«Жансая-2»: квест с препятствиями

Квест по преодолению препятствий – так вкратце можно охарактеризовать ситуацию, которая возникла в связи со строительством многоквартирного жилого комплекса в Кокшетау. Почти четыре года на проспекте Нурсултана ­Назарбаева напротив набережной – главной достопримечательности областного центра – красуется огороженный забором пустырь. За ним, словно оробев от такого соседства, скромно притулился ЖК «Жансая», рядом расположились и другие новостройки.

Цивилизованная дорога к ним не проложена, зимой и летом водители, да и пешеходы прокладывают свой путь, как по стиральной доске. Отсутствует специальная парковка, машины хаотично пристраиваются кое-как, порой прямо у проезжей части. Нет здесь и освещения, а потому практически самый центр города с наступлением сумерек погружается в опасную темноту.

А вот и предыстория, которая позволит пролить свет на нынешнюю ситуацию. В 2007 году городской акимат предоставил ТОО «Кокшетауская топливная база» земельный участок площадью 4,1 га в пятилетнюю аренду. В 2012-м компания, став участником программы «Нұрлы жол», начала строительство многоэтажного жилого комп­лекса «Жансая». Территория была выкуплена в частную собственность и сегментирована для строительства первой очереди МЖК.

В 2015 году компания-застройщик за счет собственных средств и банковских займов сдала в эксплуатацию 1-ю очередь МЖК на 357 квартир по программе социального аренд­ного жилья. Объем частных инвестиций при этом составил 2,8 млрд тенге. Так на карте города появился новый П-образный 9-этажный жилой комплекс.

Документы на земельный участок застройщик передал АО «ИО «Казахстанская ипотечная компания» как участнику программы «Нұрлы жол» для оформления обслуживания объекта кондоминиума. Но уже при оформлении права общедолевой собственности МЖК столкнулся с волокитой со стороны уполномоченных органов. Оформить документы удалось только в прошлом году, но это немного другая история...

В 2017 году компания, во­одушевившись программой жилищного строительства «Нұрлы жер», начала разрабатывать проект по возведению второй очереди жилья. На земельном участке площадью 2,9 га, находящемся, как мы помним, в частной собственности застройщика, были проведены геодезические исследования, разработан проект 9-этажных домов в соответствии с Генеральным планом и ПДП «Набережная озера Копа».

– В 2018-м строительство 2-й очереди МЖК «Жансая» на 547 квартир включили в план застройки Кокшетау на 2019–2020 годы. Тогда, на первом совещании под председательством заместителя акима области, я представил две концепции – ранее утвержденный проект с 9-, 12- и 16-этажными зданиями, а другой – только с 9-этажными. Компетентные органы соч­ли необходимым произвести корректировку застройки с целью замены 2-го класса жилья на 3-й, так как на тот момент у участников Жилстройсбербанка (ныне «Отбасы банк») имелась большая потребность в жилье именно этого класса, – рассказывает учредитель ТОО «Кокшетауская топливная база» Салимбек Қусайын.

По итогам совещания протокольным решением акимату города поручили дать предложения по резервированию земельного участка в районе ЖК «Жансая» для организации парковочных мест и благо­устройства территории.

И вот тут, по словам застройщика, и начался бег с препятствиями. Классность жилья со 2-го на 3-й поменяли. Однако выяснилось, что государственную экспертизу проекта провести невозможно, ибо в результате корректировки количество квартир возросло до 600, а площадь земельного участка не может вместить все парковочные места для машин.

Застройщик вступил в нескончаемую переписку с гос­органами, добиваясь необходимого разрешения. В акимате города, мотивируя свой отказ, пояснили, что в данном случае необходима дополнительная земля для парковки, которая может быть предоставлена только через аукцион.

Получается, что застройщик, имея разработанную проект­но-сметную документацию, земельный участок и, самое главное, желание построить этот объект, не может добиться в акимате права аренды на дополнительную территорию под автостоянку. Причем, заметим, строительство планируется опять-таки за счет собственных средств фирмы и кредитов банка с солидным обьемом капиталовложений. К слову, все это время застройщик писал письма в уполномоченные органы с просьбой включить проект в программу «Нұрлы жер».

На это в акимате города ему ответили, что по данной государственной программе земельные участки не предоставляются, а выставляются на аукцион и реализуются по рыночной цене. Особенно привлекательным является центр города, где частными строительными компаниями осуществляется точечная застройка. Квартиры здесь продают по цене от 230–260 тыс. за квадратный метр, что не подпадает под параметры программы.

– Между тем я хочу напомнить слова Главы государства, сказанные на одном из совещаний: «По сути, на сегодняшний день потенциальный инвестор выступает в роли просителя. Это касается вопросов получения земли, подключения к инженерным коммуникациям, различного рода разрешений. Вместо конструктивного и оперативного решения в акиматах на среднем уровне разведены волокита и бюрократия». Мне отказали, предложив стать участником государственно-частного партнерства. Где логика? Для включения в программу у нас есть все основания. Мы были участниками программы «Нұрлы жол» в ходе строительства первой очереди, у нас есть земельный участок в частной собственности, ПСД на застройку второй очереди, частные инвестиции – более 6 миллиардов тенге. Этот метод финансирования соответствует задаче госпрограммы «Нұрлы жер». В отделе строительства на мое письмо ответили, что этот вопрос в их компетенцию не входит, – недоумевает Салимбек Қусайын.

