Вокруг ОСИ

Проблемы в сфере ЖКХ накапливались годами, а жалобы жильцов на бездеятельность или низкое качество работы кооперативов собственников квартир (КСК), управляющих компаний, особенно на непрозрачность их финансовой деятельности, стали наиболее частыми поводами для обращения в акиматы и другие госорганы.

Изначально в Законе РК «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года речь шла о кооперативе одного многоквартирного жилого дома, но с годами данные объединения стали «расти вширь», объединяя от десяти до сотни домов.

При этом счет на содержание оставался один, общий, а недоверия и сомнений по поводу целевого использования денег собственников квартир становилось все больше. Принятый Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства», подписанный Президентом 26 декабря 2019 года, привнес в сферу ЖКХ ряд долгожданных изменений, а именно: управлять домами теперь должно ОСИ или простое товарищество (ПТ), а выбор одной из этих форм остается за собственниками квартир и нежилых помещений.

Между прочим, 97,6% всего жилищного фонда республики, по данным Казцентра ЖКХ, находится в собственности населения, а состояние коммунальной сферы и управление многоквартирными жилыми домами оставляют желать лучшего.

По словам заместителя председателя правления АО «Казцентр ЖКХ» Нурбека Серикова, при разработке закона особое внимание уделили облегчению процесса создания ОСИ, то есть отменили обязательное требование регистрации объекта кондоминиума.

– Самое главное, чтобы собственники квартир, нежилых помещений были более активными и организованными, ведь до 7 января 2021 года они обязаны провести собрание для избрания совета многоквартирного жилого дома и выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума, – пояснил он.

Ну, о «форменных» сложностях и активности граждан мы еще упомянем, а пока скажем, что от позиции самих собственников недвижимости тоже многое зависит, и на исход любого коммунального противостояния жильцы дома могут очень даже повлиять.

Как показывает анализ, первыми ОСИ зарегистрировали именно те многоквартирные жилые дома, в которых чаще выражали недовольство работой КСК. Больше всего создано ОСИ в Нур-Султане – 58, следом идут Алматы – 53, Костанай – 8, Мангистау и Акмолинская область – по 7, Северный, Западный Казахстан, Атырау и Павлодар – по 2, по одному ОСИ образовано в Кызылорде и Шымкенте. В целом, по информации Министерства юстиции РК, в республике организовано 143 объединения собственников имущества.

Разъясняя новшества в сфере ЖКХ, эксперты делают акцент на преимуществах, которые получат собственники квартир и нежилых помещений при создании ОСИ или ПТ. В первую очередь это прозрачность поступления и расходования средств, которые раньше не могли обеспечить многодомные КСК. И, конечно, возможность заказать услуги в масштабе только одного дома, для чего ОСИ или ПТ от имени собственников заключат договоры с сервисными компаниями и коммунальными предприятиями. Теперь на каждый дом может быть открыт банковский счет, и любой собственник будет вправе проверить движение денег по счету. При этом, как пояс­няет председатель правления РОО «Общественный защитник» Виктор Сыздыков, ежемесячные акты выполненных работ на основании заключенного договора с сервисной компанией должны быть подписаны членами созданного совета дома, без подписи которых к оплате этот документ приниматься не будет.

– Акт выполненных работ является не только производственной, но еще и отчетной формой. Вы также будете видеть, какие работы, на каком участке и по какой цене сделаны, разве это не стопроцентная прозрачность? – вопрошает общественник.

Именно отсутствие прозрачности все эти годы было на руку недобросовестным председателям КСК. Собранными деньгами на обслуживание и содержание дома они распоряжались по ­своему усмотрению, так же, как и платой от сданных в аренду подвалов под магазины, офисы и другие помещения.

Во многих многоквартирных жилых домах (МЖД), особенно новых, сегодня действуют управляющие компании, аффилированные с застройщиком, и таким образом фактически навязанные собственникам квартир. Надо ли рассказывать о сомнительной «пользе» подобной зависимос­ти, ведь в случае выявления недоделок или возникновения проблемы, устранением которой в соответствии с гарантийным договором обязан заняться застройщик, такая эксплуатационная структура вряд ли станет его к этому принуждать.

И таких домов по республике больше 70%, всего 22% МЖД управляются бывшими КСК, остальные – аффилированными управляющими компаниями.

По мнению Виктора Сыздыкова, передача прав управления собственникам в ОСИ должна быть полной – на владение, пользование и распоряжение всей общедолевой собственностью: подвалами, паркингами, придомовой территорией.

Государство должно заявить о возврате общего имущества МЖД уже сейчас, без всяких мытарств. Нужно открыть зеленую улицу по быстрой регистрации ОСИ и фактической передаче всех многоквартирных домов в управление самим собственникам, своевременно исполнив и требования закона, и прямое поручение Президента, убежден глава РОО «Общественный защитник».

