Считайте этажи, изучайте потолки

В минувшем месяце как-то так сложилось, что меня взяли в компаньоны по поиску жилья сразу две подруги. Не то чтобы я эксперт в этой области, но смотреть приглянувшиеся квад­ратные метры вдвоем как-то спокойнее – что не углядит одна, вторая точно подметит.

Каждая избрала свой путь – с риелтором и без. Хождение наше по квартирам заняло пару недель. Смотрели как новостройки, так и «вторичку». Забегая вперед, скажу: я осталась под большим впечатлением от цен.

Так как у обеих в приоритете был левый берег столицы, дома малой этажности и благоустроенные дворы, круг поис­ков сузился значительно. От меня помимо соп­ровождения требовалось также периодичес­ки просматривать варианты в тематическом приложении. В фильтры вбивалось: цена (самое важное!), количество комнат, не последний этаж. Предложений – больше тысячи (потому и потребовалась помощь). Причем даже в случае с риелтором варианты просматри­вались «на всякий случай» самостоятельно ежедневно.

Побывала я за компанию и в отделах продаж. И во всех четырех пришла к выводу: у застройщиков сейчас золотое время. Спрос на квартиры огромный («пенсионка» для многих стала шансом приобрести жилье), а потому строительные компании диктуют условия и купаются в прибыли.

Один из крупнейших застройщиков откровенно накручивает цены. Судите сами: многоквартирный жилой комплекс располагается примерно в паре километров от территории ЭКСПО. Комфорт-класс, не кирпичный, отделка черновая, а вокруг еще пару лет будет вестись активная стройка...

В окрестностях из удобств пока только проезжая часть и мини-маркет в соседнем доме. Школа будет, но попозже. И за все это неблагоустроенное великолепие просят 35 млн тенге – 3-комнатная квартира в 80 «квадратов». В ответ на вопрос о скидке нас пристыдили: ну что вы, какие могут быть уступки, нам нет смысла – и так раскупят.

Прослушали мы предложения и от другого застройщика. Расположение отличное – самый центр левобережья, вся инфраструктура давно отлажена, дворы и предполагаемое оформление – выше всех похвал. Но цены здесь еще «злее» – «трешка» в пределах 50 млн тенге, а то и все 60–65!

Да, квадратура больше и потолки выше, а район «элитнее», но все же! И в этом отделе продаж тоже не хотели слышать ни о каких бонусах или скидках, даже при 100-процентной оплате (воп­рос подруга задала уже чисто из любопытства, покупать жилплощадь за 140 тыс. долларов в ее планы точно не входило).

В итоге просмотрев не одну сот­ню предложений и успев пару раз вообще отказаться от мысли «расширяться», подруга чисто случайно набрела на строящийся ЖК в своем же районе. И там «ожидание-реальность» более-менее совпали. Понравились и архитектура, и расположение, и двор, и, самое главное, цена: за трехкомнатную почти в 100 «квадратов» запросили около 30 миллионов.

Предложили несколько вариантов оплаты: купить в рассрочку (и тогда квадратный метр выйдет дороже на 10–20 тыс. тенге), приобрести через госбанк (там тоже предостаточно заморочек и переплат, но это отдельная тема) и купить за наличный расчет. Покупательница выбрала оформ­ление через банк, еще и потому, что в конторе застройщика пообещали: именно так можно получить 2-процентную скидку, то есть сэкономить более полумиллиона тенге.

Женщину этот вариант устроил. Единственным минусом был лишь срок сдачи объекта – 3-й квартал следующего года, но подруга рассудила, что к тому времени они с мужем как раз подкопят на ремонт.

Радость от выбора омрачили сами застройщики: внезапно выяс­нилось, что менеджер ошиб­лась насчет скидки – снизить стои­мость возможно лишь при оплате полной суммы наличнос­тью. Сей печальный факт стал известен в момент подписания одного из договоров. Дополнительно выяс­нилось, что заявленный третий квартал сдачи в том же договоре прописан как четвертый.

Вот что бы вы сделали в такой ситуации? Вроде вот она, квартира мечты, в которой устраивает даже высота потолков, но эта ложка дегтя... В итоге ушедших «подумать» суп­ругов менеджер вызвонила ближе к вечеру и успокоила: фирма все же готова сделать скидку. Сейчас подруга находится в самом волнующем периоде беготни от банка до офиса застройщика с кипой бумаг.

