоимости строительства, создавая неопределенность для застройщиков и инвесторов. Сокращение же корректировок повышает качество и согласованность планировочных решений, уменьшая риск технических ошибок и конфликтов между заинтересованными сторонами.

– Сегодня как никогда актуальна проблема нехватки в жилых районах больниц, общеобразовательных школ и дошкольных организаций. Согласно кодексу, все населенные пункты должны быть обеспечены объектами социальной инфраструктуры, и поэтому корректировка ПДП запрещается при несоблюдении норм по плотности, высотности, обеспечению объектами социальной инфраструктуры. Отмечу, что ПДП предусматривает обязательное резервирование земли для размещения социальных объектов (больницы, школы, детского сада, спортивного центра, парка, бульвара, сквера), – отмечает Нурлан Капашев.

По его словам, эти запреты необходимы, чтобы местные исполнительные органы вели застройку строго по ПДП.

И наконец, в целях прозрачности производственных процессов в секторе внедряется цифровизация строительной отрасли в форме Единого строительного портала (е-ПСД), который приз­ван охватить весь жизненный цикл строительного объекта.

Вместе с тем общественность может участвовать в слушаниях, касающихся обсуждения ПДП, генерального плана, высказывать свои замечания и предложения. Таким образом, как ожидают в отраслевом министерстве, закреп­ленные в кодексе нормы позволят демонополизировать строительный рынок, повысить качество проектирования и строительства для обеспечения устойчивого развития территорий и повышения качества жизни населения.