За свои права

Между тем без мытарств, как показывает практика, пока не получается. Сплошь и рядом возникают ситуации, когда собственники квартир, нежилых помещений, намереваясь образовать ОСИ или ПТ, натыкаются на препятствия со стороны КСК, которые игнорируют решения, принятые собственниками квартир, и отказывают в передаче соответствующих технических и финансовых документов на многоквартирный жилой дом. Предъявляет свои условия и ЕРЦ, поквартирно выставляющий счета за коммунальные услуги.

Причины подобных палок в колеса очевидны: действующие компании не хотят терять доход от домов, которые находились под их управлением. Кстати, до 1 июля 2022 года КСК, ПКСК, ПК могут осуществлять свою деятельность, но потом эти некоммерческие организации должны быть упразднены или преобразованы.

В нынешней же ситуации переходного периода главным оружием являются знание закона и готовность отстоять свои права, считает избранный председатель ОСИ столичного ЖК «Төрлет» Евгений Тен, поделившийся своим опытом работы в условиях новой формы управления.

Когда 2 года назад, в сентяб­ре 2018-го, в жилом комплексе произошел пожар, управляющая компания (ТОО), обслуживавшая его на тот момент, самоустранилась от решения возникших проблем. Проведя письменный опрос и соб­рание, жильцы ­высказались за регистрацию ­кооператива собственников квартир (на тот ­момент актуальной формы управления), ­выбрали кандидата, передали ему ключи, документы.

Однако, получив «бразды правления», новоявленный «домо­управ» зарегистрировал не КСК, а… другое ТОО на свое имя, после чего 2 года ни отчетов о расходовании средств, ни видимых результатов его деятельности жильцы уже не увидели, хотя регулярно платили по квитанциям.

Получилось так, что одна управ­ляющая компания сменила другую, а КСК так и не появился. Усложняло задачу собственникам и то, что ТОО как субъект бизнеса подпадал под действие Предпринимательского кодекса РК и, соответственно, трехлетнего моратория на проверку МСБ.

– В июле прошлого года мы провели письменный опрос, сос­тавили протокол, в котором подавляющим большинством участников кондоминиу­ма – 86% – проголосовали за отказ от услуг данного ТОО. Документ передали в ЕРЦ, который приос­тановил начисление денег на счета этой управляющей компании, – сообщил Евгений Тен. – Однако ее руководитель отказался передать жильцам ключи и до­кументы, более того, подал на них в суд, ходатайствуя о призна­нии незаконными действия активис­тов, а составленные протоколы – недействительными. И хотя суд он проиграл, ключи, документы и, главное, финансовая отчетность все равно остались у него. То есть зарвавшийся сосед продолжал удерживать документы даже после того, как ЕРЦ приостановил начисление (решение о приостановлении выдается на основании ответа Жилищной инспекции). Более того, начал собирать оплату самостоятельно – наличными, на банковскую карту, запугивая «непослушных» судебным преследованием...

В декабре 2019 года Президент подписал Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства», вступивший в силу в начале нынешнего года. Однако коммунальное противостояние в данном ЖК продолжалось еще не один месяц.

По словам Евгения Тена, отступать собственники были не намерены, провели новый письменный опрос, составили новый протокол, официально зарегистрировали ОСИ, 29 июля получили свидетельство, вручили уведомление руководителю управляющей компании, но… реакция последнего оказалась прежней: передавать управление домом в новые руки предприниматель не спешил.

Оставалось одно – обратиться в вышестоящие органы. Правда, акимат и жилищная инспекция сразу письменно ответили, что полномочий на проверку ТОО у них нет, мол, обращайтесь в суд.

– Мы подали в суд, выиграли его, но даже постановление суда руководитель ТОО отказался исполнять. Предстояла подготовка к отопительному сезону, а мы предполагали, что подвалы наши в плачевном состоянии, но сделать ничего не могли, потому что у нас туда не было доступа, – продолжил историю становления своего ОСИ Евгений Тен. – И только после того, как суд передал исполнительный лист судоисполнителям, те принудили ответчика вернуть ключи от подвала и часть документов. Произошло это уже после начала отопительного сезона, но наши дома к зиме ожидаемо оказались не готовы. Беременные женщины, пожилые и малолетние дети остались без тепла – оказались заложниками амбиций вконец обнаглевшего учредителя ТОО, воспользовавшегося отсутствием правовой нормы, обязывающей того ­неукоснительно, а главное – безотлагательно следовать требованиям закона.

В этом есть некий «тормозящий» нюанс, уверен Евгений, ссылаясь на приведенный пример. И если в Законе «О жилищных отношениях» содержатся нормы и запреты, то не прописаны меры наказания за их несоблюдение, а то и откровенное игнорирование. А безнаказанность проигравшего в суде, как показывает практика, лишь порождает новые нарушения.

