Один дом – одно объединение – один счет

Закон направлен на решение ряда насущных проблем ЖКХ. При этом основополагающей ячейкой намечаемого реформирования данной сферы определен кондоминиум, зарегистрированный на основе многоквартирного жилого дома (МЖД).

Право на общую долю

На сегодняшний день в профильный комитет министерства очень часто поступают заявления от граждан, общественных объединений по поводу того, что недобросовестными руководителями КСК производятся самовольный захват и продажа, сдача в аренду нежилых помещений, являющихся де-юре общим имуществом многоквартирного жилого дома. Тем самым нарушаются законные права жильцов, растет их недовольство.

Ситуацию призван изменить новый закон, которым предусмотрен упрощенный законодательный механизм регистрации МЖД как объекта кондоминиума с определением общей площади многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, состав общего имущества, размеры долей каждой квартиры и нежилого помещения в общем имуществе, площадь квартир и площадь нежилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности.

Возникает законный вопрос: что дает регистрация кондоминиума жильцам? Она является шагом, юридически закрепляющим за собственниками квартир и нежилых помещений права общей долевой собственности на общее имущество объекта кондоминиума.

Законом определено, что государственная регистрация кондоминиума в многоквартирных жилых домах производится по заявлению инициативной группы, состоящей не менее чем из двух собственников квартир, нежилых помещений. При этом пре­дусмотрен запрет на продажу или передачу в аренду частей общего имущества объекта кондоминиума без ведома собственников квартир – такое решение принимается на собрании большинством голосов.

Как показала практика, в новых домах отдельные застройщики либо управляющие компании продают часть общего имущества еще до регистрации многоквартирного жилого дома как объекта кондоминиума. Это могут быть подвалы, цокольные этажи либо лестничные площадки.

Чтобы предотвратить подобные незаконные действия и не давать возможности недобросовестным дельцам захватывать чужое имущество, разработчиками закона учтены и эти моменты: в соответствии с законодательными нормами площадь общего имущества объекта кондоминиума будет определяться еще на стадии проектирования многоквартирного жилого дома. Более того, государственная регистрация объекта кондоминиума, принятого в эксплуатацию МЖД, становится обязанностью застройщика, при этом последний будет обязан включить в состав общего имущества кондоминиума все имущество, предусмотренное проектно-сметной документацией.

Необходимо отметить, что придомовой земельный участок вмес­те с расположенными на нем элементами благоустройства также должен быть включен в состав общего имущества в том случае, если собственники квартир и нежилых помещений сами пожелают этого и примут решение на собрании с последующей подачей заявления в местный исполнительный орган.

В случае если придомовой учас­ток не включен в состав общего имущества, то он находится в исключительной государственной собственности как территория общего пользования в населенных пунктах, содержание которого осуществляется за счет средств местного бюджета. Законом зап­рещается возложение таких расходов на собственников квартир и нежилых помещений.

Еще один важный момент, пре­дусмотренный законом, касается упрощения процедур. На сегодняшний день, несмотря на то, что регистрация кондоминиума дает жильцам возможность полноценно управлять, владеть и пользоваться общим имуществом, в целом по стране наблюдается низкая статистика этих процессов.

Более того, в отдельных регио­нах имеются дома, у которых отсутствуют такие документы, как технический паспорт, акты на земельные участки и другие бумаги. Их поиск и оформление – процесс трудоемкий, затратный и, как результат, на сегодня из существующих 78 тыс. многоквартирных жилых домов объектами кондоминиума зарегистрировано всего 21 тыс. (или 27%).

В целях создания благоприятных условий для граждан обязанность по обеспечению государственного технического обследования функционирующих МЖД с определением общего имущества объекта кондоминиума, а также оформление и выдача документов для государственной регистрации возлагается на местные исполнительные органы и будет осуществляться за счет средств местного бюджета.

Рассмотрим варианты

Следует сказать, что на сегодняшний день в основном МЖД управляются кооперативами собственников квартир (КСК), управляющими компаниями и иными организациями. При этом в их деятельности имеется ряд пробелов в части открытости и прозрачности, что вызывает нарекания жильцов.

