Семь раз проверь, один – заплати!

Мангистауская область входит в тройку регионов-лидеров по возведению жилья. За 2019 год здесь было сдано 32 многоэтажных дома, 2 849 квартир, или 438,4 тыс. жилых «квадратов». Сколько из них возводилось с неформальным участием долевого капитала, сказать не может никто. По официальным данным местного исполнительного органа, в Актау числятся свыше 500 дольщиков, вложивших деньги и не получивших жилья.

Практика показывает, что наиболее выгодный путь приобретения квартир в регионе – участие в долевом строительстве. Это ­обусловлено более выгодной ценой в сравнении с жильем на вторичном рынке и привлекательными условиями от застройщиков. Этим и пользуются недобросовестные строительные конторы.

Так, к 6 годам лишения свободы за совершение мошенничества в особо крупном размере Актаус­ким городским судом приговорена директор ТОО «Ниет Строй Сервис», продававшая одно и то же жилье сразу нескольким дольщикам. Причем по ценам, заранее не соответствующим текущей себестоимости стройки.

– По трем проблемным ЖК сейчас значатся более 400 обманутых дольщиков. Жилые комплексы «Шамши», «Алия», «Бойтумар» достроят благодаря вмешательству местного исполнительного органа. За 2 последних объекта возьмется компания «К7». Но совсем по другой цене. Если ТОО «Ниет Строй Сервис» обещало людям квадратный метр за 160 тысяч тенге, то новая компания, работающая в рамках закона, достроит комплексы за 180 тысяч тенге. Тот, кто не согласен, просто заберет вложенные средства, – сообщила главный специалист отдела архитектуры и градостроительства акимата Актау Алима Токтарова.

Также органами областной прокуратуры привлекаются к административной ответственности застройщики, занимающиеся незаконным сбором долевых средств. В текущем году по ст. 320 Кодекса РК «Об административных правонарушениях» к ответственности привлечены 3 строительные компании.

Некоторые проблемы с объектами жилья в Актау тянутся годами. Это, к примеру, «Заветная мечта-1». Государство взялось достраивать данный комплекс, часть дольщиков уже получили жилье. Как сообщает Алима Токтарова, проблемным является жилой комплекс «Ак Желкен». Ситуация по этому объекту дос­таточно непростая. Компания, которая начинала эту стройку и, соответственно, собрала деньги с людей, перепродала ее другой фирме, а та, в свою очередь, заложила незавершенный комплекс в банке. Когда ЖК выкупила компания номер три, там с удивлением обнаружили, что в стройку вкладывались еще 7 физических лиц. Так что имущественные взаимоотношения по объекту до сих пор не урегулированы, продолжается разбирательство...

Еще один случай закончился арестом застройщика – гражданки Украины. После закладки фундамента та принялась собирать деньги и «осчастливила» более 80 доверчивых граждан, хотя стройка с нулевой отметки выше так и не поднялась. После терпеливого ожидания, растянувшегося на год, дольщики забили тревогу, аферистку задержали… уже без денег, естественно.

Более 80 дольщиков ожидают квартиры в жилом комплексе «Парасат», где из-за внезапной смерти одного из соучредителей возникли проблемы с документами, а у дольщиков – с получением жилья либо возвратом денег.

Не менее поучительны и более ранние истории долевого на­дувательства.

– Семь лет назад родители вложились в строительство трехкомнатной квартиры площадью 150 квадратных метров. Деньги в сумме 120 тысяч долларов, вырученные от продажи собственной квартиры, отдали застройщику, когда еще и котлована не было... После того как дом был построен, квартиры раздали другим, невесть откуда появившимся клиентам. Взамен предложили дождаться второй очереди стройки и получить 2 квартиры: одну- и двухкомнатную, однако вскоре объект заморозили. Как стало известно, земля не принадлежит застройщику. Сам он пустился в бега, фирма несколько раз меняла своих владельцев. Те, кто остался без ничего, обращались во все инстанции. Пока безрезультатно. Те, кто получил квартиры, также не имеют на них документов, им, как мы знаем, просто выдали ключи. И с каждым годом надежд вернуть деньги или получить жилье все меньше, – сетует жительница Актау Дина Сарсенбаева.

В 2016 году был откорректирован Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве», который изменился в пользу потребителя. Но обманутые дольщики никуда не делись. В акимате поясняют, что власти не в состоянии регулировать процесс долевого строительства.