Прививать здоровый эгоизм

Станет ли описанная выше ситуация характерной для всех МЖД при переходе к новой форме управления, покажет время, но уже очевидно, что дорога к ОСИ не будет гладкой. И здесь важно понимание каждым гос­органом ответственности за надлежащее исполнение поручений Главы государства и норм нового закона.

По мнению Виктора Сыздыкова, при внедрении реформ ЖКХ наблюдается большая недоработка со стороны местных исполнительных органов. Именно они при государственной регистрации нового органа управления в форме ОСИ в первую очередь обязаны направить предписание бывшему КСК или управляющей компании о незамедлительной передаче дома в руки новых управленцев с обязательным составлением акта приема-передачи, а не самоустраняться, обрекая ОСИ судиться с КСК.

Некоторые руководители органов местной исполнительной власти и вовсе прибегают к «нестандартным» методам работы, «делясь» своими обязанностями с другими. Например, аким одного из городов, вместо того чтобы провести работу по состав­лению графика перехода каждого многоквартирного дома на ОСИ, собрал председателей КСК и поручил им… создавать ОСИ. Или другой пример. Аким одного из районов возле столицы отдал распоряжение сформировать ОСИ в 40 домах… частной управляющей компании.

Чтобы успешно продвигать коммунальную реформу и помогать людям в организации ОСИ, активисты-общественники через соцсети обратились к членам политических партий, проживающим в многоквартирных жилых домах с предложением вступать в советы своих ОСИ.

Заявили они также о необходимости создать и государственную комиссию по коммунальной реформе, в которой представители госструктур и общественности будут иметь полномочия и нес­ти персональную ответственность за реализацию жилищного закона, затрагивающего интересы поч­ти 60% населения республики.

Со своей стороны МИИР РК и Казцентр ЖКХ как в центре, так и регионах планируют открыть проектные офисы, которые позво­лят не только оперативно решать конфликтные ситуации в сфере управления и содержания многоквартирных жилых домов, но и выявлять имеющиеся недочеты в законодательстве.

Кстати, если говрить о социальных сетях, то сегодня жилищно-коммунальные споры и дис­куссии на просторах Интернета одни из самых актуальных. Пока одни пытаются вести разъяс­нительную работу с населением по реализации нового закона, поясняя его тонкости, другие не прочь заняться спекуляция­ми общест­венным мнением, умышленно вводя граждан в заблуждение.

Здесь выход один – самим изу­чить закон, ознакомиться с нормативными документами, приказами министерств и быть осведомленным, имея собственное мнение, считает Евгений Тен.

В вопросах перехода к новым формам управления жилищным фондом людей волнует в первую очередь финансовая сторона. По словам Нурбека Серикова, многих интересует, увеличится ли тариф, будут ли они платить больше, создав ОСИ или ПТ?

Собственники квартир, нежилых помещений стремятся снизить тариф, более того, у них есть возможность принять такое решение на собрании. Но важно, чтобы люди понимали: даже если и вырастет тариф, то эти деньги будут направлены на содержание их общего дома. При этом снизить тариф возможно за счет получения дополнительных доходов от аренды помещений, доступа к рекламе и прочих доходов.

– Хочу отметить, что рост тарифа возможен не за счет необходимости содержать обслуживающий персонал, а по причине включения в смету расходов необходимых услуг по качественному содержанию дома, – пояснил зампред Казцентра ЖКХ.

Он также добавил, что сегодня законодательством функции управления и содержания общего имущества разделены, соответственно, председатель ОСИ или доверенное лицо обязаны заключить договоры на оказание услуг с субъектами сервисной деятельности, а не держать работников в штате.

Важно знать также, что расходы на капремонт не должны входить в смету текущих расходов. Для этого председателем ОСИ или доверенным лицом ПТ в одном из банков второго уровня должен быть открыт сберегательный счет, на котором и будут накап­ливаться ремонтные средства из расчета не менее 0,005-кратного месячного расчетного показателя на 1 кв. м полезной площади каждой квартиры.

Ну а от качественно проведенного капремонта выигрывают все жильцы, так как увеличится привлекательность дома, а значит, и стоимость квартир в нем, что станет для жильцов инвес­тиционным вложением.

Свои доводы на финансовую тему приводит и Виктор Сыз­дыков. Он считает, что платить собственники жилья будут не больше, чем прежде, ведь по новой форме управления оплачивать нужно будет только по факту выполненных работ.

Как бы то ни было, «вытаскивать» жилой фонд из нынешнего состояния необходимо, и это потребует не только средств, но и привития жильцам здорового эгоизма, полагает председатель ОСИ Евгений Тен. И пусть послужат мощной мотивацией понимание того, что ты в конечном итоге вкладываешь в собственное имущество, делая его более безопасным и комфортным.