​ЖКХ: жить как хочется

На нерешенные вопросы, вызывающие недовольство граж­дан, обратил особое внимание Глава государства, выступая на открытии четвертой сессии Парламента РК 6-го созыва. По словам Нурсултана Назарбаева, требуется обеспечить прозрачность взаимоотношений между обслуживающими компаниями и собственниками жилья, конт­роль за расходованием их средств, а также выстроить понятную и эффективную систему управления общедомовым хозяйством.

Для решения проблемных вопросов в жилищной сфере Министерством по инвестициям и развитию подготовлены изменения в действующий Закон «О жилищных отношениях» и в другие нормативно-правовые акты. Ряд норм проект закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» население продолжает активно обсуждать, идут дискуссии в социальных сетях. Ведь речь идет не только о наших с вами кошельках или выгоде, но и в целом о здоровье и социальном благополучии населения.

Маргулан Абдыкаримов, заместитель директора департамента развития строительной отрасли и ЖКХ Министерства по инвестициям и развитию:

– Да, сегодня ЖКХ находится в зоне особого внимания. Со времени перехода к рыночным отношениям и начала приватизации квартир прошло более 20 лет. За этот период многие дома изрядно обветшали, ухудшилось состояние их инфраструктуры. Требуется не только улучшение текущего содержания, но и капитальный ремонт зданий. К деятельности многих КСК становится все больше нареканий в части прозрачности и открытости.

По большому счету, кооперативы собственников жилья уже переросли в субъекты бизнеса, заинтересованные в получении доходов. Некоторые КСК обслуживают
10, 50 и даже 100 домов, а счет – один. Это негативно влияет как на качество, так и на прослеживаемость собранных жильцами средств.

Причем чем больше домов, тем схема движения денег запутаннее. Такие ситуации на руку недобросовестным компаниям, в которых не гнушаются ничем, лишь бы принять решение в свою пользу, – составляются фиктивные отчеты, опросные листы, подделываются подписи.

Мы предлагаем в корне изменить ситуацию. Концепция нашего законопроекта предусматривает принцип «один дом – одно объединение собственников имущества – один счет». Что это даст собственникам квартир? Они смогут сами выбрать приемлемую для себя форму управления домом. К примеру, если количество квартир в доме не превышает 10, то можно создать простое товарищество. Если больше 10 – то объединение собственников имущества (ОСИ), которое будет зарегистрировано в форме юридического лица.

Каждое ОСИ сможет открыть собственный текущий и сберегательные счета, увеличится количество зарегистрированных кондоминиумов, будут созданы предпосылки для развития сервисных компаний. В законопроекте «О жилищных отношениях» прописана возможность для собственников многоквартирных домов оформлять кредит в банке на капитальный ремонт. Его стоимость в зависимости от региона будет различаться: кому-то потребуется 20 миллионов, кому-то – 5. При сборе 50% от суммы предполагаемого ремонта банк может выдать заем под 3–4%.

В ситуации, если человек продал квартиру, счет сохраняется за ней, а накопленные финансы будут направляться на капремонт. При этом целевое расходование средств будут контролировать как сами жильцы, так и жилищная инспекция. Поскольку за каждым домом будет закреплен отдельный счет, то финансовые процессы станут более прозрачными.

Относительно вопроса голосования метрами. Данные нормы были внесены на основе передового опыта таких стран, как Германия, Россия, где голоса собственников жилья подсчитываются в зависимости от площадей принадлежащего им имущества.

Доля в общем имуществе, причитающаяся на каждую квартиру или нежилое помещение, принадлежащие собственнику, неотделима от права собственности на принадлежащую ему квартиру или нежилое помещение. Каждый собственник должен оплачивать эксплуатационные расходы на содержание общего имущества в зависимости от площади принадлежащего ему имущества. Чем больше площадь, тем больше расходов несет владелец на содержание и капремонт, соответственно, он должен иметь большее количество голосов при принятии решения во время голосования.

Собственники квартир и нежилых помещений при голосовании на собрании участников ОСИ имеют количество голосов, равное общей площади принадлежащего ему имущества, находящегося в индивидуальной, то есть раздельной, собственности.

