Из-за отсутствия планов детальной планировки в Костанае остановилось строительство многоэтажек

Местной власти в срочном порядке предстоит обеспечить разработку так называемых планов детальной планировки (ПДП), что, кстати, вызывает неоднозначную реакцию горожан, но об этом – чуть позже.

Да, уплотнительная или «точечная» застройка все так же остается под строгим запретом, просто ветхое и малоэтажное жилье в центре постепенно будут сносить, а на его месте поднимать высотки, как в каком-нибудь ультрасовременном мегаполисе.

Такой поворот дел в общем-то оправдан: во-первых, отстраи­вать новые микрорайоны на окраинах – уж больно дорогое удовольствие для бюджета. Подведение инженерных коммуникаций, строительство дорог, социальных объектов, зон отдыха... Все это влетит в копеечку. А в уже сформированных городских кварталах необходимая инфраструктура имеется.

К тому же старая часть города в основном представлена одноэтажным частным сектором. Из имеющихся в Костанае 20 тыс. жилых домов только 1 200 – много­этажки, все остальное – индивидуальные жилые домостроения.

Сегодня, когда население областного центра стремительно увеличивается, такое использование территории считается крайне неэффективным. Так что новый, современный город с небывалыми прежде для Костаная высотками, да еще и с оригинальным дизайном решено строить внутри областного центра.

Новое жилье планируется возводить и в других городах и селах Костанайской области. Но по большей части акцент будет сделан на реконструкцию заброшенных зданий под жилье.

– Мы провели анализ и выяс­нили, что у нас в каждом городе и районе есть пустующие здания. На сегодняшний день 51 объект в 14 районах подлежит реконструкции под жилье. В ближайшие три года проведем перепланировку и модернизацию этих зданий. Готовы выделить из бюджета более двух миллиардов тенге и получить до 90 тысяч квадратных метров жилья, или 1,5 тысячи квартир. Тем самым улучшить внешний вид городов и сельских населенных пунктов. Если выполнить работы качественно, то это жилье ничем не будет уступать новому, – обозначил приоритеты аким Костанайской области Кумар Аксакалов. – Важным направлением строительства жилья в сельской местности станет ГЧП – тандем государства с сельскохозяйственными товаропроизводителями в формате 50 х 50. Объемы должны быть большими, поскольку самые «свежие» дома на селе строились еще в 80-х годах минувшего века.

За что боролись и на что напоролись?

Но если с восстановлением «заброшек» все предельно ясно, то с новостройками возникают непредвиденные сложнос­ти. С начала нынешнего года в Костанае встало все новое строительство коммерческого жилья. А все из-за того, что акимат города приостановил выдачу архитектурно-планировочных заданий (АПЗ). Речь идет об освоении земельных участков, которые находятся в черте старого города и которые были выкуплены не у государства, а у третьих лиц.

Камнем преткновения стала девятиэтажка по улице Козыбаева. После многочисленных жалоб местных жителей, не желающих соседствовать с элитной новостройкой, грянули проверки. В итоге уполномоченный орган – Комитет по делам строительства МИИР РК – вынес вердикт: АПЗ на возведение жилого дома компании-застройщику было выдано необоснованно, поскольку в этом микрорайоне до сих пор отсутствует план детальной планировки.

Комитет потребовал устранить нарушение. Однако местные власти со столичными чиновниками не согласились, и спор продолжился в суде.

– Мы инициировали судебное разбирательство, поскольку не согласны с трактовкой законодательства, которую представляет Комитет по делам строительства. В законе говорится так: АПЗ выдается на основании генплана, ПДП или схемы застройки населенного пункта. То есть идет перечисление через запятую, и мы считаем, что это перечень первичной документации для выдачи АПЗ. В комитете же полагают: местные исполнительные органы имеют право выдавать АПЗ только при наличии ПДП.

Ранее мы выдавали этот документ на основании генерального плана Костаная, который был утвержден Правительством в конце 2020 года. Нужно отметить: генплан у нас очень подробный: в нем обозначены как красные линии, так и мес­та строительства социальных объек­тов, жилья и рекреационных зон. Поэтому мы не видели в наших действиях какого-либо несоответствия закону, – пояс­нил корреспонденту «Казах­станской правды» заместитель акима Костаная Руслан Катпаев. – С января текущего года приостановили выдачу АПЗ на новое строительство много­этажных жилых домов. Отклоняем такие запросы на основании предписания Комитета по делам строительства. То есть пока не знаем, правильно ли выдавали АПЗ или нет. Это решит суд. Но дело в том, что сейчас и госэкспертиза не принимает проекты многоэтажек без разработанного и утвержденного плана детальной планировки в данном микрорайоне. Так что все взаимосвязано.

Тем временем дом, из-за которого и возник весь сыр-бор, успел вырасти до девятого этажа, и его строительство уже близится к завершению…

– Прежде чем взять участок в частную собственность для строительства девятиэтажки, я побывал в органах архитектуры и убедился в том, что он находится на территории микрорайона
ЖК-7, который согласно новому генплану предполагает строительство многоэтажек от семи этажей и выше. Купил шесть участков, объединил их в один, поменял целевое назначение, получил АПЗ. У меня утвержден эскизный проект, получено положительное заключение госэкспертизы, взят талон на строительство. То есть имеются все разрешительные документы на возведение этой девятиэтажки, и ее строительство вполне законно, – заявил руководитель ИП «Айткужинов» Кенжетай Айткужинов.

