Компании, управляющие жилыми многоквартирными домами, должны быть сертифицированы

Жизнь в благоустроенном доме, в правильном ее понимании, должна быть свободна от забот и хлопот по ежедневному обслуживанию здания, подготовке к отопительному сезону, уборке дворовой территории или ремонту канализации. До 2020-го многоквартирными жилыми домами управляли исключительно КСК, но с 7 января 2020 года вступил в силу Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства», который внес существенные изменения в сферу ЖКХ.

На смену существующим КСК должны были прийти ОСИ (объединения собственников имущества) или ПТ (простые товарищества). Однако переход до конца не состоялся, сроки отложили до 1 июля 2023 года, так как только 60% домов к 1 июля 2022 года перешли на новую форму управления.

– В конце весны 2022-го в Казахстане прокатилась легкая паника, поскольку с 1 июля КСК должны были прекратить существование. Разные источники вовсю твердили о том, как плохи были КСК, и как хороши будут ОСИ. Мол, теперь хозяева квартир смогут управлять своим домом самостоятельно, принимать необходимые меры, контролировать расходы, – говорит руководитель департамента методологии и нормирования Национального центра аккредитации (НЦА) Комитета технического регулирования и метрологии Минторга и интеграции ­Алмат Орынгалиулы.

Однако, по его мнению, жителям следует понимать новшество по-другому: им необходимо будет вникнуть в юридические и технические тонкости функционирования своих домов, отчасти стать «экспертами» по всем вопросам, связанным с сантехникой, водоснабжением, электроснабжением. Более того, учитывая, что в современном мире многие не сидят на одном месте годами, переезжая из одного дома в другой, меняя города в поисках удобной локации и комфортной жизни, в случае переезда активистов дома система самоуправления вообще может остановиться. В итоге здание окажется, так сказать, «бесхозным», не­управляемым. А это не есть хорошо... Но и к КСК у горожан немало претензий.

– Отсутствие прозрачнос­ти деятельности – главная из них. Скрытное распределение финансов, необоснованно большие затраты на ремонт или замену важнейших узлов жизнеобеспечения многоквартирных домов и многое другое приводит к тому, что отношение жильцов к КСК все больше и больше становится негативным и недоверчивым. Жалобы на их работу, точнее – ее отсутствие, слышатся бесконечно. Скорее всего, недовольство граждан деятельностью КСК и подтолкнуло к реформам в сфере жилищного хозяйст­ва, – продолжает эксперт.

Особенно тяжелая ситуация складывается в проблемных домах: слишком старых, прогнивших от крыши до подвала, находящихся в аварийном состоянии, впрочем, и в некоторых совершенно новых, построенных с нарушением норм; в таких объектах недвижимости, где течет крыша, где паркинги и подвальные помещения заливает талой или дождевой водой, а КСК ничего не делает для устранения причин потопов, «кормит» обещаниями, несмотря на то, что собраны деньги на ремонт. В итоге граж­дане отправляются искать правду в акимат.

– На первый взгляд, переформатирование КСК в ОСИ или ПТ заключается в изменении концентрации внимания от многих жилых объектов на один, но ведь нужно понимать: это не решит всех проблем. Поверить в то, что ОСИ справится со всеми экс­плуатационными, инженерно-техническими задачами, очень сложно.

Работа ОСИ не будет эффективна без системати­ческого контроля и комплекса мероприятий по улучшению ­своей деятельности, поскольку жители дома будут постоянно меняться, так же, как и арендаторы. Нужно, чтобы персонал ОСИ, председатели были постоянно доступны, – считает Алмат Орынгалиулы.

Если собрать мнения людей, то получится такая картина: одни утверждают, что среди КСК есть очень ответственные и компетентные, и наобо­рот. Теперь при ОСИ кто-то уже жалуется, что остались один на один с проблемами, а кто-то радуется переменам в лучшую сторону. Это хорошо, если председательство ОСИ принял человек ответственный и компетентный. Но в некоторых случаях слышим, что председатели норовят привлечь к управлению домом чуть ли не всех жильцов, которые к этому, кстати, совершенно не готовы. Они не электрики, не сантехники, не сварщики…

– И тут мы задаемся вопро­сом: за что платим тогда? Если нет сервиса, и все проблемы приходится решать самим? По сегодняшнему опыту можно сказать, что одной из основных проблем в управлении жилыми домами является отсутствие качества жилищных и коммунальных услуг, определения мер ответственности и создания эффективной системы управления. Эту проблему нужно решать поэтапно, возможно, с применением зарубежного опыта управления много­квартирными домами и внед­ряя лучшее из этого опыта в нашу практику, – отмечает специалист.

Тут на помощь могут прийти управляющие компании, имеющие компетенцию, инфраструктуру, оказывающие услуги по управлению объектами недвижимости, эксплуатации, техническому и санитарному содержанию многоквартирных домов на основе возмездного договора с собственниками.

К функциям управляющих компаний прежде всего относятся проведение собраний, письменные опросы среди собственников жилья, кон­троль и исполнение договоров сервисной организацией, выполнение решений собственников квартир на собраниях касательно качественного содержания общего имущества и обеспечения безопасности проживания, ежеквартальное предоставление собственникам отчета о расходах, связанных с использованием общего имущества, другие функции.