На изменение сложившихся взаимоотношений собственников и КСК направлены и другие моменты законопроекта. Например, минимальный размер эксплуатационных расходов на содержание дома будут утверждать городские маслихаты. Предлагаемые к созданию советы домов в составе не менее 3 человек будут обладать контрольно-надзорными функциями за финансово-хозяйственной деятельностью ОСИ.

Также предлагается ввести понятие «целевой взнос» – это будет разовый взнос участников ОСИ для оплаты мероприятия, не предусмотренного сметой на содержание кондоминиума, за реализацию которого проголосовало не менее 2⁄3 участников.

Сегодня нередко можно услышать вопрос: не возникнет ли хаос в тот период, пока КСК будут уходить с рынка? Думаю, этого не произойдет, так как в положении законопроекта предусматривается переходный срок до полугода для перерегистрации действующих форм управления в объединение собственников имущества.

Более того, кооперативы собственников квартир могут продолжить свою деятельность как управляющие или сервисные компании, но уже на основании договоров с собственниками квартир и нежилых помещений. Это должны решить жители на общем собрании.

Председатель ОСИ будет избран из числа жильцов. В случае, если не будет желающих на эту должность, объединение нанимает менеджера. Его деятельность можно ежемесячно контролировать через Единую информационную систему ЖКХ, которую создадут на базе Казцентра ЖКХ. Каждый казахстанец, используя ЭЦП, сможет зайти в нее, посмотреть движение денег по своему дому, узнать, какие идут работы, какие материалы используются, их стоимость…

Нурсултан Джиенбаев, председатель правления АО «КазЦентр ЖКХ»:

– Хочу отметить, сегодня в Казахстане наблюдается недос­таточная цифровизация отрас­ли жилищно-коммунального хозяйства. Доля предприятий ЖКХ, которые оцифровывают свои бизнес-процессы, чрезвычайно мала. Практически ни один из инструментов цифровой экономики, таких как блокчейн, смарт-конт­ракты, аналитика больших данных, промышленный Интернет, искусственный интеллект, здесь не применяются. Наблюдается и разный уровень информатизации одних и тех же групп участников в сфере ЖКХ, отсутствие системности сбора информации и точной аналитики всех данных отрасли на республиканском уровне.

Сегодня в сфере ЖКХ функционирует более 200 тыс. субъектов ЖКХ. Количество многоквартирных жилых домов (МЖД), по данным местных исполнительных органов, составляет 78 402.

Чтобы упорядочить процессы в секторе, сейчас в проекте закона «О жилищных отношениях» предусматривается создание Единой информационной системы жилищного фонда и жилищно-коммунального хозяйства (ЕИС ЖФ и ЖКХ).

При этом подход для дальнейшего развития отрасли основан на приборизации, цифровизации и внедрении новых технологий.

Приборизация предполагает установку «умных» приборов учета, позволяющих автоматически собирать и передавать показания. Сегодня уровень оснащенности общедомовыми приборами учета в Казахстане составляет порядка 45%. Они хороши тем, что минимизируют риск возникновения ошибок в процессе начисления счетов, а также позволяют ежемесячно экономить до 36% от оплаты за тепло.

ЕИС ЖФ и ЖКХ объединяют личные кабинеты жильцов, управляющих компаний, субъектов естественных монополий и местных исполнительных органов. В ней будет размещаться и храниться информация обо всех субъектах ЖКХ, что позволит сделать сферу жилищно-коммунального хозяйства прозрачнее. В систему будут поступать отчеты органов управления МЖД, статусы исполнения заявок. Жители смогут оставить жалобу на орган управления своего дома. Она поступит в личный кабинет жилищной инспекции, и система будет сигнализировать о принятых мерах.

Еще одна важнейшая функция системы – обеспечение прозрачности расходования эксплуатационных взносов и накоплений на капитальный ремонт органами управления МЖД. Жители будут принимать непосредственное участие во всех процессах посредством электронного голосования.

Для быстрого реагирования на динамику изменения жилищного фонда в системе предусматривается оцифровка технических паспортов всех многоквартирных домов. Можно вывести очередность подлежащих ремонту зданий и заранее запланировать закупки, что в свою очередь может стимулировать малый и средний бизнес.

Государство как основной заказчик и пользователь системы будет постоянно анализировать изменения в отрасли и корректировать «правила игры», поддерживая развитие этой сферы.