Но вернемся к хронологии. В сентябре 2019 года члены Градостроительного совета при презентации эскизного проекта сочли нецелесообразным размещение трех 12-этажных домов и одного 16-этажного из-за недостаточности площади земельного участка под парковку. Но проект все же одобрили с замечаниями: вновь изменить этажность домов, а также внес­ти изменения в цветовое решение фасадов с применением современных отделочных материалов, предусмотреть парковочные места с учетом собственников земельных участков, разработать проект детальной планировки.

Компания вновь разработала эскизные проекты, причем неоднократно подавая заявления с просьбой предоставить земельный участок, который примыкал бы к основному.

Ситуация с отказами повторилась в начале 2020 года. Из-за пандемии застройщик взял временную паузу. С начала текущего года и по сей день он не может ни пройти процедуру утверждения проекта в гор­акимате, ни получить АПЗ, ни дополнительный земельный участок.

Им был предоставлен эскизный проект на утверждение, который подписал прежний главный архитектор города, однако приказа на его согласование так и не последовало, что повлекло отказ в приеме документов на проведение госэкспертизы.

Ввиду изменений в СНиПах норм парковочных мест застройщик вновь подает заявление о предоставлении земельного участка для обслуживания объекта. Однако и здесь приходит отказ с ответом, что «данное заявление рассматривается в порядке оказания государственных услуг путем подачи через портал». Предприниматель подал заявление через портал, однако ему опять отказывают. Причина та же: необходимость реализации земель посредством аукциона.

К слову, застройщик вынужден был 5 раз (!) менять эскизные проекты, общая стоимость которых перевалила за 25 млн тенге.

Ситуация сегодня достигла критического момента. Недавно ее разбирали на Совете по защите прав предпринимателей и противодействию коррупции с участием уполномоченных органов и всех заинтересованных сторон. По словам временно исполняющего обязанности руководителя отдела архитектуры и градостроительства Кокшетау Агзама Джумабекова, в последний раз застройщику выдали мотивированный отказ в связи с несоответствием эскиза цветового решения с привязкой к уже существующему много­квартирному жилому дому.

– Мы, как государственный орган, заинтересованы в едином архитектурном стиле. Есть такое понятие, и мы его придерживаемся. Если в первой очереди жилой комплекс был построен в красном цвете, то почему вторая предусматривает белый цвет? – заявил Агзам Джумабеков.

Это единственная причина, которую озвучил и. о. руководителя отдела архитектуры и градострои­тельства. Причем у участников встречи возник закономерный вопрос: всегда ли отделом архитектуры соблюдаются столь строгие требования к цветовой гамме?

– Посмотрите, новый микрорайон «Сары-Арка» построен в разной цветовой гамме, и это никого не настораживает. То есть получается, при единых подходах, как вы говорите, подобные проекты все же утверждаются. С каких пор вы стали так внимательно и критично подходить к выбору цветового решения, есть ли статистка отказов? – спросил руководитель департамента Агентства по государственной службе по Акмолинской области Берген Беспалинов.

Прения в итоге разгорелись нешуточные. Представители территориального антикора намерены в рамках проекта Protecting business and investments по защите бизнеса и инвестиций сопровождать инвестиционный проект ТОО «Кокшетауская топливная база».

– Большие претензии к акима­ту города, который не выполнил договоренности при сдаче первой очереди МЖК «Жансая». Не взята на баланс городским жилищно-коммунальным хозяйством трансформаторная подстанция дома, обслуживание которой обходится застройщику ежемесячно в оплату суммы технических потерь электро­энергии. Что касается ситуации по второй очереди, то налицо административные барьеры, которые искусственно созданы должностными лицами. Соглас­но Закону «О государственной службе», здесь усматриваются признаки дисциплинарных проступков, выражающиеся в явном воспрепятствовании юридичес­кому лицу реализации его прав, свобод и законных интересов, – считает председатель Совета по защите прав предпринимателей и противодействию коррупции Валентина Геращенко.

На днях в акимате области вновь обсуждали спорный воп­рос. Представители облуправления строительства довольно прохладно отнеслись к запросу застройщика, заявив, что на сегодня в областном центре достаточно проектов, строящихся в рамках программы «Нұрлы жер».

– Я, если можно так сказать, кадровый строитель. К желанию инвестировать в строительство родного города, его развитие меня подтолкнула инициатива Елбасы, подчеркнувшего важность реализации жилищной программы «Нұрлы жер» для населения нашей страны. Нами не было использовано ни одного тиына дольщиков, все это прямые инвестиции, а это, согласитесь, большие затраты. Конечно, я мог бы предусмотреть и паркинг, и другие «плюшки», но цена-то на квадратный метр взлетит! При предложении акима­та произвести корректировку проекта, убрать из разработанного и утвержденного плана детальной планировки (ПДП) строительство двух домов теряется архитектурное решение. Между тем ПДП после внесенных изменений в законодательство уже не подлежит корректировке. Получается замкнутый круг. Для меня, как предпринимателя и простого налогоплательщика, этот проект стал настоящей болью, – говорит Салимбек Қусайын.

Застройщик сегодня готов даже повысить цену за квадратный метр, лишь бы ему предоставили земельный участок для парковки. Тогда он сможет пройти госэкспертизу и начать работы, ведь строительный сезон давно в разгаре.

Надеемся, что ситуация вокруг комплекса «Жансая-2» все же придет к логическому завершению. Во всяком случае, инвестпроектом заинтересовался главный архитектор области Владимир Фелбелт.