– Есть билборды, пояснения на официальных ресурсах. Раз месяц в ЦОНе проходит ярмарка госуслуг, где мы консультируем по вопросам долевого строительства. Недавняя выездная встреча, длившаяся 3 дня, показала, что особого интереса к нашим консультациям народ не проявляет, к специалистам обратились только те, кто уже обманулся, и лишь 2 человека пришли узнать подробности, перед тем как вложить деньги в строительство ЖК, – говорит Алима Токтарова. Вот и выходит: люди сначала без лишних вопросов отдают деньги посторонним лицам, а потом заявляются в акимат, чтобы узнать, что собой представляет застройщик…

– Приходят и сообщают: «Нам показали картинки», – говорит Алима Токтарова. – Спрашиваю, были ли эти «картинки» утверж­дены? Отвечают, что все было красиво, о надобности проверять данные ничего не знали... Тогда мы объясняем, что, вкладывая средства через банк, легко проверить правоустанавливающие документы на объект. Но для людей это дополнительные расходы: нужно платить процент банку. Договор напрямую со строителем обходится дешевле.

Сотрудники местного исполнительного органа обращаются в СМИ с регулярными просьбами не публиковать объявления, которые завлекают людей в долевое строительство. Удалось добиться лишь приписки, предупреждающей о необходимости проверять документы застройщика.

Сегодня в Актау строительство ведут более 60 компаний, ни одна из них в местный исполнительный орган за разрешением на строительство с долевым участием не обращалась.

При этом слухи о том, что граж­дане продолжают вкладывать средства в строительство домов, что называется «с котлована», не утихают. И кто из них станет следующим обманутым дольщиком, спрогнозировать невозможно.

– Согласно закону, первый способ возводить объект по принципу долевого строительства – это получение разрешения фонда из АО «Фонд гарантирования жилищного строительства», который выдает сертификат на строительство с долевым участием. Второй является законным при наличии договора застройщика с банком второго уровня. В этом случае дольщик отдает средства не застройщику, а размещает их на счете, и застройщик не может ими воспользоваться до определенного момента строительства объекта – возведения не менее 50%. Тогда строительной компании позволено изъять лишь часть средств. Третий способ – дольщики могут вкладываться в строительство заветных квадратных метров только после окончания возведения каркаса, – подчеркивает Алима Токтарова.

Естественно, застройщики ищут лазейки в законе, например, создают жилищно-строительные кооперативы, но суть та же – собрать деньги с людей. Строго говоря, как поясняет Алима Токтарова, за собственные средства новые ЖК в Актау строят лишь единицы. Это проверенные компании, которые уверенно стоят на ногах. Остальные зачастую зависят от дольщиков. Закончатся деньги – и стройка может встать.

Алима Токтарова поясняет, что для строителей есть правило, рег­ламентирующее прохождение всех необходимых процедур. К наличию земельного участка должно прилагаться его документально подтвержденное целевое назначение. Также застройщик должен иметь архитектурно-планировочное задание (АПЗ) на проектирование, где указываются все детали, в том числе и по коммуникациям. Далее разрабатывается эскизный проект через городской отдел архитектуры, после него – рабочий проект, который пройдет государственную экспертизу. После этого застройщик обязан уведомить государственный архитектурно-строительный контроль (ГАСК).

– Раньше работала государственная приемочная комиссия, теперь госорганы в процессе не участвуют. На сегодня Предпринимательский кодекс настолько упрощен, что ГАСК, выдававший ранее разрешение на строительство с указанием срока сдачи, сейчас достаточно лишь уведомить. Я думаю, что это не очень хорошо, поскольку сознание большинства наших предпринимателей не доросло до уровня, когда необходимо соблюдать все правила самостоятельно, без надзора со стороны, – подчеркивает специалист.

В результате документы на разрешение строительства подписывают заказчик, подрядчик, представители технического и авторского надзора. На сегодня подписи в документе ставят коммунальные службы, сотрудники департамента контроля охраны общественного здоровья и социальной службы, которая призвана контролировать создание условий для маломобильных групп населения.

– ГУ «Актауский городской отдел архитектуры и градострои­тельства» просто принимает на учет акт. У нас полномочия ограниченны. Мы со своей стороны можем лишь отслеживать ситуацию, – признается Алима Токтарова.

Когда сотрудники акимата направляют в ГАСК документы о выявленных незаконных стройках, нерадивых застройщиков штрафуют, и они продолжают работать. На сегодня в Актау строятся 27 объектов (!), не имеющих разрешительных документов.

Также следует понимать, что для проверки строительства сотрудники ГАСКа должны взять разрешение в прокуратуре и заранее уведомить о своем визите предпринимателя. Разумеется, возможность выявить при этом проблемы резко снижается. В результате застройщик практичес­ки предоставлен сам себе. Так на улицах города появляются уродливые здания, эскизы которых с целью экономии оптимизируются уже в процессе строительства. Возникают жалобы на отсутствие обещанного благоустройства во дворах жилых новостроек, а также масса других нареканий.