ОСИ: Очень Спорная История

Суть новшеств, заложенных в новом законе, состоит в разук­рупнении кооперативов собственников квартир (КСК) или, проще говоря, в выводе многоэтажек из этих своего рода «колхозов». Каждый много­квартирный дом должен стать самостоятельным объединением собственников имущества (ОСИ) и получить права и одновременно обязанности самому решать вопросы по содержанию и ремонту. Один дом – один управляющий – отдельный банковский счет.

Вряд ли стоит объяснять, почему в государстве взялись за реформу жилищно-коммунальной сферы. Все 20 с «хвостиком» лет КСК были и остаются мишенью для жесткой критики специалис­тов и общественности. Жильцы не видят, куда уходит их плата. Не получают услуг, на которые рассчитывали. Не знают, что делает КСК, чтобы состояние их многоэтажек оставалось в норме.

Как показала жизнь, во многих хрущевках, брежневках и высотках о выходе из КСК стали задумываться уже на второй-третий год с момента их создания. Главный аргумент: деньги с людей кооператив собирает, а отдачи – мизер.

В Семее наглядным примером может служить 120-квартирная многоэтажка, где проживает член общественного совета города Николай Исаев. По словам общественника, пока дом чис­лился в кооперативе, проблемы нарастали как снежный ком. В ветхое состояние пришли трубы в подвале, неприглядный вид приняли подъезды, двор… Упадок наблюдали все, но выгрести из этого болота решились только две инициативные женщины-соседки. Что они сделали? Не поленились и прошли по всем подъездам, по всем этажам. Пос­тучались в каждую из 120 квартир, пообщались с жильцами. Собрали подписи, добились выхода из КСК. Зарегистрировали дом как отдельное юридическое лицо.

– Сейчас наш дом – самостоятельная система управления, – рассказал общественник. – Есть председатель, это выборная неоп­лачиваемая должность. Есть управляющий, который получает минимальную зарплату. На полставки работают сантехник, электрик и дворник. Эти траты покрывает тариф, он составляет 30 тенге за квадратный метр. Но чтобы провести капитальный ремонт, жильцам пришлось сделать отдельные целевые взносы.

За год семейчане полностью заменили в своем доме систему отопления, обновили трубы горячего и холодного водоснабжения, поставили новый счетчик.

Любопытно, что ни управляю­щий, ни председатель до этого не имели никакого отношения к сфере ЖКХ – ни опыта, ни образования. Как резонно заметил Николай Исаев, когда рядом больше 100 квартир, среди соседей обязательно найдутся нужные специалисты. А кроме того, всегда можно рассчитывать на помощь со стороны городской жилищной инспекции.

Переход на самоуправление пошел дому на пользу. Если раньше на субботник во двор выходили двое-трое, теперь участвуют десятки семей. Появились энтузиас­ты, сделавшие футбольное поле. Дети организовали концерт… Многоэтажка с инициативными жильцами попала в поле зрения акимата Семея. Городская власть нашла­ возможность поощрить людей, благоустроив им двор. За счет бюджета здесь привели в порядок газоны и дорожки. Построили детскую площадку. Всей округе как бы дали понять: действуйте столь же активно, и будет вам «вишенка на торте».

– В Семее только 50% домов имеют управление, но среди них немало таких, которыми управляют сами жильцы, – дала комментарий заместитель руководителя горотдела ЖКХ и жилищной инспекции Светлана Заурбекова. – Люди берут инициативу на себя. Да, КСК долгое время помогали как-то содержать жилье, но, поверьте, проблемы подъезда или всей многоэтажки никого не волнуют, кроме самих владельцев квартир. Все идет к тому, что управляющим органом станет совет дома. То есть такие граждане, которые проявляют инициативу и неравнодушие.

Лучше КСК могут быть только… КСК

В Усть-Каменогорске тоже есть многоэтажки, не состоящие в КСК и выживающие самостоя­тельно. Предыстория всегда одна: дом приходил в упадок, от членства в кооперативе не было толку. Жильцам поневоле приходилось самим браться за решение вопросов ремонта. У кого-то это получалось успешно, у кого-то со сложностями. Но схема всегда похожая: пара-тройка активистов заставляла соседей собраться, подсчитать затраты на общее имущество – подвал, крышу, фасад, подъезды. В итоге принималось решение, когда владельцы квартир начинали вносить деньги на ремонт и содержание своего дома.