Что касается помощи риелтора, то тут все тоже непросто – ты в определенной степени зависишь от его времени, способностей и желания работать. Притом что услуги специалиста не из дешевых: в случае покупки квартиры стоимостью до 30 миллионов ставка риелтора составит 300 тысяч, свыше 30 млн – 400 тыс., а если квартира обойдется в 40 «лимонов» и выше, то агент получит со сделки 1 процент. Причем от обеих сторон.

К слову, связываться с абы каким риелтором тоже не стоит: сделки с недвижимостью – дело серьезное, важно не нарваться на мошенников. С «нашим» риелтором все было в порядке: проверенное агентство, договор на оказание услуг, на связи в любое время.

Моя знакомая находится (все еще) в поисках квартиры из вторичного фонда. Желание вполне объяснимо: не хочется делать ремонт с «нуля», переживать, как и что в новом доме будет работать, проще опереться на отзывы жильцов уже обжитых домов.

Я побывала на осмотре лишь двух квартир. Одна из них находилась в доме 2015 года постройки, расположенном очень удачно – буквально в пяти минутах ходьбы раскинулся Ботаничес­кий сад. И подъезд ухоженный, и лифт чистый, и двор закрыт от машин. Но картинка не всегда соответствует реальности: не требующая по фото масштабного ремонта квартирка оказалась не так хороша в реальности.

Ну, то есть находись ее стои­мость в пределах хотя бы 27–30 миллионов, вопросов бы не возникло. Но 80 «квадратов» не очень свежей недвижимости с потолками 2,7 очевидно не оправдывали свои заявленные 36 миллионов. И даже обещание оставить в подарок диван не прельщало.

Риелтор развел руками: а как вы хотели – район диктует цену. За 30 миллионов на желаемой территории есть предложение только в одном доме. Квартиры в нем неплохие и даже квадратура приличная, но вот сам дом... Вроде и не старый (откуда старые дома на левом берегу?), но подъез­ды и площадки перечеркивают все плюсы расположения.

Вывод очевиден: установка «две горошки на одну ложку» не сработает. Хотите приличное жилье в достойном районе, будьте готовы за это приплатить.

– Стоимость формируется под влиянием очень многих факторов, – разъяснил риелтор Касым. – Отталкиваться в первую очередь нужно от класса дома, года постройки и его состояния в целом. К тому, что повышает цену недвижимости, следует отнести и район, и то, как курсирует общественный транспорт, насколько развита инфраструктура. Что касается самой квартиры, то учитывается ее состояние, есть ли ремонт и насколько он хорош. При быстром осмотре отделка может произвести хорошее впечатление, а по факту обои – дешевые, на потолке трещины от некачественной эмульсии. Этаж, на котором расположена квартира, тоже имеет не последнее значение – первые и последние этажи пользуются меньшим спросом, во всяком случае, на моей памяти.

Дал специалист и еще несколько советов по выбору квартиры. Признается: совпадение всех пунктов обеспечить непросто, но шансы есть, и тогда выбор точно порадует.

Итак, желательно, чтобы квартира была не угловой. Углы дома обычно промерзают, и даже при условии, что техники строительства постоянно совершенствуются, угловых квартир все же стоит избегать, что в «панельках», что в кирпичных домах.

Выбирайте этажи посередине. Почему? Например, последний этаж оградит вас от топания над головой – для многих это очень важно, но продавец никогда не признается, что крыша течет (зимой это не заметно, а косметический ремонт скроет все огрехи на потолке). Да, текущие крыши в большей степени характерны для старых построек, но, как показывает практика, подобное случается и в новостройках.

Что касается первых этажей, то минусами будут уличный шум и близость к подвалу (этот недостаток больше характерен для уже не новых домов). Показателем «хорошего» дома станет и количество квартир на этаже. Желательно 2–3, чтобы площадка не смахивала на лестничную клетку общежития.

Высота потолков (как же это всех волнует!) – не менее трех метров. В противном случае квартира, даже самая уютная и с пресловутым «евроремонтом», потеряет половину своей прив­лекательности ввиду как-будто сжатого пространства.

Очень важный пункт – покупать квартиру надо в проходном месте, в хорошем районе. Не забывайте, недвижимость – это вложение, и в случае, если квартиру придется продавать, близость к поликлинике, парку и центральным улицам позволит, не стесняясь, запросить за нее адекватную цену. Да и вам самим будет проще жить в районе, где есть и школа, и транспортные развязки. Поэтому в данном случае лучше чуть доплатить, но быть спокойным, что вы все сделали правильно, с заделом на будущее.