Участились случаи, когда застройщики после завершения строительства дома создают свои аффилированные управляющие компании с целью дальнейшего управления построенными домами без согласия собственников квартир. Зачастую тех вынуждают подписывать кабальные договоры, шантажируя тем, что просто не отдадут ключи от новых квартир.

В своем Послании «Социальная модернизация Казахстана: Двадцать шагов к обществу труда» Первый Президент РК Н. А. Назарбаев поручил создать необходимые правовые условия и «…обеспечить собственнику квартиры возможность управлять своим домом...», которые должны исключить навязывание со стороны КСК и управляющих компаний услуг и тарифов, обеспечить прозрачное расходование собранных средств.

С учетом вышеуказанных задач Министерством индустрии и инфраструктурного развития совместно с заинтересованными органами, общественными организациями и объединениями выработаны способы и формы управления объектом кондоминиума, позволяющие жильцам управлять своим домом самостоятельно либо с привлечением управляющих компаний или управляющего МЖД на основании договора.

Рассмотрим вариант самостоя­тельного управления собственниками квартир и нежилых помещений. Прежде всего на собрании собственники должны выбрать: членов совета дома, который будет представлять их интересы по воп­росам управления и содержания общего имущества объекта кондоминиума; форму управления объектом кондоминиума либо делегировать полномочия о выборе формы управления совету дома.

В данном случае на собрании собственники квартир, нежилых помещений обязаны выбрать одну из двух форм управления: либо объединение собственников имущества (далее – ОСИ) – юридическое лицо, образованное собственниками квартир и нежилых помещений, либо прос­тое товарищество – непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир и нежилых помещений без образования юридического лица. При этом обе формы управления будут работать по принципу «один дом – одно объединение или простое товарищество – один счет».

Такой принцип управления обусловлен тем, что в настоящее время большинство КСК стали многодомными и открывают один счет на все дома, более того, отдельные сберегательные счета на капитальный ремонт не открываются совсем. В результате все средства уходят в этакий «общак», что не дает возможности проследить их целевое использование.

Далее на собрании избираются: председатель ОСИ или доверенное лицо в простом товариществе, ревизионная комиссия (ревизор). Председатель ОСИ (или доверенное лицо простого товарищества) избирается из числа собственников квартир, нежилых помещений МЖД и осуществляет функции управления, заключает самостоя­тельно договоры на оказание услуг с субъектами сервисной деятельности.

Второй вариант предусматривает передачу функции управления управляющему МЖД или управляющей компании.

Если на собрании собственники квартир, нежилых помещений приняли решение о передаче функ­ции управления, соответственно, они должны принять решение о выборе управляющего МЖД или управляющей компании либо также делегировать такие полномочия совету дома. При условии делегирования собранием данных полномочий совет дома принимает решение о выборе управляющего МЖД или управляющей компании, о заключении договора на оказание услуг по управлению объектом кондоминиума сроком на один календарный год, а также о его изменении или расторжении.

Законом предусмотрен переход от ежеквартального к ежемесячному представлению органами управления отчетов собственникам квартир об управлении и содержании объекта кондоминиума.

Для полного отражения расходов и доходов уполномоченным органом (министерством) будет утверждена форма ежемесячного отчета по управлению многоквартирным жилым домом с дополнениями, раскрывающими каждый вид расходов.

В соответствии с нормами закона создание в каждом доме ОСИ не влечет за собой автоматического упразднения КСК, так как в переходных положениях предусматривается срок для его ликвидации до 1 июля 2022 года. Это дает возможность эффективно работающим кооперативам реорганизоваться в сервисные компании и уже в новом статусе продолжить свою деятельность по обслуживанию домов, но только в случае, если они будут выбраны ОСИ или простым товариществом и только на основании заключенного договора.

Собрание уполномочено заявить

Согласно закону собрание собст­венников квартир является высшим органом управления, обеспечивающим коллективное обсуждение и принятие решений, связанных с управлением объектом кондоминиума.