Выходит, эффекта, которого ожидали граждане, жаловавшие­ся на незаконное, по их мнению, строительство девятиэтажки, добиться им так и не удалось. Однако ситуация обернулась куда более глобальной проблемой.

Сегодня компании-застройщики, чьи планы на ближайшие три-четыре года рухнули за один день, говорят об огромных убытках не только своих фирм, но и нескольких секторов экономики, а также о нарастающем социальном напряжении. Ведь в строительстве дома задействованы сотни людей, которые теперь сидят без работы. Также потери несут заводы, производящие стройматериалы, и компании-грузоперевозчики.

Немаловажен и тот факт, что ежегодно увеличивающиеся объе­мы строительства в областном центре, как и во всем регионе, выбирались за счет частных инвесторов, застройщиков, возводящих дома на собственные средства. Только с начала года как минимум десяти таким фирмам в Костанае отказали в выдаче архитектурно-планировочных заданий. И если нынче это никак не отразится на ИФО строительства, поскольку сейчас возводятся объекты по АПЗ, полученным в предыдущие три года, и отозвать их нельзя, то через год-два недос­тающий объем строительства начнет ощущаться непременно.

Новое лицо на старом месте

Ну а пока точка в споре между акиматом Костаная и Комитетом по делам строительства МИИР на предмет правомерности выдачи АПЗ на новое строительство многоэтажных домов не поставлена (очередное заседание суда состоится 18 апреля), местные власти принялись в ускоренном темпе разрабатывать планы детальной планировки микрорайонов города.

Всего за два месяца в Костанае разработано три ПДП. Примечательно, что согласно представленным проектам в областном центре появятся 14-, 16- и даже 18-этажные дома. Таких высоток в городе никогда прежде не строили. Вот только радости горожанам от этого мало. Особенно тем, кто сейчас в этих самых микрорайонах проживает.

Дело в том, что ПДП предусматривает снос старых одноэтажных строений, на месте которых и должны вырасти высотки, а также социальные объекты. При этом для последних участки будут отчуждаться под предлогом государственных нужд, а для первых в рамках коммерческой застройки заинтересованным сторонам придется выстраивать длительные, порой неприятные и даже нервозные отношения. И в том, и в другом случае, считают костанайцы, в конечном счете придется сменить адрес своего проживания.

Если речь идет о государственных нуждах, то изъятие недвижимости непременно будет принудительным, при этом ее оценка будет производиться по рыночной стоимости, но если говорить о коммерческой заст­ройке, то граждане сомневаются в адекватности расчетов при оценке их жилья.

И хотя ни о какой принудительной продаже частных домов застройщикам речи не ведется, все же местные жители крайне обеспокоены таким развитием событий.

Что, в общем-то, не случайно. Подобный печальный опыт в Костанае уже был, правда, в 2007-м. Тогда строительная компания начала выкуп индивидуальных жилых домов в центре города, чтобы на их месте возвести целый микрорайон из пяти- и девятиэтажных домов.

Сотни семей не желали съезжать из-за того, что компания-застройщик, по их мнению, предлагала слишком малые суммы за их имущество, но в конечном итоге вынуждены были сдаться, поскольку часть соседей все же продала свои дома и строительство началось, а жизнь в окружении строящихся высоток оказалась некомфорт­ной. Впрочем, самые стойкие все же остались. Сегодня, спустя 15 лет, с десяток домов все так же стоят на том же месте, и люди уже привыкли соседствовать с много­этажками.

Чтобы не повторить эту участь, жители микрорайона «Мерей», в котором сносу подлежат все дома, записали видеообращение к местным властям: «Уважаемые представители государства, аким области, аким города, руководитель управления архитектуры, услышьте нас, пожалуйста! Мы не хотим, чтобы наш микрорайон пошел под трактор! У каждой семьи очень многое связано со своим домом, здесь выросли наши дети. Для нас это очень важно. Все 170 человек, чьи дома подлежат сносу, собрали подписи о том, что мы против! Посмотрите, сколько в городе районов, где действительно много ветхого жилья. Почему бы не направить ваши усилия туда, где люди десятилетиями ждут расселения? Пожалуйста, не трогайте наши дома!»

Следует сказать, что планы детальной планировки разработаны на семилетний срок. Пока строительных компаний, желающих осваивать новые микрорайоны, в Костанае не нашлось. Но, вероятно, только пока.

В целом же хочется отметить, что Костанай действительно нуждается в модернизации. Сегодня на фоне других крупных городов республики он напоминает большую деревню.

Все ж таки лицо города должно быть красивым. Но! Создавать его на несчастье его же жителей ни в коем случае нельзя. Здесь очень важно учесть интересы всех сторон.

Понятно, что возведение домов для застройщика – бизнес, а значит, его задача не просто строить, но еще и зарабатывать. Однако, учитывая, что на одном выкупленном земельном участке он возведет целый подъезд, можно было бы отдать, скажем, один дом жителям, которые пожертвовали свои строения во благо развития города.

Ведь цены в новых элитных многоэтажках будут явно заоблачными и окажутся не по карману тем, кто прожил в этом микрорайоне большую часть, а может, и всю свою жизнь. А значит, съезжать им придется куда-то на окраину. Или же заст­ройщикам, желающим осваивать новые микрорайоны, стоит задуматься о том, чтобы с лихвой компенсировать жителям стои­мость их домов. Иначе почему кто-то должен поступать как патриот своего города, а кто-то – этим пользоваться?