Когда в товариществе согласия нет

НЕ ЗАХОЧЕШЬ – ЗАСТАВЯТ

Напомним: в соответствии с Законом «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» жильцы многоэтажек обязаны до июля 2022 года выйти из кооперативов собственников квартир (КСК) и перейти на формат «один дом – один управляющий – отдельный банковский счет». Однако специалисты предупредили о возможной пробуксовке реформы в силу инертности населения, нежелания связываться с лишними хлопотами и нести дополнительную финансовую нагрузку.

Как показала практика, опасения были не напрасными. По данным управления энергетики и ЖКХ Восточного Казахстана, в регионе 5 619 многоквартирных домов, в том числе 604 аварийных или бесхозных. На новые формы управления – объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество (ПТ) – на сегодня перешли 154 дома, это примерно 3%.

В передовиках – Усть-Каменогорск: из 1 741 дома в 91 соз­дали ПТ, в 3 – ОСИ. В Семее зарегистрировали 31 ПТ и 5 ОСИ, в Алтае – 7 ОСИ, в Зайсанском районе – 4 ПТ… Цифры говорят сами за себя – люди явно не спешат что-то менять.

Самое любопытное: когда КСК областного центра провели опрос среди своих жильцов, большинство письменно пожелали остаться в кооперативе хотя бы на период до середины 2022 года.

– В системе «один дом – один управляющий» все строится на инициативных неравнодушных гражданах, – дал комментарий председатель усть-каменогорского КСК «Контакт» Евгений Коткин. – Много вы найдете таких в каждом доме? Мы людей на собрание зазвать не можем – все заняты, у каждого своих забот полно. Жильцы приходят, спрашивают: «Как дальше будет?» Я в ответ говорю: «Вы согласитесь быть управляющим?» Нет. Никто не хочет быть старшим по дому. Мы письменно опрашивали собственников квартир насчет ОСИ или ПТ, нам ведь надо понять перспективу. Так не нашлось ни одного энтузиаста ходить по квартирам! Все понимают, что с людьми разговаривать тяжело. Эту работу делали наши сотрудники. Большинство владельцев квартир в итоге высказались за сохранение кооператива. Так что еще год точно будем работать так, как работали. А там посмотрим.

Тем не менее хочешь не хочешь, но до июля 2022-го КСК должны самоликвидироваться – так предписывает закон. Если до этого времени граждане самостоятельно не создадут ОСИ или ПТ, придут сотрудники местных исполнительных органов и помогут организовать собрание. Так или иначе собственникам квартир придется определиться.

– Уже ведутся работы по утверждению минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества, – рассказали в облуправлении энергетики и ЖКХ. – В Усть-Каменогорске, например, минимальная ставка определена в 42 тенге за один квадратный метр. В Семее – 25 тенге, в Риддере – 30 тенге, в Алтае – 33 тенге. К июлю минимальные тарифы будут утверждены для всех городов и районов области.

Итак, ОСИ или ПТ? Чем они отличаются? Как пояснили в облуправлении, при создании простого товарищества не требуется регистрации в органах юстиции. Жильцы на общем собрании заключают договор о совместной деятельности простого товарищества, выбирают доверенное лицо, оформляют на него доверенность – она должна быть от собственников всех (!) жилых и нежилых помещений. Данный человек открывает ИП, оформляет текущий и сберегательный банковские счета, встает на налоговый учет. И, соответственно, получает возможность распоряжаться поступающими средствами.

ОСИ в отличие от ПТ – это юридическое лицо, его необходимо зарегистрировать как некоммерческую организацию. Первый и, пожалуй, самый трудный шаг – провести общее собрание. Если соседей не организовать, можно провести письменный поквартирный опрос. Причем данное решение необходимо оформить протоколом, назначить дату и время. Опросный лист можно разнести по квартирам под
роспись либо выслать по электронной почте. Важно уложиться в сроки – в течение 7 дней с даты объявления письменного опроса. И важно правильно посчитать голоса жильцов и оформить протокол.

– Собственники квартир должны избрать совет дома сроком на 3 года, а также выбрать председателя ОСИ на один год, – дали комментарий в областном отделе ЖКХ. – Здесь же избирается ревизионная комиссия или ревизор с полномочиями на 3 года и утверждается устав. Дальше необходимо через ЦОН подать на регистрацию пакет из четырех документов – это заявление от имени объединения собственников имущества, протокол соб­рания с листами голосования о создании объединения и выборе председателя, типовой устав на государственном и русском языках, а также квитанцию об оплате регистрации ОСИ в размере одного месячного расчетного показателя.

К слову, на сайте АО «КазЦентр­ЖКХ» размещена вся актуальная информация по реформированию КСК. Есть инфографика, видеоролики, презентации, текстовые инструкции. Кроме того, АО запустило своего рода горячую линию – Telegram-бот @kazcenter_zhkh_bot. Вопросы можно также направить на платформу Suraqtar.kz.

НЕПОНЯТНО

В экспертном сообществе переход на новые формы управления жильем уже назвали сырым. У специалистов масса вопросов, на которые пока нет четких инструкций. Например, как быть, если в простом товариществе выбрали доверенное лицо, но человек решил сменить место жительства или, не дай бог, ушел в мир иной? По закону его счет как ИП со всеми деньгами перейдет по наследству родственникам. Или как быть в случае, если кто-то решит использовать ПТ в корыстных целях?

Одна из таких возможных схем уже, например, вызвала активную дискуссию на городском форуме. Скажем, ПТ (а по сути, человек, выбранный доверенным лицом) запланировало ремонт подъезда, раскидало сумму на всех жильцов. Через месяц – замена труб в подвале, еще через месяц – ремонт крыши… В результате, как заключили форумчане, обязательно появятся соседи, у которых накопятся огромные долги. Последуют судебные иски, выселение. «И вот жилье уже не ваше, а ИП», – подытожили участники форума.

– Проблему гарантии безопас­ности денег собственников квартир не раз обсуждали в рес­публиканской Ассоциации КСК, – отметил Евгений Коткин. – Это очень серьезный вопрос, который волнует всех. Были рабочие встречи, заседания «круглых столов» с участием депутатов, представителей Министерства национальной экономики, банков. Звучало мнение, что можно открывать на ПТ банковский счет как на юридическое лицо. Выдвигали предложение выбирать минимум 2 доверенных лица. Но реально пока никто не предложил рецепта, который бы устроил всех на 100%.

Еще одним камнем преткновения стал вопрос двойного налогообложения. В КСК «Контакт» привели пример: дом собирает эксплуатационные взносы, такие поступления считаются доходом. Поэтому в соответствии с законом председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ должен заплатить налог. Дальше объединение собственников заключает договор с сервисной компанией на производство каких-то работ и перечисляет ей деньги в счет оплаты. Эти средства, поступившие на счет сервисной компании, тоже должны облагаться налогом.

– Люди в простом товариществе или ОСИ, по сути, платят членские взносы, они ничего не производят, прибыль не извлекают, – поделились мнением в КСК. – Взносы собирают со своих зарплат, откуда государство уже удержало налоги. Тем не менее жильцам приходится еще раз платить.

Словом, поработать есть над чем. И это неудивительно – жизнь всегда богаче и шире, чем реформы, придуманные в кабинетах ведомств. Во многом по этой причине авторы идей ОСИ и ПТ предусмотрели достаточно большой переходный период, чтобы попробовать, присмотреться, подумать. Как минимум подготовиться.