Имея в системе данные о пот­реблении и генерации энергоресурсов, соответствующие структуры смогут выявить потери на сетях, незаконные подключения, несоответствие температурным режимам...

В 2018 году ЕИС ЖФ и ЖКХ реа­лизуются в пилотном режиме. С этой целью в мае текущего года были подписаны «дорожные карты» по каждому региону, определены 190 МЖД, 51 субъект естественных монополий и 28 КСК для подключения.

Подключение регионов распланировано по мере полной приборизации пилотных МЖД, на первой стадии определены пилотные дома в Алматы, Алматинской, Кызылординской, Мангистауской и Западно-Казахстанской областях.

Виктор Сыздыков, председатель РОО потребителей и предпринимателей «Общественный защитник», председатель наблюдательного совета Ассоциации жителей самоуправляемых кондоминиумов «Мой дом»:

– Сфера ЖКХ была всегда уязвимой в плане различных нарушений прав потребителей и коррупционных действий, а потому изменения в ней вполне обоснованы. Если говорить о КСК, то в его лице еще в 1996 году мы невольно создали локального монополиста, дав ему возможность собирать взносы, заказывать работы, выполнять их, контролировать и самому себе оплачивать. А ведь изначально КСК должны были стать органом управления – с правом объявлять тендер, привлекать субъектов малого и среднего бизнеса, которые будут работать в сфере ЖКХ.

Монополизации КСК послужили и нередко пассивная позиция самих жильцов, правовая неграмотность. Увы, многие наши граждане не хотят интересоваться у КСК тем, на что тратятся собираемые ими ежемесячные взносы. Понятное дело, что отсутствие контроля над качеством выполнения обязанностей развязывает руки недобросовестным управляющим, председателям КСК.

На проблемы в сфере ЖКХ люди жалуются в разные инстанции. В нашу общественную организацию, например, поступает много нареканий от собственников жилья в МЖД, которые фактически отстранены от управления своими домами и лишены, без их согласия, прав распоряжения общей долевой собственностью подвалов, чердаков, техпомещений, автопаркингов, придомовых земельных участков. А ведь это право прописано в Законе «О жилищных отношениях».

Незаконно издаются приказы директоров ТОО о назначенных ими тарифах за эксплуатационные расходы в новых домах и тарифах за пользование лифтами. Тогда как установление тарифов и при КСК, и при ОСИ является только прерогативой общего собрания собственников. Возмущает жильцов и некачественное обслуживание частными управляющими компаниями, непредоставление отчетов о расходовании собранных средств, актов выполненных работ.

Поэтому сегодня мы и говорим о новой системе «один дом – одно ОСИ – один счет», при ее разработке в Министерстве по инвестициям и развитию были учтены и наши предложения по созданию именно такой формы некоммерческой организации.

Подобные отношения давно практикуются во многих странах, и эта схема довольно проста. Есть заказчик – есть подрядчик и есть акт выполненных работ, который представляет собой не только производственную форму для оплаты, но и является отчетом, помогающим узнать, куда уходят наши деньги.

КСК должны быть заказчиками, а не производственной структурой, и с них надо требовать эти отчеты, чтобы проверить соответствие объема стоимости выполненных работ.

Что касается голосования по площадям... Не является ли это прямым лоббированием интересов застройщика? Поэтому мы, как общественная организация, призываем законодательно запретить передачу застройщиками в управление и обслуживание построенных ими МЖД своим аффилированным компаниям. В соседней России, например, действует именно такой подход.

Хочу еще обратить внимание на качество строительства, которое, мягко говоря, оставляет желать лучшего. Сегодня приемку-сдачу домов проводят генеральный заказчик, генподрядчик, авторский и технадзор. Это те инстанции, которым платит гензаказчик. Он сам заказывает строительство дома и сам нанимает компании для того, чтобы они приняли строение в эксплуатацию. Результаты, думаю, предсказуемы.

Госкомиссии по приемке жилых домов не так давно были отменены, и я считаю этот шаг преждевременным. Почему? Потому что мы еще не доросли до того уровня предпринимательской социальной ответственности, который позволил бы обеспечить высокое качество, в данном случае – строительства. А ведь именно госкомиссия в первую очередь заинтересована в создании и сохранении качественного «жилищного фонда как части национального богатства республики».

