Рынок жилой недвижимости Казахстана в условиях кризиса
1823
Шацкая А. Начальник аналитической службы портала www.kn.kz
На этой встрече аналитики – участники экспертного клуба сошлись в общем прогнозе – цены на жилье будут снижаться, спрос и предложение сократятся. Спустя три месяца можно увидеть, что эти прогнозы оправдываются.
Как показывает практика, переход на новый свободно плавающий курс и, как следствие, обесценение тенге негативно отражаются на рынке жилья Казахстана.
По данным Комитета по статистике РК, во многих городах Казахстана с сентября 2015 года наблюдается резкое снижение количества сделок купли-продажи квартир. Исключения составляют Астана, Атырау, Актау и Алматы, то есть города с наиболее высокими доходами населения. В этих городах, несмотря на ослабление курса тенге, наблюдается рост количества сделок. Но даже в этих городах спрос стал смещаться в сторону более дешевого жилья. Не исключено, что положительная динамика сделок в этих городах обусловлена заключением договоров купли-продажи по инвестдоговорам на первичном рынке прошлых лет. Как показал анализ, в 2014 году, когда произошла февральская одномоментная девальвация, объем спроса во всех городах сократился в среднем на 15%.
Реакция банков тоже была предсказуемой – многие из них свернули тенговое кредитование, ужесточили условия. Реальные доходы населения сократились. Скидка на торг при покупке жилья возросла с привычных 3–5% до 15%, а порой – 20%, то есть примерно на курсовую разницу.
С момента девальвации в феврале 2014 года средняя долларовая цена на рынке жилья Астаны сократилась на 30%.
Данные аналитической службы kn.kz говорят о том, что с февраля 2014 года и до 21 августа 2015 года снижение номинальных цен в долларах на рынке жилья Астаны и Караганды составило около 19%, до уровня 1 496$ за кв. м и 835$/кв. м соответственно. В Алматы темп снижения оказался не столь существенным – цена "просела" на 6,1% до 1 645$/кв. м.
Динамика номинальных цен в тенговом эквиваленте повторяет динамику валютных курсов, однако реальные тенговые цены за счет возросших скидок на торг остаются примерно на уровне начала 2014 года.
В октябре текущего года средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке жилья составила от 110 до 342 тыс. тг/кв. м. На первичном рынке – от 119 до 309 тыс. тг/кв. м в зависимости от города.
Подробнее в таблице 1.
Еще одной тенденцией, вызванной переходом на свободно плавающий курс, по наблюдениям аналитиков kn.kz, стала тенденция постепенного перехода рынка жилья на тенговый номинал цен.
Значимой новостью от 14 сентября текущего года для рынка недвижимости стало заявление Ассоциации застройщиков Казахстана, в числе которых находятся крупнейшие строительные компании, такие как Корпорация "Базис-А", Холдинг "BI Group", ТОО "Шар Құрылыс", ТОО "Альянсстройинвест", и другие, о готовности перейти на тенговые ценники и о том, что строительный бизнес Казахстана переходит на расчеты в национальной валюте.
Что касается вторичного рынка жилья, то здесь изменения не столь выражены. До сих пор более 90% всех объявлений о продаже номинируются в долларах США, но и здесь можно наблюдать рост количества тенговых предложений – от 3% до 6% от общего объема.
По словам Ербола Карашукеева, заместителя председателя правления АО "Жилстройсбербанк Казахстана", по результатам 7 месяцев на 1 августа доля выдачи ипотечных кредитов Жилстройсбербанка составила 73%.
– Поэтому сейчас мы надеемся, в связи с тем, что более или менее определенность наступила, рынок ипотечного кредитования начнет более динамично развиваться. Учитывая, что у нас по долгосрочным вкладам населения в тенге каждый второй тенге тоже в нашей системе находится. Жилстройсбербанк – это явный пример, как банк дедоларризируется. Он успешно существует с поддержкой государства. На протяжении 12 лет мы формируемся все-таки в тенге и в тенге выдаем. И в принципе мы как явный пример того, что можно существовать, не привязываясь к доллару, – говорит спикер.
Но возникает вопрос: а что даст переход на тенговые цены сам по себе? Ведь если застройщики используют импортные материалы, то их цены все равно будут зависеть от курса доллара? Нужно развивать строительный сектор и использовать отечественный строительный материал, как это делается в рамках строительства жилья по госпрограмме.