Ключевыми в этих успешных примерах являются понятия «активисты» и «взносы». Но сколько таких по региону? В Усть-Каменогорске больше 1 700 многоэтажек, 190 КСК. В Семее примерно 1 500 многоквартирных домов, больше 50 кооперативов. Вы поверите, что в каждом (!) из этих тысяч домов найдутся энтузиасты, сознательно решившие войти в совет дома, чтобы безвозмездно, то есть даром, на общественных началах вести работу с соседями? В том числе с соседями-должниками.

– В системе «один дом – один управляющий» все строится на инициативных неравнодушных гражданах, – говорит председатель усть-каменогорского КСК «Контакт» Евгений Коткин. – К нам сейчас приходят, спрашивают: как это будет? Я в ответ говорю: «Вы согласитесь быть управляющим?» Нет. Потому что никому это не нужно. У нас сейчас никто не хочет быть старшим по дому. Люди еще удивляются: а зачем, если есть КСК? Мы в прошлом году собирали подписи, чтобы установить в подъездах и во дворах видеонаблюдение. Наших активистов хватило на два дня, потом они заявили: больше никогда этим заниматься не будем, с людьми страшно тяжело разговаривать. Сейчас на долж­ность председателя КСК никто не идет. В соседнем кооперативе женщина-председатель не смог­ла выйти на пенсию, так как не нашла себе замену...

В КСК «Контакт» входят 23 много­этажки. По словам Евгения Коткина, целевых сборов нет, кооператив работает только за счет оплаты, которую люди вносят по тарифу за эксплуатационные услуги. Именно благодаря большому числу домов есть возможность работать «с колес». Потребовался где-то ремонт – взяли деньги из общей кассы, купили трубы или задвижки, сразу поставили. В случае аварии есть круглосуточный дежурный, можно бесплатно вызвать слесаря и электрика. Таким образом удается более или менее нормально поддерживать домовой фонд.

В небольших КСК и тем более самостоятельных многоэтажках такое невозможно. По данным городской жилищной инспекции, при тарифе 30 тенге за 1 кв. м даже при условии 100-процент­ной оплаты один 80-квартирный дом может соб­рать 110–120 тыс. тенге в месяц. Это в идеале. В жизни же, как свидетельствует статистика, в среднем 40% жильцов являются неплательщиками, и взыскание долгов с них – дело безрадостное и небыстрое.

Как подсчитали в жилинспекции, объективно тариф должен стартовать с минимальной планки 146 тенге за 1 кв. м и может доходить в зависимости от года постройки дома до 200 тенге. Какая семья потянет такую плату?

– Еще в 1990-х годах была попытка внедрить систему «один дом – один управляющий», но она не прижилась, – рассказал Евгений Коткин. – Один дом не может сам себя содержать. В маленьких КСК нет своей аварийной службы, они заключают договоры с сервисными компаниями. Надо перекрыть воду – плати, надо сделать сварку – плати, ремонт – плати. А если в квартире порыв? Управляющая компания примет заявку от жильца и в лучшем случае выполнит ее через день. В том же законе сказано: дома при желании могут объединиться. Но если им предлагают кооперироваться, зачем вообще разъединять? Лучше, чем КСК, все равно никто ничего пока не придумал…

Платить за все

Не секрет, что у нового закона вполне прагматичная подоплека. Власть очень рассчитывает, что новшества придадут сфере ЖКХ финансовую привлекательность и приведут сюда бизнес. За счет чего? Теоретически – за счет денег, которые начнут капать на два банковских счета, обязательных отныне для каждого многоквартирного дома или ОСИ. Один счет – на расходы для текущего содержания, другой – для накоп­лений на капитальный ремонт.

В Семее активисты вышеупо­мянутой многоэтажки сразу отказались от идеи долгих накоплений. По словам Николая Исаева, ни проку, ни толку в таких сбережениях нет, их съедает инфляция.

– Мы собираем целевые взносы и сразу вкладываем, например, в капитальный ремонт отопления и сетей, – пояснил общественник. – Так практичней, так выгодней.