Учитывая, что МЖД на сегодня является частным сектором и государство напрямую в управление им не вмешивается, возникает вопрос: как сохранить саморегулирование? Глава государства в 97-м шаге Плана нации отметил необходимость передать несвойственные государству функции в гражданский сектор и саморегулируемые организации. И это правильно. Мы предлагаем создать саморегулируемую Ассоциацию органов управления жилыми комплексами, в которой ответственность за управление и содержание она берет на себя.

Мизамбек Кинжибаев, председатель ОЮЛ «Ассоциация КСК г. Астаны «Байтерек»:

– Сегодня в Астане более 4 тысяч многоквартирных домов, которые обслуживают порядка 430 КСК. Думаю, всех их объединяют общие проблемы, при этом каждый имеет и свои. Лифты, подвалы, трубы… Исправить ситуацию призваны нововведения в сфере ЖКХ. Как они будут реализовываться, покажет время, но некоторые вещи очевидны уже сегодня.

Например, то, что усилится финансовая нагрузка на собственников при создании ОСИ. Новая норма обязывает создавать объединение в каждом доме. За счет каких средств? Конечно, из кармана жителей. На их же плечи ляжет и содержание руководства ОСИ. Например, КСК «Ишим-1», где я являюсь председателем, обслуживает 9 жилых домов, моя зарплата составляет порядка 100 тысяч тенге, у бухгалтера она 88 тысяч.

При работе по новой системе в каждом из 9 домов будет свой управляющий, бухгалтер, диспетчер. Им тоже нужно выплачивать зарплату, которая не должна быть ниже минимального размера. Впрочем, если говорить о зарплатах, и сейчас мало кто рвется в председатели КСК и управдомы. Бывает, что за пару месяцев меняется 5–6 руководителей кооперативов. Не каждый из них понимает специфику работы, а ведь нужно разбираться и в инфраструктуре, и в стройматериалах, и в электрике, и организационными способностями обладать.

Я 20 лет на посту председателя КСК. За эти годы данная форма управления устоялась. Почему в ней произошел сбой? Когда мы принимали дома во время приватизации, по городу в удовлетворительном состоянии находились подвалы только 10% домов. Сегодня таковых большинство. И в этом немалая заслуга именно КСК. Нас ругают, но ведь проблема комплексная, которая основывается на неотрегулированных рычагах, как финансовых, так и организационных.

Нынче, к примеру, стоимость оплаты за квадратный метр колеблется от 23 до 40 тенге в старом жилье. Тогда как для нормального функционирования дома должна быть минимум 55–60 тенге, а в новых, где большая энерговооруженность, 75–80 тенге за метр. Или взять пятиэтажный 100-квартирный дом. В нем на ремонтно-восстановительные работы ежемесячно уходит 22 тысячи, остальное – налоги, медстрахование, СЭС, зарплата. Что можно сделать на эти деньги? Косметический ремонт подъезда или подготовиться к зиме? Надо проверять не общую сумму, а именно остаток средств на ремонтно-восстановительные работы.

Почему-то не берут в расчет наши расходы. К примеру, в подвале каждого дома стоит бойлер, который греет подаваемую холодную воду в квартиры. Если он выходит из строя, мы ремонтируем его за свои средства. Но ведь за снабжение деньги получает теплотранзит. Почему за использование наших труб в подвале нам не платят дотацию?

Горэлектросети не платят нам за транспортировку электроэнергии по нашим сетям. А добавьте сюда долги самих жильцов. Многие не платят месяцами, годами, а услугами пользуются. Вот и получается – кафтан-то дырявый!

Все эти детали и создают общую экономическую картину, которая складывается в системе ЖКХ. Изменить в ней планируется многое, и мы ждем только улучшений. Поддерживаем усиление полномочий жилищной инспекции, в составе которой будут специалисты по надзору за газом и газоснабжением, а также по лифтам. Они могут проверить любую обслуживающую организацию, в том числе лифтовую, и принять все необходимые меры.

Это хорошо, что данный законопроект широко обсуждается, есть возможность выявить наиболее тонкие места, на которые, думаю, обратят внимание разработчики.