По словам Сержана Мадиева, управляющего директора НК "НУХ" "Байтерек", в настоящее время при строительстве жилья 3–4-го класса комфортности практически по всем основным товарным позициям в Казахстане используются материалы местных производителей. То есть доля казахстанского содержания в строительных материалах очень большая.
Поэтому если государству удастся удачно реализовать программу развития отечественного строительного рынка, обеспечить рынок отечественными стройматериалами и уйти от использования импорта, это позитивно отразится на доступности жилья и стабилизирует цены.
Другой справедливый вопрос, который возникает, заключается в том, как будут меняться цены на жилье, если доллар будет расти и дальше. Не выйдет ли так, что за период накоплений цены на жилье взлетят, а деньги обесценятся?
Ербол Карашукеев сказал, что 20 августа на расширенном совещании Глава государства дал поручение банкам второго уровня (БВУ) разработать механизм компенсаций до миллиона тенге. Ербол Карашукеев отметил, что Глава государства отдельно остановился на системе жилстройсбережений. "Я думаю, это очень справедливо, все наши вкладчики тоже с радостью восприняли это поручение. Глава государства поручил по жилстройсбережениям отдельно продумать механизм защиты вкладов населения".
Сержан Мадиев, управляющий директор НК "НУХ "Байтерек" отметил, что для повышения доступности жилья есть еще два инструмента, которые сейчас зарождаются в Казахстане, они могут поддержать спрос на достаточно высоком уровне и станут инструментами для реализации квартир.
– Первое – аренда с выкупом по линии нашей дочерней компании КИК. "Мы сейчас стартанули, хотим набрать практический опыт, потом распространить это уже на все сегменты жилья. Это, по сути, рассрочка с какими-то процентами внутри. Там, по сравнению с ипотечным займом, не надо залоговое имущество, не надо первоначального взноса.
И очень новый механизм, который сейчас разрабатывается, – это система гарантирования ипотечных вкладов. Суть его в том, что холдинг "Байтерек" будет защищать всех дольщиков в виде гарантий. Через дочернюю компанию будет участвовать в строительстве жилья, контролировать качество, себестоимость, чтобы в итоге дольщики получили жилье вовремя и по реальной себестоимости. Если этот застройщик не завершает стройку, то фонд гарантирует, что жилье достроится и дольщики получат свои квартиры.
Что касается динамики цен на жилье в ближайшие годы, то предпосылок для их существенного роста просто нет. Снижение темпов экономического роста, падение реальных доходов граждан и увеличение количества безработных приведет к снижению спроса и, соответственно, долларовых и тенговых цен. По прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие два года цены на жилье в тенге могут сократиться на 15–20%.
А что касается более долгосрочной перспективы, например 6–10 лет, то в случае стабилизации и развития экономики нормальный среднегодовой темп роста тенговых цен на жилье должен составлять около 10–12% в год.
По прогнозу Анар Куандыковой, аналитика рынка первичного жилья BI Group, Ассоциации застройщиков Казахстана, озвученного на заседании экспертного клуба 3 сентября, на рынке первичного жилья до конца текущего года цены в тенге могут упасть на 10%.
По словам участников экспертного клуба "Рынок жилой недвижимости в условиях кризиса", в ближайшие годы рынок жилья ждут качественные изменения. Эти изменения будут касаться и ценообразования и повышения роли государства на рынке жилья. Ожидается, что в ближайшие годы все большие обороты будет набирать система жилстройсбережений, создавая хорошую альтернативу коммерческой ипотеке, также появятся новые инструменты приобретения жилья на первичном рынке. В свою очередь частные застройщики будут вынуждены работать более эффективно над снижением себестоимости строительства и строить качественное, но более доступное жилье.
Как показывает практика, переход на новый свободно плавающий курс и, как следствие, обесценение тенге негативно отражаются на рынке жилья Казахстана.
По данным Комитета по статистике РК, во многих городах Казахстана с сентября 2015 года наблюдается резкое снижение количества сделок купли-продажи квартир. Исключения составляют Астана, Атырау, Актау и Алматы, то есть города с наиболее высокими доходами населения. В этих городах, несмотря на ослабление курса тенге, наблюдается рост количества сделок. Но даже в этих городах спрос стал смещаться в сторону более дешевого жилья. Не исключено, что положительная динамика сделок в этих городах обусловлена заключением договоров купли-продажи по инвестдоговорам на первичном рынке прошлых лет. Как показал анализ, в 2014 году, когда произошла февральская одномоментная девальвация, объем спроса во всех городах сократился в среднем на 15%.