Дополнены полномочия и функ­ции собрания, решения которого являются обязательными для всех собственников квартир, нежилых помещений. К компетенции собрания отнесены следующие основные вопросы: избрание членов совета дома, ревизионной комиссии, переизбрание, а также досрочное прекращение их полномочий; принятие решения о выборе формы управления объек­том кондоминиума, передаче функции управления управляющему МЖД или управляющей компании либо делегировании таких полномочий совету дома.

Далее собрание утверждает сметы расходов, годовой отчет по управлению объектом кондоминиума и его общего имущества, принимает решение о проведении капремонта, сборе целевых взносов и их размере, о расходовании денег, накопленных на сберегательном счете, а также о получении жилищного займа на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума.

Собрание также принимает решение о передаче собственнику квартиры, нежилого помещения части общего имущества объекта кондоминиума в имущественный наем (аренду) и рассматривает иные вопросы, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего домового имущества.

Следует отметить, что законом сохранен действующий принцип голосования: каждый собственник квартиры, нежилого помещения при голосовании имеет один голос. Если собственнику квартиры, нежилого помещения принадлежит несколько квартир, нежилых помещений, он имеет соответствую­щее количество голосов.

Впервые в законе прописаны все права и обязанности, функции управляющего и управляющей компании, а также даны понятия «управляющий многоквартирным жилым домом» и «управляющая компания».

Управляющий многоквартирным жилым домом – гражданин Республики Казахстан, не являющийся собственником квартиры, нежилого помещения в управляемом многоквартирном жилом доме, соответствующий квалификационным требованиям, утвержденным уполномоченным органом.

Управляющая компания – физическое или юридическое лицо, оказывающее услуги по управлению объектом кондоминиума на основании заключенного договора.

Вместе с тем устанавливаются новые требования, согласно которым управляющий многоквартирным жилым домом или управляющая компания оказывают услуги только по управлению объектом кондоминиума на основании договора. Им запрещается оказывать услуги по содержанию общего имущества объекта кондоминиума.

Управляющий многоквартирным жилым домом или управляющая компания оказывают услуги по управлению объектом кондоминиума при наличии в своем составе специалистов, прошедших обучение и обладающих документами, подтверждающими квалификацию на осуществление функций по управлению объектом кондоминиума.

О деньгах на капремонт

Особо следует остановиться на новом механизме проведения капремонта общего имущества кондоминиума. На сегодняшний день, по данным местных исполнительных органов, общее количество многоквартирных жилых домов составляет 79 тыс. 613 единиц, из них в удовлетворительном состоя­нии находится 57 тыс. 274 дома, или 72%. Количество домов, требующих капитального ремонта, составляет 18 тыс. 120 единиц, или 23%.

В рамках Программы развития регионов до 2020 года за счет средств, выделенных из республиканского бюджета, отремонтировано 2 836 домов, или 3,6%, за счет возвратных средств – 489 домов.

В целях выработки альтернативных рыночных источников финансирования мероприятий по модернизации жилищного фонда законом предусмотрено использование системы накопления средств на сберегательных счетах в банках второго уровня.

Предлагается средства собственников квартир, предназначенные на капремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, размещать на сберегательных счетах в банках второго уровня для дальнейшего получения кредита при накоплении 50% требуемой суммы.

Концептуальные предложения по принципу управления МЖД «один дом – одно объединение – один счет» позволят жителям накапливать средства на капремонт только своего дома с возможнос­тью осуществлять мониторинг поступления средств и целевое их расходование. Для более эффективного регулирования отношений, возникающих в процессе проведения капитального ремонта общего имущества кондоминиума, уполномоченным органом будет разработан и утвержден порядок проведения капитального ремонта общего имущества кондоминиума.

Сохранность накоплений собственников квартир и нежилых помещений на капремонт, а также исполнение объединением собственников имущества или простым товариществом обязательств по погашению жилищного займа, полученного на капитальный ремонт, будут гарантированы Специализированным фондом гарантирования капитального ремонта, определенным постановлением Правительства республики.

Для обеспечения защиты средств, накопленных собственниками квартир и нежилых помещений на капитальный ремонт дома в банках второго уровня, в действующее гражданское, уголовно-процессуальное и гражданско-процессуальное законодательство предусмотрены соответствующие поправки.

