С мечтой о родном шаныраке

Чуть более года назад Правительство утвердило Концепцию развития жилищно-коммунальной инфраструктуры на 2023–2029 годы, один из главных аспектов которой направлен на повышение доступности жилья.

На начало нынешнего года в стране числилось 646 тыс. очередников (людей, претендующих на государственную помощь в обеспечении жильем), и около 40% из них составляли госслужащие и другие бюджетники. Судя по текущим темпам строительства нового социального жилья, чтобы обеспечить квартирами всех из списка очередников, потребуется не одно десятилетие, и это без учета ежегодного прироста очереди.

Учитывая большую социальную значимость проблемы, в концепции намечены мероприятия, призванные сократить число очередников.

По планам с 2025 года за счет всех источников финансирования произойдет увеличение ежегодного объе­ма ввода жилья до 20,7 млн кв. м. К этому периоду обеспеченность жильем должна достигнуть 26 кв. м на одного проживающего (в настоящее время этот показатель находится в пределах 24 кв. м), тогда как стандарт ООН для развивающихся стран составляет 30 кв. м на человека.

В США и Германии этот показатель равен сейчас соответственно 70 и 50 кв. м, в соседней России – 28 кв. м. Больше всего квадратных метров на человека приходится в Австралии – 89 кв. м.

С учетом рекордной по мировым меркам рождаемости в Казахстане и роста населения нашим строителям предстоит ударно поработать для достижения намеченных показателей.

При этом одними усилиями строи­телей жилищный вопрос решить невозможно. Государство берет на себя только часть забот по обеспечению заветными квадратными метрами, оплачивая социальное жилье. Львиную же долю проблем население должно решать самостоятельно, в том числе оформляя ипотеку. Но в последнем случае есть препятствие, которое необходимо преодолеть: для оформления кредитов нужны стабильные и далеко не малые доходы.

Так или иначе, но долевое строи­тельство стало выходом из ситуа­ции, и благодаря ему многие граждане, воспользовавшись возможностями ипотечного кредитования, получили желанные квартиры. Наряду с ипотекой от банков второго уровня в нынешних условиях есть несколько способов покупки жилья в кредит по госпрограммам. Они рассчитаны на ограниченное количество граждан из социально уязвимых слоев, госслужащих и бюджетников.

Эксперт в этой области Дармен Садвакасов, анализируя ситуацию, отметил, что три четверти казахстанцев (76%) из больших семей живут в стесненных условиях, а свыше миллиона домохозяйств из пяти человек и более ютятся в одной комнате.

Перспективы улучшения жилищных условий в Казахстане ограничены доходами населения. Только 6% занятого населения мегаполисов имеют возможности для накоплений после покрытия своих базовых потребностей. Использование ипотеки населением страны составляет 4%. Для сравнения: в развитых странах этот показатель достигает более чем 50%.

По мнению Дармена Садвакасова, коммерческая ипотека в Казахстане очень дорога, с высокой переплатой (около 300%). Государственные же жилищные программы ориентированы в основном на первичный рынок, который не способен удовлетворить имеющийся спрос. Жилье на вторичном рынке между тем дешевле, доступнее, разнообразнее.

К примеру, при меньшей стоимости квадратного метра на первичном рынке (484,6 тыс. тенге) по сравнению со вторичным (507,7 тыс. тенге) итоговая цена выходит примерно одинаковой – на уровне 30 млн тенге за 60 кв. м. Такая стоимость складывается из-за того, что первичное жилье предлагается в основном в черновой отделке и покупателю нужно вкладываться в ремонт.

В Казахстане более половины домов (1,4 млн единиц) были построены еще до обретения страной независимости. На такое жилье приходится 60% домашних хозяйств. Почти половина устаревшего жилого фонда расположена в южных регионах (38%) и мегаполисах страны (8%).

В то же время жилищный фонд страны ежегодно увеличивается в среднем на 2%, а общая площадь нового жилья достигла историчес­кого максимума в 17 млн кв. м. Жилищный фонд увеличился на 24% за последнее десятилетие – до 419 млн кв. м в 2023 году. Жилищное строительство сегодня сконцент­­рировано в крупных городах, где проживает почти половина населения, – в Алматы, Астане, Шымкенте.

По мнению Дармена Садвакасова, для решения проблемы с доступностью жилья нужно расширить условия ипотечного кредитования на вторичном рынке. Эта мера позволит стимулировать спрос на первичное жилье. Кроме того, поддержка ипотечного кредитования на вторичном рынке будет способствовать повышению предпринимательской активности и созданию новых рабочих мест.

Как известно, в Казахстане наб­людается тенденция укрупнения ряда городов: в Алматы, Астану и Шымкент люди едут из сельской местности в поисках работы. Поэтому жилищные программы надо активнее использовать в регионах, в малых городах, чтобы граждане имели возможность и там жить в хороших условиях, иметь рабочие места.

По итогам прошлого года в Казахстане сфера строительства выросла на 13,3%, а еще на 12,2% – за четыре месяца 2024-го. В то же время в течение последних двух лет деловая активность в сфере строительства оставалась преимущественно в негативной зоне. В качестве факторов ухудшения бизнес-климата предприятия сектора называют налоговую нагрузку, а также падение спроса.

При этом, как отмечают эксперты, потребность в жилье будет рас­ти, особенно в мегаполисах страны, где к 2030 году население, согласно прогнозам, может увеличиться на 1,2 млн человек. В результате там будет проживать 28% казахстанцев.

Но есть еще более 6 300 населенных пунк­тов, в которых проживают 7,4 млн человек (37% населения), для них вопросы обеспечения жиль­ем должны решаться на местном уровне при поддержке государства.