Реакция банков тоже была предсказуемой – многие из них свернули тенговое кредитование, ужесточили условия. Реальные доходы населения сократились. Скидка на торг при покупке жилья возросла с привычных 3–5% до 15%, а порой – 20%, то есть примерно на курсовую разницу.
С момента девальвации в феврале 2014 года средняя долларовая цена на рынке жилья Астаны сократилась на 30%.
Данные аналитической службы kn.kz говорят о том, что с февраля 2014 года и до 21 августа 2015 года снижение номинальных цен в долларах на рынке жилья Астаны и Караганды составило около 19%, до уровня 1 496$ за кв. м и 835$/кв. м соответственно. В Алматы темп снижения оказался не столь существенным – цена "просела" на 6,1% до 1 645$/кв. м.
Динамика номинальных цен в тенговом эквиваленте повторяет динамику валютных курсов, однако реальные тенговые цены за счет возросших скидок на торг остаются примерно на уровне начала 2014 года.
В октябре текущего года средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке жилья составила от 110 до 342 тыс. тг/кв. м. На первичном рынке – от 119 до 309 тыс. тг/кв. м в зависимости от города.
Подробнее в таблице 1.
| Города РК | вторичный рынок | первичный рынок | ||
| Цена за 1 кв. метр, тыс. тг | изменения к соответствующему периоду предыдущего года | Цена за 1 кв. метр, тыс. тг | к соответствующему периоду предыдущего года | |
| Актау | 342,1 | 20,4 | 309,5 | 20,6 |
| Астана | 341,4 | -0,4 | 295,0 | 4,6 |
| Алматы | 303,2 | 0,0 | 287,3 | 6,4 |
| Атырау | 188,5 | 21,3 | 299,1 | 12,0 |
| Талдыкорган | 186,3 | 0,0 | 90,03) | 39,7 |
| Кокшетау | 185,0 | 25,6 | 229,9 | 3,2 |
| Республика Казахстан | 182,6 | 6,1 | 235,5 | 5,5 |
| Тараз | 178,2 | 0,0 | 116,03) | 0,0 |
| Костанай | 177,6 | 3,1 | 188,2 | -1,2 |
| Петропавловск | 177,1 | -3,8 | 158,6 | 8,9 |
| Усть-Каменогорск | 175,8 | 8,5 | 182,5 | 6,4 |
| Актобе | 168,2 | -0,9 | 155,0 | -0,8 |
| Караганда | 167,3 | 0,0 | 186,7 | 0,4 |
| Шымкент | 162,0 | 24,3 | 297,3 | 3,3 |
| Павлодар | 158,2 | 11,0 | 193,9 | -9,3 |
| Уральск | 155,4 | 1,3 | 152,3 | 7,1 |
| Семей | 153,8 | 10,1 | 148,6 | 0,4 |
| Жезказган | 117,4 | 0,0 | 90,03) | 0,0 |
| Кызылорда | 110,6 | 0,0 | 119,6 | 5,3 |
Еще одной тенденцией, вызванной переходом на свободно плавающий курс, по наблюдениям аналитиков kn.kz, стала тенденция постепенного перехода рынка жилья на тенговый номинал цен.
Значимой новостью от 14 сентября текущего года для рынка недвижимости стало заявление Ассоциации застройщиков Казахстана, в числе которых находятся крупнейшие строительные компании, такие как Корпорация "Базис-А", Холдинг "BI Group", ТОО "Шар Құрылыс", ТОО "Альянсстройинвест", и другие, о готовности перейти на тенговые ценники и о том, что строительный бизнес Казахстана переходит на расчеты в национальной валюте.
Что касается вторичного рынка жилья, то здесь изменения не столь выражены. До сих пор более 90% всех объявлений о продаже номинируются в долларах США, но и здесь можно наблюдать рост количества тенговых предложений – от 3% до 6% от общего объема.
По словам Ербола Карашукеева, заместителя председателя правления АО "Жилстройсбербанк Казахстана", по результатам 7 месяцев на 1 августа доля выдачи ипотечных кредитов Жилстройсбербанка составила 73%.