В соответствии с ними запрещены любые меры по наложению ареста и установлению ограничений на средства, накопленные для проведения капитального ремонта общего имущества кондоминиума.

В данной схеме участвуют также местные исполнительные органы, которые по обращению органа управления принимают решение о необходимости проведения капитального ремонта, проводят конкурс на определение проект­ной организации и изготовление проектно-сметной документации на капитальный ремонт за счет средств местного бюджета.

В соответствии с действующим Законом РК «О жилищных отношениях» для накопления средств на капремонт собственники ежемесячно вносят на сберегательный счет сумму в размере 0,02-кратного МРП в расчете на 1 кв. м полезной площади, что составляет около 51 тенге. Чтобы стимулировать население к накоплению средств, нормами закона предусматривается снижение данного показателя до 0,005-кратного месячного расчетного показателя (порядка 13 тенге на 1 квадратный метр).

Более того, местным исполнительным органам предоставлено право за счет средств местного бюджета производить капремонт общего имущества объекта кондоминиума, по которому имеется проектно-сметная документация, а также ремонт и замену лифтов в случае отсутствия средств у самих жителей дома, с условием обеспечения возвратности этих средств собственниками квартир.

Согласно закону, собственник квартиры, нежилого помещения несет бремя содержания принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения, а также общего имущества объекта кондоминиума.

Законом также определено, что проживание собственника квартиры по иному адресу, а также передача квартиры, нежилого помещения в имущественный наем (аренду) не ограничивают в правах собственника квартиры, нежилого помещения и не освобождают его от обязанностей, определенных законодательными актами республики, уставом объединения собственников имущества, договором простого товарищества и решением собрания.

В целях формирования ответственного отношения собственников к содержанию квартиры, нежилого помещения законом предусмотрены нормы, предусматривающие необходимость уведомления совета дома о передаче собственником принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения в имущественный наем (аренду).

Стандарт для лифтов

В настоящее время по стране сложилась неблагоприятная обстановка в сфере безопасной экс­плуатации лифтового оборудования. Дело в том что с 2012 года были приняты поправки в законодательство, и лицензирование работ по монтажу и обслуживанию лифтов отменили.

Как показал анализ, это привело к появлению целого блока ИП, ТОО, не имеющих соответствующего опыта, квалификации и технического оснащения в данной сфере деятельности, появились новые импортеры лифтов на территорию Казахстана, которые, поставляя лифтовое оборудование, не отвечали по обязательствам его гарантийного и постгарантийного обслуживания.

Экспертиза показала, что причина увеличения аварийности – износ узлов и агрегатов из-за несоблюдения правил монтажа и дальнейшей эксплуатации лифтов недобросовестными компаниями. Более того, после передачи с 2014 года функций контроля над лифтами местным исполнительным органам подъемники фактически остались без контроля со стороны специализированных госструктур из-за возникших коллизий в законодательстве.

Для решения вышеуказанных проблем министерством были приняты следующие меры: разработан национальный стандарт, определяющий единые требования к монтажу, обслуживанию лифтов и объединяющие 16 нормативных технических до­кументов, которые в той или иной мере регулировали деятельность лифтового хозяйства, эксплуатирующих организаций. В целях обязательного применения национального стандарта вносятся соответствующие дополнения в Закон «О гражданской защите» в части монтажа, эксплуатации, технического обслуживания, технического освидетельствования лифтов, эскалаторов, траволаторов и подъем­ников для инвалидов.

Возобновлена практика аттес­тации юридических лиц, которые будут заниматься обслуживанием лифтов с внесением соответствую­щего изменения в Закон «О граж­данской защите».

Также в рамках закона местные исполнительные органы наделяют­ся компетенцией государственного надзора над безопас­ной эксплуатацией на объектах социальной инфраструктуры лифтов и эскалаторов.

Полагаем, Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» позволит улучшить содержание многоквартирного жилого фонда, на новый качественный уровень поднимет деятельность объединений собственников имущества, повысит проз­рачность и будет стимулировать собственников жилых и нежилых помещений к дальнейшему активному участию в решении вопросов по содержанию и ремонту общего домового имущества.