Как отмечает Алмат Орынгалиулы, на сегодняшний день в Казахстане насчитывается около 3 500 таких организаций, однако управлением многоквартирных жилых комплексов занимается их малая часть. В основном управляю­щие компании оказывают услуги бизнес-центрам, гос­тиницам и торговым домам.

Пренебрежительное отношение к обслуживанию и управлению объектами недвижимости чревато постепенным ухудшением их потребительских характеристик и быстрым приходом в негодность ключевых ­элементов инфраструктуры. И все эти проблемы наступают неожиданно – по традиции, в самый неподходящий ­момент.

– В результате мы имеем обветшалые и аварийные здания, недовольный условиями работы персонал и озлобленных клиентов, дорогостоящий ремонт, простой оборудования, потерю потенциальной прибыли. Вроде бы по году строительства дом новый, ему буквально два-три года, однако выглядит он на все 15–20 лет, – говорит эксперт. – Грамотный подход к управлению объек­тами позволит управлять этими рисками, прогнозируя и предупреждая их, проводя регулярное обслуживание, наблюдая за состоя­нием и предвидя поломки. По определению, управление объек­тами – организационная функ­ция, которая интегрирует в себе такие аспекты, как люди, место и процессы в единой среде с целью улучшения качества жизни и работы граждан и эффективности основного бизнеса.

Согласно мировой практике, обслуживанием много­квартирных жилых домов занимаются управляющие компании. «Так и наши КСК – тоже управляющие», – скажете вы, и будете, безусловно, правы.

– Но «фишка» в том, что крупная управляющая компания имеет соответствующий сертификат, подтверж­дающий ее квалификацию, компетент­ность, ориентированность на потребителей, результат и его постоянное улучшение, – подчеркивает Алмат Орынгалиулы. – Основываясь на результатах зарубежной прак­тики, правильность работ, проводимых управляющей компанией, должна оценивать третья независимая сторона, то есть орган по сертификации. Это намного улучшит качество жизни жителей дома, снимет с них обязанность по решению текущих проблем.

Так вот, по примеру европейских стран сегодня работает множество подобных организаций. Благодаря здоровой конкуренции обслуживание осуществляется на достойном уровне, а стоимость сервиса в сфере ЖКХ вполне приемлема. Если вдруг жители дома видят отсутствие финансовой прозрачности, некачественное исполнение работ, то могут направить жалобу в орган по сертификации. Тот примет меры, проверит обоснованность жалобы.

В случае нарушения и исходя из его степени орган по сертификации примет решение о предоставлении срока на устранение нарушения либо отзовет сертификат соответствия.

В случае отзыва сертификата соответствия управляющие компании приостанавливают свою работу на определенный срок, установленный органом по сертификации в соответствии с требованиями стандартов. Тогда местные власти должны предложить другую управляющую компанию из числа действующих.

– Но стоит понимать, что при принятии дома на обслуживание управляющая компания должна оценить его состояние и свои возможнос­ти. А не так, как происходит сегодня у нас: КСК, готовый на все, берется с закрытыми глазами за работу. По истечении определенного срока жильцам выставляется счет за расходы по эксплуатации (ремонт кровли, подъездов, замену узлов отопления и другое), причем без калькуляции стоимости работ. Жильцы недоумевают: «Предыдущий КСК менял же это все!» Однако того кооператива уже нет, и спросить не с кого, – приводит пример из жизни эксперт.

Нанимая компетентные сер­тифицированные органи­зации, жильцы будут иметь возможность требовать качест­венного выполнения всех работ. Потому что управляющую компанию в случае брака или халтуры всегда можно будет призвать к ответу, а то и лишить сертификата. Исходя из этих соображений, она будет работать добросовестно, заботясь в том числе об авторитете.

Для построения такой работы, конечно же, требу­ется системный подход, и он изложен в стандарте ISO 41001 – основополагающем докумен­те для всех компаний, занятых в сфере управления объектами недвижимости и желающих осуществлять свою деятельность на уровне мировых стандартов. С октября 2020 года данный стандарт внесен в реестр национальных стандартов Республики Казахстан (CT PK ISO 41001-2020).

Как поясняет Алмат Орынгалиулы, любой стандарт – это проверенный и рекомендованный путь к успеху, минимизирующий вероятность происшествий и травм на рабочем месте, гарантирующий удовлетворенность клиентов качеством товаров и услуг, эффективность бизнес-процессов компаний.

К обслуживанию объектов недвижимости, по его мнению, должны быть допущены только сертифицированные управляющие компании. Оценку внедренной и применяемой ими сис­темы ­менеджмента в соответствии со стандартом ISO 41001 должны проводить аккредитованные органы сертификации.

Потенциально в ­Казахстане есть около 50 органов по сертификации, которые могут подготовить необходимый персонал и пройти аккредитацию. Как отмечают в КТРМ МТИ, эта идея приведет к ответственному подходу к своим обязанностям организаций по управлению объектами жилого фонда.