– Поэтому сейчас мы надеемся, в связи с тем, что более или менее определенность наступила, рынок ипотечного кредитования начнет более динамично развиваться. Учитывая, что у нас по долгосрочным вкладам населения в тенге каждый второй тенге тоже в нашей системе находится. Жилстройсбербанк – это явный пример, как банк дедоларризируется. Он успешно существует с поддержкой государства. На протяжении 12 лет мы формируемся все-таки в тенге и в тенге выдаем. И в принципе мы как явный пример того, что можно существовать, не привязываясь к доллару, – говорит спикер.
Но возникает вопрос: а что даст переход на тенговые цены сам по себе? Ведь если застройщики используют импортные материалы, то их цены все равно будут зависеть от курса доллара? Нужно развивать строительный сектор и использовать отечественный строительный материал, как это делается в рамках строительства жилья по госпрограмме.
По словам Сержана Мадиева, управляющего директора НК "НУХ" "Байтерек", в настоящее время при строительстве жилья 3–4-го класса комфортности практически по всем основным товарным позициям в Казахстане используются материалы местных производителей. То есть доля казахстанского содержания в строительных материалах очень большая.
Поэтому если государству удастся удачно реализовать программу развития отечественного строительного рынка, обеспечить рынок отечественными стройматериалами и уйти от использования импорта, это позитивно отразится на доступности жилья и стабилизирует цены.
Другой справедливый вопрос, который возникает, заключается в том, как будут меняться цены на жилье, если доллар будет расти и дальше. Не выйдет ли так, что за период накоплений цены на жилье взлетят, а деньги обесценятся?
Ербол Карашукеев сказал, что 20 августа на расширенном совещании Глава государства дал поручение банкам второго уровня (БВУ) разработать механизм компенсаций до миллиона тенге. Ербол Карашукеев отметил, что Глава государства отдельно остановился на системе жилстройсбережений. "Я думаю, это очень справедливо, все наши вкладчики тоже с радостью восприняли это поручение. Глава государства поручил по жилстройсбережениям отдельно продумать механизм защиты вкладов населения".
Сержан Мадиев, управляющий директор НК "НУХ "Байтерек" отметил, что для повышения доступности жилья есть еще два инструмента, которые сейчас зарождаются в Казахстане, они могут поддержать спрос на достаточно высоком уровне и станут инструментами для реализации квартир.
– Первое – аренда с выкупом по линии нашей дочерней компании КИК. "Мы сейчас стартанули, хотим набрать практический опыт, потом распространить это уже на все сегменты жилья. Это, по сути, рассрочка с какими-то процентами внутри. Там, по сравнению с ипотечным займом, не надо залоговое имущество, не надо первоначального взноса.
И очень новый механизм, который сейчас разрабатывается, – это система гарантирования ипотечных вкладов. Суть его в том, что холдинг "Байтерек" будет защищать всех дольщиков в виде гарантий. Через дочернюю компанию будет участвовать в строительстве жилья, контролировать качество, себестоимость, чтобы в итоге дольщики получили жилье вовремя и по реальной себестоимости. Если этот застройщик не завершает стройку, то фонд гарантирует, что жилье достроится и дольщики получат свои квартиры.
Что касается динамики цен на жилье в ближайшие годы, то предпосылок для их существенного роста просто нет. Снижение темпов экономического роста, падение реальных доходов граждан и увеличение количества безработных приведет к снижению спроса и, соответственно, долларовых и тенговых цен. По прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие два года цены на жилье в тенге могут сократиться на 15–20%.
А что касается более долгосрочной перспективы, например 6–10 лет, то в случае стабилизации и развития экономики нормальный среднегодовой темп роста тенговых цен на жилье должен составлять около 10–12% в год.
По прогнозу Анар Куандыковой, аналитика рынка первичного жилья BI Group, Ассоциации застройщиков Казахстана, озвученного на заседании экспертного клуба 3 сентября, на рынке первичного жилья до конца текущего года цены в тенге могут упасть на 10%.
По словам участников экспертного клуба "Рынок жилой недвижимости в условиях кризиса", в ближайшие годы рынок жилья ждут качественные изменения. Эти изменения будут касаться и ценообразования и повышения роли государства на рынке жилья. Ожидается, что в ближайшие годы все большие обороты будет набирать система жилстройсбережений, создавая хорошую альтернативу коммерческой ипотеке, также появятся новые инструменты приобретения жилья на первичном рынке. В свою очередь частные застройщики будут вынуждены работать более эффективно над снижением себестоимости строительства и строить качественное, но более доступное жилье.