В усть-каменогорском КСК «Контакт» «пользу» накопительных счетов проиллюстрировали на цифрах. Если раньше цена на трубы составляла 25 тыс. тенге за тонну, сейчас – 250 тыс. тенге. Вентиль стоил 250 тенге, сейчас – 2 500 тенге. Цены растут, как на дрожжах, какой смысл что-то накапливать?

И в Семее, и в Усть-Каменогорске эксперты одинаково расшифровывают фразу о повышении экономической привлекательнос­ти жилищно-коммунального хозяйства. В переводе на обычный язык это значит увеличение финансовой нагрузки на жильцов. Для управляющих компаний, как и для любого бизнеса, главной целью станет извлечение прибыли. Если сегодня в крупных КСК заявки на замену, например, стояков выполняют бесплатно, а в небольших кооперативах за 3–4 тыс. тенге, то в сервисных предприятиях минимальная стоимость услуги составляет 8 тыс. тенге.

– Когда я слышу про систему «один дом – один управляющий», понимаю, что дом решает проб­лемы, собирая на все деньги, – отметил глава КСК «Контакт». – Надо заменить трубы в подвале – собрали по 10 тысяч тенге, потекла крыша – собрали по 20 тысяч. Нашему КСК будет только выгодней. Мы перерегист­рируемся в управляю­щую компанию, введем платные заявки, целевые сборы. Сейчас платим 200 тысяч тенге за электроэнергию из оплаты за эксплуа­тационные расходы. А станем ТОО – раскидаем эту сумму на жильцов. Кому легче-то?

Кадровый вопрос

К слову, у экспертов нет воп­росов к тому, какие работы и услуги будут обязательными для содержания общедомового имущества. Здесь все спокойно: в Правительстве пообещали разработать типовой договор и прайс. Что вызывает тревогу, так это то, кто будет выполнять данные работы и услуги.

Кадров нет. В Семее уже половина домов без КСК – нет специа­листов. В Усть-Каменогорске в большинстве кондоминиумов сидят женщины в возрасте, без технического образования. Ни одного вопроса без консультации с водоканалом или теплосетями они решить не могут. Не дай бог, слесарь соберется на пенсию – заменить некем. Такое впечатление, что рабочих по этим специальнос­тям не готовили лет двадцать.

– С переходом на ОСИ потребность в специалистах вырастет в разы, – отметил Николай Исаев. – Где их взять? Мы давно ставим вопрос, чтобы на базе строительного колледжа Семея создали отделение ЖКХ, возможно, рес­публиканское. Если здесь будут бюджетные места, ребята придут!

Есть у общественника также предложения насчет сервисных компаний. По его убеждению, в городах на основе государственно-частного партнерства должны действовать крупные предприятия с сантехничес­ким, кровельным, строительным и другими участками. Под одной крышей легче собрать специалистов, крупным оптом выгодней закупать материалы для ремонтов.

– Создание крупных пред­приятий будет отвечать интересам собственников квартир, – выразил мнение общественник. – Ясно, что придется вложиться в материальную базу, в технику. Но овчинка выделки стоит. Мы получим компании, которые смогут вести модернизацию жилого фонда в целом и выполнять индивидуальные аварийные работы. Думаю, это как раз та сфера, где могли бы поработать социально-предпринимательские корпорации.

Так когда же придет счастливое время в ЖКХ? По новому закону в течение трехлетнего переходного периода одновре­менно могут существовать как ОСИ, так и КСК. На усмот­рение, так сказать, граждан. Как заклю­чили в отделе ЖКХ и жилищной инспекции Семея, людям дали шанс объединиться между собой, научиться вникать в дела управления. Убедиться в том, что только совместное решение вопросов позволит содержать дом в хорошем состо­янии.

Вместе с тем, по мнению усть-каменогорских экспертов, сам по себе факт растянутой на годы реформы показывает, что авторы документа и парламентарии опасаются наломать дров. Они предусмотрительно оставили временной люфт, чтобы люди смогли попробовать, посмот­реть, подумать, подготовиться. Никому ведь не хочется прийти домой и найти квартиру без воды, света и отопления.